房地產稅調節(jié)的效果在啟動初期不會太明顯，因為太明顯，引起的社會震動就會比較大。

　　大家好，我爭取盡量說得簡短一點。按照論壇的安排，我用下面這個時間段，談一下自己怎么樣看待上海、重慶兩地的房地產稅改革試點，和可以總結的一些啟示。我知道方方面面非常關注房地產稅的試點，在2011年啟動這兩地試點之后，不同意見、不同的評價有所體現，但是我認為討論得還不夠。我借這個機會，從正面簡單勾畫一下，我認為應該怎么樣了解、認識和分析這兩地的試點。

　　所謂房產稅的試點，涉及的稅種嚴格意義上講，應該是稱為國際上所表述的房地產稅，或者不動產稅。

　　雖然這兩個地方試點的細則不盡相同，但是都包含著向標準的房地產稅靠攏的取向。簡單看一下這兩地的特色：從不同的設計來看，上海主要是增量調節(jié)，它針對的是本地居民新購兩套及以上住房和外地居民的新購住房(對外地戶籍還無法取得全國聯網的數據，在設計上相對簡便，只要是非上海戶籍的，你出手購房，就認定為是第二套及以上)。換句話說，你不出手新購住房，這個稅就與你沒有關系。其政策目標就是側重于遏制投機炒房行為，穩(wěn)定房價。而重慶方案的課稅對象包括存量的獨棟別墅、新購的高檔住宅，它更側重于對豪宅征收特別稅，對這個政策目標作解讀，就是包括了適當抑制高端消費的政策取向，當然也包括在調節(jié)房地產市場的同時，又調節(jié)了收入分配這個內容。實際上這兩地的試點不能說只調節(jié)了哪一項，它們實施的調節(jié)都是多方面的，但是側重點確實有些不同。

　　從稅率上來看，上海的稅率規(guī)定為0.6%，但是它還有一個照顧稅率0.4%，另外它評估環(huán)節(jié)后，有一個打7折的規(guī)定，所以0.6%的有效稅率是0.42%。重慶規(guī)定的是從0.5%到1.2%。從實際計稅依據來看，兩地都是先按照交易價、而不是評估值來征收。這在試點上我認為也無可厚非。上海只涉及增量，所涉及的評估價就是眼下成交的價位，沒有必要又做一輪評估。重慶也是考慮先讓社會可接受，原來的房子市場價位上怎么樣有記錄，增值的部分先不考慮。從免稅方面來看，上海是按照人均面積60平方米免稅；重慶是存量按照每戶180平方米免稅(也就是說，如果你這個獨立別墅是180平米以內，你可以照樣不交稅)，新購高檔房是按照扣除100平米以后來征稅。

　　簡言之，在試點中間，上海只是正面涉及增量，但重慶涉及增量之外的高端存量。重慶之所以敢這么做，除了其它的因素之外，也是想趁著重慶還沒有走到像上海那樣市場高漲的局面，先把覆蓋存量的制度框架建立起來。他們摸了底，重慶開始時符合存量征稅標準的房子只有3000多套(“花園洋房”即獨立別墅，排除了“雙拼”、“聯排”式別墅)。有人說這種對存量住房的稅從未征過，要引起這些住戶與政府拼命啊，會引出多少抗稅事件啊，但實際上收得挺順利，99%以上的都收到了，因為這些住獨立別墅的人都是成功人士和富豪，犯不上為了一年一萬、幾萬的稅去跟政府拼命，那百分之零點幾少數沒征到的，主要是什么原因呢？就是找不到房主。當然咱們在內部說，你要想把這個事情按照規(guī)定往下做，也可設想，三年過后廣而告之，各種媒體上政府的信息披露出來：請房主趕快跟政府部門聯系，你如果再不聯系，欠稅的這個不動產充公。這是我純粹假設的一個情景，但有類似的國際經驗可借鑒，意在說明這點問題不是沒有解決方案的。

　　雖然兩地試點的出臺存在著激烈的爭議和明顯的阻力，但是在先行先試的動作方面，他們都切入了實際的改革進程，積累了在這方面前所未有的本土經驗，有利于逐漸凝聚共識。而且這兩地都有柔性切入的考慮，力度上是有意收斂的，減少對市場的震動，重在搭建基本的制度框架。即使如此，我們還是可以看到，商品房市場上，高端成交量和價位受到趨向沉穩(wěn)影響。試點運行不久，兩地都表現了這方面可以觀察到的變化。在這樣一個簡要觀察之后，還要強調，除了這種調節(jié)效應之外，特別應看到這種制度變量還影響了人們的心理預期，這種預期上的影響在未來會隨著我們的改革進程，在各方互動中間有更多的體現。我感覺社會高度關注房地產稅改革，實際上這一心理預期已經在近期產生影響：可注意這一兩年來，又加上越來越清晰的全國不動產聯網的推進(會在城鎮(zhèn)地區(qū)先到位)，實際上這就促使二手房市場上很多原來看不到供應來源的住房供給，一下子涌進來，近來房地產的市場分化是與此有關的。

