志剛房研 今年11月10日，習近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組會議上第一次指出：“在適度擴大總需求的同時，著力加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率。”習總書記這一代表中國經(jīng)濟風向標的重要講話，對房地產(chǎn)市場而言，猶如久旱逢甘霖。眾所周知，今年以來，中央出臺一系列史上最寬松的組合拳政策從需求側(cè)屢屢發(fā)力刺激樓市，旨在讓房地產(chǎn)市場止跌回暖，通過拉動需求引導房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，即從拖GDP后腿轉(zhuǎn)而為GDP做出應(yīng)有的貢獻。大半年時間過去了，總體上看救市效果不佳，除一線城市和幾個二線城市間隙性回暖外，大多數(shù)二三線城市“吃了藥”沒反應(yīng)，許多城市甚至繼續(xù)下跌。為挽救房地產(chǎn)市場的頹勢，習總書記及時一針見血的指出房地產(chǎn)市場的病根主要不在需求側(cè)，而在供應(yīng)側(cè)，為房地產(chǎn)市場調(diào)控撥正了方向。學習習總書記的上述講話筆者倍感欣慰，由于經(jīng)常到各個城市調(diào)研房地產(chǎn)市場，2013年上半年筆者就反復(fù)強調(diào)房地產(chǎn)泡市場沫嚴重；今年初，筆者又建議政府從供應(yīng)端發(fā)力，調(diào)整救市政策。能與習總書記的講話合拍，使筆者對房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的信心倍增。習總書記日理萬機，居然如此熟悉和了解房地產(chǎn)市場，為房地產(chǎn)全行業(yè)乃至相關(guān)產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、改革、發(fā)展及時指明了方向。為貫徹落實總書記的講話精神，筆者認為有必要對供給側(cè)改革在房地產(chǎn)業(yè)市場落地的政策路徑進行理性的探索：

一、樓市的“供大于求”之殤

為什么在2003年以來，我國的房地產(chǎn)市場十年九調(diào)打壓市場，結(jié)果形成反作用力，屢調(diào)屢高，調(diào)控南轅北轍；今年又反過來用行政手段救市托市，效果依然是反預(yù)期。兩次調(diào)控想打壓卻壓不下，欲拉動又拉不起，視乎市場是個弄潮兒，在故意捉弄我們，政府的調(diào)控幾度遇到尷尬，這不得不引起重視，筆者認為是沒有把脈市場行情和沒有找到病根所致。

在2002年以來的十多年里，伴隨著以上一輪城鎮(zhèn)化為驅(qū)動力的房地產(chǎn)開發(fā)迅猛發(fā)展，違背房地產(chǎn)的居住和使用屬性，政府熱衷于土地財政，開發(fā)商和中介商賺快錢賺大錢，助推房地產(chǎn)業(yè)的投機化、過度支柱化、過山車式運行。過去三十多年城市人口增長1倍，建成區(qū)面積增加了接近4倍。我國的城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%提高到2014年年底的54.77%，而享受均等公共服務(wù)的城市戶籍人口2013年僅達35%。祖國的665個城市幾乎無一例外地瘋狂造城，不擇手段地演繹“混凝土森林”，其中尤以2008年世界金融危機后，4萬億的強心針，直接導致房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣，顯現(xiàn)嚴重的“三期疊加”。尤其是刺激樓市政策帶來最大的后遺癥是房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩。全國出現(xiàn)一大批空城鬼城。按照規(guī)劃指標：每一平方公里建成區(qū)容納1萬人口。如，一個城市的建成區(qū)面積為100平方公里，其城區(qū)人口應(yīng)該為100萬人，但是有大量的三四線城市由于不注重產(chǎn)城融合，大量人口外流，導致人口土地比低于50%，有的西部城市甚至低于10%。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，前三季全國還有逾7.9億平方米的住宅新開工，超過48億平方米的住宅在施工，3.7億平方米的住宅竣工，即便不將在售、待售住宅面積計入，也意味著未來幾年將有約60億平方米的住宅推向市場。如果按我國人均住房面積33平方米計算，這些待售住房還可供近2億人居住。

