李思廉指出，“降價(jià)未必能提高公司的銷售，富力地產(chǎn)不會(huì)投入減價(jià)戰(zhàn)”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 在8月26日2014年中期業(yè)績(jī)香港發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉表示，市場(chǎng)進(jìn)行減價(jià)戰(zhàn)，不符合集團(tuán)定價(jià)策略及目標(biāo)，“降價(jià)未必能提高公司的銷售，富力地產(chǎn)不會(huì)投入減價(jià)戰(zhàn)”。

　　“下半年有信心完成近300億元的銷售目標(biāo)。”李思廉指出。截至目前，富力地產(chǎn)的銷售額已經(jīng)超過(guò)300億元，下半年還有四個(gè)半月，要300億元左右的銷售額，接下來(lái)每個(gè)月都要有新推出項(xiàng)目平均每月需要賣5、60億元。

　　富力不會(huì)減價(jià)

　　不少業(yè)內(nèi)認(rèn)為，下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要特點(diǎn)便是“以價(jià)換量”。

　　“富力地產(chǎn)不會(huì)大規(guī)模參加減價(jià)，”李思廉指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)以剛需為主，主要是薄利多銷的策略，但現(xiàn)在這種產(chǎn)品并不是富力的主要產(chǎn)品；“因此降價(jià)未必能提高公司的銷售，富力地產(chǎn)不會(huì)投入減價(jià)戰(zhàn)”。

　　在李思廉看來(lái)，在人口多的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是省會(huì)城市，漲價(jià)的時(shí)間遠(yuǎn)比降價(jià)的時(shí)候多；因此，他堅(jiān)信房地產(chǎn)不會(huì)長(zhǎng)期降價(jià)，“到年底大家業(yè)績(jī)做得差不多的時(shí)候，也就停止降價(jià)了”。

　　與此同時(shí)，李思廉也坦言，不參加減價(jià)大戰(zhàn)不等于不賣樓，只是不減得那么激烈；“降價(jià)就意味著把公司發(fā)展速度稍稍放慢。”

　　此外，李思廉進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，一些區(qū)域如廣州舊城改造這樣的成熟地方，降價(jià)空間很少，基本不可能減價(jià)。

　　盡管不愿意降價(jià)，李思廉依然表示，下半年公司有信心完成近300億元的銷售目標(biāo)。李思廉指出，截至目前，富力地產(chǎn)的銷售額已經(jīng)超過(guò)300億元，下半年還有四個(gè)半月，要300億元左右的銷售額，接下來(lái)每個(gè)月都要有新推出項(xiàng)目平均每月需要賣5、60億元。

　　據(jù)他介紹，下半年富力地產(chǎn)將加速推盤(pán)，并調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。以北京區(qū)域?yàn)槔涣Φ禺a(chǎn)預(yù)計(jì)將在今年10月份推出北京自住型商品房項(xiàng)目——富力惠蘭美居。

　　據(jù)李思廉透露，目前該項(xiàng)目的認(rèn)購(gòu)已超十倍，依靠這一項(xiàng)目，相信下半年北京區(qū)域?qū)⑼瓿砂賰|目標(biāo)。“今年上半年北京的銷售額也沒(méi)有達(dá)標(biāo)，銷售并未實(shí)現(xiàn)50億元。相信今年北京區(qū)域100億元銷售目標(biāo)還是能實(shí)現(xiàn)的”。

　　出海無(wú)可厚非

　　眾所周知，富力地產(chǎn)在廣州素有“舊城改造大王”之稱，如今，還公司正在將其舊改范圍擴(kuò)展至離廣州千里之外的太原。

　　7月21日，太原市小店區(qū)政府、龍堡社區(qū)、許東社區(qū)分別與太原富力城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、陸延房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司就城中村改造簽訂框架合作協(xié)議。

　　對(duì)此，李思廉指出，舊改是富力的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略，因?yàn)檫@是中國(guó)目前唯一可以便宜拿地的方式。公司在廣州沒(méi)停過(guò)舊城改造，同時(shí)在太原、東北也有參與舊城改造。

　　在海外銷售方面，李思廉透露，截至目前，富力地產(chǎn)在海外只有馬來(lái)西亞新山項(xiàng)目，“馬拉西亞項(xiàng)目只要有了總的規(guī)劃方案，就可以開(kāi)售，不存在限售因素。”

