2014年8月7日上午7：30-8：30，在2014博鰲房地產(chǎn)論壇正式會(huì)議開(kāi)始前，前來(lái)參會(huì)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及一些企業(yè)老總共聚本次論壇的新環(huán)節(jié)“經(jīng)濟(jì)學(xué)家早餐會(huì)”，在分享美食的過(guò)程中將各自對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀的理解進(jìn)行分享。

　　主持人：親愛(ài)的各位嘉賓大家早上好，歡迎大家在這個(gè)美好的早晨相聚在這里，共度這個(gè)特別溫馨的早餐時(shí)間，我們聚在這里共話(huà)地產(chǎn)、共享早餐，今天我們也邀請(qǐng)了許多知名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家以及企業(yè)老總，希望各位在輕松進(jìn)餐的同時(shí)，能夠各抒己見(jiàn)，聊聊房地產(chǎn)的一些事。

　　出席本次早餐會(huì)的嘉賓有：樊綱先生；巴曙松先生；蔡洪平先生；向松祚先生；沈建光先生；趙強(qiáng)先生；蔣衛(wèi)平先生；陳啟宗先生；任志強(qiáng)先生；潘軍先生；黎明楷先生；單偉豹先生；吳振綿先生；周迪永先生；陳風(fēng)楊先生；筆夫先生，以及陳詩(shī)濤女士。感謝大家的到來(lái)。

　　這次早餐會(huì)我們邀請(qǐng)了華夏時(shí)報(bào)的副總編輯筆夫先生擔(dān)任嘉賓主持，接下來(lái)把時(shí)間交給筆夫先生，預(yù)祝大家在接下來(lái)近一個(gè)小時(shí)中渡過(guò)一個(gè)愉快而有意義的早餐時(shí)間。

　　筆夫：大家早上好！歡迎大家來(lái)參加今天的早餐會(huì)，其實(shí)就是吃飯聊天，但是說(shuō)實(shí)在的，這是我見(jiàn)過(guò)的最高大上的早餐會(huì)，一邊是中國(guó)最著名的老師們，這邊是中國(guó)最成功的地產(chǎn)老總們。今天老師們和老總們的對(duì)話(huà)一定能夠碰撞出激情四射的火花來(lái)。

　　當(dāng)然老師們的學(xué)術(shù)很多，5分鐘的時(shí)間里面，能夠講出什么來(lái)呢？就是把最鮮明的觀點(diǎn)濃縮成一碗早餐上關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)最鮮美的雞湯。各位老總們也有很多的經(jīng)驗(yàn)，希望能夠跟我們的經(jīng)濟(jì)學(xué)家偶爾PK一下，產(chǎn)生更多的思想火花。當(dāng)然我也沒(méi)有什么太多的主持，主要就是制定一個(gè)規(guī)則，主辦方規(guī)定了每個(gè)人的發(fā)言時(shí)間，因?yàn)榭傮w的時(shí)間只有一個(gè)小時(shí)，所以每個(gè)人可能是發(fā)言4分鐘或者5分鐘。

　　不管是老師們還是老總們，我是你們每個(gè)人的粉絲，所以每個(gè)人的待遇都是一樣的，到時(shí)間的時(shí)候，我就會(huì)提醒，請(qǐng)各位見(jiàn)諒。首先有請(qǐng)宏觀經(jīng)濟(jì)方面的專(zhuān)家樊綱老師講講。

　　樊綱：現(xiàn)在大家對(duì)房地產(chǎn)眾說(shuō)紛紜。這一屆博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)是第14屆了，這14年來(lái)都在說(shuō)房地產(chǎn)泡沫，今年開(kāi)始這個(gè)泡沫終于開(kāi)始有點(diǎn)破了，我認(rèn)為這是好事。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，波動(dòng)總是會(huì)發(fā)生的，好在這還屬于軟著陸，4年半之前搞的這些限購(gòu)是非常強(qiáng)硬的行政措施，在這些措施的壓力下，它總會(huì)發(fā)生一點(diǎn)調(diào)整，不調(diào)整是不現(xiàn)實(shí)的，當(dāng)然還有其它的因素來(lái)抵消這些。所以我個(gè)人認(rèn)為有些波動(dòng)也是正常的，有必要的調(diào)整也是發(fā)展中的一個(gè)過(guò)程，而且業(yè)內(nèi)也該調(diào)整了，優(yōu)勝劣汰也該發(fā)生點(diǎn)了，阿貓阿狗弄塊地，做的利潤(rùn)還非常高，這都不正常，這是發(fā)展中早期的一些現(xiàn)象，現(xiàn)在總得發(fā)生調(diào)整。

　　筆夫：樊老師可能還有更好的觀點(diǎn)還沒(méi)拿出來(lái)，待會(huì)兒還可以隨時(shí)插話(huà)和發(fā)言。下面有請(qǐng)巴博士講講。

　　巴曙松：最近大家用得比較多的詞就是拐點(diǎn)，大家都在談?wù)摴拯c(diǎn)，實(shí)際上拐點(diǎn)還是不一樣，有的銷(xiāo)售量出現(xiàn)拐點(diǎn)，有的可能新開(kāi)工量出現(xiàn)拐點(diǎn)，有的說(shuō)價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)，這幾個(gè)方面差異是非常大的，并不是說(shuō)它是同步出現(xiàn)的。

