經(jīng)過這些細(xì)微變化以后，相信我們的商住雙線策略依舊能夠適應(yīng)市場(chǎng)政策和奧園發(fā)展的需求。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) “2014年我們對(duì)全年目標(biāo)維持不變”，8月25日，奧園地產(chǎn)主席郭梓文在香港舉辦的2014年中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)表示，集團(tuán)全年150億元的既定銷售目標(biāo)將不會(huì)調(diào)整。

　　2014年上半年，奧園合同銷售金額約51.51億元，合同銷售面積約53.88萬平方米，同比分別增長38%和16%；營業(yè)額同比增加24%至26.58億元，凈利潤約為3.2億元。

　　奧園副總裁陳嘉揚(yáng)表示，維持全年業(yè)績目標(biāo)不變之下，“下半年銷售壓力比較大”，并稱將加快推盤節(jié)奏，充分利用把握傳統(tǒng)旺季，推動(dòng)銷售增長。

　　據(jù)奧園副總裁王曙煜介紹，下半年公司整體推貨量貨值約130億元，從7月至年底包括廣州、重慶、梅州、陽江等地的6個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)將有新產(chǎn)品推出。

　　“會(huì)加大住宅剛需產(chǎn)品以及價(jià)格比較高的商鋪推售和去化率，來保證我們?nèi)赇N售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)”，價(jià)格方面王曙煜稱定價(jià)會(huì)根據(jù)產(chǎn)品、區(qū)域做不同的銷售策略，“不一定就是完全減價(jià)?！?/p>

　　事實(shí)上，2014年上半年奧園平均售價(jià)為9561元/平方米，同比上升約19%。對(duì)此，陳嘉揚(yáng)解釋稱，主要是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)原因，“2014年上半年51.5億合同銷售里商業(yè)物業(yè)的貢獻(xiàn)約55%?！?/p>

　　數(shù)據(jù)顯示，奧園2014年上半年確認(rèn)銷售金額為25.84億元，其中住宅性公寓占比45%，商業(yè)性公寓占比10%，商鋪及其他43%，而低密度住宅貢獻(xiàn)占比僅為2%。

　　早在2013年6月份，奧園曾發(fā)布了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，并于同年9月成立奧園商業(yè)集團(tuán)，按其“商住雙線”策略，住宅和商業(yè)產(chǎn)品銷售比例為6：4。

　　但在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化下，奧園的“商住雙線”策略也將面臨新調(diào)整。

　　“市場(chǎng)方面，局部地區(qū)出現(xiàn)商業(yè)過剩情況，特別是商業(yè)mall。另外在政策方面，住宅限購可能逐步會(huì)放開，大家投資的范圍會(huì)更放寬”，奧園營運(yùn)總裁楊忠表示，結(jié)合市場(chǎng)和政策方面的變化，奧園商業(yè)策略將在三個(gè)方面做微調(diào)。

　　第一個(gè)方面的微調(diào)是商住的銷售比例，楊忠表示，過去商業(yè)和住宅四六開的情況會(huì)有變化，“以后商業(yè)的比例會(huì)減少一點(diǎn)?！?/p>

　　其次，在商業(yè)產(chǎn)品類型和模式上，奧園將更傾向于輕資產(chǎn)方向，“大型的商業(yè)Mall和酒店的數(shù)量可能會(huì)有一些調(diào)整。總體來講這方面是往輕資產(chǎn)方面轉(zhuǎn)，以前大型的商業(yè)Mall和酒店占到商業(yè)的比例大概只有20%左右，這個(gè)比例也會(huì)有變化，商業(yè)Mall的類型也會(huì)變化，由大型向中小型去轉(zhuǎn)變?！?/p>

　　此外，在商鋪和公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面，奧園還將根據(jù)新的市場(chǎng)需求做一些改善和調(diào)整。

　　以下是中國奧園地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司2014年度中期業(yè)績發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：剛剛提到今年的全年業(yè)績目標(biāo)維持不變，下半年推貨的貨量和推貨的節(jié)奏是怎么樣的？今年下半年在拿地方面的計(jì)劃和金額預(yù)算如何安排？

　　王曙煜：下半年我們整體的推貨量還有130億元的貨值。除了上半年推出的產(chǎn)品以外，下半年還有一些新的產(chǎn)品推出，包括我們上半年已推的產(chǎn)品當(dāng)中還有二期、三期的產(chǎn)品。2014年下半年有廣州奧園越時(shí)代、廣州奧園城市天地、廣州蘿奧廣場(chǎng)，還有重慶的奧園城市天地和廣東梅州奧園半島一號(hào)以及陽江奧園公園一號(hào)，這些新的產(chǎn)品都會(huì)有貨量，從7月份開始陸陸續(xù)續(xù)到年底每個(gè)月都會(huì)有新的產(chǎn)品推出。

