編者按：2015年，在中國經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問題仍然需要面對(duì)和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無論是地價(jià)和房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫存居高不下的三四線城市，在全國范圍內(nèi)，“庫存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫存”上升到國策高度之后，面對(duì)即將到來的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點(diǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)網(wǎng) 12月28日，“國民公公”王健林出現(xiàn)在廣州，他照舊穿著一襲西裝，打著紫紅色的領(lǐng)帶，站在萬達(dá)體育控股有限公司全球總部的簽約儀式演講臺(tái)上。才剛剛成立一個(gè)月的萬達(dá)體育要落戶廣州，此等喜事讓王健林喜笑顏開。

另一邊，號(hào)稱“娛樂圈紀(jì)檢委”的“國民老公”王思聰也于近日再證明，其不管是在“娛樂圈”還是“資本圈”，都能有一番作為。12月22日，王思聰于4月投資了1000萬美元的韓國電影特效公司Dexter，在韓國中小企業(yè)及創(chuàng)業(yè)板上市。據(jù)稱，截止24日，Dexter市值約2.6億美元，王思聰僅在8個(gè)月內(nèi)就從中賺取了3000萬美元（約1.94億元人民幣）。

“國民公公”的體育產(chǎn)業(yè)與“國民老公”的投資，父子二人似乎都把“輕資產(chǎn)”玩轉(zhuǎn)得游刃有余。當(dāng)然，王思聰?shù)男⌒⊥顿Y顯然還比不上父親的輕資產(chǎn)大盤。2014年年底，王健林稱萬達(dá)要向著一萬億而去，為此萬達(dá)在2015年進(jìn)行了范圍更廣、力度更大的第四次轉(zhuǎn)型，其中核心思路就是輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

飛凡平臺(tái)與萬達(dá)體育

邁向千萬億，當(dāng)王健林高喊出這個(gè)目標(biāo)時(shí)，他似乎已經(jīng)計(jì)劃好了未來的每一步。

2015年1月17日，在萬達(dá)年度工作總結(jié)會(huì)上，王健林正式宣布萬達(dá)將從一家房地產(chǎn)公司，轉(zhuǎn)向一家以服務(wù)業(yè)為主的世界一流的跨國企業(yè)。

會(huì)上，王健林公開定下一系列的未來指標(biāo)——到2020年實(shí)現(xiàn)1萬億元資產(chǎn)，6000億元收入及600億元凈利潤(rùn)，20%的收入要來自海外。其中，在2015年，完成2至3家較大規(guī)模的國際并購；開業(yè)26個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)；3年內(nèi)將租金占凈利潤(rùn)的比重提升超過50%；一季度成立萬達(dá)金融集團(tuán)等，同時(shí)，他還提到要加快發(fā)展電子商務(wù)，加快發(fā)展文化旅游、金融產(chǎn)業(yè)、電子商務(wù)3個(gè)產(chǎn)業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，其時(shí)萬達(dá)向著千萬億的2015規(guī)劃表已出爐，具體涉及電商、海外布局、體育、互聯(lián)網(wǎng)金融、百貨、輕資產(chǎn)等各個(gè)方面。

其中，在電商方面，萬達(dá)“飛凡電商”于7月31日正式亮相，飛凡開放平臺(tái)也于同一日正式上線。這是萬達(dá)聯(lián)手百度、騰訊出資成立的電商平臺(tái)，對(duì)于萬達(dá)電商的模式，萬達(dá)金融集團(tuán)總裁兼網(wǎng)絡(luò)金融公司董事長(zhǎng)曲德君曾對(duì)觀點(diǎn)新媒體稱，萬達(dá)主要做的是平臺(tái)，最有優(yōu)勢(shì)的是龐大的線下實(shí)體網(wǎng)絡(luò)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在這一年里，北京愛琴海購物公園、立天唐人集團(tuán)旗下項(xiàng)目、一方集團(tuán)旗下龍德廣場(chǎng)，以及萬達(dá)集團(tuán)旗下萬達(dá)廣場(chǎng)等在內(nèi)的近400家購物中心已與飛凡達(dá)成合作。

而在飛凡與立天唐人的發(fā)布會(huì)上，曲德君稱飛凡為“實(shí)體商業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)場(chǎng)景服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”，而不是此前飛凡對(duì)外宣傳的名字——“飛凡電商”，值得注意的是，調(diào)整過后的名字與萬達(dá)想要轉(zhuǎn)型的“服務(wù)商”頗為契合。

關(guān)于飛凡的最新消息是，12月28日，萬達(dá)與步步高達(dá)成戰(zhàn)略合作，步步高旗下購物中心、超市將進(jìn)入飛凡、萬達(dá)廣場(chǎng)，萬達(dá)院線也將與步步高進(jìn)行深度合作。

