主持嘉賓：

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松先生。

對(duì)話嘉賓：

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮先生

著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

首創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)、首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光先生

香港恒隆集團(tuán)、恒隆地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)陳啟宗先生

華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長(zhǎng)任志強(qiáng)先生

路勁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事局主席單偉豹先生

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平先生

巴曙松：對(duì)于“下行通道”，今天早上我們有一個(gè)會(huì)議討論，有人贊成，也有人不贊成。今天在會(huì)上討論的專家，有做財(cái)政政策的，有金融部門的代表，也有做房地產(chǎn)政策研究的專家，行業(yè)協(xié)會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)和開發(fā)商的大佬，我估計(jì)新聞媒體的朋友會(huì)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)自己是不太輕易承認(rèn)自己進(jìn)入下行通道的。所以我們第一個(gè)發(fā)言的機(jī)會(huì)，在臺(tái)上的專家，有誰認(rèn)為現(xiàn)在是在下行通道的請(qǐng)舉手。

連平：是說短期的還是說長(zhǎng)期的？

巴曙松：只要認(rèn)為是，就可以獲得發(fā)言的機(jī)會(huì)，還有其他人嗎？

任志強(qiáng)：我沒說上行、下行，我說中行行不行？

巴曙松：凡是認(rèn)為不是上行通道的，你們獲得第一輪發(fā)言機(jī)會(huì)，從連首席開始，理由是什么？

連平：你是說我剛才說的短期還是長(zhǎng)期？短期這個(gè)市場(chǎng)肯定是在調(diào)整，這一點(diǎn)勿庸置疑，而且短期內(nèi)還會(huì)朝著這種態(tài)勢(shì)運(yùn)行。但是從中長(zhǎng)期來說，我不認(rèn)為現(xiàn)在就是一個(gè)拐點(diǎn)。當(dāng)然所謂崩潰論更是無稽之談。

巴曙松：你說的短期是指多長(zhǎng)時(shí)間？

連平：短期可能是一到兩年。

巴曙松：房地產(chǎn)界的朋友覺得一到兩年是很長(zhǎng)的期限了。

連平：未來可能還是在波動(dòng)當(dāng)中，但是走平的市場(chǎng)，這種也是完全合理的。說到長(zhǎng)期，有幾個(gè)方面我想大家都很熟悉的，現(xiàn)在還看不到這些因素迅速的走弱，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)很大的調(diào)整。

比如說城鎮(zhèn)化的問題，很難想象城鎮(zhèn)化還有比較大的成長(zhǎng)空間的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始走向拐點(diǎn)，走向長(zhǎng)期趨弱的態(tài)勢(shì)。

第二就是從人均收入來說，中國(guó)人均GDP還是7000美元，未來的增長(zhǎng)空間還非常大。人均收入的不斷提高，比如說翻一倍，我們會(huì)如何考量這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)？會(huì)有多少改善性的房地產(chǎn)需求會(huì)發(fā)生？

第三就是關(guān)系到房地產(chǎn)消費(fèi)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中比重的問題，這方面有很多的數(shù)據(jù)支撐，我這里只說一個(gè)數(shù)據(jù)，就是住房貸款余額占當(dāng)年GDP的比重，這個(gè)在中國(guó)20%不到，但是在美國(guó)達(dá)到了50%，在英國(guó)接近50%，連日本也是30%左右，住房消費(fèi)占GDP的比重還是比較低的。在這樣的狀態(tài)下，說中長(zhǎng)期的趨勢(shì)已經(jīng)改變，出現(xiàn)了下行的態(tài)勢(shì)，我覺得很難接受。

短期確實(shí)是在調(diào)整，這種調(diào)整在未來的態(tài)勢(shì)，可能會(huì)有這樣幾個(gè)因素，最終形成一個(gè)平衡點(diǎn)，第一就是剛需，在未來終有一天剛需是要爆發(fā)出來的，剛需可能暫時(shí)會(huì)忍耐，或者說觀望一段時(shí)間；第二就是政策松動(dòng)之后，包括剛需還有改善性需求在將來也會(huì)逐漸釋放出來。

另外就是股市的運(yùn)行，未來可能產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來需求，帶來投資和消費(fèi)的刺激。還有非常重要的因素，就是從供給角度這個(gè)去看，開發(fā)商會(huì)理性地對(duì)價(jià)格做一些調(diào)整，這些供給和需求的這幾方面因素，可能會(huì)在未來一段時(shí)間最終形成一個(gè)平衡點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候短期的調(diào)整可能差不多就結(jié)束了。

