在融資規(guī)模受限的當(dāng)下，招商局置地通過自身去發(fā)展新項(xiàng)目，成為了其加速擴(kuò)展的最佳方式。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在前兩次牽手平安不動(dòng)產(chǎn)合作開發(fā)旗下三個(gè)項(xiàng)目之后，近日，招商局置地再次宣布，繼續(xù)與平安不動(dòng)產(chǎn)合作開發(fā)南京G16號(hào)土地。

　　根據(jù)公告，招商局置地全資附屬公司威榮控股與平安不動(dòng)產(chǎn)間接全資持有的富錦投資訂立南京G16號(hào)土地合作協(xié)議。據(jù)此，威榮控股擬向富錦投資出售南京G16號(hào)土地所有者光鴻的49%股份。

　　出售事項(xiàng)完成后，富錦投資須向威榮控股全資子公司光鴻提供1.16億元的股東貸款，而該貸款須悉數(shù)用于償還威榮控股向光鴻提供的部分股東貸款。因此，威榮控股向光鴻提供的股東貸款將由約2.37億元減至約1.21億元。

　　最終，南京G16號(hào)土地出售事項(xiàng)完成后，威榮控股所持光鴻股權(quán)將減至51%，但仍為招商局置地的附屬公司。同時(shí)，招商局置地也將錄得現(xiàn)金流入凈額約1.16億元。

　　資料顯示，此次雙方合作的標(biāo)的物南京G16號(hào)地塊，原由光鴻于2014年4月18日以總代價(jià)11.89億元的價(jià)格獲得。土地面積5.79萬平方米，許可容積率則為4.22。土地指定用途為住宅及商業(yè)混合用地。目前光鴻已向南京市國(guó)土資源部支付合共2.37億元，作為用以清償20%G16號(hào)土地收購(gòu)代價(jià)的按金。

　　牽手平安不動(dòng)產(chǎn)融資10億

　　事實(shí)上，此次出售股權(quán)的南京G16號(hào)項(xiàng)目，已是招商局置地與平安不動(dòng)產(chǎn)合作的第四個(gè)項(xiàng)目。早前，招商局置地還分別就南京G14號(hào)土地、廣州番禺土地、南京G09號(hào)土地與平安不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行合作。合作的形式多是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行增資及向股東提供貸款。

　　招商局置地財(cái)務(wù)總監(jiān)余志良曾表示，就與平安不動(dòng)產(chǎn)合作，主要是逐步發(fā)展輕資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)模式，并將繼續(xù)審慎地尋找合作伙伴，將持股比例保持在50%以上以維持公司盈利。

　　但在相關(guān)分析師看來，招商局置地與平安不動(dòng)產(chǎn)的合作，或更多的是出于融資目的。

　　目前來看，招商局置地通過與平安不動(dòng)產(chǎn)合作引入的資金已超過10億億元。其中，通過與平安不動(dòng)產(chǎn)合作，為南京G14號(hào)土地項(xiàng)目及廣州番禺土地項(xiàng)目募資7.96億，為南京G09號(hào)土地募資1.2億，為南京G16號(hào)募資1.16億元。

　　“雖然是增資入股的行為，但有可能是債權(quán)性質(zhì)的合作，即雙方一開始便有協(xié)議，等到項(xiàng)目發(fā)展到一定時(shí)機(jī)后，招商局置地會(huì)將股權(quán)贖回?！?/p>

　　就贖回約定，在此次與平安不動(dòng)產(chǎn)合作發(fā)展南京G16號(hào)土地的公告中也有所提及。

　　公告中稱，待南京G16號(hào)土地項(xiàng)目中擬作出售物業(yè)的已售建筑面積合計(jì)達(dá)到南京G16號(hào)土地項(xiàng)目中可售總建筑面積的95%且項(xiàng)目峻工，完成編制最終賬目及分派溢利后，富錦投資須出售且威榮控股須購(gòu)買富錦投資所持全部光鴻股份。

　　借道債權(quán)性質(zhì)合作擴(kuò)張

　　之所以有融資需求，分析認(rèn)為與招商局置地自身發(fā)展要求有關(guān)。

　　據(jù)悉，作為招商地產(chǎn)唯一的海外上市平臺(tái)，招商局置地被定位為招商地產(chǎn)重要的海外融資平臺(tái)。

　　而在發(fā)揮融資作用之前，招商局置地需要擴(kuò)大規(guī)模，因此通過母公司注資本是最便捷的方法之一。于2013年4月，招商地產(chǎn)首次向招商局置地注入分別位于廣州、重慶、佛山及南京的8個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，合共約61.77億元。7月又加注3個(gè)項(xiàng)目，使注資增至66.88億元。

　　但根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，境外公司注入的資產(chǎn)需經(jīng)營(yíng)超過三年，且需要為現(xiàn)金流的成熟項(xiàng)目，這使招商地產(chǎn)對(duì)招商局置地的注資受到一定限制，最終直接影響招商局置地平臺(tái)的融資規(guī)模。

　　不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來招商局置地僅有過兩次融資記錄。包括7月與一間銀行訂立1億美元3年期貸款協(xié)議；9月與一間銀行簽訂6000萬美元3年期融資協(xié)議。

　　分析認(rèn)為，在融資規(guī)模受限的當(dāng)下，招商局置地通過自身去發(fā)展新項(xiàng)目，成為了其加速擴(kuò)展的最佳方式。

　　據(jù)了解，2014全年，招商局置地預(yù)算用于購(gòu)地的資本開支就約50-70億元，接近去年銷售總額。招商局置地曾稱，希望透過銷售回款及融資所得的資金，加快開發(fā)及擴(kuò)大銷售額，未來3-5年內(nèi)會(huì)以提高周轉(zhuǎn)為目標(biāo)，提升資產(chǎn)規(guī)模及盈利。

　　不過，在今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體波動(dòng)較大背景下，招商局置地今年的銷售回籠也未表現(xiàn)突出。截至9月底止9個(gè)月，招商局置地的合同銷售總額約50.398億元，而合同銷售總面積約35.02萬方米，按全年100億元目標(biāo)計(jì)算，前三季度僅達(dá)標(biāo)五成。

　　因此，分析指出，在此情形下，先通過出售股權(quán)獲得擴(kuò)張所需資金，待項(xiàng)目成功運(yùn)轉(zhuǎn)后再將所有權(quán)回購(gòu)就成了招商局置地?cái)U(kuò)張的新路徑。