　　與成熟市場(chǎng)作對(duì)比，比如說(shuō)日本，大家通常會(huì)說(shuō)房?jī)r(jià)大跌了之后，房地產(chǎn)肯定一塌糊涂。實(shí)際上房?jī)r(jià)從高峰跌到現(xiàn)在差不多跌了一半，但是它的新開(kāi)工量加上自建房，一直是穩(wěn)中趨升的，它有可能價(jià)格出現(xiàn)拐點(diǎn)，但是供給量還在穩(wěn)步上升。還有的比如像美國(guó)，它可能在70年代供給量就開(kāi)始見(jiàn)頂回落，但價(jià)格一直穩(wěn)步上升，一直到2006、2007年，經(jīng)過(guò)這個(gè)危機(jī)，出現(xiàn)一輪新的情況

　　現(xiàn)在我們看到的這個(gè)拐點(diǎn)，到底是什么性質(zhì)的拐點(diǎn)？從業(yè)界了解下來(lái)，我們認(rèn)為去年的銷(xiāo)售面積是11億平方，這可能是一個(gè)拐點(diǎn)，但是不是需求就見(jiàn)頂了？也不一定；或者說(shuō)價(jià)格就見(jiàn)頂了？也不一定。所以我的意思就是，大家談拐點(diǎn)的時(shí)候要區(qū)分不同拐點(diǎn)的組成，才能把握這個(gè)行業(yè)的走勢(shì)。

　　筆夫：博士講的這點(diǎn)很重要，這次房地產(chǎn)論壇的主題就叫“處于下行通道中的房地產(chǎn)業(yè)”，這是很鮮明的，當(dāng)然也很霸道的觀點(diǎn)。像我們長(zhǎng)期觀察，對(duì)下行通道很敏感，什么叫下行通道呢？說(shuō)一個(gè)東西進(jìn)入下行通道的時(shí)候，就意味著不停地跌，沒(méi)有可能回頭，除非你破了這個(gè)通道。

　　巴曙松：上周報(bào)道還有日光盤(pán)，今天早上起來(lái)我看到說(shuō)還有地王出現(xiàn)，這樣的市場(chǎng)叫下行通道嗎？

　　筆夫：巴博士剛才講的是自己最近寫(xiě)的一篇文章的觀點(diǎn)，謝謝巴博士。下面請(qǐng)農(nóng)業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家向松祚老師發(fā)言。

　　向松祚：謝謝主持人，我倒是想聽(tīng)房地產(chǎn)企業(yè)家的觀點(diǎn)。我不是房地產(chǎn)的專(zhuān)家，作為銀行工作人員，我談?wù)勩y行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的印象，因?yàn)樽罱鞔筱y行都開(kāi)了半年的工作會(huì)議，除了農(nóng)業(yè)銀行以外，其它銀行的半年工作會(huì)議的文件我也看了一下，基本上的感受就是，銀行的風(fēng)險(xiǎn)壓力不能說(shuō)大，是非常大。主要是兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的兼并重組帶來(lái)的壞賬。

　　所以我概括了一下，現(xiàn)在工、農(nóng)、中、建、交這些大銀行對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度就是九個(gè)字：控總量，對(duì)總量是控制的。調(diào)結(jié)構(gòu)，什么叫調(diào)結(jié)構(gòu)呢？三四線城市基本上停貸，二線城市大體上都停貸了。一線城市還有一點(diǎn)，這是調(diào)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，監(jiān)管部門(mén)包括國(guó)務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)也要求要把信貸從產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)轉(zhuǎn)到新興行業(yè)。以農(nóng)業(yè)銀行為例，上半年騰出了280億的規(guī)模。第三是嚴(yán)管理，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)貸款管得非常死，權(quán)力上收，基本上每家銀行都差不多，二三線城市的分行，甚至很多省分行都沒(méi)這個(gè)權(quán)力，全部上收到總行。

　　那說(shuō)明了一個(gè)什么問(wèn)題呢？我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)負(fù)循環(huán)的周期。因?yàn)榉康禺a(chǎn)本身是一個(gè)周期性很強(qiáng)的行業(yè)，以前是一個(gè)正周期。什么叫正周期呢？就是大家都覺(jué)得好，買(mǎi)房的人也覺(jué)得房?jī)r(jià)要漲，開(kāi)發(fā)商也覺(jué)得要漲，政府也覺(jué)得要漲，所以銀行瘋狂地貸款，全國(guó)都是如此?，F(xiàn)在從銀行的數(shù)據(jù)來(lái)講，我覺(jué)得已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)負(fù)循環(huán)的周期，這些力量都是相互加強(qiáng)的，購(gòu)房者在觀望，現(xiàn)在賣(mài)地也有點(diǎn)難了?，F(xiàn)在銀行對(duì)房地產(chǎn)的掌握是這樣的，有給你提供貸款的，但是封閉運(yùn)行的，比如說(shuō)你的房子賣(mài)到30%，還款要達(dá)到40%、50%，它有一個(gè)比例掛鉤?，F(xiàn)在銀行也不愿意放款，開(kāi)發(fā)商也感覺(jué)到有壓力，所以進(jìn)入到一個(gè)負(fù)的循環(huán)周期。