這次來開會(huì)，在外面感覺挺熱，從市場(chǎng)上來說，很多人說房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天到了。但是在這個(gè)會(huì)場(chǎng)里面，我感受到的是可能比外面還要熱氣騰騰，所以我認(rèn)為這種調(diào)整可能還是短期的。

巴曙松：偉大的經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯說“在長(zhǎng)期中我們都死去了”，意思說經(jīng)濟(jì)關(guān)注長(zhǎng)期問題沒意義，這一兩年的調(diào)整，有多少企業(yè)能扛得??？如果是一兩年后好轉(zhuǎn)的話，確實(shí)這個(gè)調(diào)整會(huì)帶來問題。在房地產(chǎn)貸款方面，交行今年以來有什么新的趨勢(shì)、新的變化沒有？

連平：我認(rèn)為房地產(chǎn)信貸政策沒有大的變化，現(xiàn)在大家比較關(guān)心的是按揭貸款，老百姓反映比較多，這方面我覺得主要是從銀行收益的角度，可能現(xiàn)在在座的人不會(huì)像做銀行的人有那么深的體會(huì)，負(fù)債的成本，主要是存款的利率，最近這幾年來上升非常大，利差收窄趨緊。大家看銀行的報(bào)表，二季度明顯比一季度更差，利差收窄之后，對(duì)商業(yè)銀行來說，在資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面當(dāng)然需要考慮至少資產(chǎn)定價(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯的回落，不要選那些定價(jià)水平比較低的來進(jìn)行投放。按揭貸款這一塊應(yīng)該說不是最重要的，當(dāng)然也不代表不選擇，這一塊達(dá)到一定的比例也是非常重要的。

不是說沒有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)也是有的，現(xiàn)在說風(fēng)險(xiǎn)是銀行按揭貸款減少的原因，我覺得這是不對(duì)的，主要的原因是收益變少了。

巴曙松：謝謝連首席，接下來要發(fā)言的是任總，今天一天他都沒說話，一直在醞釀今天晚上的第一次亮相。但是我們新聞界的朋友們，今天9點(diǎn)34分就編了一條新聞，說是他說的，他到目前為止就沒有說過話，一直等到現(xiàn)在，等待他講一個(gè)精彩的觀點(diǎn)，大家歡迎。

任志強(qiáng)：不是9點(diǎn)34分，8點(diǎn)58分就說任志強(qiáng)在會(huì)上說了一大堆。我記得咱們今天早上的會(huì)是9點(diǎn)多才開始的，8點(diǎn)58分已經(jīng)在網(wǎng)上傳了消息說是我說的。

巴曙松：先談對(duì)短期下行通道的看法，先把這個(gè)觀點(diǎn)說完。

任志強(qiáng)：下行通道的觀點(diǎn)都是媒體弄的，我們還沒來得及說，他們就說了一大堆下行通道。

我不太贊成用下行通道，其實(shí)上午已經(jīng)說了一些指標(biāo)，從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的角度來說，保障性住房加上非保障性住房，總體量是上升的，沒有任何數(shù)據(jù)可以證明現(xiàn)在是下行的。

我們的投資是正增長(zhǎng)的，不管增長(zhǎng)率是不是比原來低了，但還是正的，沒有變成負(fù)增長(zhǎng)。如果投資在正增長(zhǎng)的情況下說是下行通道，我覺得沒有道理。如果它是負(fù)增長(zhǎng)，說是下行通道是對(duì)的。

我們現(xiàn)在有些指標(biāo)是負(fù)的，比如說土地購(gòu)置、新開工等，可是別忘了還有一大堆非房地產(chǎn)開發(fā)，政府那一部分和代建的部分，那些都加起來，總量也是增加的。今年上半年國(guó)土資源部公布的建設(shè)用地的數(shù)據(jù)是略有下降，17.4萬公頃，開發(fā)商做了11萬公頃，剩下那些地都跑哪兒去了？都是政府的非開發(fā)商所建設(shè)的用地。

過去開發(fā)商的比例是很大的，最高的時(shí)候是73%，現(xiàn)在下降了很多，今年可能下降了10個(gè)點(diǎn)，也就是說現(xiàn)在可能占總量的60%左右，政府這一塊擴(kuò)大到了40%左右。這兩個(gè)數(shù)字加起來，總量還是上升的，而不是下降的。