12月28日，萬達(dá)的另一件大事是，萬達(dá)體育控股有限公司落戶廣州。這個(gè)一個(gè)月前（11月25日）才剛剛成立的萬達(dá)體育，旗下?lián)碛腥鹗坑襟w育傳媒、美國世界鐵人公司等企業(yè)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2月10日，萬達(dá)以10.05億歐元收購盈方體育68.2%股權(quán)；接著，8月27日，萬達(dá)再宣布以6.5億美元收購美國世界鐵人公司100%股權(quán)。而萬達(dá)2015年在體育產(chǎn)業(yè)跨出的第一步是，與馬德里競(jìng)技足球俱樂部簽約。1月21日上午，萬達(dá)宣布以4500萬歐元收購西甲衛(wèi)冕冠軍馬德里競(jìng)技20%的股份。

萬達(dá)對(duì)外宣稱，萬達(dá)體育的目標(biāo)是成為全球第一個(gè)體育產(chǎn)業(yè)收入突破百億美元的企業(yè)，這個(gè)目標(biāo)若實(shí)現(xiàn)，無疑會(huì)推動(dòng)萬達(dá)一千萬億目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

而在發(fā)展新產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，萬達(dá)今年還陸續(xù)關(guān)閉了其部分萬達(dá)百貨與萬達(dá)大歌星KTV。據(jù)稱，萬達(dá)百貨年初已經(jīng)陸續(xù)關(guān)閉了約10家門店，另11月份時(shí)有消息傳出，萬達(dá)已著手關(guān)閉45家萬達(dá)百貨。

曲德君曾指出，萬達(dá)百貨和大歌星KTV的調(diào)整，事關(guān)萬達(dá)整體戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，而顯然，在萬達(dá)這時(shí)的轉(zhuǎn)型中，“輕資產(chǎn)”才是重中之重。

萬達(dá)商業(yè)轉(zhuǎn)型的核心

在高喊萬億目標(biāo)之際，王健林就強(qiáng)調(diào)，為了推動(dòng)萬達(dá)駛向“世界一流跨國企業(yè)”，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也要力推“輕資產(chǎn)”模式。

對(duì)此，萬達(dá)商業(yè)方面就曾宣示，實(shí)行輕資產(chǎn)模式，其不需投一分錢，但每年獲得的收益可觀，可減少資金壓力，降低企業(yè)負(fù)債，大幅提升凈利潤(rùn)率和凈資產(chǎn)收益率。因此為了轉(zhuǎn)型，萬達(dá)早前就成立了輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部。

1月13日，萬達(dá)商業(yè)分別與4家機(jī)構(gòu)簽署設(shè)立合作投資消費(fèi)平臺(tái)的投資框架協(xié)議，這4家機(jī)構(gòu)將投資240億元，建設(shè)約26座萬達(dá)廣場(chǎng)。而據(jù)萬達(dá)商業(yè)方面介紹，萬達(dá)廣場(chǎng)是由這4家機(jī)構(gòu)專項(xiàng)基金投資，萬達(dá)商業(yè)則負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)，這是萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的開始。

據(jù)悉，萬達(dá)輕資產(chǎn)踏出第一步的半年后，萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)模式雛形已成。對(duì)此，在2015年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，曲德君曾介紹，目前萬達(dá)商業(yè)正在執(zhí)行的輕資產(chǎn)模式有兩種，一是借助金融平臺(tái)募集合作，二是與項(xiàng)目持有者直接合作。而顯然，借助金融平臺(tái)募集合作的模式是萬達(dá)目前主要的輕資產(chǎn)模式。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，6月7日，由萬達(dá)穩(wěn)籌合伙制基金（投資人為萬達(dá)財(cái)富(上海)投資管理有限公司和上海錢融信息科技有限公司）發(fā)起的萬達(dá)首只類REITs互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品誕生，該產(chǎn)品名為“穩(wěn)賺1號(hào)”，是萬達(dá)廣場(chǎng)首個(gè)眾籌項(xiàng)目。

“穩(wěn)賺1號(hào)”的基礎(chǔ)資產(chǎn)是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年新開工，且在2016年開業(yè)的只租不售的5個(gè)國內(nèi)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目，即常德萬達(dá)廣場(chǎng)、梅州萬達(dá)廣場(chǎng)、三門峽萬達(dá)廣場(chǎng)、宜春萬達(dá)廣場(chǎng)及鄭州惠濟(jì)萬達(dá)廣場(chǎng)。

而“穩(wěn)賺1號(hào)”后來發(fā)行時(shí)也創(chuàng)造了三日完成50億元資金發(fā)行的記錄，其所募集資金用于萬達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目。而萬達(dá)穩(wěn)籌合伙制基金利用募集的資金還設(shè)立了四支子基金，即萬達(dá)穩(wěn)升、萬達(dá)穩(wěn)余、萬達(dá)穩(wěn)普及萬達(dá)穩(wěn)欣。

8月25日，萬達(dá)商業(yè)再次發(fā)布公告稱，將以10.35億元代價(jià)向萬達(dá)穩(wěn)升（有限合伙）出讓這5個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司全部股權(quán)。

據(jù)萬達(dá)商業(yè)方面披露，在此次合作中，萬達(dá)向萬達(dá)穩(wěn)升及五項(xiàng)目公司提供建設(shè)管理及運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，授予若干知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可；而萬達(dá)穩(wěn)升則以各合伙人繳納的出資，提供資金用于其萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。收益方面，萬達(dá)與有限合伙萬達(dá)穩(wěn)升三七開。