　　據(jù)其介紹，馬來(lái)西亞新山項(xiàng)目銷售均價(jià)約17000元/平方米，現(xiàn)在已售出10億元的貨值，預(yù)期未來(lái)每月該項(xiàng)目銷售約5億元，全年可實(shí)現(xiàn)約30億元的銷售額。

　　“富力地產(chǎn)的銷售額已經(jīng)超過(guò)500億元，擁有一些海外項(xiàng)目也是無(wú)可厚非的事情。”李思廉還透露稱，未來(lái)富力地產(chǎn)還將留意澳洲市場(chǎng)。

　　“相信海外需求非常大，踏入2013年，中國(guó)地價(jià)漲得很高，往海外有華人聚居的地方拿地也是可以的”。

　　在酒店業(yè)務(wù)方面，李思廉也指出，目前旗下酒店仍未成熟，加上旗下酒店市盈率偏低，因此，富力地產(chǎn)沒(méi)有計(jì)劃分拆旗下酒店上市，“保留全部物業(yè)于集團(tuán)內(nèi)，對(duì)富力股東屬最好的選擇”。

　　此外，針對(duì)越來(lái)越多城市放開(kāi)限購(gòu)的現(xiàn)象，李思廉則認(rèn)為，北上廣深一線城市下一步就會(huì)放開(kāi)。

　　以下為廣州富力地產(chǎn)股份有限公司2014中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力在海外市場(chǎng)的項(xiàng)目7月份已經(jīng)正式開(kāi)始對(duì)外銷售，目前銷售進(jìn)展怎么樣？怎么實(shí)現(xiàn)50億的銷售目標(biāo)？富力對(duì)于海外市場(chǎng)怎么看？

　　李思廉：我們現(xiàn)在暫時(shí)落實(shí)的項(xiàng)目是在馬來(lái)西亞的新山項(xiàng)目，從7月開(kāi)賣到現(xiàn)在大概賣了10億，均價(jià)是人民幣1.7萬(wàn)元。整體的銷售目標(biāo)是每個(gè)月賣5億左右，這個(gè)項(xiàng)目本身是要賣30多億的。關(guān)于海外的一些想法，富力已經(jīng)到了500億的規(guī)模，將來(lái)在銷售結(jié)構(gòu)中有一些海外項(xiàng)目也是無(wú)可厚非的，幾乎所有公司都會(huì)有這樣的想法。

　　另一方面，2013年以來(lái)中國(guó)的地價(jià)都在漲，但項(xiàng)目售價(jià)沒(méi)地價(jià)漲得那么快，所以往海外一些有華人聚居的城市買土地做項(xiàng)目也是符合長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：海外市場(chǎng)下半年的推售計(jì)劃是什么？

　　李思廉：海外我們現(xiàn)在已經(jīng)落實(shí)的只有新山項(xiàng)目，新山項(xiàng)目的情況是這樣的，有了總的規(guī)劃方案就可以賣樓，不存在預(yù)售證這一環(huán)節(jié)，我們?cè)谠囐u期就賣了10億，均價(jià)人民幣1.7萬(wàn)。目前都是在做地下室的過(guò)程，是一整片大概40萬(wàn)平方米，目前有一些商鋪還沒(méi)有拿出來(lái)賣，我們相信商鋪的需求會(huì)非常大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年海外市場(chǎng)有沒(méi)有更多的擴(kuò)張計(jì)劃，會(huì)不會(huì)再去別的國(guó)家？

　　李思廉：我們?cè)诹粢獍拇罄麃啞?/p>

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：比較多房企都覺(jué)得下半年可以以價(jià)換量，如果富力不采取減價(jià)，銷售動(dòng)力在哪里？富力的總部在廣州，萬(wàn)科這些大開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)深入了佛山這些地方，最近說(shuō)綠城未來(lái)也要轉(zhuǎn)去廣州發(fā)展，富力以后怎么面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力？

　　李思廉：每個(gè)大城市的競(jìng)爭(zhēng)都很激烈，壓力是擺在那里的。萬(wàn)科也好，綠城也好，大家都互相競(jìng)爭(zhēng)，我們也會(huì)去華東地區(qū)和他們競(jìng)爭(zhēng)，這是不可避免的，大家都習(xí)慣了。