　　我今天為什么說(shuō)特別想聽(tīng)房地產(chǎn)的各位掌門(mén)人講呢？就是現(xiàn)在大家到底對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么看，這個(gè)事現(xiàn)在似乎誰(shuí)也說(shuō)不清楚，因?yàn)槲矣X(jué)得最終是由供求決定的，不管是限購(gòu)、限貸還是政策，都是供求決定的，但是從我們銀行的角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給是過(guò)剩的。所以總結(jié)來(lái)說(shuō)，我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷是16個(gè)字：“產(chǎn)能過(guò)剩”，“市場(chǎng)分化”，從銀行對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度來(lái)看就知道分化得很厲害。“需求減弱”，從我們看這個(gè)數(shù)字，有些地方的剛需已經(jīng)沒(méi)有了，農(nóng)民工進(jìn)北京、進(jìn)上海是有剛需，問(wèn)題是這些剛需能轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)需求嗎？他買(mǎi)得起嗎？最后一個(gè)就是“回歸正常”。從經(jīng)濟(jì)學(xué)基本的道理來(lái)講，一個(gè)行業(yè)的增長(zhǎng)速度、銷(xiāo)售、利潤(rùn)不可能永遠(yuǎn)超越其它行業(yè)的增長(zhǎng)速度，這是不對(duì)的。就像一個(gè)人一樣，永遠(yuǎn)腦袋長(zhǎng)，其他的部分都不協(xié)調(diào)，終究會(huì)出問(wèn)題，所以最后一個(gè)是要回歸正常。

　　筆夫：剛才向老師講話(huà)的時(shí)候，房地產(chǎn)界最有名的任總已經(jīng)沒(méi)有心思吃早餐了，請(qǐng)任總批駁一下。

　　任志強(qiáng)：讓他們先說(shuō)吧。

　　筆夫：歡迎德意志銀行的蔡總講講。

　　蔡洪平：我不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，但我覺(jué)得目前的狀況是蠻正常的，一個(gè)行業(yè)過(guò)剩以后，做出一些調(diào)整，我們應(yīng)該以正常的心態(tài)甚至懷著某種熱情來(lái)看待這件事情。

　　我觀察到有兩個(gè)不對(duì)稱(chēng)的事，一個(gè)不對(duì)稱(chēng)是一線城市和二三線城市的狀況不一樣，所以不能把房地產(chǎn)認(rèn)為到底是漲還是跌，不能一概而論。我們國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)分化非常嚴(yán)重。上個(gè)禮拜我從北京坐高鐵到上海，我看到路邊有一片農(nóng)田，后面全是高樓，這些樓全是空的，我直觀感受那就是泡沫，那個(gè)地方是在滄州，這種地方絕對(duì)是有泡沫的。但是在一線城市不能這樣講，我認(rèn)為這是第一個(gè)不對(duì)稱(chēng)。

　　第二個(gè)不對(duì)稱(chēng)是房地產(chǎn)交易的狀況發(fā)生了變化，交易量小，說(shuō)明人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)無(wú)論是剛性需求還是投資需求的預(yù)期發(fā)生了不確定的判斷。交易量的萎縮不是剛性需求的減少，很大一部分是人們對(duì)未來(lái)發(fā)展的價(jià)格預(yù)期持觀望狀態(tài)，當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)政策或者趨勢(shì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的時(shí)候，要么跌要么漲，我認(rèn)為交易量會(huì)上來(lái)。

　　總體來(lái)說(shuō)我認(rèn)為一線城市還是比較穩(wěn)定的，一線城市的拐點(diǎn)還沒(méi)有出現(xiàn)，交易量下來(lái)了，但是很多人在觀望。

　　筆夫：接下來(lái)有請(qǐng)瑞穗證券亞洲公司的董事總經(jīng)理沈建光先生發(fā)言。

　　沈建光：謝謝主持人，我的觀點(diǎn)其實(shí)跟蔡先生比較接近，我在上海、北京的很多同學(xué)、朋友都在問(wèn)我一個(gè)樓市拐點(diǎn)的問(wèn)題，其實(shí)他們都是有改善性需求的，都想換房，所以改善性需求其實(shí)在現(xiàn)在非常大。最近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化，是非常不正常的，海外市場(chǎng)我們看到它的漲跌周期是比較確定的，中國(guó)的漲跌非常不確定。這個(gè)拐點(diǎn)到底是否到來(lái)，有多少是政策影響？去年房地產(chǎn)市場(chǎng)一片大好，北京、上海去年下半年供不應(yīng)求，后來(lái)一夜之間全部都是供大于求了。

　　我認(rèn)為現(xiàn)在一個(gè)下行很大的原因是去年末開(kāi)始的貸款緊縮的問(wèn)題，特別是到了今年上半年，很多第一套房貸款已經(jīng)拿不到了，這對(duì)房地產(chǎn)有很大的沖擊。我認(rèn)為對(duì)房地產(chǎn)的影響，很大的就是信貸政策或者說(shuō)貨幣政策的調(diào)整。前段時(shí)間利率越來(lái)越高，經(jīng)濟(jì)越來(lái)越下滑，有各種各樣的限制，我認(rèn)為貨幣政策是一個(gè)比較困難的陣痛期，一方面利率要市場(chǎng)化，但是另一方面很多行政的管制還在，包括存款準(zhǔn)備金率、信貸管制等等。你要搞利率市場(chǎng)化，同時(shí)又有這么多管制在里面，造成了資金市場(chǎng)的扭曲，我認(rèn)為這是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較大的影響。但是我不認(rèn)為這一定就是一個(gè)下行通道的開(kāi)始——貨幣政策可以改變，現(xiàn)在已經(jīng)看到有些放松，我看農(nóng)業(yè)銀行是第一家開(kāi)始第一套房貸款有95折優(yōu)惠的，這是一個(gè)新的現(xiàn)象。