其中，公告細(xì)節(jié)還披露，萬達(dá)與萬達(dá)穩(wěn)升的輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議的期限為七年。根據(jù)協(xié)議，萬達(dá)穩(wěn)升可以在輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓其在項(xiàng)目公司的權(quán)益，轉(zhuǎn)讓可通過三種方式，一是在自輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議生效日期起滿三年后，將該等資產(chǎn)通過REITs或其他方式上市；二向萬達(dá)集團(tuán)或其指定的第三方轉(zhuǎn)讓；三是向其他第三方轉(zhuǎn)讓。

目前，據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，9月中，萬達(dá)繼續(xù)向萬達(dá)穩(wěn)余轉(zhuǎn)讓德陽萬達(dá)廣場(chǎng)、重慶永川萬達(dá)廣場(chǎng)、樂山萬達(dá)廣場(chǎng)、雙流萬達(dá)廣場(chǎng)、紹興上虞萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，總代價(jià)5.59億元。

10月15日， 萬達(dá)同樣以約1.58億元代價(jià)，向萬達(dá)穩(wěn)普（有限合伙）轉(zhuǎn)讓阜陽、濱州、煙臺(tái)、營(yíng)口、連云港5座萬達(dá)廣場(chǎng)的項(xiàng)目公司全部股權(quán)。

而在9月召開的萬商會(huì)上，萬達(dá)亦表示2016年計(jì)劃開業(yè)50多個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其中超過20個(gè)將采用輕資產(chǎn)模式打造。

萬達(dá)的2015

現(xiàn)在，2015年將要過去，有市場(chǎng)分析師就觀點(diǎn)新媒體表示， 萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式在國內(nèi)是比較新的，仍處于探索階段，因此具體的推行效果仍然有待觀察。不過，萬達(dá)商業(yè)當(dāng)前通過輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，其進(jìn)一步提升租金分成收入的目標(biāo)已有所實(shí)現(xiàn)。

觀點(diǎn)新媒體查閱萬達(dá)中期業(yè)績(jī)報(bào)告就發(fā)現(xiàn)，2015年上半年，萬達(dá)平均租金為97.29人民幣/月/平方米，比2014年增長(zhǎng)8.28%（即7.45元），而2013年與2014年的平均租金相差額僅為0.53元。

數(shù)據(jù)來源：萬達(dá)商業(yè)中期業(yè)績(jī)報(bào)表

數(shù)據(jù)來源：觀點(diǎn)新媒體

另外，銷售方面萬達(dá)公告披露，今年1-11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售額合共約為人民幣1,361億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)7.7%；累計(jì)合同銷售面積約1,417萬平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)24.1%。

而土地方面，2015年1-11月萬達(dá)商業(yè)累計(jì)新摘牌土地總面積700萬平方米，累計(jì)計(jì)容積率建筑面積為1,526萬平方米，土地價(jià)格合計(jì)人民幣210億元，這些摘牌土地大多位于三四線城市。

此外，年初萬達(dá)制定了許多目標(biāo)，而如今以至年尾，萬達(dá)所提出的目標(biāo)是否都得以實(shí)現(xiàn)也成為行業(yè)的關(guān)注熱點(diǎn)。

年初，王健林曾提出2015年要開業(yè)26個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，而據(jù)觀點(diǎn)新媒體測(cè)算，2015年萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)數(shù)為28座，成功實(shí)現(xiàn)了目標(biāo)。

其中，據(jù)萬達(dá)商業(yè)中期業(yè)報(bào)披露，截止6月30日，已開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)總數(shù)達(dá)到112座，其中，2015年上半年新增5座。而近日據(jù)媒體報(bào)道，12月22日，廣州南沙萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，為全國第135座開業(yè)的萬達(dá)廣場(chǎng)。據(jù)此，可得知從7月到12月22日，共開業(yè)23座萬達(dá)廣場(chǎng)，加上半年的5座，開業(yè)數(shù)為28座。

萬達(dá)商業(yè)還曾發(fā)布公告披露，2015年1-11月，已開業(yè)萬達(dá)廣場(chǎng)的購物中心累計(jì)客流量為18.46億人次，累計(jì)同比增長(zhǎng)25.7%。

王健林還提，在2015年，完成2至3家較大規(guī)模的國際并購。而目前，萬達(dá)已收購西班牙足球俱樂部馬德里競(jìng)技 20%的股份，澳大利亞悉尼1Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，澳大利亞電影院線運(yùn)營(yíng)商Hoyts集團(tuán)100%的股權(quán)以及美國世界鐵人公司100%股權(quán)。

此外，萬達(dá)稱2015年要開業(yè)14間酒店。而截至11月萬達(dá)累計(jì)開業(yè)酒店為9家，其中，11月29日呼和浩特萬達(dá)文華酒店是萬達(dá)第83家酒店，而12月18日開業(yè)的成都萬達(dá)瑞華酒店則為第84家，也就是說在11月末至12月18日，開業(yè)酒店只增加了一家，還需開業(yè)4個(gè)才能完成目標(biāo)。