　　至于減價(jià)大戰(zhàn)，我說(shuō)不參加不代表不賣樓，只是說(shuō)不會(huì)減得那么激烈。有些國(guó)營(yíng)公司降價(jià)的幅度比較大，幾乎是在成本價(jià)上加5%、10%賣樓，這不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的做法，我們要避開(kāi)這些沖擊。

　　富力在廣州有一些舊城區(qū)的項(xiàng)目，基本上在廣州這種城市也沒(méi)有發(fā)展商會(huì)大幅度降價(jià)去賣樓，因?yàn)檫@些地方的土地資源有限，大家拿地不容易，所以這些地方的項(xiàng)目?jī)r(jià)格就偏高。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年的減價(jià)戰(zhàn)導(dǎo)致富力下調(diào)了銷售目標(biāo)，您認(rèn)為減價(jià)戰(zhàn)會(huì)持續(xù)多久？什么時(shí)候才會(huì)有一個(gè)較好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境？

　　李思廉：我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)在人口多的地方，也就是說(shuō)在中國(guó)幾乎所有的省會(huì)城市降價(jià)的時(shí)間比較短，漲的時(shí)間會(huì)遠(yuǎn)比降的時(shí)間長(zhǎng)得多。

　　我自己感覺(jué)國(guó)內(nèi)的減價(jià)推銷大概到今年年底，大家把業(yè)績(jī)做得差不多的時(shí)候就會(huì)停止了。做房子像工廠一樣做不是長(zhǎng)遠(yuǎn)的做法，最主要是因?yàn)槟貌坏侥敲炊嗟耐恋貎?chǔ)備來(lái)拼命減價(jià)營(yíng)銷。拿地始終是做房地產(chǎn)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，買到一塊好地再把房子賣掉就不可再生了，負(fù)責(zé)任的管理層不會(huì)長(zhǎng)期減價(jià)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力今年上半年的營(yíng)業(yè)額是98.2億，同比減少4%。今年我們有一個(gè)感覺(jué)，富力在規(guī)模上的作為不大，但是下半年要推出19個(gè)全新項(xiàng)目，再加上原來(lái)在售的項(xiàng)目，這樣是不是意味著富力在規(guī)模上要有一個(gè)新的變化？

　　李思廉：現(xiàn)在還剩下四個(gè)半月，在這四個(gè)半月大概要賣200-300億。我們的目標(biāo)是600億，現(xiàn)在已經(jīng)超過(guò)了300億，接下來(lái)每個(gè)月都要賣50到60億，也就意味著剩下的幾個(gè)月要新推出很多項(xiàng)目來(lái)達(dá)到這個(gè)目標(biāo)。

　　我們下調(diào)銷售目標(biāo)其實(shí)也是把公司的發(fā)展稍微放慢，不代表什么，因?yàn)榻祪r(jià)賣對(duì)于民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)不是最好的選擇，但是公司的動(dòng)力還在。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：通常做規(guī)模的公司，或者在做規(guī)模的過(guò)程中，很多開(kāi)發(fā)商都采取高周轉(zhuǎn)策略，富力地產(chǎn)采取的是什么策略？

　　李思廉：如果按照現(xiàn)在的土地儲(chǔ)備來(lái)看，富力賣600億的規(guī)模不算高周轉(zhuǎn)，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)產(chǎn)生了一些所謂2000億的公司，比如萬(wàn)科、綠地，綠地的目標(biāo)說(shuō)是2500億，萬(wàn)科是2200億，上半年萬(wàn)科已經(jīng)賣了1000億左右，等于下半年每個(gè)月都要賣200億，這才能算高周轉(zhuǎn)。如果從萬(wàn)科五、六千萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備來(lái)看，這樣周轉(zhuǎn)起來(lái)就很快。富力是合理的周轉(zhuǎn)，不需要太高的周轉(zhuǎn)，不同的公司不同。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：大陸市場(chǎng)有另外一個(gè)特點(diǎn)就是合作開(kāi)發(fā)，像萬(wàn)科比較明顯，萬(wàn)科的項(xiàng)目現(xiàn)在有上百家合作伙伴。人家對(duì)萬(wàn)科的定義是全球最大的PE，其實(shí)萬(wàn)科的身份相當(dāng)于一個(gè)金融投資決策，富力地產(chǎn)在這一塊怎么看？

