對(duì)于目前的SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，要想順利轉(zhuǎn)型最簡(jiǎn)單有效的方法就是賣掉幾個(gè)項(xiàng)目，然后集中資金開(kāi)發(fā)其他回款快、利潤(rùn)高的樓盤(pán)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 徒有“光鮮亮麗”的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)或許并不足以征服券商的心理預(yù)期。

　　就在SOHO中國(guó)高調(diào)宣布上半年?duì)I收和租金收入同比增長(zhǎng)均超過(guò)八成之時(shí)，券商們卻不約而同地唱起了“反調(diào)”。

　　其中，花旗于近日發(fā)布的一份研究報(bào)告中指出，其對(duì)SOHO中國(guó)的前景預(yù)期較為審慎，主要是由于該公司仍在尋找機(jī)會(huì)出售未落成項(xiàng)目，以獲取短期利潤(rùn)支持長(zhǎng)遠(yuǎn)租金增長(zhǎng)。

　　花旗表示，雖然SOHO中國(guó)上半年租金收入同比增長(zhǎng)84%至1.6億元，但該數(shù)據(jù)已經(jīng)大幅差過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，公司管理層亦對(duì)未來(lái)租金水平提供指引。而若收購(gòu)遇阻，SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型至投資物業(yè)仍需要一段長(zhǎng)時(shí)間。

　　因此，花旗認(rèn)為SOHO中國(guó)前景充滿陰霾，加上現(xiàn)時(shí)估值過(guò)高，故重申其“沽售”評(píng)級(jí)。

　　斷臂求生 上海物業(yè)或再售

　　值得關(guān)注的是，花旗在該份研報(bào)中特別指出，SOHO中國(guó)管理層重申將會(huì)繼續(xù)出售上海非核心物業(yè)。

　　事實(shí)上，僅在數(shù)月之前，SOHO中國(guó)與金融街達(dá)成一項(xiàng)收購(gòu)協(xié)議，其將以52.32億元出售SOHO中國(guó)位于上海的兩個(gè)項(xiàng)目。

　　該次所出售的物業(yè)分別為“SOHO靜安廣場(chǎng)”和“SOHO海倫項(xiàng)目”。據(jù)悉，上述兩個(gè)項(xiàng)目為SOHO中國(guó)于2011年收購(gòu)，當(dāng)年4月1日，SOHO中國(guó)宣布以16.34億元收購(gòu)上海靜安區(qū)萬(wàn)航渡路716弄-794弄地塊，后被命名為SOHO靜安廣場(chǎng)。

　　僅在12日之后，SOHO中國(guó)又以24.7億元收購(gòu)上海海倫路地塊，后被命名為SOHO海倫廣場(chǎng)。以兩個(gè)項(xiàng)目當(dāng)時(shí)的買入成本41.04億元計(jì)算，SOHO中國(guó)該次出售凈賺11.28億元，溢價(jià)率為27.49%。

　　而此前外媒消息稱，SOHO中國(guó)實(shí)則欲出售上海三個(gè)項(xiàng)目。因此，在成功轉(zhuǎn)讓上述兩項(xiàng)目之后，后續(xù)再次出售亦非空穴來(lái)風(fēng)。

　　在外界看來(lái)，出售上海物業(yè)是SOHO中國(guó)在轉(zhuǎn)型期“斷臂自救”的一種方式。據(jù)悉，2012年8月份，SOHO中國(guó)宣布在未來(lái)的三年，將由散售的商業(yè)模式改為持有出租物業(yè)。

　　對(duì)此，有分析指出，從目前的情況看，由于轉(zhuǎn)型持有出租物業(yè)，SOHO中國(guó)的資金壓力驟然提升，以其自有資金和“微薄”的租金收入，肯定無(wú)法支撐公司在京滬十余個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

　　因此，該分析師表示，對(duì)于目前的SOHO中國(guó)來(lái)說(shuō)，要想順利轉(zhuǎn)型最簡(jiǎn)單有效的方法就是賣掉幾個(gè)項(xiàng)目，然后集中資金開(kāi)發(fā)其他回款快、利潤(rùn)高的樓盤(pán)。

