12月14日晚間，新華社發(fā)布消息稱(chēng)，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議分析研究2016年經(jīng)濟(jì)工作，指出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿(mǎn)足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

此前，11月10日上午，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議召開(kāi)。在這次會(huì)議上，習(xí)近平提到了全國(guó)民眾都關(guān)心的兩個(gè)市場(chǎng)：樓市和股市。關(guān)于樓市，習(xí)近平的表態(tài)僅18個(gè)字，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”幾乎同時(shí)，李克強(qiáng)總理也發(fā)表了類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。

為何習(xí)李政府明確表示“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”

我們來(lái)看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增速?gòu)?0月的5.5%升至8.6%，房屋新開(kāi)工面積同比增速?gòu)?0月的-24.5%升至-20.9%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從10月的-2.9%繼續(xù)降至-4.5%，100個(gè)大中城市數(shù)據(jù)顯示成交土地規(guī)劃建筑面積繼續(xù)下降。除商品房銷(xiāo)售仍相對(duì)良好外，11月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)繼續(xù)低迷，尤其是房地產(chǎn)投資出現(xiàn)加速下行。房地產(chǎn)企業(yè)到位資金繼續(xù)好轉(zhuǎn)，但增速仍在相對(duì)低位。

很明顯，在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)觸底，前三季度GDP增速僅僅為6.9%，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境并不樂(lè)觀(guān)的市場(chǎng)背景下，官方希望通過(guò)“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”的舉措幫助提振中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

為此，去年至今，樓市已經(jīng)出臺(tái)取消限購(gòu)、降低首套首付比例、降低二手房交易門(mén)檻、公積金貸款政策等等，甚至下半年以來(lái)央行連續(xù)3次“雙降”，從去年至今，央行累計(jì)6次降息5次全面降準(zhǔn)。本次習(xí)李政府表態(tài)之后，預(yù)計(jì)2016年樓市“救市”去庫(kù)存大門(mén)將繼續(xù)敞開(kāi)。

那么，2016年地方政府還有哪些底牌可以“救市”？筆者認(rèn)為，回顧過(guò)去幾輪市場(chǎng)發(fā)展周期，每當(dāng)市場(chǎng)低谷期，地方政府都會(huì)采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇和回升，這些措施包括調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例、契稅優(yōu)惠、鼓勵(lì)人才購(gòu)房等八大方面“救市”措施。從目前樓市發(fā)展特征來(lái)看，上述八大措施極有可能會(huì)在非限購(gòu)城市執(zhí)行（半數(shù)以上二線(xiàn)城市、大部分三四線(xiàn)城市）。具體來(lái)講：

第一、降首套首付：通過(guò)下調(diào)首套房首付比例，可以降低購(gòu)房者入市門(mén)檻，適度激活當(dāng)前的以自住需求為主的樓市成交量，緩解當(dāng)前大部分三四線(xiàn)城市、半數(shù)以上二線(xiàn)城市庫(kù)存相對(duì)較大的市場(chǎng)壓力，同時(shí)使房?jī)r(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為當(dāng)前樓市發(fā)展的關(guān)鍵。按照這樣的效果來(lái)判斷政策走向，預(yù)計(jì)首套房首付比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右；

第二、降準(zhǔn)降息：雖然已經(jīng)有6次降息5次降準(zhǔn)，但是，筆者認(rèn)為由于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及貨幣政策變化走向等因素，預(yù)計(jì)2016年仍然有1-2次降息，降息幅度在0.5個(gè)點(diǎn)左右，降準(zhǔn)也有機(jī)會(huì)，大約在1個(gè)點(diǎn)左右。這樣，可以釋放更多的市場(chǎng)流動(dòng)性，刺激宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的同時(shí)，也為樓市去庫(kù)存帶來(lái)利好影響；

第三、樓市稅費(fèi)補(bǔ)貼類(lèi)政策會(huì)進(jìn)一步落地，同時(shí)，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財(cái)政直接給予首套房貸支持。

筆者認(rèn)為，加大各類(lèi)財(cái)政補(bǔ)貼，將在補(bǔ)貼的幅度和范圍方面進(jìn)行調(diào)整。如近期傳言的對(duì)農(nóng)民工購(gòu)房首套房的稅費(fèi)減免政策、個(gè)稅抵扣房貸利息等措施，當(dāng)然，也可以針對(duì)首套購(gòu)房者采取減免契稅、政府性基金補(bǔ)貼利息等財(cái)政優(yōu)惠；此外，在樓市去庫(kù)存的市場(chǎng)背景下，銀行應(yīng)該明確支持首套房貸，給予利率打折優(yōu)惠，按照這樣的發(fā)展速度，預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月首套房貸利率會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，那么，屆時(shí)購(gòu)房者成本適度降低，市場(chǎng)成交量也將因此逐步企穩(wěn)回升，最終達(dá)到去庫(kù)存的目的。

第四、加強(qiáng)貨幣補(bǔ)貼：進(jìn)一步加大棚戶(hù)區(qū)改造的力度，補(bǔ)償政策傾向于給予被拆遷居民金錢(qián)補(bǔ)助（貨幣補(bǔ)貼），而非異地分配住房（實(shí)物補(bǔ)貼）。被拆遷居民通過(guò)獲得的貨幣補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)中的商品住宅，達(dá)到樓市去庫(kù)存的目的。

第五、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)：調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，對(duì)剛需來(lái)講，由于惠及面擴(kuò)大，更多的剛需購(gòu)房者會(huì)少交稅費(fèi)，可以說(shuō)是在政策上鼓勵(lì)購(gòu)房者盡快購(gòu)房，尤其是一些自住需求的購(gòu)房者，如果他們盡快購(gòu)房的話(huà)，不僅可以買(mǎi)到合適的房源，而且可以激活樓市的成交量。成交量上去了，對(duì)于開(kāi)發(fā)商政府都是一件好事情。

第六、鼓勵(lì)人才購(gòu)房政策：針對(duì)人才類(lèi)的購(gòu)房落戶(hù)政策已經(jīng)不再稀奇，今年以來(lái)，不少城市出臺(tái)鼓勵(lì)人才購(gòu)房的相關(guān)措施，預(yù)計(jì)2016年仍然各大城市仍然會(huì)有明確針對(duì)人才類(lèi)購(gòu)房落戶(hù)的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于樓市成交量回升來(lái)講也會(huì)起到積極作用。

第七、將戶(hù)籍制度與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)直接結(jié)合：盡管當(dāng)前農(nóng)業(yè)戶(hù)口與非農(nóng)業(yè)戶(hù)口已經(jīng)取消，但是，對(duì)于大中城市而言，尤其是省會(huì)城市而言，要想在這個(gè)城市落戶(hù)，應(yīng)該還是有一定條件限制，這些城市極有可能在此時(shí)出臺(tái)將戶(hù)籍制度與購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)直接結(jié)合的相關(guān)政策，以適度刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求，帶動(dòng)市場(chǎng)成交量回升。

第八、對(duì)于特定產(chǎn)品類(lèi)型樓盤(pán)給予契稅優(yōu)惠或減免：通過(guò)對(duì)特定產(chǎn)品類(lèi)型樓盤(pán)，比如精裝修的、綠色建筑項(xiàng)目，90平方米以下戶(hù)型的成交給予契稅減免的優(yōu)惠，這樣也激活一部分市場(chǎng)成交量。

張宏偉 同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀(guān)點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。