　　隨著中央開(kāi)始保增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)出來(lái)，下半年的貨幣市場(chǎng)又開(kāi)始放松的話(huà)，可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有一個(gè)企穩(wěn)或者是改善的趨勢(shì)。當(dāng)然我覺(jué)得供求等等很多東西是很難算的。我覺(jué)得對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)影響最重要的因素就是貨幣政策，銀行搞PSL，很多細(xì)節(jié)都沒(méi)透露，這都是在內(nèi)部操作的，給國(guó)開(kāi)行那么多貸款，有多少錢(qián)到了保障房？誰(shuí)能保證這個(gè)錢(qián)不會(huì)流到其它領(lǐng)域？我覺(jué)得貨幣政策的改變跟房地產(chǎn)的波動(dòng)密切相關(guān)。

　　筆夫：沈建光先生的觀點(diǎn)不一定所有人都同意，但是我覺(jué)得他提出了一個(gè)非常重要的問(wèn)題，就是現(xiàn)在房地產(chǎn)的局面到底是由于政策所導(dǎo)致，還是由于市場(chǎng)內(nèi)在的規(guī)律所導(dǎo)致，其實(shí)這個(gè)問(wèn)題挺重要的，我想一會(huì)兒樊教授能不能給我們就這個(gè)問(wèn)題做一個(gè)答復(fù)。下面有請(qǐng)銀河證券研究部總經(jīng)理趙強(qiáng)先生講講。

　　趙強(qiáng)：我給大家傳達(dá)一下資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的看法。從長(zhǎng)期來(lái)看，投資者認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)了，雖然也沒(méi)有很強(qiáng)烈的證據(jù)，但是也沒(méi)有很強(qiáng)的反證，從長(zhǎng)期來(lái)看，一個(gè)房地產(chǎn)的周期也就20年，我們從1999年到現(xiàn)在也已經(jīng)有15年了，所以從長(zhǎng)周期來(lái)看，大家覺(jué)得這個(gè)時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)了，這是長(zhǎng)期的關(guān)于停滯的共識(shí)。

　　對(duì)于短期，現(xiàn)在關(guān)注的是兩個(gè)點(diǎn)，第一個(gè)是最近很多城市放松了限購(gòu)，樓市在這個(gè)位置上企穩(wěn)，這是市場(chǎng)關(guān)注的一個(gè)點(diǎn)。我個(gè)人的觀點(diǎn)，認(rèn)為限購(gòu)放松其實(shí)作用沒(méi)有那么大。市場(chǎng)又在猜后面一個(gè)問(wèn)題，就是說(shuō)地方政府或者央行在貨幣政策這一塊會(huì)不會(huì)松動(dòng)。我認(rèn)為到今年第四季度的時(shí)候還會(huì)看到新一輪的刺激政策。打個(gè)比方，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在就像一架飛機(jī)，這個(gè)飛機(jī)上有一個(gè)洞，大家都希望這個(gè)飛機(jī)能夠軟著陸，另外又在飛機(jī)上發(fā)現(xiàn)了小偷，所以大家一面要保證抓小偷，一方面又要幫助飛機(jī)軟著陸。管理當(dāng)局不希望把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)暴露，如果風(fēng)險(xiǎn)暴露的話(huà)，它可能會(huì)使這個(gè)局面失控，包括地方債務(wù)、房地產(chǎn)問(wèn)題，軟著陸是最不好的結(jié)果。

　　所以我認(rèn)為在第四季度，如果樓市還是那么艱難的情況，地方政府會(huì)游說(shuō)銀行放松信貸，銀行可能會(huì)堅(jiān)守不放松，最終把這個(gè)矛盾交給最高當(dāng)局決策，最高當(dāng)局可能還是會(huì)妥協(xié)。當(dāng)然這只是我個(gè)人的猜測(cè)。

　　筆夫：剛才我提這個(gè)問(wèn)題，我想還是請(qǐng)樊老師回答一下，因?yàn)閯偛派婕暗揭粋€(gè)問(wèn)題，就是到底限購(gòu)放松以后會(huì)不會(huì)有作用，是市場(chǎng)的原因，還是政策的原因？

　　樊綱：大家都說(shuō)了很多了，不管哪個(gè)政策，最后都落實(shí)到供求關(guān)系上，限購(gòu)是擠掉了一批投資性的需求，現(xiàn)在信貸的問(wèn)題，如果首套房都得不到貸款的話(huà)，就擠掉了一批剛性需求。所以是政策在起作用。