房地產(chǎn)庫存持續(xù)高位，直接影響到房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1-9月份回落0.6個百分點至2%，創(chuàng)歷史新低。這一增速增速已經(jīng)連續(xù)21個月下滑，在習近平第一次就樓市表態(tài)的2013年，它還基本保持在20%左右的速度。與此同時，1-10月份，全國房屋新開工面積下降13.9%，房企土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。高庫存、低投資格局下，房地產(chǎn)正在從過去中國經(jīng)濟的引擎轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲩L拖累。有關(guān)方面稱：我國自2010年以來經(jīng)濟增長的放慢有一半原因是由于住房建設(shè)的大幅下降，而2016年這種影響勢必會更加嚴重。在過去30多年年均26%的增長之后，今年前10月，中國固定資產(chǎn)投資增速已下滑到10.2%，全年很可能跌破兩位數(shù)，這對GDP的對沖是前所未有的。在今年三季度我國GDP增速僅為6.9%的情況下，今年前三季度房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率已經(jīng)降至0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。

在房地產(chǎn)嚴重地供過于求，行業(yè)發(fā)展持續(xù)下滑，有可能重創(chuàng)國民經(jīng)濟的緊急關(guān)頭，習近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導小組第十一次會議上，罕見地做出18個字表態(tài)，“要化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。”無獨有偶，11月11日，在國務(wù)院常務(wù)會議上，國務(wù)院總理李克強強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。可見，房地產(chǎn)已經(jīng)到了救業(yè)圖強，浴火重生的緊急關(guān)頭。

二、樓市的“供需錯位”之痛

除一線和少數(shù)二線城市外，多數(shù)二線和幾乎所有的三四線城市房地產(chǎn)庫存積壓壓力山大，今年以來尤其是3.30以來，政府救市的政策越來越多，力度越來越大，但是其調(diào)控的邏輯思維進入悖論：一是，從人口結(jié)構(gòu)看，一線城市和少數(shù)二線城市就業(yè)環(huán)境好，配套設(shè)施及公共服務(wù)資源優(yōu)厚，有吸附人口的能力，而其他二三四線城市由于不注重產(chǎn)城融合，只會造空城，導致就業(yè)難，配套設(shè)施及公共服務(wù)嚴重短缺，其人口在外流。目前，政府出臺的政策大多在消費者身上打主意，以為政府給了一些刺激政策，人們就會趨之若鶩地加入購房者行列。殊不知，一線城市和少數(shù)二線城市雖然人口集聚，但是從農(nóng)村和三四線城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)來的就業(yè)者，在這里被限購政策阻隔，無法購房。結(jié)果是該買的不能買，而城市里很多原著居民由于不限購，大肆炒房，推高房價，又反過來抬高房價收入比，使許多城市內(nèi)原有中低收入者和外來人口被房地產(chǎn)市場邊緣化，打壓了合理的剛性需求和改善型需求。其他二三四線城市給再多的優(yōu)惠政策，包括利率、稅收、首付、公積金等，有的城市甚至買房給補貼，可以說是史上最寬，但由于人口增長緩慢或外流，這些政策對應(yīng)不到具體的人頭，結(jié)果救市政策大打折扣，在部分二線城市和大多數(shù)三四線城市打水漂。二是，全國665個城市，一線城市雖然市場一度火爆，但北上廣深加幾個二線城市，總的城市個數(shù)占全部城市總數(shù)之比卻很低，這里又有兩種情況：首先，從房地產(chǎn)投資看，一線城市加幾個二線城市僅占全國房地產(chǎn)總投資的20%，而面廣量大的多數(shù)二線城市和三四線城市要占80%，就房地產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻而言，刺激樓市的政策發(fā)生靶向性偏離，效果不佳，必然要大面積拖GDP的后腿。其次，在一線城市和幾個二線城市，由于刺激政策僅盯住剛性需求，而忽視改善型需求，加之改善型需求的供應(yīng)端乏力，樓盤品質(zhì)和品味跟不上，刺激樓市政策每每都是密集出臺集中釋放，剛性需求被屢屢透支，反映在市場走向上是階段性或間隙性回暖，其態(tài)勢逐步遞減，難以滿足房地產(chǎn)市場大幅度回暖加大對GDP貢獻的需求。三是近十來年，在快速城鎮(zhèn)化的進程中，房地產(chǎn)脫離其居住使用的基本屬性，投機現(xiàn)象十分嚴重，房地產(chǎn)已經(jīng)不是居住使用的產(chǎn)品，投資投機人把其當做股票炒作，其預(yù)期就是為了增值拋售，賺取溢價。在這樣的市場背景下，地方政府、投資人、開發(fā)商、購房人、炒房人、中介商共同助推房地產(chǎn)市場的“過山車”，政府運作土地、開發(fā)商運作項目、買房人炒作樓盤均是低進高出，把房地產(chǎn)當做股票玩，各個利益主體并不關(guān)心樓盤的質(zhì)量，他們關(guān)心的只是增值與否，因此，在很多城市尤其是三四線城市出現(xiàn)的空城鬼城，其交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)等公共配套不全，居住項目品質(zhì)品味低下，幾乎是鋼筋混凝土的森林，這些項目可居性、宜居性非常差。另一方面，我們的經(jīng)濟雖然在下行，但城市居民的消費卻在升級，中國夢，小康夢引領(lǐng)他們追求全新的生活方式，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目大多不能滿足他們的需求，因此，政府給再多的優(yōu)惠政策，他們都捂住錢袋子，不肯出手。習近平總書記提出的：“加強供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提高供給體系質(zhì)量和效率以及化解房地產(chǎn)庫存”是消除“供需錯位”之痛和有效去庫存的一劑“良方”。