我們可以看短期，僅從房地產(chǎn)銷售的情況來看，確實(shí)是有下降的趨勢(shì)，但是如果把政府那部分和發(fā)展商的加起來的話是上升的。去年我們總體銷售是13萬億，今年除了開發(fā)商的銷售，加上政府那部分，兩個(gè)加起來的總量可能大于13萬億，比去年還多。

到目前為止，從總量上或者從總需求來看，我們還看不出是下行的趨勢(shì)。但是就指標(biāo)本身來看，一部分是下降的，一部分是上升的，投資還是增的，但是其它的有一部分是下降的，開發(fā)商的增長(zhǎng)是負(fù)的，到位資金增長(zhǎng)是正的，但是增幅已經(jīng)很小了，這是可以看到的一些數(shù)據(jù)。

還有幾個(gè)數(shù)據(jù)也不夠好，比如銷售還是負(fù)的，但是銷售環(huán)比是上升的，6月份比5月是上升的，所以我們還不能得出結(jié)論說已經(jīng)完全處于一個(gè)下行通道。

可能短期來看是一個(gè)波動(dòng)過程，因?yàn)槲覀兊脑鲩L(zhǎng)速度在縮小，有下降的可能，但不一定是長(zhǎng)期的，也許過幾個(gè)月就變了，銀行信貸稍微放一放也許就變了。從短期一兩個(gè)月的數(shù)字來證明是已經(jīng)進(jìn)入下行通道，證據(jù)不夠充分，所以我不認(rèn)為是下行通道。

巴曙松：任總的意思就是說僅僅從開發(fā)商這一塊的數(shù)據(jù)，有一部分指標(biāo)是下行的。賈康所長(zhǎng)剛剛從機(jī)場(chǎng)趕過來，對(duì)下行通道的看法說兩句。

賈康：現(xiàn)在如果說下行通道，給人一個(gè)簡(jiǎn)單化的理解，就是一直往下走?，F(xiàn)在看到的，比如說房?jī)r(jià)在這幾個(gè)月里面，前面出現(xiàn)過二手房的房?jī)r(jià)同比下降的情況，而且下降的面開始擴(kuò)大，環(huán)比下降的表現(xiàn)也比較明顯一點(diǎn)。但最近我們看到的有市場(chǎng)分化方面更明顯的表現(xiàn)，有一些賣得好的現(xiàn)在還在往上走，比較典型的是北京學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在還在繼續(xù)往上走。

光說下行通道容易簡(jiǎn)單化，要講市場(chǎng)分化全面一點(diǎn)，在總的態(tài)勢(shì)上來說，跟前面那幾年顯然是有階段性的區(qū)別。前面那幾年，雖然在調(diào)控的時(shí)候有過一定調(diào)整，但是整體感覺是單邊往上走，看不出有什么風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在既然是市場(chǎng)分化了，就得注意風(fēng)向，我倒認(rèn)為這是一個(gè)健康的新調(diào)整，也是進(jìn)一步讓全民一起來認(rèn)識(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)和進(jìn)一步抓住這個(gè)契機(jī)，把過去不得已的一些行政手段淡化掉，加快培育，應(yīng)該跟市場(chǎng)對(duì)接經(jīng)濟(jì)手段為主的框架，這是一個(gè)契機(jī)。所以我傾向于將盤整、調(diào)整、市場(chǎng)分化，而不是簡(jiǎn)單的說是下行，下行通道是一個(gè)長(zhǎng)期拐點(diǎn)，這個(gè)觀點(diǎn)容易引起誤導(dǎo)。

巴曙松：謝謝賈所長(zhǎng)。朱會(huì)長(zhǎng)是資深的房地產(chǎn)專家，他既代表房地產(chǎn)發(fā)言，同時(shí)又很超脫。今天有人跟我聊天的時(shí)候就說，他們參加了幾個(gè)開發(fā)商的閉門會(huì)議，開發(fā)商都很緊張，有的都很悲觀，但是參加博鰲房地產(chǎn)論壇，個(gè)個(gè)都跟任總一樣打了雞血似的，請(qǐng)朱會(huì)長(zhǎng)就這個(gè)問題在討論下行通道這個(gè)觀點(diǎn)的給我們順便講講。

朱中一：我們也接觸了一些企業(yè)，也接觸了一些地方的領(lǐng)導(dǎo)。很多地方確實(shí)現(xiàn)在出現(xiàn)了下行的情況，比如像房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積、銷售面積、銷售額等。另外，6月份的新建商品房?jī)r(jià)格，有些也在下降，這些數(shù)據(jù)說明是在下降。但是我認(rèn)為房地產(chǎn)現(xiàn)在這個(gè)情況是一個(gè)退燒的階段，因?yàn)槿ツ臧l(fā)燒了。從退燒的階段來看，現(xiàn)在的市場(chǎng)應(yīng)該說是比較常態(tài)化的。

