按目前時(shí)間點(diǎn)看，整個(gè)樓市處于弱復(fù)蘇狀態(tài)，中糧置地此次收購(gòu)，既符合其項(xiàng)目擴(kuò)張的意圖，也符合低成本擴(kuò)張的原則。

　　觀(guān)點(diǎn)網(wǎng) 10月8日，傳聞已久的杭州河北天成“退地”事件最終落定，中糧置地宣布正式收購(gòu)河北天成綜合體地塊，中糧大悅城項(xiàng)目也將落戶(hù)杭州。

　　此次中糧置地接手的天成地塊包括商業(yè)和住宅兩部分，總建筑面積約30.37萬(wàn)平方米。據(jù)了解，其中的商業(yè)地塊已確定引入大悅城綜合體項(xiàng)目，而宅地部分則計(jì)劃開(kāi)發(fā)中糧城市精品系列，以高端剛需和首改客戶(hù)為主。

　　中糧置地杭州公司相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，杭州是中糧置地戰(zhàn)略性重點(diǎn)城市，將大悅城項(xiàng)目引入杭州是公司一直的計(jì)劃。對(duì)此，杭州業(yè)內(nèi)人士顧曉立接受觀(guān)點(diǎn)新媒體采訪(fǎng)時(shí)則表示，“如果收購(gòu)消息成立，恰恰說(shuō)明中糧看好杭州市場(chǎng)，而且是看好杭州的商業(yè)市場(chǎng)。”

　　收購(gòu)天成杭州兩地塊

　　據(jù)悉，今年年初，河北天成以近27億元總價(jià)拿下中糧本次收購(gòu)的兩地塊，編號(hào)分別為杭政儲(chǔ)出[2013]114號(hào)和杭政儲(chǔ)出[2013]115號(hào)。

　　上述兩宗地均位于杭州拱墅區(qū)申花板塊，其中，115號(hào)商業(yè)地塊總建筑面積約28萬(wàn)平方米，以底價(jià)22.7億元成交，折合樓面價(jià)8013元/平方米；而住宅地塊面積僅2.37萬(wàn)平方米，競(jìng)得價(jià)為4.24億元，溢價(jià)率18.46%，折合樓面價(jià)達(dá)17903元/平方米。

　　事實(shí)上，自杭州大舉拿地，創(chuàng)造數(shù)個(gè)區(qū)域地王后，河北天成一直被巨額土地款滯納金所困，“退地”、“轉(zhuǎn)讓”傳聞數(shù)見(jiàn)不鮮。在龐大的資金壓力下，其選擇將土地出讓給中糧，或許更多是一種無(wú)奈之舉。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，收購(gòu)的地塊是天成在年初拿的地，那正是杭州土地市場(chǎng)最熱的時(shí)候，“拿地成本已經(jīng)耗費(fèi)了較大的資金，后續(xù)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)因市場(chǎng)疲軟而難以進(jìn)行。”

　　雖然目前中糧方面尚未透露本次收購(gòu)的具體價(jià)格，但其相關(guān)負(fù)責(zé)人已明確表示，“這次地塊收購(gòu)的價(jià)格和地段，公司都非常滿(mǎn)意。”

　　“目前的策略下，(中糧置地)收購(gòu)成本應(yīng)該是比較低的。”問(wèn)及此，業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)觀(guān)點(diǎn)新媒體如是說(shuō)。

　　而中糧此次通過(guò)其他房企曲線(xiàn)拿地，在市場(chǎng)看來(lái)亦不失為一種謹(jǐn)慎的擴(kuò)張戰(zhàn)略。“按目前時(shí)間點(diǎn)看，整個(gè)樓市處于弱復(fù)蘇狀態(tài)，中糧置地此次收購(gòu)，既符合其項(xiàng)目擴(kuò)張的意圖，也符合低成本擴(kuò)張的原則。”

　　此外，歷史資料顯示，除上述兩地塊外，早在去年1月25日杭州主城區(qū)首宗宅地競(jìng)拍中，河北天成力挫九龍倉(cāng)、龍湖、世茂、融創(chuàng)，最終以總價(jià)18.9億摘得熱電廠(chǎng)11萬(wàn)平方米宅地，折合樓面價(jià)17316元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)44.2%，這是河北天成首次進(jìn)入杭州。

