社會(huì)上對(duì)我們最大的質(zhì)疑就是認(rèn)為我們的負(fù)債率會(huì)上升。實(shí)踐證明，我們的負(fù)債率沒(méi)有上升，只有百分之十幾的負(fù)債率。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 歷時(shí)四年，SOHO中國(guó)布局上海的重要項(xiàng)目凌空SOHO于11月1日正式竣工。該項(xiàng)目在不久前剛作價(jià)30.5億元出售其中一半予上海攜程。

　　出席揭幕活動(dòng)的除了SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹、SOHO中國(guó)CEO張欣外，還有SOHO中國(guó)首席建筑師陰杰等。

　　另外才宣布退休的任志強(qiáng)也現(xiàn)身凌空SOHO，參與多場(chǎng)活動(dòng)為潘石屹站臺(tái)。同時(shí)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)還意外出現(xiàn)另一位重量級(jí)嘉賓，就是復(fù)星集團(tuán)老板郭廣昌，他與SOHO中國(guó)就外灘8-1地王的糾紛官司二審還未宣判。

　　在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)出售半個(gè)凌空SOHO予攜程的做法是否意味SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型并未成功的質(zhì)疑，潘石屹回應(yīng)稱，“經(jīng)過(guò)兩年時(shí)間，應(yīng)該說(shuō)SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型是非常成功的。”

　　他以負(fù)債率為依據(jù)來(lái)支撐上述結(jié)論，“社會(huì)上對(duì)我們最大的質(zhì)疑就是認(rèn)為我們的負(fù)債率會(huì)上升。實(shí)踐證明，我們的負(fù)債率沒(méi)有上升，只有百分之十幾的負(fù)債率。”同時(shí)他還介紹，北京望京SOHO租金從5塊漲至7塊，是非常成功的。

　　上海規(guī)模維持現(xiàn)狀

　　據(jù)潘石屹透露，凌空SOHO租金價(jià)格已經(jīng)定為四塊多，雖然由于地段原因價(jià)格稍低，但非?？春闷錆摿?。

　　“這個(gè)區(qū)域沒(méi)有一個(gè)標(biāo)志性的建筑，我們?cè)诒本┑耐?，那個(gè)區(qū)域已經(jīng)開發(fā)了15年，整個(gè)周圍的租金價(jià)格一直都不高，自從我們這個(gè)望京SOHO建好之后，周邊的租金就翻了一番，一個(gè)區(qū)域還是需要有一個(gè)標(biāo)志性的建筑。”

　　對(duì)是否會(huì)在上海繼續(xù)投資，潘石屹明確表示，現(xiàn)在的投資量已經(jīng)夠大。而對(duì)是否會(huì)繼續(xù)出售上海物業(yè)，潘石屹同樣明確表示，剩下的都準(zhǔn)備持有。

　　看起來(lái)對(duì)上海市場(chǎng)，老潘是準(zhǔn)備就此控制在當(dāng)前的規(guī)模，既不擴(kuò)張也不收縮。事實(shí)上，對(duì)凌空SOHO剩余部分，他透露也是有買家想買，但SOHO中國(guó)還是想持有。

　　但凌空SOHO所處大虹橋地區(qū)其寫字樓市場(chǎng)并未被業(yè)內(nèi)人士看好，隨著2015年上海中心入市，預(yù)期悲觀的寫字樓市場(chǎng)或?qū)⒔o凌空SOHO將來(lái)更大競(jìng)爭(zhēng)。

　　“還是看好北京和上海辦公樓的市場(chǎng)，這兩個(gè)城市辦公樓的市場(chǎng)都是比較穩(wěn)定的，相對(duì)來(lái)說(shuō)北京辦公樓市場(chǎng)的租金上漲幅度更大一些。”就寫字樓市場(chǎng)問(wèn)題，潘石屹表示，覺(jué)得上海寫字樓市場(chǎng)沒(méi)有那樣悲觀，可能就是離得比較遠(yuǎn)一點(diǎn)的寫字樓有受到一些影響。

　　活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)被問(wèn)及企業(yè)接班人問(wèn)題，CEO張欣回復(fù)稱：“我們已經(jīng)看著這么老了嗎？需要找接班人了嗎？”她表示，覺(jué)得自己還是正值壯年，正在工作的高峰期，沒(méi)有考慮接班人的事情。

　　而在企業(yè)發(fā)展思路上，潘石屹夫婦透露將會(huì)在未來(lái)有所突破，但并未透露詳情，僅表示要保持這個(gè)驚喜，會(huì)在2015年2月1日對(duì)外宣布。

　　而正與SOHO中國(guó)在打外灘8-1地王官司的復(fù)星集團(tuán)郭廣昌現(xiàn)身該活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)，外界紛紛猜測(cè)雙方或已達(dá)成某些協(xié)議。