　　中國(guó)政府老想做很多微調(diào)的事情，這些都在供求關(guān)系上反映出來(lái)。有一個(gè)因素現(xiàn)在確實(shí)是存在的，但是這個(gè)因素有多大，是不是對(duì)這個(gè)市場(chǎng)起決定性作用，這是需要分析的，特別是各位老總需要從市場(chǎng)的情況來(lái)分析和回答這個(gè)問(wèn)題?，F(xiàn)在人們的不確定性，懷疑、觀望這個(gè)因素到底有多大？現(xiàn)在縮回去等著的剛性需求究竟有多大，這是需要判斷的。

　　筆夫：任總現(xiàn)在是不是可以發(fā)言了？

　　任志強(qiáng)：我提個(gè)問(wèn)題，你們都在說(shuō)供求關(guān)系的問(wèn)題。反過(guò)來(lái)說(shuō)，政府知不知道有需求？為什么要用1萬(wàn)億元去刺激470萬(wàn)套棚改，請(qǐng)問(wèn)棚改是增加需求還是減少需求？這個(gè)問(wèn)題你們想過(guò)沒(méi)有？你要說(shuō)沒(méi)有需求，那棚改干什么？

　　你們認(rèn)為原來(lái)的需求就是破房子改變成好房子，這是錯(cuò)的，很多棚改的人是原本住在好房子里的。我就沒(méi)搞懂，這1萬(wàn)億是在創(chuàng)造需求，還是在破壞需求？是擠出市場(chǎng)還是擴(kuò)大需求？這是一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題。

　　當(dāng)年我們用了一個(gè)強(qiáng)刺激的辦法，用3600萬(wàn)套保障性住房往里補(bǔ)。3600萬(wàn)套保障房是什么概念呢？要用5年完成，那就是一年700萬(wàn)套。開(kāi)發(fā)商一年700萬(wàn)套，保障房一年就有700萬(wàn)套，那你說(shuō)這是有需求還是沒(méi)需求？需求在哪兒？那是不是就不應(yīng)該干這3600萬(wàn)套的保障性住房？

　　再看看棚改，我們第一次棚改是解放初期，第二次是福利房改造的時(shí)候，現(xiàn)在這次棚改又列進(jìn)去了，凡是棚改和保障性住房都是蓋的最次的房子，它不僅是房子本身次，它的使用條件、設(shè)計(jì)條件和功能條件都是最次的，所以過(guò)30年就拆了重來(lái)，我們現(xiàn)在就在制造這些廢品，或者是短生命周期的廢品?，F(xiàn)在北京在改的那一片是蘇聯(lián)時(shí)期最好的房子，二層小樓，小別墅式的房子，那房子真的要塌嗎？不是，是那片地很好，要把那個(gè)地蓋成高樓。這種東西你們說(shuō)是要?jiǎng)?chuàng)造需求，還是要打破需求？

　　再一個(gè)，你們說(shuō)進(jìn)城的人都沒(méi)錢(qián)，起碼有三個(gè)城市取消限購(gòu)之后暴漲，因?yàn)橥鈦?lái)有錢(qián)的人要進(jìn)入，你過(guò)去是把人家的戶(hù)口憋死，不讓進(jìn)，不一定是炒房的人去買(mǎi)房。那么進(jìn)城這個(gè)事能不能堵??？過(guò)去到現(xiàn)在進(jìn)入城市的有多少？我們過(guò)去千萬(wàn)級(jí)城市只有一兩個(gè)，現(xiàn)在有五六個(gè)，再過(guò)幾年可能就有10個(gè)了。你要70%的城市化率，怎么擱那三四億新進(jìn)城的人？那不就得把500萬(wàn)人口的城市變成1000萬(wàn)嗎？所以我不認(rèn)為需求有問(wèn)題，只要城市化不超過(guò)70%以上的時(shí)候，就不會(huì)有需求的問(wèn)題。

　　經(jīng)濟(jì)能力能不能達(dá)到？1萬(wàn)億要蓋470萬(wàn)戶(hù)，要補(bǔ)貼非常多，根本花不完，這1萬(wàn)億每年光用利息就能補(bǔ)貼很多租房子，人家國(guó)家為什么不蓋那么多爛房子，發(fā)住房券補(bǔ)貼呢？我們?yōu)槭裁床贿M(jìn)行人頭補(bǔ)貼，非要進(jìn)行實(shí)物建設(shè)呢？我實(shí)在想不通。如果你們這些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)服不了我們把這些問(wèn)題解決了，市場(chǎng)不還是一塌糊涂嗎？怎么能解決市場(chǎng)的問(wèn)題？當(dāng)今年下降了，明年更加惡化的時(shí)候，你們經(jīng)濟(jì)學(xué)家再說(shuō)吧。

　　我前兩天到建行去，了解到他們是銀行里面壞賬率最低的，因?yàn)樗饕琴J給房地產(chǎn)的，其它的銀行都是貸給鋼鐵貿(mào)易這些方面，壞賬比較多。建行給我承諾，你們個(gè)人信貸要多少就給你們多少，凡是做房地產(chǎn)貸款的，壞賬是最低的。有一類(lèi)房地產(chǎn)可能會(huì)出現(xiàn)虧損，就是拿房地產(chǎn)的錢(qián)不去干房地產(chǎn)，去干鋼貿(mào)了，這不是屬于房地產(chǎn)方面，當(dāng)然它跟房地產(chǎn)有一定的關(guān)系。