　　據(jù)SOHO中最新發(fā)布的半年報(bào)顯示，目前其旗下物業(yè)項(xiàng)目總計(jì)13個(gè)，其中投資物業(yè)12個(gè)，銷售項(xiàng)目?jī)H1個(gè)。而在該13個(gè)項(xiàng)目中，上海占據(jù)9席。

　　然而，不容忽視的是，眼下上海商辦市場(chǎng)的表現(xiàn)并不樂(lè)觀。數(shù)據(jù)顯示，截至7月底，上海商辦存量面積達(dá)1378.23萬(wàn)平米，存量套數(shù)85463套。

　　若以前12個(gè)月的商辦銷售速度來(lái)計(jì)算，全市商辦存量套數(shù)大概需要27.1個(gè)月才能消化，存量面積則大概需要42.5個(gè)月。

　　在潛在的市場(chǎng)壓力面前，或許不難理解老潘為何急于出售上海非核心物業(yè)。

　　后市看空 SOHO轉(zhuǎn)型陣痛依舊

　　上海靜安及海倫項(xiàng)目的出售帶給SOHO中國(guó)的是一份略顯“漂亮”的中期業(yè)績(jī)。其中報(bào)顯示，SOHO中國(guó)上半年?duì)I收約47.5億元，同比大幅上升約83%。另外，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)公司核心純利12.2億元，同比增長(zhǎng)128%。

　　SOHO中國(guó)稱，期內(nèi)營(yíng)業(yè)額大幅上升，主要原因是由于結(jié)算的建筑面積較去年同期增加所致。期內(nèi)結(jié)算的建筑面積約為8.06萬(wàn)平米(不含車位面積)，較2013年同期結(jié)算的建筑面積上升97%。

　　此外，據(jù)了解，上半年SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)租金收入約1.64億元，同比上升約84%。其中，望京SOHO塔三項(xiàng)目于2014年4月底開(kāi)始預(yù)租，截至目前辦公部分已經(jīng)預(yù)租約35%。而上海SOHO復(fù)興廣場(chǎng)項(xiàng)目辦公部分也已經(jīng)出租約20%，商業(yè)部分已經(jīng)出租約50%。

　　業(yè)績(jī)“漂亮”的背后卻不見(jiàn)得券商會(huì)為此“買單”。花旗在其研報(bào)中便直言，雖然公司核心純利12.2億元符預(yù)期，但主要是由于出售所得一次性收益，而其上半年未確認(rèn)銷售預(yù)期跌至40億元，相信未來(lái)盈利將會(huì)下跌。

　　其續(xù)指，SOHO中國(guó)上半年1.6億元的租金收入也大幅差過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，若其出售事項(xiàng)受阻，SOHO中國(guó)的轉(zhuǎn)型之路仍需較長(zhǎng)的一段時(shí)間。

　　富瑞亦在研報(bào)中指出，其預(yù)期SOHO中國(guó)盈利將會(huì)于2014年及其后兩年年分別下跌50%、45%和28%，原因包括物業(yè)銷售顯著下跌以及憂慮現(xiàn)時(shí)內(nèi)地市場(chǎng)下的出租情況。

　　另外，里昂更是直言不諱，其稱，由于SOHO物業(yè)組合變得完全，才使租金收入上升，但基數(shù)仍低，而出售上海非核心物業(yè)仍有不確定性，加上過(guò)去一至兩季度，北京及上海的辦公室市場(chǎng)租金有下行壓力。因此，里昂維持其對(duì)SOHO中國(guó)“遜于大市”的評(píng)級(jí)。

　　雖然潘石屹在年初業(yè)績(jī)會(huì)上再次宣布轉(zhuǎn)型成功，但就事實(shí)而言，SOHO轉(zhuǎn)型之路或許還任重道遠(yuǎn)。