　　不過(guò)無(wú)論是復(fù)星還是SOHO中國(guó)均稱外灘地王案無(wú)新進(jìn)展。SOHO中國(guó)方面透露，郭廣昌當(dāng)日是參加VIP晚宴，未參與其他活動(dòng)。

　　減半的成功？

　　隨著凌空SOHO項(xiàng)目揭幕，于SOHO中國(guó)而言是其轉(zhuǎn)型歷程的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。隨之而來(lái)還有市場(chǎng)對(duì)其轉(zhuǎn)型成果的關(guān)注。

　　今年早些時(shí)候，SOHO中國(guó)曾出售上海物業(yè)，SOHO中國(guó)與金融街達(dá)成一項(xiàng)收購(gòu)協(xié)議，將以52.32億元出售位于上海的“靜安項(xiàng)目”和“海倫項(xiàng)目”。

　　隨后SOHO中國(guó)又在9月與上海攜程訂立預(yù)售框架協(xié)議，計(jì)劃以30.5億元出售凌空SOHO中建筑面積10.02萬(wàn)平方米物業(yè)及若干配套設(shè)施。

　　連續(xù)3次項(xiàng)目出售，市場(chǎng)紛紛認(rèn)為上述出售舉動(dòng)是SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型過(guò)程中帶來(lái)的巨大資金壓力所致。

　　就該質(zhì)疑，此潘石屹回應(yīng)：“SOHO中國(guó)是兩年前宣布轉(zhuǎn)型的，經(jīng)過(guò)這兩年時(shí)間，應(yīng)該說(shuō)SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型是非常成功的。”

　　“兩年前當(dāng)我們宣布轉(zhuǎn)型的時(shí)候，社會(huì)上對(duì)我們最大的質(zhì)疑就是認(rèn)為我們的負(fù)債率會(huì)上升，因?yàn)榘唁N售的物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟械奈飿I(yè)，需要大量現(xiàn)金。實(shí)踐證明，我們的負(fù)債率沒(méi)有上升，只有百分之十幾的負(fù)債率。”

　　據(jù)潘石屹介紹，從宣布轉(zhuǎn)型到今年年底，SOHO中國(guó)有4個(gè)項(xiàng)目要交付使用，分別是凌空SOHO、上海長(zhǎng)興SOHO、北京望京SOHO，還有上海的復(fù)興路SOHO。

　　潘石屹還表示，轉(zhuǎn)型之后對(duì)其最大的考驗(yàn)就是出租的租金水平。“兩年前我們預(yù)計(jì)望京的租金水平是每平方米每個(gè)月5塊錢，現(xiàn)在我們租的情況是7塊錢人民幣，所以它是非常成功的。”

　　談及出售凌空SOHO項(xiàng)目一半予攜程，潘石屹解釋稱，凌空SOHO有30多萬(wàn)平方米，若是自己出租要形成比較成熟的氛圍，需要一段時(shí)間。而攜程直接搬過(guò)來(lái)，就有幾萬(wàn)人在這邊上班，區(qū)域的氣氛會(huì)很快得以形成。

　　然而對(duì)其加速區(qū)域氣氛的形成，而不是出于盡快回籠資金原因的解釋，并不為市場(chǎng)所接受。有業(yè)內(nèi)人士稱，加速區(qū)域氣氛形成的說(shuō)辭還是表明SOHO中國(guó)比較著急。銷售半個(gè)項(xiàng)目對(duì)轉(zhuǎn)型持有戰(zhàn)略的SOHO中國(guó)而言，是不得已而為之，若算成功也是減半。

　　另?yè)?jù)了解，SOHO中國(guó)尋找大客戶加速物業(yè)氣氛形成已有先例。已100%出租的位于上海陸家嘴世紀(jì)大道的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)，其中大約一半面積出租給上海期貨交易所，余下面積租戶主要也是金融機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)公司。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2013年末，SOHO中國(guó)全年合同銷售金額約46.87億元，投資物業(yè)的租金收入為2.79億，租金收入僅占營(yíng)業(yè)收入的1.91%。

　　而2014年上半年SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)額為47.5億元，同比上升83%；核心凈利潤(rùn)達(dá)到12.24億，同比上漲128%。其中租賃業(yè)務(wù)占比仍較小，租金收入約1.64億元人民幣，同比上升84%。

　　對(duì)比最近數(shù)據(jù)，國(guó)元證券在近期研報(bào)中指出，總體來(lái)說(shuō)，自2012年SOHO中國(guó)決定轉(zhuǎn)型成為租賃模式進(jìn)程較緩，租金收入僅占收入3.45%。

　　另有分析認(rèn)為，近期幾起銷售物業(yè)所回籠的資金應(yīng)該足夠支撐SOHO中國(guó)當(dāng)前所持部分運(yùn)營(yíng)，所以老潘才會(huì)明確表示剩余部分將全部持有。同時(shí)老潘稱持有量已經(jīng)夠大，也多少意味著資金量并不充裕。