編者按：2015年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)整轉(zhuǎn)型與改革持續(xù)深入的時(shí)代背景下，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)陷入了一段短暫的迷惘，但在這迷惘之間，我們?nèi)匀粖^力追逐著一個(gè)又一個(gè)時(shí)代的風(fēng)口。

互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、創(chuàng)客空間、海外投資、社區(qū)O2O、文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等模式與概念層出不窮，開發(fā)商們不再認(rèn)為自己是“開發(fā)商”。但洗盡鉛華、回歸本初，房地產(chǎn)行業(yè)的深層次問(wèn)題仍然需要面對(duì)和化解。

歸根結(jié)底，這是“艱難的一年”。無(wú)論是地價(jià)和房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的一二線城市，還是庫(kù)存居高不下的三四線城市，在全國(guó)范圍內(nèi)，“庫(kù)存”已如懸湖。“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”上升到國(guó)策高度之后，面對(duì)即將到來(lái)的2016年，我們可能看到怎樣的前景？

前事之不忘，觀點(diǎn)新媒體傾力策劃年度重磅報(bào)道“艱難的一年”，回顧并總結(jié)2015年房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿性企業(yè)得與失，深度剖析有代表性地位城市房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)情況。

觀點(diǎn)網(wǎng) “天時(shí)人事日相催，冬至陽(yáng)生春又來(lái)”，時(shí)間的腳步遠(yuǎn)比想象中更匆匆，走過(guò)2015年最后一個(gè)節(jié)氣，是該回望來(lái)路看看背包里的收獲了。

與年末“萬(wàn)寶之爭(zhēng)”的喧囂相比，同樣被險(xiǎn)資舉牌的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表面上看平靜如波。對(duì)于曾以為終于翻過(guò)“三座大山”，可以向資本市場(chǎng)講述一個(gè)更完整、更穩(wěn)定故事的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，過(guò)去的一年充實(shí)又頗具意外。

在普遍被認(rèn)為是房地產(chǎn)銷售大年的2015年，雖然還未公布最終的銷售數(shù)據(jù)，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)完成年初制定的銷售目標(biāo)已成小概率事件，按照公司過(guò)往單月銷售規(guī)模，能達(dá)到與2014年持平的400億銷售已經(jīng)是較好的局面，這顯然不在市場(chǎng)的預(yù)料之中。

另一方面，繼續(xù)調(diào)整土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)、發(fā)債改善利率水平、重新確定四元業(yè)務(wù)、管理層背包人計(jì)劃、二次攜手京東涉足互聯(lián)網(wǎng)金融、入股華融加碼地產(chǎn)金融等一系列舉措，都讓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在一眾同行中顯得頗為積極且進(jìn)取，諸多券商更是對(duì)于公司基本面的改善紛紛唱多。

安邦集團(tuán)的強(qiáng)勢(shì)介入則在年末不期而至，緊隨12月份的兩次買入后，安邦集團(tuán)合計(jì)持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)29.98%的權(quán)益，與最大股東中國(guó)人壽持股量?jī)H有180萬(wàn)股的微弱差距。

市場(chǎng)頗為關(guān)注的是，中國(guó)人壽、安邦集團(tuán)以及遠(yuǎn)洋管理層后續(xù)還有什么行動(dòng)，三者又該如何相處，這將決定這家公司未來(lái)的發(fā)展。

第一大股東的疑問(wèn)

“我們?cè)谶^(guò)去的幾年中翻過(guò)了三座大山，其中一座大山就是關(guān)于股權(quán)的問(wèn)題。”

按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)董事局主席李明的說(shuō)法，2010-2012年間有“三座大山”橫亙?cè)诠镜陌l(fā)展道路上，分別為中遠(yuǎn)、中化退出后的股權(quán)調(diào)整，區(qū)域結(jié)構(gòu)的“去北京化”以及商業(yè)持有物業(yè)的培育期。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)堪堪在近兩年才解決上述問(wèn)題，開始掌握穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏。

2003年，新成立的國(guó)資委對(duì)旗下央企進(jìn)行業(yè)務(wù)重組分類和產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃，初步確定13家央企可以地產(chǎn)為主業(yè)，其它企業(yè)要逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中遠(yuǎn)與中化并不在這13家主業(yè)可以為房地產(chǎn)的央企之列。