　　郭梓文：拿地方面，上半年我們主要是在重慶和廣東增加了5個(gè)項(xiàng)目，總的建筑面積是145萬平方米。下半年我們會(huì)看看整個(gè)土地市場(chǎng)的變化，主要是會(huì)觀測(cè)一下整個(gè)土地市場(chǎng)的價(jià)格，或者是有沒有好的區(qū)域的土地值得我們?nèi)?chǔ)備。因?yàn)楝F(xiàn)在奧園總共有42個(gè)項(xiàng)目，總的土地儲(chǔ)備有1196萬平方米，可以滿足未來5年的發(fā)展，所以我們對(duì)土地儲(chǔ)備方面也是采取一個(gè)比較慎重的態(tài)度。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：最近關(guān)于政策的消息很多，例如限購、限貸，今天也有消息說明年初中國房產(chǎn)稅可能落實(shí)，有預(yù)測(cè)認(rèn)為對(duì)低價(jià)的房子比較受壓，你們下半年推盤的策略，量價(jià)是怎么定的？還有去化率是怎么樣？

　　王曙煜：房產(chǎn)稅是國家的政策，一直都在推行，在落地的過程當(dāng)中應(yīng)該還是會(huì)逐步地去實(shí)現(xiàn)。廣州的產(chǎn)品主要是集中在兩類，一類是剛需的住宅，還有一類是一些投資性的商鋪以及公寓產(chǎn)品。我們整體銷售貨量的去化率，新貨去化率大概在70%左右，去年的一些余貨的去化率是35%左右，2014年我們整體的去化率大概到40%，這是上半年的數(shù)據(jù)。下半年整體的策略會(huì)加大對(duì)住宅剛需產(chǎn)品的推售，以及對(duì)一些產(chǎn)品價(jià)格比較高的商鋪的去化率，以保證我們?nèi)赇N售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：具體促銷的策略是減價(jià)嗎？因?yàn)閺V州最近在預(yù)備金九銀十，很多盤都在打折，你們會(huì)有這樣的情況嗎？

　　王曙煜：我們會(huì)根據(jù)不同的產(chǎn)品、不同的區(qū)域做出不同的銷售策略，這個(gè)不一定就是完全減價(jià)，主要還是根據(jù)產(chǎn)品的不同來做不同的對(duì)策。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：上半年利潤下滑的原因是不是在成本方面都大幅上漲，想問一下成本上升的原因？下半年準(zhǔn)備怎么控制這一塊？第二，凈負(fù)債率由之前的40%上升到現(xiàn)在的70%多，你們的目標(biāo)是控制在什么樣的水平？第三，如果和2013年上半年相比，你們的住宅銷售其實(shí)是下降的，你們也說商鋪這邊可以促進(jìn)住宅的銷售，但現(xiàn)在好像這一塊有點(diǎn)倒退的跡象，下半年對(duì)商業(yè)和住宅的策略是怎么樣的？

　　鐘平(首席財(cái)務(wù)官)：第一個(gè)是關(guān)于利潤額下降的問題。上半年大家看到利潤下降了5000萬左右，首先其中是包括一個(gè)投資性物業(yè)的公允價(jià)值變動(dòng)，去年是5000多萬，今年變成1000多萬，這是由于上半年市場(chǎng)的波動(dòng)整個(gè)公允價(jià)值有一些下降，所以增長幅度沒有去年那么高，但是它還是有增值，整個(gè)公允價(jià)值的影響就有2000多萬。另外一個(gè)是由于匯率的變化，在去年之前都是匯兌的收益，今年出現(xiàn)匯兌的損失，這里面有2000多萬的影響。還有一個(gè)因素就是關(guān)于費(fèi)用的比例，由于公司從去年開始規(guī)模在不斷增加，人員會(huì)比去年有一定幅度的增加，相應(yīng)的一些費(fèi)用也會(huì)增加。主要是這三方面的原因，但是我們的核心凈利潤率還是基本跟去年的水平持平。

　　楊忠(營運(yùn)總裁)：商業(yè)方面，奧園2012年確定了一個(gè)商住雙線的產(chǎn)品策略，這個(gè)策略會(huì)指導(dǎo)我們?nèi)甑陌l(fā)展，而且會(huì)隨著市場(chǎng)情況、政策情況有動(dòng)態(tài)調(diào)整。

　　今年下半年結(jié)合市場(chǎng)和政策的變化，這個(gè)策略可能會(huì)做出一些調(diào)整。市場(chǎng)方面，現(xiàn)在普遍有一個(gè)商業(yè)過剩的情況，尤其是部分地區(qū)的商業(yè)mall。另外在政策方面，住宅限購可能逐步會(huì)放開，大家投資的范圍會(huì)更放寬。結(jié)合這兩個(gè)主要的變化，我們可能在商業(yè)策略上，會(huì)從三個(gè)方面做出一個(gè)微調(diào)。