　　這邊你們說(shuō)開(kāi)發(fā)商過(guò)剩產(chǎn)能，那邊沒(méi)有人批評(píng)政府?dāng)U大過(guò)剩產(chǎn)能，哪有這個(gè)道理？我覺(jué)得你們經(jīng)濟(jì)學(xué)家得承擔(dān)點(diǎn)責(zé)任。

　　筆夫：任總的觀點(diǎn)每次這么受歡迎，大家都知道他的觀點(diǎn)，是為什么受歡迎？因?yàn)樗?jīng)濟(jì)學(xué)家的論據(jù)每次都不一樣。

　　樊綱：我同意你這個(gè)1萬(wàn)億增加供給，把平衡關(guān)系又破壞了。但是你說(shuō)的貸款，貸款有兩種，一種是住房信貸，也就是按揭，這一塊是好的，這塊的信貸是沒(méi)有問(wèn)題的，但是還有一批貸款是給房地產(chǎn)商的，包括影子銀行那些都是給房地產(chǎn)商的，房地產(chǎn)商現(xiàn)在三四線城市有很大的風(fēng)險(xiǎn)，那是銀行壞賬所在的地方。

　　蔡洪平：它是表外的。

　　樊綱：影子銀行是表外的。說(shuō)到剛性需求，我倒說(shuō)不要小看農(nóng)民進(jìn)城這件事，農(nóng)民進(jìn)城先租房，他租了房子，其他人就會(huì)買(mǎi)得起第二套、第三套、第四套，就是有錢(qián)人不斷買(mǎi)，后面的市場(chǎng)慢慢在接，所以那個(gè)過(guò)程還是一個(gè)非常重要的過(guò)程。不要光看他買(mǎi)不買(mǎi)得起，要看在這個(gè)供應(yīng)鏈上其他人買(mǎi)不買(mǎi)得起，所以我覺(jué)得要更細(xì)地分析一下。

　　蔡洪平：關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造的問(wèn)題，我也批判一下，棚戶(hù)區(qū)改造很難說(shuō)它是增加供應(yīng)或者是減少供應(yīng)，表面看是1萬(wàn)億投資，但是這1萬(wàn)億有三年的滯后期，我跟國(guó)開(kāi)行決策層也討論過(guò)幾次，這1萬(wàn)億的棚戶(hù)區(qū)改造，要搬遷出去，要房子這件事，需要三年的時(shí)間差。棚戶(hù)區(qū)這批人搬出去是需要房子的，這是增加供應(yīng)了。棚戶(hù)區(qū)改造的這些人搬到哪里去，去買(mǎi)誰(shuí)的房子，這是關(guān)鍵。我建議二三線地產(chǎn)商千萬(wàn)不要救，國(guó)開(kāi)行要做的是給他限定死，你搬出去，讓二三線的地產(chǎn)商破產(chǎn)以后，銀行把它收下來(lái)，地方政府買(mǎi)下來(lái)，再給搬遷的人。如果那些地產(chǎn)商要死亡的，把他救活的話(huà)，那是大問(wèn)題。所以這個(gè)操作很重要。

　　任志強(qiáng)：人家文件上寫(xiě)的是470萬(wàn)套，其中要回購(gòu)20%?；刭?gòu)的意思就是要就地搬遷，我們沒(méi)看懂。說(shuō)句實(shí)話(huà)，470萬(wàn)套用不了1萬(wàn)億，地方政府一分錢(qián)都不配套的話(huà)，1萬(wàn)億都富裕，相當(dāng)于是20萬(wàn)塊錢(qián)一套。棚改是沒(méi)有土地出讓金等等的，地方政府配套這些錢(qián)干什么？地方政府按過(guò)去說(shuō)是要拿80%的，這1萬(wàn)億只配20%，相當(dāng)于4萬(wàn)億到5萬(wàn)億的投資。光靠1萬(wàn)億能拉得動(dòng)GDP？

　　蔡洪平：這些棚戶(hù)區(qū)搬出去還會(huì)搬回來(lái)嗎？

　　任志強(qiáng)：現(xiàn)在的棚戶(hù)區(qū)改造是舊地回遷，北京市第一個(gè)真正的試點(diǎn)是門(mén)頭溝，門(mén)頭溝停了16個(gè)礦，把礦區(qū)改造的，在撫順等地都是這樣的，以前是工礦區(qū)改造，現(xiàn)在把它擴(kuò)大到城里了，過(guò)去是以工礦區(qū)改造為主的，3.5平方公里的回遷，3.5平方公里的土地出讓?zhuān)还彩?平方公里的棚戶(hù)，把那破房子都拆了，那3.5平方公里賣(mài)了，但是門(mén)頭溝的棚戶(hù)區(qū)改造錢(qián)是不夠的，賣(mài)的那塊地的錢(qián)不夠回遷的，另外賣(mài)了幾塊地的錢(qián)才補(bǔ)上這個(gè)缺口的。

　　巴曙松：雖然按揭貸違約率低，但是收益也低。在有限的規(guī)模范圍內(nèi)，在這個(gè)高利率時(shí)期，銀行有利潤(rùn)考核的要求，所以比它收益高的，特別是按揭貸利潤(rùn)少，所以銀行就把它轉(zhuǎn)到其它的方面。我站在銀行的角度做個(gè)解釋。