三、樓市的“供給側(cè)改革”之路

如何落實習總書記關(guān)于供給側(cè)改革和去房地產(chǎn)庫存的指示？筆者認為有必要借鑒美國蘋果智能手機的發(fā)展路徑，從喬布斯開始到后來的蘋果公司高層都顛覆傳統(tǒng)經(jīng)濟學以銷定產(chǎn)的定勢，從2007年1月9日發(fā)布第一代iPhone以來，已經(jīng)歷八代產(chǎn)品，正是因為其產(chǎn)品不斷升級換代，技術(shù)創(chuàng)新和款式的推陳出新很好地滿足了消費者的虛榮心和獵奇心，所以才有了每次新機型上市初萬人排隊買手機的“奇景”。筆者認為房地產(chǎn)產(chǎn)品也經(jīng)歷了四代轉(zhuǎn)型：第一代是為業(yè)主提供一座好房子，一個居住空間； 第二代是為業(yè)主提供好的建筑、好的戶型、好的景觀綠化，好的生活配套； 第三代是為業(yè)主提供集品質(zhì)及服務(wù)于一體的大體量的住、商、旅、文、老綜合體； 第四代是提供高品質(zhì)的生活方式，即通過創(chuàng)新實現(xiàn)文化、信息技術(shù)、科技創(chuàng)新、互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用的合成與整合以及向后期服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈延伸，建立舒適生活、健康愉悅、延年益壽的生活環(huán)境。讓住戶得到更舒適的居住體驗，回歸住宅本身的居住價值。消費者對住房的需求不再僅僅停留在一座好房子、一個好地段、一種好戶型的層面，而是需要享受高品牌的樓盤，包括高品質(zhì)的建筑及配套設(shè)施和高品位的生活，即便捷的生活配套服務(wù)，有綠色環(huán)保的生活理念，有與眾不同的人文情懷。

為此，地方政府和存有滯銷樓盤的開發(fā)企業(yè)要卯足勁做好改進產(chǎn)品質(zhì)量的“功課”。首先地方政府要調(diào)整規(guī)劃，完善滯銷樓盤周邊的交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等公共資源的配套；其次地方政府還應(yīng)通過直接收購或兼并重組及時盤點、清理、整合因受資金困擾而無力追加投資的僵尸企業(yè)、僵尸產(chǎn)品及爛尾樓，將其轉(zhuǎn)讓給優(yōu)質(zhì)企業(yè)進行以優(yōu)化升級為目的的再次開發(fā)或重新開發(fā)。督促和扶持開發(fā)企業(yè)追加投資，根據(jù)不同城市不同地域的地理、人文、民俗等特色和消費需求，通過嵌入文化、科技、綠色等宜居要素調(diào)整和優(yōu)化其所開發(fā)的滯銷樓盤，因地制宜地配置各類共享設(shè)施設(shè)備，改善社區(qū)環(huán)境；最后還要對購買其樓盤的業(yè)主提供綜合運營配套服務(wù)，利用輕資產(chǎn)的模式，配置提供專業(yè)從事社區(qū)服務(wù)的貼心管家，吸引消費者的住房需求。特別是二三線乃至四線城市，其產(chǎn)業(yè)萎縮、失業(yè)嚴重，導致人口凈流出，他們沒有工作，沒有收入，即便買房也只能將其空置，市場長期低迷，有的庫存消費可達十來年，這些城市只有創(chuàng)造奇跡，做靚產(chǎn)品，奪人眼球，才能吸引消費者回流，進而撬動住房市場的需求。因此，這些城市應(yīng)根據(jù)當?shù)貧v史脈絡(luò)、文化特色、資源稟賦等人文與自然條件，重新規(guī)劃設(shè)計，改造、優(yōu)化滯銷樓盤乃至爛尾樓，做出自己的特色，用以創(chuàng)造需求，讓本地尤其是外來人口在旅游、養(yǎng)老、商業(yè)、文化等特色地產(chǎn)上萌發(fā)需求，消化庫存。這樣才能讓滯銷的樓盤重新煥發(fā)青春，釋放華彩。