巴曙松：剛才四位專家從4個(gè)不同的角度給出了對(duì)回落的判斷和解釋，我認(rèn)為是非常準(zhǔn)確的。還有幾位顯然是對(duì)下行通道有不同看法的，大家可以對(duì)剛才的四位的看法做一個(gè)評(píng)論，越尖銳越好，而且我看到著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮教授這時(shí)候已經(jīng)要求發(fā)言了。

陳淮：我們終于沒有用一個(gè)媒體的主持人，而用了一個(gè)學(xué)者主持人，本來是滿懷希望的，結(jié)果現(xiàn)在還是失望了。

我們?yōu)槭裁从懻撨@種小兒科的問題？哪一本經(jīng)濟(jì)學(xué)有下行通道這個(gè)概念？據(jù)說你是博士，聽說最近還去哥倫比亞大學(xué)講學(xué)了，哥倫比亞大學(xué)教這個(gè)嗎？

剛才我們的主持告訴我們，引用了一個(gè)著名的外國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家，說凱恩斯說過“長(zhǎng)期中我們都已經(jīng)死去”，注重短期就行。房地產(chǎn)的問題和城鎮(zhèn)化的問題永遠(yuǎn)是長(zhǎng)期問題，絕不可能用短期現(xiàn)象來解釋。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)里就有研究長(zhǎng)期問題的增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)學(xué)，發(fā)達(dá)國(guó)家長(zhǎng)周期和發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)。金融學(xué)家們200年就研究了一個(gè)問題，就是一塊錢值多少錢，到現(xiàn)在還沒研究明白。你說通脹問題是不是一塊錢值多少錢的問題？到現(xiàn)在還沒弄明白。是升息還是降息好？他沒弄明白。

金融學(xué)家就研究這個(gè)，永遠(yuǎn)研究的是短期問題，幣值、利率、匯率、通脹、物價(jià)，永遠(yuǎn)是短期的問題，他怎么能研究房地產(chǎn)的問題？

如果說在數(shù)學(xué)意義上有一個(gè)通道的話，那么指的是在一條曲線上，上下波動(dòng)的過程中，每一個(gè)低點(diǎn)都低于上一個(gè)低點(diǎn)，每一個(gè)高點(diǎn)都低于上一個(gè)高點(diǎn)的時(shí)候叫通道。而不是在一個(gè)曲線上有起伏的階段叫通道。

巴曙松：沒有一句談房子的事，明明談短期的房子波動(dòng)，他沒想明白，不好說，從猴子變?nèi)碎_始談起。

陳淮：真正的經(jīng)濟(jì)學(xué)家從不做這種短期的投資指導(dǎo)，只有那些股評(píng)家才談。昨天股市暴漲，今天承接昨天漲勢(shì)，繼續(xù)向上攀升，也不排除報(bào)復(fù)性反彈，向下跌的可能。

巴曙松：他剛才批評(píng)了金融，批評(píng)了短期分析，對(duì)通道的解釋卻是最膚淺的股市上的技術(shù)分析，下行通道這個(gè)描述，他用了還反過來批評(píng)，所以下一次發(fā)言讓他說短一點(diǎn)。

請(qǐng)單總談?wù)剬?duì)下行通道的批判，猛烈一點(diǎn)，對(duì)他們四個(gè)人，別對(duì)我，我是主持。別有的人自己沒弄明白，上來發(fā)言該對(duì)誰都沒弄明白就來批斗一番，我估計(jì)你不會(huì)犯這個(gè)錯(cuò)誤。

單偉豹：這是一個(gè)短期的波動(dòng)，尤其是2013年量?jī)r(jià)都創(chuàng)記錄，有技術(shù)性的下跌是非常正常的，就是半年時(shí)間。

從基本層面來說，我們所有的政策都沒有取消，貨幣政策又非常緊，而且上半年因?yàn)橘J款總額增幅降了一點(diǎn)，導(dǎo)致剛需住房貸款都受到了影響，所以這個(gè)下降是正常的，在沒有大的變動(dòng)的情況下，我認(rèn)為這是一個(gè)技術(shù)性的下降和貨幣政策的影響。

說是下行通道就完全說不通了，最近基本上限購(gòu)都放開了，除了一線城市。而且銀行政策現(xiàn)在也有所變化，央行已經(jīng)提出了要求，要保證基本的貸款需求。