　　筆夫：接下來(lái)請(qǐng)陳啟宗先生聊兩句。

　　陳啟宗：現(xiàn)在內(nèi)地發(fā)生的情況，我認(rèn)為很了不起，不是因?yàn)槲姨貏e愛(ài)國(guó)，也不是因?yàn)槲尹h性強(qiáng)。要把中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)弄得比較正常，這是很復(fù)雜的。內(nèi)地的住房市場(chǎng)太復(fù)雜，解決方法也非常復(fù)雜，剛才在座各位談了好多。如果住房?jī)r(jià)格不要再暴漲暴跌，成交能夠比較平穩(wěn)，那就太了不起了。你們剛才談的一些現(xiàn)象都是以往一年來(lái)發(fā)生的現(xiàn)象，你不能單看6個(gè)月，12個(gè)月，你要從長(zhǎng)期來(lái)看，當(dāng)然里面好多隱藏的“炸彈”還沒(méi)有解決掉，但是最少到今天為止，我有一個(gè)比你們優(yōu)勝的地方，我能客觀，因?yàn)槲也粎⑴c其中，但是我也比較無(wú)知，好多事情不知道。但是觀察下來(lái)，我覺(jué)得能夠做到現(xiàn)在這個(gè)情況，已經(jīng)是非常了不起，而且長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，有可能在未來(lái)的3到5年比較平穩(wěn)地發(fā)展房地產(chǎn)，要是做到這個(gè)的話(huà)，這是非常了不起的。

　　陳風(fēng)楊：我是來(lái)自深圳萊蒙國(guó)際的，我想問(wèn)一個(gè)事情，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)只要降價(jià)了總是可以出貨的，買(mǎi)樓的就兩種人，一種是投資的，一種是消費(fèi)的，我們到目前還沒(méi)有出現(xiàn)由于降價(jià)降到位房子還沒(méi)人要的情況，所以我想知道這個(gè)市場(chǎng)在哪里？這難道不是市場(chǎng)，不是消費(fèi)嗎？現(xiàn)在我也看了其它的企業(yè)，只要價(jià)格降到位，出貨量是很大的。

　　巴曙松：你所謂的到位是多大？

　　陳風(fēng)楊：肯定是犧牲開(kāi)發(fā)商很多的利潤(rùn)，有的開(kāi)發(fā)商可能在某一個(gè)項(xiàng)目上是虧損的，所以我覺(jué)得這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)在依然存在。

　　樊綱：剛才巴曙松問(wèn)你的問(wèn)題是價(jià)格變動(dòng)多少算到位了？

　　陳風(fēng)楊：每個(gè)城市的情況不一樣，但是我就講，要么是投資的，要么是使用的，這個(gè)市場(chǎng)是在的，當(dāng)價(jià)格到位的時(shí)候，這些人就出現(xiàn)了。我們經(jīng)常說(shuō)有些樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng)，客戶(hù)在哪里？但是價(jià)格到位之后，這些人從很多地方就跑過(guò)來(lái)了。我不是說(shuō)地產(chǎn)市場(chǎng)我們一定看得很好，因?yàn)槲腋杏X(jué)到地產(chǎn)商的利潤(rùn)肯定是受到很大影響的，但是投資地產(chǎn)和消費(fèi)地產(chǎn)的，在某一個(gè)時(shí)刻，他會(huì)從你所感覺(jué)不到的地方跑出來(lái)。

　　單偉豹：學(xué)術(shù)界和行業(yè)里面的概念是不同的。我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)從來(lái)沒(méi)有泡沫，現(xiàn)在雖然成交量有所下降，但是價(jià)格只要下降，房子還是能賣(mài)得出去的，剛需永遠(yuǎn)存在。我覺(jué)得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)在，如果和香港比的話(huà)，根本沒(méi)有泡沫。香港最近叫價(jià)19萬(wàn)一呎，所以就泡沫來(lái)說(shuō)，我早就覺(jué)得香港的房地產(chǎn)賣(mài)不動(dòng)。內(nèi)地目前除了一線城市，二三四線城市的樓價(jià)，普通收入的人基本上都買(mǎi)得起，哪來(lái)的泡沫？所以我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)還很好，拐點(diǎn)不存在，我預(yù)測(cè)下半年的交易量肯定增長(zhǎng)，明年肯定能跟著GDP上升。

　　筆夫：下面歡迎首創(chuàng)的劉總講講。

　　劉曉光：棚戶(hù)區(qū)這個(gè)問(wèn)題，加上限價(jià)房的政策，再加上商品房，這三者之間的影響我還真沒(méi)研究過(guò)。作為房地產(chǎn)商，對(duì)未來(lái)的形勢(shì)，短期的形勢(shì)看不清楚，但是中期的形勢(shì)應(yīng)該要看清楚，這可能是我們要做的事情。

　　吳振綿：這么多年我是任總的粉絲，他歷來(lái)代表了我的觀點(diǎn)。另外說(shuō)一點(diǎn)自己的觀點(diǎn)，二三線市場(chǎng)房屋過(guò)剩這是一個(gè)事實(shí)，在我們做項(xiàng)目的城市當(dāng)中體會(huì)得很深，剛才巴老師說(shuō)降多少合適？我同意陳總的意見(jiàn)，市場(chǎng)還是有的，要看你怎么降，但是肯定不能降到成本價(jià)甚至成本價(jià)以下。