　　對兩地改革實效的評價中，有一些非常明確的批評意見。試點啟動不久，就有一種批評是說稅收增加不多，另外一種批評是說沒有看到房價急速下跌，動靜不大，到底起什么作用？其實這都是一些非常表面化的評價。首先如果從住房保有稅的角度觀察，別那么性急，這個稅是按年度征的，全年下來是多少？上?，F在已經達到了幾十億的數量級，重慶要少一些(重慶的發(fā)達程度比不上上海，雖然它涉及了一些存量，但是它總體調節(jié)的是高端)，但是不論怎么樣，決不是像上半年那種“征不到幾個錢”的情況。雖然對于整個國家稅收來說，這點錢似乎不算什么，但是我們可以客觀地判斷，它開了一個頭。我們要看到，柔性切入后，經過若干年改革，會看到較大規(guī)模收稅的可能。在兩地房地產稅改革試點的最重要的任務，在一定意義上說首先不是簡單地收錢，而是要在制度建設上破冰、試水。上海和重慶這樣的城市，在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中間，未來“人氣”和人口規(guī)模還將上升，同時老百姓從中等收入往高收入階段走，全國今后幾十年有差不多有4億人要從農村區(qū)域進入城市區(qū)域長期居住。大家可以想想這個潛在的市場和不動產保有環(huán)節(jié)的稅基，應怎么測算。

　　還有另外一些收獲：比如上海多年來想追求的不動產配置方面的調節(jié)目標，包括使新出手買房的人更多考慮周邊地區(qū)，而不是像過去那樣只盯著中心區(qū)，“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”——多年來都想做這種調節(jié)，但是過去的收效不大。這次，這個多年苦惱之處，卻被一個小小的杠桿有效地做出了變化。我們注意到上海的房產稅率有一個差別，中心區(qū)域的稅率是0.6%，周邊區(qū)域的稅率可以從低，變成0.4%。這使很多人買房的時候，就選擇了周邊區(qū)域。這可說是在本土實驗里，再次證明經濟學的基本分析、基本邏輯，是可以理論密切聯系實際、解釋和指引改革設計的。

　　總之，房地產稅調節(jié)的效果在啟動初期不會太明顯，因為太明顯，引起的社會震動就會比較大。兩地試點都是有意相對平緩地切入，但是長遠來看，這個改革的效果是可以預期的。

　　進一步，我們就要注意到，十八屆三中全會明確要求，加快房地產稅立法，并適時推進改革，即中央已再次明確了這項改革的指導方針。兩地試點形成的探索經驗，將成為“加快立法”的本土實踐經驗，是非常重要的、很寶貴的信息源?，F在在加快立法方面，業(yè)務部門的解讀直接表述為“立法先行”，換一句話說，在立法先行過程中，今年兩地試點是不可能再看到其它地方跟進的。而明年估計仍然會按照加快立法的要求，在立法程序上一個環(huán)節(jié)一個環(huán)節(jié)向前推。在立法過程中肯定會有很多的爭議，在推進過程中我們應該理性討論，而再往前推的時候，可能還需要避免陷入無休止的太多爭論，要在以后的大框架下繼續(xù)承認允許“大膽試”的某些彈性空間。

　　現在改革進入深水區(qū)的階段上，確實必須更注重頂層設計，積極立法。前面一段時間有一種有點“震撼力”的觀點，認為上海、重慶兩地的試點已經被管理當局廢棄，著眼點就是看到了“加快立法”這個說法。但是這個評價我認為是不妥當的，如果把前期的試點和新階段的立法要求割裂開來，而對兩地試點加以否定，是一種在“加快立法”面前不符合改革漸進邏輯和鄧小平改革智慧、改革精神的不當解讀，實質上是否定推動這一改革的前期努力，以及抹煞試點形成的本土經驗對于立法的支持意義。其實這個改革方向已經被歷年改革文件和最高決策層的全局部署所鎖定，這次在“六十條”文件中再次明確了“加快立法”，是意向于實施改革，動真格。對于這個大方向我們應該有一個認知，企業(yè)界應爭取在自己的生產經營戰(zhàn)略策略里看得遠一點：這一兩年沒有動作，并不意味著以后沒有動作。

