編者按：2015年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開(kāi)發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開(kāi)發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問(wèn)題仍然需要面對(duì)和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無(wú)論是地價(jià)和房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫(kù)存居高不下的三四線城市，在全國(guó)范圍內(nèi)，“庫(kù)存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”上升到國(guó)策高度之后，面對(duì)即將到來(lái)的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點(diǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)網(wǎng) 讓時(shí)光重新回流到2009年夏天，回到北京廣渠門(mén)15號(hào)地塊的拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)，作為該地塊角逐者之一的SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹，正轉(zhuǎn)身與座位后面貌生疏的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)人士寒暄。

彼時(shí)，舉牌競(jìng)價(jià)絲毫不拖泥帶水，并最終以40.6億擊敗保利成為廣渠門(mén)地塊最后贏家的中國(guó)金茂（方興地產(chǎn)），面對(duì)潘石屹的詢問(wèn)，謙虛地自稱“小公司”。

那一年的2月，方興地產(chǎn)前掌門(mén)人何操正式就任公司董事會(huì)主席，6年后的即2015年10月9日，何操退休，辭任董事會(huì)主席。

在有關(guān)何操辭任董事會(huì)主席的公告中有著這樣一段描述：“公司從一家規(guī)模不大、品牌影響力有限的‘新’公司、‘小’公司，發(fā)展為現(xiàn)今戰(zhàn)略規(guī)劃清晰、多業(yè)態(tài)板塊并重、在行業(yè)內(nèi)具有相當(dāng)核心競(jìng)爭(zhēng)力和品牌影響力的企業(yè)，在這一過(guò)程中，無(wú)不傾注了何先生的智慧和辛勞。”

這6年間，中國(guó)金茂一直在謀求“以小變大”，2015年表現(xiàn)得更為直接，從引入二股東到更名再到管理層的調(diào)整，一系列的改弦更張背后，都蘊(yùn)含著中國(guó)金茂一顆欲求蛻變、升級(jí)的心。

引入險(xiǎn)資二股東

2014年，中國(guó)金茂最值得關(guān)注的是在資本市場(chǎng)更加積極的舉措，即分拆酒店業(yè)務(wù)于港交所上市；2015年，中國(guó)金茂身上發(fā)生的“故事”太多，似乎難以從中選一個(gè)“最”。

從戰(zhàn)略層面上來(lái)看，中國(guó)金茂2015年的兩大舉措是引入二股東和調(diào)整管理層。

6月9日，中國(guó)金茂刊發(fā)公告稱，公司與配售代理訂立配售協(xié)議，配售代理盡最大努力基準(zhǔn)促使承配人按每股股份2.73港元的配售價(jià)認(rèn)購(gòu)最多16億股股份。

通過(guò)這種方式，中國(guó)金茂引入了新華保險(xiǎn)，配股后，中化集團(tuán)持股比例由此前的63.5%攤薄至53.98%，而新華保險(xiǎn)以3.57億元持股9.5%，成為中國(guó)金茂的單一第二大股東。

中國(guó)金茂當(dāng)時(shí)表示，配售引入戰(zhàn)略投資者將令公司的股東結(jié)構(gòu)更為多元化，是配合國(guó)企改革引入投資者的策略性一步，并非是單純的股本融資活動(dòng)。

彼時(shí)有分析人士對(duì)觀點(diǎn)新媒體指出，中國(guó)金茂引入戰(zhàn)略投資者的背后或許是國(guó)有企業(yè)混合所有制的改革。另有業(yè)內(nèi)人士還提到，中國(guó)金茂的國(guó)企混改將令其增加競(jìng)爭(zhēng)力和活力，為公司營(yíng)運(yùn)帶來(lái)協(xié)同效應(yīng)。

新華保險(xiǎn)總裁李全就曾表示，新華保險(xiǎn)投資中國(guó)金茂并不僅僅想要獲得現(xiàn)金分紅，而是一定會(huì)支持其戰(zhàn)略發(fā)展。

他還介紹稱，新華保險(xiǎn)在國(guó)內(nèi)健康領(lǐng)域有一些投資，包括北京延慶、北京六里橋、海南博鰲等地的養(yǎng)老社區(qū)，與中國(guó)金茂未來(lái)在該領(lǐng)域會(huì)進(jìn)行諸多合作，比如長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目，非常適合做養(yǎng)老社區(qū)，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