　　李思廉：富力不可能走這條路，絕對(duì)不會(huì)。因?yàn)楦涣κ敲駹I(yíng)企業(yè)，是私人股東，和萬(wàn)科不一樣。而且?guī)滋烨巴跏谝粋€(gè)論壇上也說(shuō)到萬(wàn)科未來(lái)的十年也有迷惑。過(guò)去十年的發(fā)展萬(wàn)科很清晰，但未來(lái)十年是從2000億沖到5000億？還是應(yīng)該怎么樣？他都要思考。

　　其實(shí)卡住萬(wàn)科的是土地儲(chǔ)備，如果土地儲(chǔ)備是無(wú)限量的話，大家都可以做，我可以多請(qǐng)一些員工，用模板化的方法，標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)備不停地做。但事實(shí)不是這樣，事實(shí)是到了某一個(gè)量，某一個(gè)方法就不是最好的，還得要尋找新的好辦法才行。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您覺(jué)得現(xiàn)在富力是什么階段？

　　李思廉：富力現(xiàn)在不至于迷惑，我們?cè)谡?，作為私人公司，最終還是看純利潤(rùn)。能夠保持純利潤(rùn)的增長(zhǎng)，能夠派息，應(yīng)該是私人企業(yè)，或者是上市公司的終極目標(biāo)。而不是比營(yíng)業(yè)額，營(yíng)業(yè)額高但利潤(rùn)不高也是不科學(xué)的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力今年大概200億的總投資到上海虹橋區(qū)域，進(jìn)入上海虹橋主要的設(shè)想和規(guī)劃是什么？因?yàn)楹鐦虻墓?yīng)情況也是供大于求，那邊很多項(xiàng)目現(xiàn)在銷售情況也是很棘手，對(duì)前景的預(yù)測(cè)公司是怎么考慮的？去年底到今年富力也做了兩個(gè)省外舊改項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)輸出，一個(gè)在石家莊，一個(gè)在太原，舊改在公司占據(jù)什么樣的地位？

　　李思廉：舊改是富力不會(huì)停下來(lái)的長(zhǎng)遠(yuǎn)策略，因?yàn)檫@是目前在中國(guó)唯一一個(gè)用合法手段拿到比較便宜的土地的方法。但地價(jià)比較便宜，開(kāi)發(fā)的時(shí)間就拖得比較長(zhǎng)，前期需要和村民，和可以改造的項(xiàng)目方談判，談好了政府再支持，再把改造計(jì)劃合法化。合法化就是要通過(guò)招拍掛再把土地拿到手，一般需要好幾年才能完成。

　　除了石家莊和太原，富力在好幾個(gè)地方都有類似的舊改動(dòng)作，公司不會(huì)停止舊改的發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：舊改項(xiàng)目主要在哪些城市？

　　李思廉：富力在廣州沒(méi)停止過(guò)參與舊改，廣州是我們的大本營(yíng)，同時(shí)還會(huì)在東北一些地方做舊改。至于上海情況，上海競(jìng)爭(zhēng)很大，中國(guó)好的地方競(jìng)爭(zhēng)都很大。剛才提到的投資200億是動(dòng)態(tài)投資，第一次投了60億左右。我們目前很滿意上海項(xiàng)目的進(jìn)度，現(xiàn)在賣了一小部分，均價(jià)能夠到4萬(wàn)多/平方米，按照1萬(wàn)多/平方米的樓面價(jià)算，那算是一個(gè)利潤(rùn)不錯(cuò)的項(xiàng)目。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年您覺(jué)得市場(chǎng)非常好，曾經(jīng)說(shuō)過(guò)地價(jià)不會(huì)降，那您對(duì)未來(lái)的地價(jià)展望是什么樣的？您說(shuō)地價(jià)在漲，房?jī)r(jià)沒(méi)漲，如果一直這樣，房企的利潤(rùn)肯定會(huì)受到擠壓，您剛才也說(shuō)不會(huì)以價(jià)換量。如果未來(lái)不調(diào)整策略，是不是就靜靜等待市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整？