綜合各方面的情況來看，沒有理由說是下行通道，我個(gè)人很有信心說下半年不會(huì)下降，所以對(duì)下行通道這個(gè)觀點(diǎn)我不贊同。我們可以賭一把，明年開會(huì)的時(shí)候我們?cè)倏词鞘裁辞闆r。

巴曙松：連平首席PK單總，連平首席說中長(zhǎng)期不錯(cuò)，但是短期一兩年內(nèi)會(huì)下降。單總說下半年就要很好，我們到明年博鰲房地產(chǎn)論壇的時(shí)候再對(duì)比。

我和陳啟宗先生是好朋友，他的項(xiàng)目做得非常好，一個(gè)恒隆廣場(chǎng)收的租金是其它地方的好幾倍，他作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，和劉總作為住宅和其它方面的開發(fā)，都有很豐富的經(jīng)驗(yàn)。請(qǐng)你們也談?wù)勛约旱目捶?，陳總先說。

陳啟宗：我同意剛才陳淮的觀點(diǎn)，研究房地產(chǎn)要注意的是不能看短期，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)本身就是一個(gè)長(zhǎng)周期的東西，必須要從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看。

巴曙松：同樣的一個(gè)意思，為什么你說了我聽得特別順耳，另外一個(gè)人說了我特別不愛聽。

陳啟宗：從短期來看，我也認(rèn)同任總的看法，我認(rèn)為現(xiàn)在短線是比較平穩(wěn)的局面。關(guān)鍵看政府能不能把短線的平穩(wěn)變成長(zhǎng)線的平穩(wěn)，這就非常重要。

要是能夠保持長(zhǎng)線的平穩(wěn)，像單總說的，跟著GDP走，就是中國(guó)的大勢(shì)。香港最好的房子現(xiàn)在價(jià)錢多少？跟上海、紐約、倫敦比一比，倫敦、紐約和香港都差不多，但香港是上海的5倍，上海好的房子是10萬塊錢一平方米，香港達(dá)到了50萬一平方米。

香港為什么比上海強(qiáng)呢？當(dāng)然這個(gè)不能直接對(duì)比，每個(gè)地區(qū)的情況很不一樣，但是也不能完全不看這個(gè)情況。內(nèi)地的人民幣是在升值，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)現(xiàn)在放緩了，有7.5%左右，而香港是3%到4%；內(nèi)地的需求非常大，香港的需求也比較大，唯一的就是社會(huì)環(huán)境不同。

香港的經(jīng)濟(jì)從各方面來看也不會(huì)強(qiáng)于上海，所以這個(gè)5比1的比例，我相信會(huì)慢慢縮小。在以往的20年里已經(jīng)在縮小了，在未來的10年、20年，我相信還會(huì)縮小。我對(duì)香港的住房絕對(duì)不是悲觀的，還會(huì)平穩(wěn)上漲，但是相信從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，上海、北京以及其它好的城市，增長(zhǎng)應(yīng)該比香港快，和香港的房?jī)r(jià)差距會(huì)越來越小，可能以后不是5比1，而是3比1、4比1，這就是一個(gè)比較大的增長(zhǎng)。

巴曙松：下面請(qǐng)劉總談?wù)劇?/p>

劉曉光：上午我已經(jīng)講了，下行通道這個(gè)提法我不認(rèn)同，所謂下行通道，長(zhǎng)期陡降式的下行是引導(dǎo)性的說法，跟媒體在今年年初大規(guī)模拐點(diǎn)論性質(zhì)是一樣的。

另外一個(gè)，房地產(chǎn)可能進(jìn)入了新的常態(tài)，有一些周期性的調(diào)整，也有一些分化。我們的100個(gè)城市中間應(yīng)該有30個(gè)城市放開限購(gòu)了，很多價(jià)格比較高的城市放開以后，相信價(jià)格和量是會(huì)上升的。因?yàn)槿藗兌枷Ｍ麖男〕鞘械街械瘸鞘?、從中等城市到大城市，在這種新的市場(chǎng)組合中可能會(huì)形成一種新的狀態(tài)，我們不能簡(jiǎn)單地說下行通道已經(jīng)成立了。

巴曙松：越說越近了，最后變成只是表達(dá)方法不一樣了，總體上跟去年比沒那么好，是一個(gè)新的狀態(tài)，也沒那么壞。剛才有一位專家還想總結(jié)發(fā)言，為了顯示主持人的寬宏大量，我還是給他一次發(fā)言的機(jī)會(huì)，讓他對(duì)第一輪的發(fā)言做一個(gè)總結(jié)，請(qǐng)陳教授做一個(gè)小結(jié)。

