現(xiàn)在覺得超過700億元的可能性不大，最后實現(xiàn)的目標也許是700億元，也許是比700億元低一點。

　　觀點網(wǎng) 8月19日，華潤置地宣布擬收購集團在深圳及山東四個物業(yè)，包括深圳大涌村項目、深圳三九銀湖項目、濟南興隆項目及濟南檔案館東項目。

　　在隨后舉行的中期業(yè)績會上，華潤置地董事會主席吳向東進一步介紹，這是華潤集團最大規(guī)模的一次注資。四個項目總建筑面積約580萬平方米，且都已拿到建筑規(guī)劃許可證。

　　雖然注資代價仍處于估算階段，但從吳向東言語中不難看出，在上半年銷售低于預(yù)期10%的情況下，華潤置地對此次注資項目抱以很大期望。

　　據(jù)吳向東透露，擬向集團收購的四個項目中有三個項目今年都會有銷售貢獻。其中，濟南興隆項目已經(jīng)開始銷售，而深圳的項目總建筑面積有160萬平方米，今年第一期可能有幾十億的銷售金額。

　　“總之只要具備條件的，公司都希望快一點銷售，能為對公司業(yè)績有所支持”。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年華潤置地合同銷售金額約255.6億元，僅完成全年銷售目標的36.5%。

　　“我們年初設(shè)定的目標是700億人民幣，現(xiàn)在覺得超過700億人民幣的可能性不大，最后實現(xiàn)的目標也許是700億元，也許是比700億元低一點”。吳向東回應(yīng)稱。

　　不過，即便目前市場波動讓華潤置地完成全年銷售目標存不確定性，但吳向東表示，在市場呈回暖趨勢下，華潤置地并不主張降價。同時，華潤置地還有部分樓盤原來是放到明年賣，但為加緊銷售今年也開始在賣，這些項目步伐是注資的高質(zhì)項目。

　　在積極尋求更多業(yè)績貢獻同時，傅育寧上任后的華潤置地也開始提出三大戰(zhàn)略應(yīng)對市場今后的變化。第一個是如何應(yīng)對電商帶來的機遇和挑戰(zhàn)。

　　吳向東稱，電商會對商業(yè)地產(chǎn)造成沖擊，而華潤的重點就是商業(yè)地產(chǎn)，所以必須積極研究互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟對自身業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)。目前華潤置地已成立了專門的團隊，開始做這方面的研究。

　　第二大戰(zhàn)略為研究地產(chǎn)與金融工具如何有機結(jié)合。吳向東解釋稱，這一舉措最大目的是獲得更多財務(wù)資金，重點是投入盤子越來越大的商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)吳向東介紹，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)除了少量及一些銷售型的商業(yè)物業(yè)以外，都是長期持有的，單靠住宅的現(xiàn)金流入和利潤貢獻很難使商業(yè)地產(chǎn)走得更快更遠。據(jù)悉，目前華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例大概為22.2%。

　　“目前有很多同行在這方面做得不錯，有很多多元化的金融手段來發(fā)展，華潤置地也會積極考慮用各種手段來支撐商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)肯定是公司以后重要的發(fā)展方向”。

　　除研究如何更好將地產(chǎn)與金融結(jié)合發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)外，華潤置地的第三大戰(zhàn)略是拓展海外。不過，吳向東明確指出，華潤置地目前對海外拓展持審慎態(tài)度。

　　其認為，華潤置地走出最大的挑戰(zhàn)來自于管理團隊是否能滿足走出去的需要。

　　“國外的市場差與國內(nèi)差異太大，需要我們有國際視野，及內(nèi)外兼修的團隊，所以我們需要半年甚至更長的時間去做決定”。

　　以下為華潤置地2014年中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：今年上半年，華潤置地綜合毛利率下降的原因是什么，預(yù)計下半年毛利率情況如何？華潤置地最新宣布擬收購集團四處資產(chǎn)，估計代價大概是多少？