在成為中國(guó)金茂二股東后，新華保險(xiǎn)很快就有了行動(dòng)，以示“支持”。

11月11日，中國(guó)金茂控發(fā)布公告宣布，新華資管執(zhí)行董事、總裁安洪軍出任公司非執(zhí)行董事、戰(zhàn)略級(jí)投資委員會(huì)委員。

彼時(shí)公告稱，安洪軍在證券、保險(xiǎn)及投資領(lǐng)域擁有13年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、證券投資、地產(chǎn)行業(yè)均有一定理解，并在公司治理、發(fā)展戰(zhàn)略等方面有深入研究。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，擁有豐富投資經(jīng)驗(yàn)的安洪軍，無(wú)疑對(duì)中國(guó)金茂未來(lái)的投資方面有一定幫助。

11月30日，中國(guó)金茂再次發(fā)布委任董事公告稱，原鐵獅門(mén)董事總經(jīng)理高世斌獲委任為公司獨(dú)立非執(zhí)行董事、戰(zhàn)略及投資委員會(huì)委員、審核委員會(huì)委員及獨(dú)立董事委員會(huì)委員。

公告介紹，高世斌在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資、房地產(chǎn)金融、資產(chǎn)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制方面擁有近20年經(jīng)驗(yàn)。

更名迭代“去地產(chǎn)化”

如果說(shuō)引入新華保險(xiǎn)作為二股東是中國(guó)金茂在2015上半年中最受外界關(guān)注的事件，那么在下半年則是更換公司名稱及“掌門(mén)人”迭代。

7月28日，中國(guó)金茂宣布，擬將公司名稱由方興地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司更改為中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司；10月14日，中國(guó)金茂在北京金茂萬(wàn)麗酒店召開(kāi)發(fā)布會(huì)，宣布公司正式更名為“中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司”。

在發(fā)布會(huì)上，中國(guó)金茂總經(jīng)理李從瑞表示：“公司將從傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。”

他表示，城市綜合開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)代表著行業(yè)未來(lái)的方向，中國(guó)金茂將在做好現(xiàn)有高端住宅、綜合體開(kāi)發(fā)以及持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步加快推進(jìn)服務(wù)和金融創(chuàng)新。未來(lái)，中國(guó)金茂將提供多種形式的金融服務(wù)創(chuàng)新、豐富投融資渠道，打造融資多元、穩(wěn)健次序、特色突出的地產(chǎn)金融創(chuàng)新平臺(tái)。

值得注意的是，中國(guó)金茂特別強(qiáng)調(diào)，公司更名后去掉了“地產(chǎn)”二字，目標(biāo)同時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩饺サ禺a(chǎn)化，轉(zhuǎn)型中國(guó)綠金城市運(yùn)營(yíng)商，同時(shí)力爭(zhēng)用五年時(shí)間實(shí)現(xiàn)公司營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)總額翻一番的整體目標(biāo)。

中國(guó)金茂還提出了從“雙輪驅(qū)動(dòng)”到“雙輪兩翼”的升級(jí)計(jì)劃，指在原有的“銷(xiāo)售+持有”的戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，將加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持城市開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)。

更名代表著中國(guó)金茂開(kāi)啟了戰(zhàn)略升級(jí)的新歷程，值得注意的是，“金茂”二字對(duì)于前掌門(mén)人何操來(lái)說(shuō)也有一定意義——從中國(guó)金茂（集團(tuán)）有限公司董事長(zhǎng)到中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司主席，是何操過(guò)去七年的職場(chǎng)起點(diǎn)與終點(diǎn)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢，2002年至2009年間，何操曾擔(dān)任中國(guó)金茂（集團(tuán)）有限公司總裁、副董事長(zhǎng)、董事長(zhǎng)；2009年2月，何操加入方興地產(chǎn)，出任方興地產(chǎn)主席兼非執(zhí)行董事；2015年9月9日，方興地產(chǎn)正式更名為中國(guó)金茂；2015年10月9日，何操辭任中國(guó)金茂董事會(huì)主席。