2009年10月，《保險(xiǎn)法》修訂，保險(xiǎn)資金可有條件投資不動(dòng)產(chǎn)，股權(quán)多元化的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為險(xiǎn)資角逐對(duì)象。

中國(guó)人壽在當(dāng)年年末和2010年初通過(guò)認(rèn)購(gòu)新股和受讓原第二大股東中化集團(tuán)所持股權(quán)，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東，公司并于2013年11月認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)為贖回永久可轉(zhuǎn)債所發(fā)行的部分新股，將其持股比例由25%進(jìn)一步提高至29%。南豐集團(tuán)亦2010年以及2013面入股和增資遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，成為持股21%的二股東。

然而，這被市場(chǎng)頗為看好的關(guān)系卻因?yàn)槟县S集團(tuán)事先保密的股權(quán)出售而瓦解，尤其伺機(jī)買入的是以作風(fēng)果斷、出手闊綽、風(fēng)格激進(jìn)而著稱的安邦集團(tuán)。

2015年12月7日晚間九點(diǎn)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)布公告稱，公司第二大股東南豐集團(tuán)已于12月4日按每股5.05港元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓所持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)股份1，541，327，956股，約占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股本約20.5%，買家正是安邦保險(xiǎn)集團(tuán)及其投資企業(yè)。

及至12月16日晚間，根據(jù)港交所披露易信息，安邦保險(xiǎn)在12月9日增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)6.51億股，占總股本的8.67%。完成增持后，安邦合計(jì)持有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)29.98%的權(quán)益。

美銀美林指出，股權(quán)變動(dòng)并未對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)構(gòu)成直接影響，但中國(guó)人壽可能不太滿意同業(yè)安邦成為遠(yuǎn)洋的第二大股東。

申萬(wàn)宏源更是直接表示：“相比安邦而言，我們當(dāng)然更希望更加沉穩(wěn)的中國(guó)人壽可以維持其第一大股東的地位，我們認(rèn)為未來(lái)最好的情況是股權(quán)結(jié)構(gòu)不再發(fā)生變動(dòng)。”

毫無(wú)疑問(wèn)，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、股東以及管理層之間關(guān)系融洽是決定一家企業(yè)能否快速健康成長(zhǎng)的關(guān)鍵性因素，這也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)接下來(lái)需要向市場(chǎng)回答的問(wèn)題。

土地和債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整

雖然號(hào)稱翻過(guò)了“三座大山”，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的調(diào)整一直沒有停止過(guò)，研究機(jī)構(gòu)麥格理指出，2015年仍然是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)重組的一年。

經(jīng)過(guò)三年多時(shí)間消化高地價(jià)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)實(shí)力加強(qiáng)后的遠(yuǎn)洋在2014年重新回到土地市場(chǎng)，當(dāng)年新購(gòu)項(xiàng)目從11年的8個(gè)、12年的3個(gè)和13年的4個(gè)增加至17個(gè)，其中有6個(gè)項(xiàng)目位于大本營(yíng)北京、2個(gè)項(xiàng)目位于上海。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，2014年土地市場(chǎng)較為冷清時(shí)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)耗資210億元拿地464萬(wàn)平米（按權(quán)益建筑面積算），其中88%（按價(jià)值算）和41%（按建筑面積算）位于一線城市。此外，公司退出了撫順、鎮(zhèn)江和秦皇島等三線城市。

重返一線城市的步伐進(jìn)入2015年后仍在延續(xù)，據(jù)觀點(diǎn)新媒體計(jì)算，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)前11月合共新增15個(gè)項(xiàng)目，分別位于北京、深圳、廣州、天津、杭州、南京、重慶等一線城市以及重點(diǎn)二線城市。

更為重要的是，上述土地總土地金僅為76.47億元，其中更有11宗地是收購(gòu)而來(lái)，又有11個(gè)為合作項(xiàng)目。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2015年新進(jìn)入的南京、廣州以及香港，均是通過(guò)合作方式打造第一個(gè)項(xiàng)目。