　　吳向東：華潤置地上半年的綜合毛利率是30.6%，和去年同期31.4%有所下降，主要原因是投資物業(yè)毛利率有所下降。而投資物業(yè)毛利率下降的原因有兩個，一是投資物業(yè)管理的人工成本有所上升。

　　其次，是酒店毛利率下降。包括沈陽君悅與海南的石梅灣兩個項目，這兩個項目的毛利率是負的。但是上半年開發(fā)物業(yè)的毛利率同比有所上升，達28.2%，去年同期是27.6%。

　　我們預(yù)計毛利率情況會維持基本的穩(wěn)定。一方面將加強成本控制。另外，對產(chǎn)品定位也更加明確，能更好贏得市場需求。

　　俞建(首席財務(wù)官)：我們今年銷售結(jié)算金額已鎖定了絕大部分，所以毛利率維持穩(wěn)定是比較有把握的事情。

　　吳向東：注資的問題華潤置地一直和母公司溝通，今天華潤置地已發(fā)公告宣布，和集團簽署了擬將四個項目注入華潤置地的備忘錄。包括深圳的大涌村項目及三九銀湖項目，濟南的興隆項目與檔案館東項目。

　　評估師正在對項目價值進行評估。根據(jù)備忘錄里面的情況，這部分支付的工具包括現(xiàn)金、配股估價，也包括其它一些金融工具，最終會找雙方都認為合適的價格。

　　現(xiàn)場提問：華潤置地收購集團山東和深圳的項目規(guī)模會有多大？目前收購項目的可售貨量有多少？

　　吳向東：這次注資是我們企業(yè)最大規(guī)模的一次注資。一共四個項目，總建筑面積580萬平方米左右，這580萬平方米土地都是已經(jīng)拿到建筑規(guī)劃許可證的。

　　這四個項目中有三個項目今年都會有銷售貢獻。其中，濟南興隆項目已經(jīng)開始賣了。深圳的項目總建筑面積有160萬平方米，今年第一期可能賣幾十億的銷售金額?？傊灰邆錀l件的，公司都希望快一點銷售，能為對公司業(yè)績有所支持。

　　現(xiàn)場提問：在向母公司購買資產(chǎn)需要大筆支出的情況下，華潤置地會不會對自身負債率范圍有所考量？

　　俞建：因為商業(yè)地產(chǎn)周轉(zhuǎn)比較慢，所以華潤置地已經(jīng)在研究金融和地產(chǎn)如何有機結(jié)合。而針對有關(guān)負債率的情況，華潤置地目前新的評級是Baal，會維持這個評級目標，根據(jù)這個來確定華潤置地合理的負債率情況。

　　吳向東：華潤置地絕大部分項目都是自己100%投資開發(fā)的，未來也會引進合作伙伴，還會進行一些創(chuàng)新金融手段，這樣對華潤置地的財務(wù)資源有很大幫助。

　　現(xiàn)場提問：下半年華潤置地的推貨值是多少，項目定價在什么區(qū)間？會否采取降價促銷措施保證全年銷售目標的順利完成？

　　俞建：會維持全年700億銷售目標不變。到目前為止已完成330多億元，還有一半目標沒有完成，下半年要繼續(xù)努力。其實，從年初開始，公司已根據(jù)不同城市、不同項目的銷售情況，對價格做了合理的安排，下半年還會繼續(xù)保持穩(wěn)健的價格策略應(yīng)對市場變化。

　　吳向東：我們年初設(shè)定的目標是700億人民幣，現(xiàn)在覺得超過700億人民幣的可能性不大，最后實現(xiàn)的目標也許是700億，也許是比700億低一點。

　　現(xiàn)場提問：您認為700億元目標難超越的原因是什么？按以往情況，內(nèi)地九、十月份市場都會轉(zhuǎn)好，今年的九、十月份的市場氛圍有無改善的可能？