至此，中國(guó)金茂未來(lái)的鑰匙轉(zhuǎn)交到蔡希有的手中，公司此間所提出的5年戰(zhàn)略目標(biāo)，也就更多地體現(xiàn)了蔡希有的思路與抱負(fù)。

“以小變大”的底氣

中國(guó)金茂一系列的調(diào)整無(wú)疑是奔著“以小變大”而去。

在2008年度中國(guó)房地產(chǎn)上市企業(yè)30強(qiáng)（地產(chǎn)G30）總評(píng)榜中，中國(guó)金茂（方興地產(chǎn)）憑借異軍突起的表現(xiàn)，加上傳統(tǒng)標(biāo)桿企業(yè)在當(dāng)年的全方位低迷，排名領(lǐng)先萬(wàn)科等企業(yè)。

而在2014年度中國(guó)房地產(chǎn)卓越100榜總榜單中，中國(guó)金茂（方興地產(chǎn)）則排第39位，仍然有著變“大”的底氣和潛力。

新華保險(xiǎn)總裁李全曾表示，之所以投資中國(guó)金茂，一是其結(jié)構(gòu)較好，業(yè)績(jī)和品牌保持優(yōu)勢(shì)；二是具備成長(zhǎng)性，土儲(chǔ)3000多萬(wàn)方且成本合理。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)金茂2015年的業(yè)績(jī)情況較為樂(lè)觀，除前兩月銷(xiāo)售額比2014年同期有所下降之外，其后的3到11月，均有不同程度的增長(zhǎng)。

2015年4月、5月及7月，中國(guó)金茂的銷(xiāo)售額同比分別上漲169.50%、409.72%及584.36%。其中，標(biāo)桿性項(xiàng)目大寧金茂府于4月首次開(kāi)盤(pán)，7月第二次加推。

大寧金茂府是2014年初中國(guó)金茂斥101億元巨資奪下的上海總價(jià)地王大寧地塊項(xiàng)目，之后的很長(zhǎng)一段時(shí)間，金茂大寧地王如何解套成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

4月18日，大寧金茂府給了外界一份地王解套的答卷，當(dāng)天開(kāi)盤(pán)一小時(shí)錄得21.2億元，奪得上海樓市2015上半年度銷(xiāo)售金額冠軍。

7月11日，大寧金茂府加推146套房源，僅兩個(gè)多小時(shí)即告售罄，成交金額近15億元；9月12日，大寧金茂府再次開(kāi)盤(pán)，一小時(shí)攬金10億元。三次開(kāi)盤(pán)，大寧金茂府完成了近47億元的銷(xiāo)售額。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2014年，因?yàn)檫@塊101億的地塊，中國(guó)金茂的土地權(quán)益金有將近200億，新增土儲(chǔ)面積（僅包括拿地）則有69.16萬(wàn)平方米，布局杭州、北京、上海、廣州、南京、重慶等地區(qū)。

2015年，中國(guó)金茂拿地11宗，權(quán)益土地金額約為156.88億，新增土儲(chǔ)面積75.05萬(wàn)平方米以上，布局青島、北京、寧波、佛山、杭州等城市。其中，有兩宗地塊為“地王”——9月7日，中國(guó)金茂以總價(jià)20.74億元拿下寧波江東區(qū)地王；8月31日，與中鐵聯(lián)合以總價(jià)50.25億元競(jìng)得北京豐臺(tái)區(qū)地王。

由此看來(lái)，中國(guó)金茂的業(yè)績(jī)與拿地似乎都有著不錯(cuò)的進(jìn)展，不過(guò)同時(shí)需要注意到的是，2014年以來(lái)，中國(guó)金茂在長(zhǎng)沙的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)基本處于“停頓”狀態(tài)，幾乎沒(méi)有什么銷(xiāo)售，這不禁讓人懷疑其城市運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型是否會(huì)因此受到影響。

除此之外，還有分析認(rèn)為，中國(guó)金茂的國(guó)企混改舉措才剛剛邁出嘗試的步伐，相較于綠地混改的路徑，隸屬央企集團(tuán)的中國(guó)金茂，未來(lái)轉(zhuǎn)型道路可能會(huì)更為曲折。

中國(guó)金茂2014年與2015年業(yè)績(jī)比較：

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2015年中國(guó)金茂拿地情況表格（不完全統(tǒng)計(jì)）：

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