　　黎明楷：我們是賣(mài)樓的，剛才陳總說(shuō)的，我很同意，需求肯定是存在的，主要是價(jià)格問(wèn)題。另外一個(gè)是跟信貸有關(guān)系，其實(shí)信貸是最重要的。如果銀行能貸款出去，想買(mǎi)房的人會(huì)更多。因?yàn)楝F(xiàn)在需求有，但是有些人貸不到款。我們的感覺(jué)是，流動(dòng)性對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一直都是最大的。我這次過(guò)來(lái)最想聽(tīng)的就是你們?cè)趺搭A(yù)判未來(lái)的貨幣供應(yīng)量，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常大的。

　　潘軍：剛才巴老師問(wèn)降多少，我們上次在無(wú)錫有一個(gè)房子降30%還賣(mài)不動(dòng)，8000元/平的房子，今年賣(mài)5000了，龍湖有一個(gè)項(xiàng)目去年賣(mài)8000，今年賣(mài)3500，最后割肉走人了。

　　任志強(qiáng)：無(wú)錫最大的問(wèn)題就是把那100多個(gè)污染企業(yè)轟走以后，把工人一塊兒帶走了，將近190萬(wàn)人口，騰出了籠子換不回鳥(niǎo)。

　　潘軍：雖然無(wú)錫的GDP在那里，但是購(gòu)買(mǎi)力很低。深圳雖然現(xiàn)在量跌、價(jià)跌，但是它只要把限購(gòu)放開(kāi)，馬上需求起來(lái)了，因?yàn)橛?000多萬(wàn)人，有很多購(gòu)房需求。中國(guó)的市場(chǎng)確實(shí)應(yīng)該一地一策。確實(shí)很多地方房子降價(jià)了還是賣(mài)不動(dòng)。賠成這樣了，你說(shuō)我們?cè)趺唇o股東交代？連地價(jià)都讓出去了，還不說(shuō)利潤(rùn)。

　　向松祚：你現(xiàn)在掌握的情況降的賣(mài)不動(dòng)的能占多大的比例？

　　潘軍：在我們進(jìn)入的城市里面大概有百分之十幾。

　　任志強(qiáng)：東部地區(qū)工業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移的過(guò)程中，東部這些一個(gè)城市挨著一個(gè)城市的都慘，一個(gè)城市旁邊沒(méi)有城市的都沒(méi)事。寧波、無(wú)錫、常州這些地方都不行，它們靠得太近了，而且他們工業(yè)轉(zhuǎn)移的時(shí)候人口都出去了。

　　向松祚：常州的房子很多，但是房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，因?yàn)槟莻€(gè)地方常住人口很富，他不急于賣(mài)房。媒體都說(shuō)常州是中國(guó)十大鬼城，我們跟那個(gè)市長(zhǎng)交流，我說(shuō)你們?cè)趺纯矗克f(shuō)鬼城這個(gè)詞我們不喜歡，但是常州的房子確實(shí)太多。因?yàn)槌Ｖ輿](méi)什么太多流動(dòng)人口，這是一個(gè)很大的問(wèn)題。

　　任志強(qiáng)：曾經(jīng)有一段時(shí)間流動(dòng)人口太多，但是工業(yè)調(diào)整的時(shí)候人口變少了。

　　向松祚：從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，需求永遠(yuǎn)在，比如說(shuō)我愿意買(mǎi)很多房，但是我的需求能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的需求嗎？有很多人在那里打工，但是他們一個(gè)月能賺多少錢(qián)？他買(mǎi)得起這個(gè)房嗎？在北京一個(gè)月賺三四千塊錢(qián)，能買(mǎi)得起房嗎？需求什么時(shí)候都在，但是能不能轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，這是很大的問(wèn)題。

　　樊綱：這就是長(zhǎng)期和短期的關(guān)系問(wèn)題，長(zhǎng)期來(lái)講，東部沿海地區(qū)仍然是人口流入地區(qū)，但是短期內(nèi)，因?yàn)楣I(yè)內(nèi)遷，最近人口反倒是減少了，以前拿地的時(shí)候是按照過(guò)去人口流入的規(guī)模來(lái)的，結(jié)果現(xiàn)在變了。

　　潘軍：我認(rèn)為這一輪下行未必不是好事，可能確實(shí)身邊有朋友割肉走人的，對(duì)行業(yè)來(lái)講應(yīng)該讓很多人退出。否則這個(gè)行業(yè)沒(méi)有辦法得到改善。三年前我們統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)有8萬(wàn)多家，去年統(tǒng)計(jì)下來(lái)只剩3萬(wàn)多家了，我們預(yù)測(cè)未來(lái)企業(yè)還會(huì)減少很多，這方面倒閉的企業(yè)會(huì)很多，有一些大企業(yè)都出現(xiàn)了危機(jī)。

　　向松祚：最近我們銀行用一個(gè)詞，叫房地產(chǎn)企業(yè)猝死。

　　筆夫：謝謝潘總提出的很多真實(shí)的、有用的信息，我們的早餐會(huì)到此結(jié)束。

（審校：劉滿(mǎn)桃）