郭毅 昨天（12月21日），習大大在中央經濟工作會議上發(fā)表講話，提出“化解房地產庫存。加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業(yè)轉移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶。要明確深化住房制度改革方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)。要取消過時的限制性措施”。

限制性措施含義甚廣，最引人矚目的當屬限購政策，但是不要忘記，取消限購性措施之間，還有一句定語，“過時的”。何謂“過時”，即不符合當前發(fā)展要求的，與已經執(zhí)行的政策相沖突的。

而限購是否“過時”，特別是仍在執(zhí)行限購的“北上廣深”今年成交量普遍上揚的背景下，限購的“過時”一說尚需畫個問號。更不要說，住房限購的另一重意義在于控制北京常住人口規(guī)模。

而與已執(zhí)行政策相沖突的，確已“過時”，有必要加以調整的主要是關于預售資金的提取時限。

今年12月16日，北京市住建委曾發(fā)布通知，在保證預售資金用于工程建設的前提下，商品房預售項目網上簽約面積不足該預售許可證許可面積的二分之一時，房地產開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內的資金用于工程建設。

而在此之前預售資金的提取要求是按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件這四個節(jié)點來提取被監(jiān)管在銀行專用帳戶中的預售資金。該項政策的初衷在于防止樓盤“爛尾”，保證購房者權益。

但該項政策已經“過時”。

2013年，北京曾頒布預售新規(guī)，要求“7層以下（含）的大戶型住宅及商業(yè)、辦公項目，需達到主體結構封頂方可辦理預售。8層以上（含）的，需完成規(guī)劃層數的1/2（且不低于7層）后，方可辦理預售。”

也就是說7層以下大戶型住宅及商業(yè)、辦公項目在開始網簽時已經結構封頂，8層以上建筑的施工進度也至少完成了規(guī)劃層數的1/2，“爛尾”可能性已經基本被扼殺，沒有必要再嚴格控制預售資金的提取時限，因此方才得以松綁。

而限購是否“過時”，取決于樓市未來的供需形勢。

據亞豪機構統(tǒng)計顯示，從北京來看，由于出讓地塊中大量配建保障房、自住房及配套設施用地，大幅擠占了純商品住宅用地，2014、2015兩年，北京出讓住宅用地中純商品住宅用地的面積不過600余萬平方米，而僅今年一年，北京純商品住宅的成交面積就接近700萬平方米。

兩年的供地相當于一年的市場去化，北京純商住宅市場長期仍然處于供不應求的形勢下。在這種情況下，依靠新房市場的單邊供給顯然不足以滿足北京購房需求，那么，如何調動二手房市場的流通性，將成為政策修正的要點。

當前，二手房市場的稅負過高，雖然營業(yè)稅的減免年限“5改2”，但二手個稅依然要“滿5唯一”才能享受稅收優(yōu)惠，這無疑將房產固化并鎖定，降低了二手房的流通效率，因政策所致，人為造成二手房可售房源量的不足，在“取消過時的限制性措施”的新方向之下，二手個稅有望得以減免。

在此基礎上，限購雖然不會全面解禁，但為了加強二手市場的流通功能，對限購加以微調，“賣一買一”或者“賣二買一”，從而騰挪購房資格是可以預期的。

在習大大的講話中，還有兩點值得注意。

其一是“把公租房擴大到非戶籍人口”，首次在中央層面突破了住房保障的地域限制，對于中低收入人群或剛剛畢業(yè)參加工作的年青白領來說，無疑多了一重選擇。

其二是“鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)”，如何鼓勵預計未來還將頒布相應的政策，各種V-work、創(chuàng)客辦公將迎來發(fā)展的春天。

郭毅 亞豪機構市場總監(jiān)

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。