　　另外還有一種疑惑，這也是反復被媒體朋友們提到的：兩地的房產稅試點是在現有房產稅條例基礎上國務院批準的試點，到了三中全會《決定》提出要加快房地產稅立法，是否是在合法性上對前期的否定呢？不能這么理解，其實對于《決定》中關于房地產稅表述的“立法”，應該作一種動態(tài)的理解和把握。我們國家現在具體開征的18種稅，有“法”可依的只有3種，即使這3項有“法”的稅，對它相關的法的成熟度、合理性，也是無法作很高評價的，這是一個基本現實。所以我們應該實事求是地看到，現在所說的立法，其實涵蓋面不是只覆蓋到稱為法的規(guī)則，而是要從法覆蓋到法下面更低層級的條例、暫行條例，一直到我們法規(guī)體系里面仍然有效的官方確定的紅頭文件、白紙黑字的規(guī)則，這些都是我國現行法律體系的組成部分，但我們要努力把立法的層級和水準往上提升，以適應發(fā)展的需要。兩地試點之所以并不違法，就是因為它是在這個法律法規(guī)體系授權鏈條之內的，而它的現實意義就是提供了先行先試實施創(chuàng)新的寶貴本土經驗，應該肯定這種敢為天下先的實踐試水，在漸進打開局面過程中的重要意義和作用。以后在加快立法和繼續(xù)鼓勵先行先試方面，也不能做互相排斥的理解，而應該把握為一種合理互動、承上啟下的關系。

　　把以上這些做一個簡要的考察分析之后，我簡要歸納一下兩地改革的一些啟示。在已經明確加快立法、推進改革的方向之下，我們應該注意，在兩地試點和各個方面認識和爭議中，我們需要往前看，可提出加快立法過程中應該注重考慮的幾個要點：

　　第一，中國住房保有環(huán)節(jié)的稅收不能簡單套用美國的普遍征收模式。媒體的朋友們過去報道我的觀點往往只說賈康特別明確和堅定地主張要開征房地產稅，但是往往沒有跟上說，我同時強調了，在可以預見的相當長時間內，中國不能按照美國那樣見一平米征一平米，必須扣除一個免征額，無論多富的人，他的第一單位的消費住房，是應受到免稅待遇的，所有人在這個框架下是一律平等的。我認為這是一個很重要的政策要點，是讓全體社會成員吃定心丸和相對容易接受這個新制度框架的一個很重要的客觀要求。兩地的試點足以說明，柔性切入的考慮，對我們通盤改革的可持續(xù)，有它的現實意義。

　　第二，管理部門應該更開明地披露相關信息。比如不少人質疑這個稅這么復雜，能不能解決評估的問題。應該講，沒有問題，中國人并不笨，我們的硬件、軟件、整個這方面的技術表現沒有問題，而且我們在計算機網絡技術和信息處理方面是有可能后來居上的，。前些年“模擬評稅”試點可以表明，中國人在技術方面和管理方面不存在推進房地產稅時在稅基評估、確認、仲裁、技術設計、解決糾紛機制等等方面過不去的硬障礙。

　　第三，應該繼續(xù)允許和鼓勵不同利益訴求、意見表達，引導理性討論。所有的利益訴求都應該有他表達的權利和空間，而大家最該推崇的應該是理性的討論，各自擺依據、講道理的過程中，尋求最大公約數，把局部利益和全局利益權衡好，形成現代財政制度應追求的人民群眾長遠、根本利益的到位。

　　最后一點，在房地產稅這件事情上我們要學習借鑒美國進步時代的經驗?，F在在稅收方面，房地產稅是一個明顯的“民主稅”，它要放在地方政府層面，而且靠近基層，它和社區(qū)老百姓有千絲萬縷的聯系，這正好調動所有人關心地方政府“錢從哪里來，用到哪里去”，怎么樣使政府提高透明程度，提高績效水平，做好它應盡職的工作。當然，從這個稅可聯結制度建設來促進政府體系為“公眾利益最大化”盡責，正是這樣一種制度安排很好的切入點。美國進步時代就是在類似這樣的過程中推動稅制、預算、法律制度、公共意見表達機制等等建設，克服了它的矛盾凸顯制約，沒有落入陷阱，而一路走上世界頭號強國的地位。中國在加強房地產稅立法過程中，應該充分借鑒美國等國在前面的經驗，而做好中國人自己制度建設、制度創(chuàng)新的事情。

　　這些看法請大家批評指正，謝謝！

　　本文為財政部財政科學研究所所長賈康在2014博鰲房地產論壇演講 經本人審閱刊發(fā)