　　對(duì)此，中糧相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“(河北天成)單獨(dú)拿的這塊宅地，現(xiàn)在已進(jìn)入施工狀態(tài)，若一起收購(gòu)的話(huà)，對(duì)于項(xiàng)目后期的規(guī)劃等都比較難，不符合中糧的發(fā)展規(guī)劃。”

　　大悅城曲線(xiàn)落戶(hù)杭州

　　一直以來(lái)，引入大悅城項(xiàng)目都被看作是中糧置地深耕杭州市場(chǎng)的關(guān)鍵一步。事實(shí)上，早在2010年，中糧集團(tuán)就曾多次派人來(lái)杭洽談地塊及其產(chǎn)業(yè)的相關(guān)事宜。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，當(dāng)時(shí)中糧總部非常重視濱江板塊的綜合體地塊。

　　然而，在今年年初的杭州土地出讓會(huì)上，經(jīng)歷了37輪競(jìng)價(jià)后，久已傳言將建“大悅城”的杭政儲(chǔ)出[2013]117號(hào)地塊卻被龍湖以42億元競(jìng)得，溢價(jià)27.2%，該地塊現(xiàn)已開(kāi)發(fā)為龍湖·春江酈城項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)則表示，在杭州土地市場(chǎng)異常熱的情況下，中糧不盲目搶地，也是出于資金成本的考慮，“放棄此類(lèi)優(yōu)質(zhì)地塊，雖然遺憾，但從隨后突然降溫的杭州樓市看，還是符合成本控制原理。”

　　在大悅城折戟濱江板塊后，中糧并未放棄繼續(xù)在杭尋找合適地塊，并最終將其落址于拱墅區(qū)申花板塊的熱電廠(chǎng)綜合體地塊?；蛟S，對(duì)于中糧來(lái)說(shuō)，雖然大悅城落地濱江失敗，但該項(xiàng)目在杭州落地是勢(shì)在必行的，且公司方面已為此投入了大量的人力物力，因此大悅城進(jìn)駐杭州只是遲早的事。

　　而顧曉立則表示，依個(gè)人之見(jiàn)，在地理位置上，大悅城項(xiàng)目落在拱墅區(qū)比濱江區(qū)更有優(yōu)勢(shì)，該商圈輻射范圍更大，更為老杭州人所熟悉。

　　此外，值得注意的是，申花板塊是目前杭州綜合體最為密集區(qū)域之一，已開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)的有古墩路印象城、城西銀泰城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，已規(guī)劃的有藍(lán)孔雀綜合體、華潤(rùn)歡樂(lè)頌、萬(wàn)融廣場(chǎng)等，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

　　該人士指出，扎根于“好戲連臺(tái)”的申花板塊，對(duì)中糧來(lái)說(shuō)“是劣勢(shì)，也是優(yōu)勢(shì)。如果成功了，則證明中糧以后在二三線(xiàn)城市也可以做大悅城。”

　　顧曉立還認(rèn)為，對(duì)于已在全國(guó)成功開(kāi)發(fā)多個(gè)大悅城項(xiàng)目的中糧來(lái)說(shuō)，業(yè)已形成的開(kāi)發(fā)模式及豐富的經(jīng)驗(yàn)，是其與周邊同類(lèi)綜合體項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的一大優(yōu)勢(shì)，但最終能否真正落地杭州，則取決于其“能否找到改變杭州人生活、消費(fèi)習(xí)慣的方式、方法，能否在阿里巴巴等電商夾縫中生存”。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)則指出，大悅城本身定位青年時(shí)尚一族，和杭州整個(gè)城市定位等有比較大的吻合度，且擅長(zhǎng)引入一些新的商業(yè)品牌，這能夠使其在眾多商業(yè)項(xiàng)目中脫穎而出。

　　雖然，目前中糧置地方面尚未明確給出杭州大悅城未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，但據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，在后續(xù)的招商方面，杭州大悅城會(huì)結(jié)合杭州當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣和客戶(hù)群等進(jìn)行一些差異化招商，項(xiàng)目也會(huì)盡快開(kāi)工。