陳淮：上行和下行并不只是長(zhǎng)期和短期的區(qū)別，還包括整體行業(yè)之間的關(guān)系。

我給你們講個(gè)故事，2001年，中國(guó)的家電業(yè)經(jīng)過10年的輝煌，突然面對(duì)價(jià)格大戰(zhàn)，當(dāng)年中國(guó)的彩電廠生產(chǎn)量是4700萬臺(tái)，只賣掉了2100萬臺(tái)，相信那一年的家電論壇上也有很多人說下行通道之類的話題。

10年過去了，當(dāng)初輝煌一時(shí)的那些家電企業(yè)基本都死光了，90年代輝煌一時(shí)的名牌企業(yè)幾乎都死光了，但是沒妨礙21世紀(jì)第一個(gè)10年中國(guó)成為世界第一大的家電大國(guó)。到去年中國(guó)生產(chǎn)了多少臺(tái)家電嗎？不是2100萬，不是4700萬，是1.2億臺(tái)。你說這10年那些名牌企業(yè)死光之后是上行還是下行？

金融專家永遠(yuǎn)不理解的一件事是世界金融危機(jī)爆發(fā)了，這個(gè)世界上一磚一瓦的實(shí)物資產(chǎn)都沒消失，生產(chǎn)能力、技術(shù)研發(fā)、市場(chǎng)規(guī)模什么都沒少，就是錢沒了。

我們面對(duì)的就是這么一個(gè)過程，錢有和沒有只是一個(gè)虛擬財(cái)富，可能我們面對(duì)的是未來10年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展、大擴(kuò)張的時(shí)期，同時(shí)是三分之一的企業(yè)要被優(yōu)勝劣汰調(diào)整出去。所以你說上行還是下行，開門還是閉門，我想我已經(jīng)回答了你剛才提出的第一個(gè)問題。

巴曙松：跟他批評(píng)的股評(píng)家講的是一樣的，有的地產(chǎn)商上行，有的地產(chǎn)商下行，至于是誰還不肯定。

陳淮：我沒說“有的”，我舉的家電的例子是“基本死光了”。

巴曙松：第一階段討論結(jié)束，馬上要轉(zhuǎn)到第二階段了，我們破例給現(xiàn)場(chǎng)一個(gè)提問的機(jī)會(huì)，你最想問誰，可以站起來大聲問一個(gè)試試。

巴曙松：剛才花了這么多精力討論形勢(shì)，得出的結(jié)論就是比去年差一些，但是未來是好的，目前的日子不是那么好過，大家承認(rèn)這么一個(gè)共識(shí)。形勢(shì)弄明白了，那么我們下一步怎么做？

朱中一：我在上午的發(fā)言稿中都提到了，目前有一個(gè)重要的問題，就是在不少的地方消化總量是比較重要的問題，不少地方確實(shí)面臨消化存量的壓力比較大。

巴曙松：什么地方的庫(kù)存壓力比較大？

朱中一：有不少城市都面臨這些問題，主要是二三四線城市。在這種情況下，確實(shí)要把消化存量作為重要的任務(wù)?，F(xiàn)在這個(gè)時(shí)候就像吃東西吃多了一樣，等消化到差不多了，會(huì)繼續(xù)發(fā)展。

巴曙松：我有一個(gè)困惑，我們寫的文件老是沒有主語，說要消化存量，究竟誰來消化，怎么消化？

朱中一：我的發(fā)言稿里面都有主語的，今天上午我已經(jīng)講了，我不想再重復(fù)了。

巴曙松：我們會(huì)后把朱會(huì)長(zhǎng)的講話再學(xué)習(xí)一下。

賈康：要說能做什么，首先還得看清楚管理當(dāng)局在思維上是有進(jìn)步的，在雙軌統(tǒng)籌的情況下，保障軌確實(shí)不是給完全的財(cái)產(chǎn)權(quán)，而是把廉租房、公租房作為托底，從棚戶區(qū)改造，然后建立在相對(duì)簡(jiǎn)潔清晰的概念上，讓大家有一個(gè)住所。

這個(gè)底如果托得差不多，水平提高了以后，另外給到的就是一般感覺所談到的房地產(chǎn)市場(chǎng)解決的事情，這個(gè)市場(chǎng)相對(duì)來說就會(huì)健康得多?，F(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)分化的階段，分化就是有升、有降，有不同的情況，對(duì)所有的相關(guān)主體，無論是提供有效供給的開發(fā)商，還是另外一側(cè)，不論是買房自住，還是買了以后出租，大家都必須在市場(chǎng)分化的新階段注意各自最關(guān)心的風(fēng)險(xiǎn)水平。

