如果還想繼續(xù)出讓土地，當務(wù)之急是要去掉庫存。所以我們看到，去庫存不單單是房地產(chǎn)企業(yè)的事兒了。

歐陽捷 房地產(chǎn)的庫存已經(jīng)到了無以復(fù)加的地步。

目前的在建施工面積已經(jīng)達到60億平方米，去年的竣工面積只有7.8億平方米?？⒐ぢ室呀?jīng)下降到15%以下，換句話說，房子從開工到竣工需要6-7年時間，而2000年的時候只需要兩年半。我們仔細看看，我們周圍的住房有多少是打了圍墻還沒有建的？又有多少是建了好幾年都沒有蓋上去的？還有多少封頂了好幾年還沒有竣工的？這也與一些企業(yè)過去崇尚香港囤地模式有一定的關(guān)系。

除了在建施工面積，已購置尚未開工的土地面積體量也很大。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，每年房地產(chǎn)企業(yè)待開發(fā)面積基本都維持在4億平方米上下，這些基本上屬于閑置未開工的土地面積。我們也經(jīng)常看到報道，有些企業(yè)動輒拿了上千甚至上萬畝土地，這些土地要全部建成不知道需要多少年。

也就是說，如果兩者相加，全國的地方政府可以不用再出讓一畝土地，按照2013年的住房竣工面積，已經(jīng)可以保證十多年的住房土地供應(yīng)了。

既然是這樣，也就不難理解，為什么土地市場賣得越來越不好了。

因此，如果還想繼續(xù)出讓土地，當務(wù)之急是要去掉庫存。所以我們看到，去庫存不單單是房地產(chǎn)企業(yè)的事兒了。

那么該如何去庫存？

靠地方政府不如靠市場。地方政府都要政績，沒有土地出讓就沒有錢去做政績工程、民生工程，并且各個城市之間也在相互競爭，每個城市也都要爭取排名。每個地方政府雖然都有動力推動去庫存，但真正的目的還是出讓土地，而出讓土地又會進一步加大庫存。循環(huán)往復(fù)，越陷越深。

靠市場就是要按照叢林法則，優(yōu)勝劣汰，物競天擇。未來五年內(nèi)，住房需求總量不會下降，但是住房超量供應(yīng)的壓力越來越大，企業(yè)間競爭會越來越殘酷，大企業(yè)受惠于市場、政府、金融機構(gòu)信任，追求業(yè)績增長、并帶頭搶收，市場蛋糕份額越搶越多，規(guī)模越來越大。小企業(yè)失去了購房者、政府、金融機構(gòu)信任，降價也難賣、生存壓力越來越大。移動互聯(lián)網(wǎng)會加劇生態(tài)圈競爭，越是大企業(yè)和先發(fā)企業(yè)越是擁有更多資源和機會，壯士斷腕也會成為不少中小企業(yè)的唯一選擇。

企業(yè)競爭和降價預(yù)期會加劇市場觀望，以價換量將成為未來數(shù)年的新常態(tài)。

歐陽捷 新城控股集團有限公司高級副總裁

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