　　吳向東：從今年1月1號開始，中國住宅市場開始朝著下降的方向變化。包括中央政府在內(nèi)都在開始關(guān)注這種變化，及變化對中國宏觀經(jīng)濟的影響。

　　上個月國家建設(shè)部主要領(lǐng)導(dǎo)分別請了國內(nèi)8個主要地產(chǎn)商負責(zé)人到北京談話溝通。在和北京建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)討論的時候，我們公司的建議有兩個，第一要去行政化，前幾年因為一些地方房地產(chǎn)價格增長得太快，國家需要出手調(diào)控，但出現(xiàn)今年的情況后，限購、限價這樣行政色彩濃厚的政策要取消。國家除了把保障房工作交給政府做以外，商品房就交給市場來決定。

　　第二個建議，金融政策方面要由市場來決定銀行、發(fā)展商和買家之間的關(guān)系，而不是由政府單方面強行用政策來干涉。商業(yè)銀行會對自己的風(fēng)險收益有一個判斷，對行業(yè)前景也會有一個判斷。

　　總體而言，我認為中國的房地產(chǎn)，尤其是住宅市場會進入比較平穩(wěn)的狀態(tài)，甚至某些地區(qū)還會有一些平穩(wěn)的增長。華潤置地在全國50多個城市都有項目，政策有所放松后，市場就開始有所反應(yīng)，例如濟南，政策放松后大戶型就開始好賣了。

　　傳統(tǒng)意義來說金九銀十時期的市場會比較火熱，企業(yè)也會重視這兩個月的銷售，并開始因地制宜的促銷降價。不過，華潤置地的銷售雖然比預(yù)期低了10%，才達330億，但華潤置地上半年的退貨量原本就不如下半年，且現(xiàn)在市場也有回暖跡象，所以華潤置地并不主張降價。

　　另外，華潤置地還有部分樓盤原來是放到明年賣，但為加緊銷售今年也開始在賣，這些項目步伐是注資的高質(zhì)項目。

　　現(xiàn)場提問：近期，房地產(chǎn)市場波動較大，管理層預(yù)期下半年的凈利潤率還會維持13%的增幅嗎？

　　吳向東：今年的華潤置地的利潤已基本鎖定了，有610億人民幣的營業(yè)額。所以，目前維持凈利潤目標不變，基本上保持13%左右的增長。

　　俞建：另外，國內(nèi)地很多城市調(diào)控措施已陸續(xù)松綁，房地產(chǎn)市場的氣氛也正朝著好的方向發(fā)展，對完成今年住宅簽約額的目標也比較有把握?，F(xiàn)在華潤置地的簽約額到六月底是256億，到七月底是298億，最新的數(shù)據(jù)是330億人民幣。

　　現(xiàn)場提問：未來華潤置地的住宅和商業(yè)的占比是怎么規(guī)劃的？

　　吳向東：和中國絕大多數(shù)房地產(chǎn)公司不一樣，華潤置地到今天為止都是雙輪驅(qū)動。

　　華潤住宅占比已經(jīng)相當(dāng)大，今年有可能能夠賣到700億元，但商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模也排在內(nèi)地房企前幾名。商業(yè)地產(chǎn)無論是資產(chǎn)規(guī)模，還是盈利貢獻在整個公司的占比都越來越大，大概占總資產(chǎn)的22.2%。

　　華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)除了少量的及一些銷售型的商業(yè)物業(yè)以外，都是長期持有的，單靠住宅的現(xiàn)金流入和利潤貢獻很難使商業(yè)地產(chǎn)走得更快更遠。有很多同行在這方面做得不錯，有很多多元化的金融手段來支撐商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，華潤置地也會積極考慮用各種手段來支撐商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)肯定是公司以后重要的發(fā)展方向。

　　現(xiàn)場提問：華潤置地未來住宅的銷售額和銷售量會不會縮?。?/strong>