不同于原來幾年簡(jiǎn)單地感覺到這個(gè)市場(chǎng)就是一個(gè)單邊市場(chǎng)，一般來說過一段時(shí)間就會(huì)有很好的收益，現(xiàn)在要注意風(fēng)險(xiǎn)怎么防范，要分好幾個(gè)不同的類型，比如說首先得分線，習(xí)慣說中國(guó)各個(gè)城市有一線、二線、三線，不同城市的表現(xiàn)情況不一樣。分線過后要分市，同樣是一條線上的，各個(gè)城市的表現(xiàn)也是不一樣的。

分線、分市完了以后，很重要的一個(gè)是分地段，同樣在北京，五環(huán)之內(nèi)和通州、大興方向就不一樣，不區(qū)分不同的地段，那么在判斷上就很難有效地防范風(fēng)險(xiǎn)。

比如說五環(huán)之內(nèi)，這個(gè)地段總體算是差不多的，但是再往下就得細(xì)分。分線、分市、分地段之后還要分類，在北京的學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格也有很大的差異。還要分型，以后市場(chǎng)細(xì)分之后，開發(fā)商提供出來的那些在競(jìng)爭(zhēng)中要讓人愿意買下來的成品，要適應(yīng)不同的需要，但是在具體對(duì)應(yīng)的方面，哪個(gè)對(duì)應(yīng)好，哪個(gè)不對(duì)應(yīng)好，這就要更加注意考慮。

有的人買房子他就愿意買高層的，在南方很多人都愿意買高層，但是在北京很多人都愿意買底層，可能價(jià)格低一點(diǎn)，而且還不需要電梯。有的人需要住在商業(yè)街，有人喜歡住在有田園環(huán)境的地方。以后這些不同的需求，細(xì)分的分型的要求，在競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)越來越形成大家勝出的相關(guān)因素，也就是相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避問題，和怎么樣在波動(dòng)的市場(chǎng)里面走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)。我覺得這就是大家要學(xué)習(xí)市場(chǎng)和適應(yīng)市場(chǎng)、尊重市場(chǎng)資源配置決定性作用必須注意的地方。

巴曙松：接下來請(qǐng)對(duì)金融方面有研究的房地產(chǎn)專家談?wù)劇?/p>

陳淮：如果說一句話的話，就是八個(gè)字，“優(yōu)勝劣汰、適者生存”。再進(jìn)一步說就是努力在金融創(chuàng)新上多下工夫，和改革相結(jié)合，擺脫對(duì)銀行的過度依賴，這是企業(yè)和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)治久安之計(jì)。

30%到40%資金來源于銀行，是我們最核心的問題，當(dāng)務(wù)之急的改革就是擺脫對(duì)間接融資的依賴。

巴曙松：這一輪凡是遠(yuǎn)離銀行的開發(fā)商，風(fēng)險(xiǎn)越大。

陳淮：別以為離了銀行都不行，項(xiàng)目債足以替代銀行，而且風(fēng)險(xiǎn)是由投資者承擔(dān)，不是開發(fā)商承擔(dān)的，別拿這個(gè)嚇唬開發(fā)商，金融專家經(jīng)常講一些外行話給我們。

巴曙松：這么資深的房地產(chǎn)專家說這樣的話，我都覺得說不出話了。你去發(fā)債試試看，看任何一個(gè)發(fā)過債的人情況怎么樣。投資者真的承擔(dān)嗎？投資者會(huì)坐在你的辦公室門前，把橫幅一拉，標(biāo)簽一打，你以為都像銀行那樣？所以凡是跟銀行團(tuán)結(jié)得好的開發(fā)商，都是這一輪調(diào)整中毫發(fā)無損的開發(fā)商，凡是離銀行遠(yuǎn)的開發(fā)商，這次的壓力都非常大。

劉曉光：一是很多城市解除了限購(gòu)，關(guān)鍵還有限貸的影響。二是現(xiàn)在很多的信息出來，又沒有實(shí)施，比如說房產(chǎn)稅，市場(chǎng)上有很多的聲音，但是國(guó)家到底什么時(shí)點(diǎn)出這個(gè)政策，是不是出了，得澄清，不然弄得市場(chǎng)的信息很亂，最后一點(diǎn)是企業(yè)要在市場(chǎng)中尋求向上的力量。