對房企而言，開發(fā)商不僅要運用新技術(shù)、注重產(chǎn)品的品質(zhì)提升，更要注重產(chǎn)品投入使用后的運營服務(wù)；不僅要有一個開發(fā)建設(shè)的團隊，更要有一個運營服務(wù)的團隊；不僅要注重產(chǎn)品的營銷，更要注重服務(wù)的營銷；不僅是在銷售產(chǎn)品，更是在銷售有品質(zhì)有品味的生活方式；不僅僅要做一個圈地蓋樓的開發(fā)商，更要做一個以輕資產(chǎn)模式或部分或全部持有物業(yè)的城市配套運營服務(wù)商。要做到以上幾點絕不是靠一日之功能實現(xiàn)的，必須持之以恒精心打造，其投資經(jīng)營理念、策劃設(shè)計理念、管理團隊、人才隊伍、產(chǎn)業(yè)模式、產(chǎn)品模式、營銷模式、融資模式、管理模式、服務(wù)模式等都要發(fā)生顛覆性的改變；要凝聚共識整合資源，圍繞消費者的實際需求，生產(chǎn)出長壽命、好性能、綠色低碳的好房子；同時提供人性化、全方位、全天候的社區(qū)服務(wù)，為消費者構(gòu)建美好的生活方式。唯此，才能充分調(diào)整供給端的結(jié)構(gòu)，發(fā)揮供給端對需求端的吸引力和拉動力，全面激發(fā)市場活力，以無微不至滿足彌足珍貴的人本需求，以產(chǎn)品升級調(diào)動源源不斷的住房需求，進而消化庫存，撬動樓市。

需要指出的是，筆者強調(diào)供給端發(fā)力，并不是排斥需求端，相反，需求端也必須相應(yīng)地改革，正如李克強總理提出的，要在供給和需求兩端同時發(fā)力。為此，一是，政府要全面梳理之前推出的刺激樓市政策，降低購房人的購房成本要精準化，金融、稅收、首付、公積金、購房補貼等政策要對應(yīng)到具體的人群，不能大呼隆，除了分城施策，在城市還要分項目施策，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，優(yōu)惠政策向優(yōu)質(zhì)樓盤傾斜。激勵開發(fā)企業(yè)打造精品樓盤，鼓勵消費者提高消費等級。二是，全面取消限購政策，限購是違反憲法的政策取向，由于不合理的配置房地產(chǎn)資源，導致城市居民炒房，房地產(chǎn)泡沫化，同時拒絕外來人口的合理的剛性需求。只有全面取消限購，才能打破瓶頸，擴大一線城市的住房需求。三是，全面停止有關(guān)房產(chǎn)稅和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的宣傳，由于房地產(chǎn)要有五年的調(diào)整期，因此房產(chǎn)稅的立法和出臺實施的預(yù)期要后延五年，在這期間要禁止有關(guān)部門和媒體炒作房產(chǎn)稅。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可以在發(fā)證環(huán)節(jié)推進，但信息聯(lián)網(wǎng)和住房信息查詢也要后延五年，為房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇創(chuàng)造一個寬松的市場環(huán)境。四是，在霧霾嚴重和南北氣候差異大的背景下，可以發(fā)展以避霾、避寒、避暑、養(yǎng)生、養(yǎng)老、休閑、旅游、娛樂為主題的異地二居所和改善型需求。為此，房產(chǎn)稅要對二居所和適度的改善型需求網(wǎng)開一面；工資、醫(yī)保、老年卡要在全國聯(lián)網(wǎng)，要打破兒童入托、入幼、入學的異地限制，總之要讓購房者與二居所所在城市在以上環(huán)節(jié)實現(xiàn)無縫對接，讓他們與原著居民享受同等待遇，以降低他們的住房消費成本。

作者：志剛房研

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