論及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2015年在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)，深圳無(wú)疑是個(gè)繞不過(guò)的區(qū)域。觀點(diǎn)新媒體在此前報(bào)道中曾指出，該公司在深圳已經(jīng)儲(chǔ)備了貨值超千億的5個(gè)舊改項(xiàng)目，這5個(gè)項(xiàng)目主要位于蛇口和龍崗區(qū)，項(xiàng)目總建筑面積約100萬(wàn)平方米。其中有2個(gè)項(xiàng)目處于預(yù)售階段，其他項(xiàng)目處于拆遷的不同階段并將陸續(xù)啟動(dòng)。

延續(xù)去年調(diào)整思路的還有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，在2014年7月于離岸市場(chǎng)以低成本發(fā)行了5億美金五年期（票息4.625%）和7億美金10年期（票息6%）票據(jù)后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)又在今年1月發(fā)行了7億美金五年期（票息4.45%）和5億美金12年期（票息5.95%）票據(jù)。

目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的平均借貸成本已經(jīng)從2013的7.33%和2014年的7.08%，進(jìn)一步下降到7以內(nèi)，公司于2015年8月和10月在中國(guó)境內(nèi)發(fā)行5-10年期限不等的公司債共計(jì)100億元，平均成本僅為4.3%，因此融資有望進(jìn)一步下降至接近6%。

來(lái)源：觀點(diǎn)新媒體整理

成長(zhǎng)的煩惱

對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售規(guī)?；蛟S不是唯一的追求和評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，但絕對(duì)是決定企業(yè)行業(yè)地位的重要指標(biāo)。

截至2015年11月30日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售337.4億元。按照李明聲稱的比上年401億元銷售額增長(zhǎng)5%（約421億）的銷售目標(biāo)來(lái)看，僅完成約80%。

雖然還有最后一個(gè)月銷售并未公布，但按照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)近兩年來(lái)單月最高銷售記錄70億計(jì)算，公司2015年的銷售預(yù)計(jì)最多只能與去年持平。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)管理層一直強(qiáng)調(diào)，公司上半年的工作重點(diǎn)仍在去庫(kù)存，2014年底帶入的可售資源280億成為當(dāng)期主要的銷售資源，新推出市場(chǎng)的貨源僅有30億元。下半年才是推貨的高峰期，并稱貨源高達(dá)400億，且多數(shù)都位居一二線核心城市，其中更有六個(gè)項(xiàng)目位于總部北京。

不過(guò)，觀點(diǎn)新媒體比照遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年和2015年前11月單月銷售發(fā)現(xiàn)，在傳統(tǒng)的金九銀十下半程銷售旺季，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)今年的表現(xiàn)甚至遜于去年，銷售金額同比分別下滑46%以及21%。

中金公司的分析師指出，受天津爆炸事故和北京樓層高度要求變化影響，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)京津地區(qū)部分項(xiàng)目延遲推出，因此預(yù)計(jì)2015年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)全年銷售將僅為400億元。

需要指出的是，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)中長(zhǎng)期目標(biāo)為銷售規(guī)模至2020年增長(zhǎng)到800億，這意味著2015年起每年復(fù)合增長(zhǎng)率需達(dá)到15%。

觀點(diǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)歷年來(lái)銷售增長(zhǎng)幅度發(fā)現(xiàn)，公司2009年-2014年銷售增幅逐年遞減，分別為98%、51%、25%、15%、15%以及12%。如果2015年不能實(shí)現(xiàn)一定的增長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)將壓力轉(zhuǎn)嫁到后面的日子。

交銀國(guó)際分析師謝騏聰在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)分析稱：“現(xiàn)在很多內(nèi)房股都遇到了瓶頸，可能涉及規(guī)模、利潤(rùn)率以及盈利模式等。他們需要不斷做出自我修正并挖掘新的機(jī)會(huì)，以沖過(guò)這個(gè)階段。”

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)大規(guī)模進(jìn)軍深圳舊改、探索四元業(yè)務(wù)以及改變公司管理架構(gòu)等，都可以視作是為了沖破瓶頸而做的努力。

謝騏聰以區(qū)域架構(gòu)調(diào)整為例指出，相關(guān)改變對(duì)于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)沖刺規(guī)模有相當(dāng)作用，以碧桂園為例，這家公司即是在做了調(diào)整后，成為了千億級(jí)別的公司。

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