去庫(kù)存將是廣州四季度最核心主題。但要破解庫(kù)存難題，激活市場(chǎng)活力，開發(fā)商和政府都需作改變。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 10月8日，戴德梁行召開廣州2014年第三季度房地產(chǎn)分享新聞發(fā)布會(huì)。會(huì)上，戴德梁行與會(huì)主管對(duì)廣州前三季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行分析回顧，同時(shí)對(duì)四季度的住宅市場(chǎng)走向作出預(yù)判。

　　對(duì)于過去的前三季度，戴德梁行華中區(qū)研究部主管及助理董事林珂認(rèn)為，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于失衡狀態(tài)，總體表現(xiàn)為住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌、庫(kù)存高企、去化形勢(shì)嚴(yán)峻，而商品房市場(chǎng)整體供銷比失衡。

　　展望四季度，戴德梁行廣州公司總經(jīng)理黎慶文認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體失衡的情況下，對(duì)于廣州而言，“去庫(kù)存”是四季度最核心的主題。

　　供銷比創(chuàng)歷史新高

　　據(jù)林珂介紹，2014年前三季度，廣州十區(qū)新建商品住宅成交量累計(jì)399萬平方米，創(chuàng)歷史同期新低。具體分各季度來看，一季度成交量約129萬平方米，二季度約150萬平方米，三季度約120萬平方米。

　　與2007年以來廣州新建商品住宅成交量季度平均水平175萬平方米相比，今年廣州前三個(gè)季度的成交量均低于平均水平。而存量住宅方面，前三季度成交量同樣全部低于平均水平。

　　在成交量下滑之際，第三季度新建商品住宅成交均價(jià)亦出現(xiàn)明顯下跌。數(shù)據(jù)顯示，第三季度15193.5元/平方米的均價(jià)，比第二季度的16136元/平方米下跌942.5元。

　　成交的萎縮不振，直接導(dǎo)致了庫(kù)存的攀升。截至9月30日，廣州全市新建商品住宅可售庫(kù)存“破千”，升至1008.95萬平方米，創(chuàng)下了歷史新高。若按過去6個(gè)月去化速度計(jì)算，去化周期為16.7個(gè)月，超出15個(gè)月的警戒線。

　　而廣州十區(qū)中，南沙、花都兩個(gè)外圍城區(qū)去化形勢(shì)尤其嚴(yán)峻，花都去化周期已逼近22個(gè)月，而南沙更是直逼33個(gè)月，嚴(yán)重超出去化周期警戒線。

　　此外，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-8月，廣州十區(qū)新建商品住宅供銷比高達(dá)1.54，甚至超出2008年金融危機(jī)時(shí)期的1.46。

　　庫(kù)存高企的問題同樣出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品上。盡管1-8月，廣州新建散售型辦公物業(yè)(以商業(yè)性公寓為主力)及新建散售型商鋪成交量同比出現(xiàn)上漲，庫(kù)存仍然難消化。

　　廣州以商業(yè)性公寓產(chǎn)品為主力的散售型辦公物業(yè)今年進(jìn)入集中井噴期，1-8月整體供銷比仍然處于1.56的高位。而新建散售型商鋪受外圍區(qū)域大量供應(yīng)推動(dòng)，供銷比創(chuàng)下8年來新高，達(dá)1.79，而這個(gè)比例在過去8年中僅2013年超過1。

　　由此看出，不管是住宅產(chǎn)品，還是商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，去化速度遠(yuǎn)未跟上供應(yīng)速度，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然難以平衡。

　　破解樓市庫(kù)存難題

　　基于此，黎慶文提出，“去庫(kù)存”將是廣州四季度最核心的主題。“但要破解庫(kù)存難題，激活市場(chǎng)活力，開發(fā)商和政府都需要作出改變。”

　　據(jù)其介紹，2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場(chǎng)，目前購(gòu)房者的觀望情緒濃厚，大大抑制了入市意愿。作為開發(fā)商，如果想撬動(dòng)購(gòu)房者的欲望，最直接的無疑是降價(jià)讓利。

　　據(jù)了解，“金九”期間，庫(kù)存尤其高的廣州郊區(qū)已發(fā)動(dòng)了一波降價(jià)潮。其中，蘿崗片區(qū)的奧園春曉、萬科東薈城、保利越秀·嶺南林語、越秀·嶺南雅筑等亦出現(xiàn)不同程度降價(jià)。較之5月報(bào)價(jià)，9月份該等項(xiàng)目均價(jià)降幅區(qū)間高達(dá)4000-5000元/平方米。

　　同時(shí)，增城片區(qū)中的明星樓盤翡翠綠洲售價(jià)下跌3000元/平方米，從化的珠光流溪御景在9月前后推出的洋房直接打出最低4888元/平方米的最低售價(jià)，價(jià)格直接腰斬。

　　在開發(fā)商積極降價(jià)跑量之后，政府方面，對(duì)房地產(chǎn)最直接影響的房貸也正式放松。9月30日，中國(guó)人民銀行正式發(fā)布《中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房執(zhí)行首套房貸款政策。

　　黎慶文認(rèn)為，二套房首付降低是最大的利好，可以提升改善型買家購(gòu)買力，緩解廣州高企的大戶型存量，同時(shí)可以有效釋放二手房市場(chǎng)活力。

　　不過，放松限貸新政仍有待落實(shí)，其對(duì)市場(chǎng)的提振作用有多大仍是未知之?dāng)?shù)。黎慶文認(rèn)為，若市場(chǎng)持續(xù)低迷，廣州需要考慮放松限購(gòu)。“如果限購(gòu)放松，可以是分階段，分區(qū)域，最后慢慢實(shí)現(xiàn)全面放松。”

　　黎慶文指出，廣州去庫(kù)存的首要任務(wù)是去大戶型產(chǎn)品，因此，廣州放松限購(gòu)可以考慮從放松“大戶型”開始。截至9月30日的庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，除黃埔區(qū)外，廣州其它區(qū)的新建商品住宅庫(kù)存戶型平均面積都超過120平方米，海珠、番禺、從化的庫(kù)存戶型平均面積已超過140平方米。

　　此外，黎慶文表示，廣州放松限購(gòu)還可以考慮從“庫(kù)存高、去化壓力大的區(qū)域”開始，因?yàn)閺V州各區(qū)域的庫(kù)存情況不一，差異頗大。其舉例說明稱，荔灣區(qū)的去化周期只有9.5個(gè)月，而南沙區(qū)卻高達(dá)33個(gè)月。

　　當(dāng)被問及廣州何時(shí)能放松限購(gòu)時(shí)，黎慶文頗為肯定透露稱，春節(jié)前肯定會(huì)松綁。