二手房的成交面積占比和成交金額占比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發(fā)正在孕育中。

　　巴曙松：剛才那位著名的經(jīng)濟學家參加論壇以來，每次都批評金融問題，老是沒有透徹地講房地產(chǎn)業(yè)問題。今天早餐會上有多位地產(chǎn)界掌門人都質疑，下行通道到底是指什么，是什么在下行，我想找一個正在上行的市場，那就是二手房市場，它是一個典型的正在上行中的房地產(chǎn)市場。我這一年在紐約哥倫比亞大學做訪問學者，其中一項業(yè)余的打發(fā)時間的工作是陪國內(nèi)的朋友看房子，這就促使我查一些數(shù)據(jù)，然后深深地感到，在一個成熟市場，當它的新房市場不一定有快速增長的時候，它的二手房市場成為一個非常有活力的，也帶來新的商業(yè)機會的賽道、新的機會。從國際經(jīng)驗來比較，發(fā)展到中國這個階段，我們這個房地產(chǎn)市場上的二手房的前面崛起，已經(jīng)是一個必然的趨勢，在主要的幾個成熟市場，美國、英國、法國、澳大利亞這幾個市場，已經(jīng)是二手房主導的市場。

　　前面列出來的這幾個國家和市場，它的二手房成交分別是新房成交的9倍、8.1倍、1.9倍和3.5倍。主要就是二手房的充分流通推動了一個多層次的市場體系。從1972年到2013年，美國的二手房交易量增長了2.5倍，達到510萬套。二手房的成交占比超過90%。我陪一些國內(nèi)的朋友去看房子，我看到美國的木頭建的房子，有的是一九零幾年的房子還在使用，流通量非常大。只有房屋的自有率達到一定的水平，業(yè)主自有的房屋存量足夠大，這個時候是二手房的出售和出租市場開始孕育，或者說往上走的開始。

　　大家看這個曲線，美國前期的二手房市場在積累了一定的時間之后，存量足夠大之后，在新房市場增長不是很明顯之后，我們看到二手房市場迅速上升。英國的二手房市場崛起于20世紀80年代，這主要是因為英國的房屋自有率一直偏低，直到1980年代之后才上升到60%以上，然后孕育了20年之后，二手房市場大幅飆升。英國政府歷史上對住房市場干預就比較深，曾經(jīng)一度有50%以上的房屋是由政府提供的，香港這一點也很像。大家看香港的夜景燈火輝煌，我在香港也工作過六七年，香港有一半的房子就是由政府提供的。房屋自有率上升的速度非常慢，所以導致它的二手房市場受到一定的影響。同時存量房屋的質量能否滿足要求也是一個問題，如果你的存量住房質量很差，它的市場也不會有這么好的發(fā)展。美國的二手房市場之所以這么龐大，每年有500萬套的交易量，在很大程度上是因為它的房屋結構是由獨棟的房子。我們看它的成交構成，80%是獨棟的房子，聯(lián)排、公寓或者是其它形式的占比都是很小的。人口流動和住房轉換的頻率從根本上決定了房屋流通率以及二手房的空間。美國的二手房市場爆發(fā)，于美國的郊區(qū)化人口流動和移民有根本的關系，特別是那些學校比較好的鎮(zhèn)，流通量非常大，因為它的地稅非常高，可能到3%、4%，甚至到5%，只要有孩子上學，上完學，這個房子立馬就賣掉，搬到其它的地稅低的地方，所以流通非常常見。人口流動對出租市場的作用也非常明顯，二手房的出租市場，住房換手率高達30%，是交易市場房屋流通率的6倍。特別是一些大都市，在紐約有一句玩笑話，說紐約基本上是年輕人待的地方，那些年輕人在干什么呢？他們調(diào)侃華爾街有一個玩笑話，說有30%在忙著租房、搬家，有30%在忙著找工作、換工作，還有30%忙著找男朋友、女朋友，都是剛畢業(yè)的年輕人，住在曼哈頓島上，流通性非常大。

　　中國的二手房市場如何呢？我們看到目前的二手房市場主要集中在一線和個別二線市場。二手房的成交面積占比和成交金額占比在不同的城市差異比較大，但是這種爆發(fā)正在孕育中。即使是一線城市，目前的房屋流通率仍然有巨大的提升空間。即使是北京、上海這種城市，流通率的占比也還是非常有限。前兩天我跟幾個做PE投資的朋友來做一個上半年投資狀況的總結和下半年的展望，忽然凸現(xiàn)有些項目，特別是一些產(chǎn)能過剩行業(yè)有很意外的波動，最后得出結論，一線城市因為種種原因，被低價斬倉賣出的房子，比投資那些產(chǎn)能過剩的行業(yè)的收益都要好。

　　二手房崛起的條件應該說已經(jīng)逐步具備。存量的商品房規(guī)模已經(jīng)足夠大，目前商品房存量已經(jīng)超過1億套，如果考慮目前在建施工的規(guī)模，2015年應該到1.25億套。同時，我們城市家庭房屋的自有率已經(jīng)很高，考慮到中國城市常住人口超過2.5億是農(nóng)村流入的非戶籍人口，多數(shù)并沒有進入商品房市場，如果把這一部分扣除的話，重新計算中國城鎮(zhèn)戶籍家庭的住房，2015年會超過70%。這么高的住房自有率，是二手房市場崛起的一個重要條件。同時我們新一輪人口流動的趨勢正在形成，人口在不同城市，以及中心和郊區(qū)之間的流動會帶來二手房交易，特別是租房市場的巨大的需求。這不是一個下行通道的市場，而是一個在上行的起點上的新的房地產(chǎn)市場。

　　二手房市場的空間和機會主要表現(xiàn)在三個領域，一個是交易傭金，第二個是廣告的支出，第三個是配套的服務。二手房交易傭金規(guī)模取決于交易額、經(jīng)紀人參與比例、傭金率三個變量，以美國為例，2013年美國二手房交易額為1.2萬億美元，經(jīng)紀人參與完成的比例為91%，傭金率為5.2%，三者相乘得出的傭金是600億美元。從國際經(jīng)驗看，傭金率在3%到4%是正常的水平。中國目前的傭金主要集中在前5個城市，傭金率平均在2%左右。第二個是廣告支出，第三個是配套的服務，在美國二手房的交易環(huán)節(jié)非常復雜，涉及眾多的行業(yè)，每年相關的服務費用超過200億美元。

　　房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天，如果說過去十幾年市場很簡單，政策弄得很復雜，未來這段時間我們會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)非常的簡單、清晰。市場本身變得非常的復雜。這就促使我們業(yè)界需要做更多更專業(yè)的細分的深入分析。謝謝各位。