陳啟宗：今天早上我提到空置的問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)比較平穩(wěn)的這段時(shí)期里面，是不是可以看看怎么解決空置的問題。

關(guān)于陳淮先生說到發(fā)債的問題，我也做過這樣的事情，發(fā)債不僅是為了發(fā)展商好而已，主要是為了減輕房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行可能造成的沖擊，把風(fēng)險(xiǎn)分散到投資者身上。

從發(fā)展商角度來看，絕對(duì)沒有減輕壓力，因?yàn)檎毅y行貸款，銀行會(huì)要你還款，你發(fā)債，投資者也會(huì)找你要錢。

最后一點(diǎn)，要說現(xiàn)在的量很大，速度很快的發(fā)展時(shí)期過去的話，也就是說房地產(chǎn)暴利的時(shí)期已經(jīng)過去，從目前的情況來看應(yīng)該是好事，特別是好多優(yōu)秀的人才不要都進(jìn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域，在其它行業(yè)里的商界朋友，也不要來做房地產(chǎn)。

好多其它行業(yè)的專家，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有暴利的可能性，都往這邊跑，長(zhǎng)遠(yuǎn)對(duì)社會(huì)，對(duì)國(guó)家，對(duì)經(jīng)濟(jì)不一定是好事。借著這個(gè)機(jī)會(huì)，減少一些進(jìn)到這個(gè)領(lǐng)域的人，也是一件不錯(cuò)的事。

當(dāng)然有人可能會(huì)說，你是擔(dān)心別人爭(zhēng)你的飯碗，少一點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)，有這方面的因素，但還是希望大家客觀來考慮，這是一個(gè)好事，不要有太多的錢進(jìn)入一個(gè)希望暴利的行業(yè)，要使我們的經(jīng)濟(jì)有比較平穩(wěn)的發(fā)展。

單偉豹：政府應(yīng)該做什么有自己的主意，企業(yè)如果現(xiàn)金還可以，對(duì)那些資金比較緊張的，是可以與他們合作的。比如說人家做到一半，資金鏈要么斷掉，要么欠錢沒辦法做了，那時(shí)候進(jìn)去是一個(gè)好的時(shí)機(jī)。合理價(jià)格的土地，在一線城市的話還是值得去拿的。我僅僅從企業(yè)的角度出發(fā)，我覺得現(xiàn)在是合作的好時(shí)機(jī)，也是在一線城市拿土地的好時(shí)機(jī)。

任志強(qiáng)：減少庫(kù)存有很多做法，當(dāng)供應(yīng)量不足的時(shí)候，可以加大首付的比例，減少買房子的杠桿率，現(xiàn)在要去庫(kù)存，可以降低首付，為什么不這樣做呢？所以說看來沒有到下行的地步，也沒有把消化庫(kù)存當(dāng)成很危險(xiǎn)的情況。

最主要是房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)，銷售不影響經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在開發(fā)商最好應(yīng)該干什么？就干政府給錢的活，比如說申請(qǐng)棚改項(xiàng)目。

連平：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整并不是什么壞事，一是市場(chǎng)可以擠掉一些泡沫；二是可以借這次機(jī)會(huì)把市場(chǎng)重組；第三，開發(fā)商要做的就是如何理性投資，合理的、理性的定價(jià)。

政府要做的事確實(shí)挺多的，政策需要梳理，有些方面的政策需要加以清晰。對(duì)銀行來說，應(yīng)該考慮如何更好地為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)，但并不是說就一定是盲目地加大信貸，也有一個(gè)合理的控制風(fēng)險(xiǎn)的問題。

整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中間，大約30%是銀行，按揭占11%，開發(fā)貸占19%。我認(rèn)為在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間這個(gè)比例還會(huì)上升。作為商業(yè)銀行來說，即使未來房地產(chǎn)這方面的需求不是十分強(qiáng)烈，銀行也會(huì)想盡辦法放貸款。

巴曙松：感謝各位專家第二輪的發(fā)言，我發(fā)現(xiàn)每一個(gè)都提得非常有見地，大家好好整理整理，總結(jié)總結(jié)。

感謝各位專家，也感謝各位參加這個(gè)環(huán)節(jié)，到現(xiàn)在會(huì)場(chǎng)還座無虛席，有這么多人參與，房地產(chǎn)市場(chǎng)不管是上行通道還是下行通道都沒關(guān)系。大家都在思考、總結(jié)、提高，所以這個(gè)市場(chǎng)運(yùn)行就會(huì)越來越健康，謝謝各位的參加。