　　第一個(gè)方面的微調(diào)是在商住的銷售比例。以前的策略安排是商業(yè)銷售比例大致會(huì)占到全部銷售收入的40%左右，剩下60%是住宅。當(dāng)然今年上半年因?yàn)槲覀兩虡I(yè)產(chǎn)品相對(duì)來說比較多，所以比例還更高一些。但可能以后我們商業(yè)的比例會(huì)略微減少一點(diǎn)，這是戰(zhàn)略上的安排。

　　第二個(gè)調(diào)整變化是在商業(yè)產(chǎn)品的類型上。我們商業(yè)產(chǎn)品有三種類型，一種是商業(yè)公寓，一種是商鋪，還有一種是Mall或者酒店，大型的商業(yè)Mall和酒店的數(shù)量可能會(huì)有一些調(diào)整?？傮w來講這方面是往輕資產(chǎn)方面轉(zhuǎn)，以前我們持有的比例不高，大型的商業(yè)Mall和酒店占到商業(yè)的比例大概只有20%左右，這個(gè)比例也會(huì)有變化，商業(yè)Mall的類型也會(huì)變化，由大型的MALL向中小型去轉(zhuǎn)變。

　　第三個(gè)變化是在商鋪和公寓的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面。傳統(tǒng)的loft公寓以及商鋪的設(shè)計(jì)在新的市場(chǎng)情況下會(huì)產(chǎn)生一些需求上的不適應(yīng)，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)新的需求在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也做一些調(diào)整。

　　總體來講，經(jīng)過這些細(xì)微變化以后，相信我們的商住雙線策略依舊能夠適應(yīng)市場(chǎng)政策和奧園發(fā)展的需求。

　　陳嘉揚(yáng)：公司的凈負(fù)債率在2014年6月30號(hào)是70.4%，這個(gè)凈負(fù)債率還是同行里面比較合理、可控的水平，我們的目標(biāo)是在短期之內(nèi)控制在80%左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：上半年公司回款的情況是怎么樣的？目前不少企業(yè)都在研究轉(zhuǎn)型，朝多樣化發(fā)展，奧園對(duì)于新的利潤增長點(diǎn)有沒有一些考慮？

　　陳嘉揚(yáng)：上半年我們的合同銷售金額是51.5億元，現(xiàn)金回款是43.4億元，所以現(xiàn)金回款率大概是在84%左右，跟我們?nèi)ツ耆甑?0%左右基本上是持平的水平。

　　楊忠：關(guān)于多元化的問題，奧園長期從事房地產(chǎn)開發(fā)，是一個(gè)很專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，一貫的理念也是專注于房地產(chǎn)開發(fā)，所以下一步也依舊是發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，就是中國復(fù)合地產(chǎn)的締造者。我們?cè)谶@方面走得也很好，尤其是在養(yǎng)生地產(chǎn)方面應(yīng)該是走在中國地產(chǎn)商的前列。所以下一步，我們依舊是把房地產(chǎn)開發(fā)作為主要的業(yè)務(wù)范圍，但是在復(fù)合地產(chǎn)方面，比如養(yǎng)生地產(chǎn)、旅游文化地產(chǎn)方面，可能逐步會(huì)加大研發(fā)和實(shí)際的投入、應(yīng)用，然后在這方面能夠取得一些新的利潤和業(yè)務(wù)的增長點(diǎn)。

　　同時(shí)我們會(huì)關(guān)注地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸服務(wù)，比如說在房地產(chǎn)的后端，像過去傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)，它里面有很多的內(nèi)容和我們的養(yǎng)生、旅游地產(chǎn)都能結(jié)合在一起。所以在我們也會(huì)在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的延伸服務(wù)和經(jīng)營方面加強(qiáng)研究。

　　郭梓文：補(bǔ)充一下，奧園的第一個(gè)文化旅游項(xiàng)目，廣東英德文化旅游城現(xiàn)在已經(jīng)展開了，在明年的這個(gè)時(shí)候，大家可以去那里參觀，這個(gè)項(xiàng)目是整合了文化演出的項(xiàng)目?，F(xiàn)在大家看到的《印象·劉三姐》、《印象·井岡山》的實(shí)景演出公司，我們是它的股東之一。我們投資這個(gè)公司主要是為下一步做文化旅游地產(chǎn)儲(chǔ)備很好的基礎(chǔ)。另外奧園5年前在南沙做了一個(gè)養(yǎng)生城，所以在文化旅游養(yǎng)生方面，我們已經(jīng)提前5年在布局。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：報(bào)告里面有提到你們未來有考慮海外的業(yè)務(wù)拓展，想問一下你們對(duì)什么樣的市場(chǎng)和項(xiàng)目會(huì)比較有興趣？

　　郭梓文：我們最近派出了團(tuán)隊(duì)去悉尼考察當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)對(duì)這個(gè)地區(qū)的市場(chǎng)形成了一個(gè)報(bào)告，我們會(huì)關(guān)注悉尼的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有機(jī)會(huì)的時(shí)候做一些嘗試和投資。當(dāng)然這個(gè)比例會(huì)控制好，不會(huì)投很大的比例進(jìn)去，會(huì)試探性地做一些境外的投資。