　　李思廉：如果市場(chǎng)出現(xiàn)你剛才說(shuō)的極端案例，地價(jià)不跌，樓價(jià)又慢慢降下來(lái)的話，會(huì)使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)很困難。我不會(huì)極端地說(shuō)地價(jià)永遠(yuǎn)不跌，但是從目前中國(guó)大城市的情況來(lái)看，地價(jià)很難跌，因?yàn)檎牟疬w成本沒(méi)有降下來(lái)。拆遷成本沒(méi)辦法降下來(lái)，地價(jià)怎么跌？政府不會(huì)虧本賣地。現(xiàn)在市場(chǎng)買家、政府、發(fā)展商都在找平衡點(diǎn)，政府的政策在看著市場(chǎng)，如果市場(chǎng)真的不好就出臺(tái)一些政策。

　　如果在國(guó)內(nèi)大家有居住需要的還是應(yīng)該買樓，因?yàn)楹茈y碰到開(kāi)發(fā)商只在個(gè)位數(shù)的利潤(rùn)在賣房，可能好幾年才出現(xiàn)這樣的機(jī)會(huì)，抓住了這個(gè)機(jī)會(huì)你就是受益者。因?yàn)橹挥忻瓢l(fā)展商可以大面積開(kāi)發(fā)，把成本控制在這個(gè)水平。不過(guò)這是我的個(gè)人看法，大家可以等著時(shí)間驗(yàn)證。

　　如果樓價(jià)沒(méi)漲，地價(jià)也不下降，就像今年的情況，地會(huì)賣得很慢?，F(xiàn)在政府也沒(méi)有把地價(jià)降下來(lái)，大家都在觀望。但這個(gè)還是要看政府的經(jīng)營(yíng)政策，收緊銀根大家都不好過(guò)，市場(chǎng)沒(méi)有絕對(duì)的贏家。

　　今年就可能這樣磨磨蹭蹭，但是政府也要7.5%的GDP增長(zhǎng)，不可能把政策收得很緊。現(xiàn)在基本上除了北京、上海、廣州、深圳，全國(guó)都已經(jīng)不限購(gòu)了。下一步這四個(gè)城市都會(huì)放松，不然錢會(huì)從這四個(gè)城市流出去，那些地方的管理者絕對(duì)不允許這樣，北京、上海、廣州、深圳的地流拍是不得了的事情。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力做了很多酒店物業(yè)，七個(gè)是運(yùn)營(yíng)中的，還有五個(gè)投資物業(yè)。因?yàn)樯虡I(yè)酒店放在一起很容易影響公司的估值，今年上半年香港天庭上市了，在內(nèi)地是金茂，方興把酒店物業(yè)分拆以BT在香港上市了，這樣有利于他們的估值。富力有沒(méi)有把酒店分拆上市的計(jì)劃？

　　李思廉：沒(méi)有，這個(gè)目前不成熟，雖然也有投資方跟我們接觸，但是目前對(duì)富力的股東來(lái)說(shuō)，暫時(shí)保留全部放在一起還是最大的利益。只是現(xiàn)在主流的這些PE比較低，但是市場(chǎng)很難說(shuō)，可能明年、后年又慢慢好起來(lái)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：富力的毛利在行業(yè)里是偏高的，但今年毛利率也下降了，這里面是不是也有公允值的考慮？

　　李思廉：沒(méi)有，我們的公允值另外再說(shuō)。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)是下降了，如果把公允值算到里面，還是有一點(diǎn)增長(zhǎng)的。我們上半年交樓少了大概幾十萬(wàn)平方米，但全年360萬(wàn)平方米的交樓任務(wù)沒(méi)什么問(wèn)題，這個(gè)大家可以放心。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：如果我想買房，現(xiàn)在的時(shí)期合適不合適？

　　李思廉：這是有前提的，如果有居住的需要肯定是可以的?，F(xiàn)在發(fā)展商毛利低，買了房子等于占了便宜，當(dāng)然前提是要有居住需要。去投資是另外一種概念，投資要考慮能不能賣掉，我不鼓勵(lì)大家亂投資。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您覺(jué)得北京、廣州今年有沒(méi)有機(jī)會(huì)放松限購(gòu)？

　　李思廉：最有可能的是逐漸放松，現(xiàn)在絕大部分城市的做法都是逐步放松。個(gè)別城市用行政命令取消限購(gòu)，現(xiàn)在限購(gòu)的是144平方米以上的，或者是在市區(qū)的。

（發(fā)稿：見(jiàn)習(xí)編輯 郭凈凈、黃銀橋    審校：楊曉敏）