下半年樓市一定逐步企穩(wěn)，甚至?xí)行》磸?，青島市場一定沒有問題，崩盤是危言聳聽的。

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 7月26日，有消息稱，青島卓越蔚藍(lán)群島4期的剛需產(chǎn)品——西西里島開盤，當(dāng)天推出374套，去化338套，去化率達(dá)90%。

　　由此可見，在樓市未見明顯回升的當(dāng)下，剛需項(xiàng)目仍是市場寵兒。

　　“樓市下行的影響大家都受到了，只是看對(duì)誰影響更大一些。”卓越置業(yè)集團(tuán)青島分公司總經(jīng)理霍勇對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，包括蔚藍(lán)群島在內(nèi)，青島李滄區(qū)、城陽區(qū)項(xiàng)目多屬于純剛需項(xiàng)目，都是純走量的，受市場的沖擊相對(duì)較小。

　　據(jù)其介紹，與去年相比，卓越今年的銷量差距將不會(huì)很大，上半年卓越總銷售近9億多元，其中主力貢獻(xiàn)點(diǎn)是蔚藍(lán)群島和世紀(jì)中心。“下一步，卓越還是想繼續(xù)在青島本土獲得一些比較優(yōu)質(zhì)的剛需項(xiàng)目，作為后續(xù)發(fā)展的儲(chǔ)備。”

　　另據(jù)霍勇透露，青島卓越今年全年的銷售目標(biāo)是29億元，其中蔚藍(lán)群島的目標(biāo)與去年持平，還是20億元，而世紀(jì)中心則是9億元。“群島項(xiàng)目和世紀(jì)中心兩條線同步走，兩個(gè)項(xiàng)目齊頭并進(jìn)。”。

　　資料顯示，卓越蔚藍(lán)群島地處膠州灣沿線，總占地面積1340畝，規(guī)劃包括住宅、商業(yè)街、會(huì)所、學(xué)校及其他綜合配套，項(xiàng)目總共分五期開發(fā)，一期二期已經(jīng)交付使用，目前前期項(xiàng)目已經(jīng)售罄，整體項(xiàng)目預(yù)計(jì)2015年完工。

　　該項(xiàng)目今年5月份推出新品，目前在售房源包括高層、小高層及別墅類產(chǎn)品，均價(jià)6500元/平方米，已銷售700套左右的剛需小戶型產(chǎn)品。

　　“青島整體市場都在下滑，庫存一直都在上漲，競爭壓力比較大。”而在霍勇看來，青島也是一個(gè)真正剛需市場為基礎(chǔ)的市場，中高端現(xiàn)在都走不動(dòng)，尤其是沿海一線的項(xiàng)目。

　　因此，對(duì)于蔚藍(lán)群島項(xiàng)目的洋房、別墅部分，卓越現(xiàn)在進(jìn)行了重新的梳理和安排。

　　據(jù)霍勇透露，下半年，卓越將進(jìn)行統(tǒng)一的統(tǒng)籌和推廣，把產(chǎn)品的差異化體現(xiàn)一下，以嶄新的形象單獨(dú)推出來。“周邊的競爭已經(jīng)很激烈，都白熱化了，下半年，在產(chǎn)品、包裝和營銷推廣上，蔚藍(lán)群島的中高端產(chǎn)品都要形成差異化推廣。”

　　此外，根據(jù)市場變化，卓越還在營銷策略上作出相應(yīng)調(diào)整。

　　“今年正好樓市大勢調(diào)整，發(fā)生了很大的變化。”霍勇指出，青島卓越根據(jù)這種調(diào)整也做了相應(yīng)的準(zhǔn)備和調(diào)整，世紀(jì)中心提出了低首付等舉措，取得了不錯(cuò)的效果，“這些措施從5月中旬實(shí)施到現(xiàn)在，一個(gè)半月已經(jīng)賣了將近120套房子，收入1.8億元左右。”

　　經(jīng)介紹，卓越世紀(jì)中心位于青島市北區(qū)CBD核心，總占地面積達(dá)30萬平方米，將建成包括5A級(jí)辦公樓、LOFT商住兩用式公寓、酒店式公寓、酒店、商業(yè)街及高端住宅等在內(nèi)的城市綜合體。日前該項(xiàng)目2號(hào)樓、3號(hào)樓同時(shí)封頂。

　　據(jù)悉，世紀(jì)中心項(xiàng)目的寫字樓部分提出，10萬元首付款可以分期進(jìn)行，同時(shí)項(xiàng)目交付后3年內(nèi)由卓越方面負(fù)責(zé)招商，返租回報(bào)率達(dá)到8%。

　　“這些推廣手段還是行之有效的。”霍勇強(qiáng)調(diào)，市場不好的時(shí)候，企業(yè)還是需要?jiǎng)?chuàng)新，不光創(chuàng)新，還需要有效。

　　不過，霍勇指出，蔚藍(lán)群島項(xiàng)目暫時(shí)不會(huì)采取低首付等措施，“這個(gè)是一個(gè)剛需大盤項(xiàng)目，已經(jīng)被市場認(rèn)同和接受了，下一步主要是加大力度做項(xiàng)目內(nèi)在產(chǎn)品力的提升”。

　　而在市場下行之際，不少開發(fā)商打算“以價(jià)取量”。在霍勇看來，創(chuàng)新比降價(jià)更重要。“現(xiàn)在很多開發(fā)商以價(jià)換量，降價(jià)獲取資金回籠，下半年，降價(jià)趨勢不會(huì)延續(xù)。”

　　霍勇堅(jiān)信需求是一定存在的，“下半年樓市一定逐步企穩(wěn)，甚至?xí)行》磸?，青島市場一定沒有問題，崩盤是危言聳聽的。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)卓越置業(yè)集團(tuán)青島分公司總經(jīng)理霍勇的2014博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：青島卓越上半年有沒有受到整體市場疲軟的影響？公司具體銷售情況如何？

　　霍勇：這個(gè)影響大家都受到了，只是看對(duì)誰影響更大一些。與去年相比，卓越今年的銷量差距將不會(huì)很大，上半年青島卓越銷售了9億多元。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對(duì)青島樓市有什么看法？是不是競爭比較大？公司如何應(yīng)對(duì)市場的新情況？

　　霍勇：青島整體市場都在下滑，庫存一直都在上漲，競爭壓力比較大。青島的庫存量一直在緩慢增加，現(xiàn)在整體庫存量應(yīng)該創(chuàng)新高了，但是其去化量也在增加。種種數(shù)據(jù)表明，青島是一個(gè)真正剛需市場為基礎(chǔ)的市場，中高端現(xiàn)在都走不動(dòng)，尤其是沿海一線的項(xiàng)目。

　　但是像李滄區(qū)、城陽區(qū)這些剛需區(qū)域，包括卓越蔚藍(lán)群島在內(nèi)的多數(shù)項(xiàng)目屬于純剛需項(xiàng)目，都是純走量的，受市場的沖擊相對(duì)較小。無論是量的比對(duì)，還是價(jià)值的比對(duì)，蔚藍(lán)群島都是很優(yōu)越的。下一步，卓越還是想繼續(xù)在青島本土獲得一些比較優(yōu)質(zhì)的剛需項(xiàng)目，作為后續(xù)的發(fā)展儲(chǔ)備。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)和住宅的占比有多少世紀(jì)中心？主力貢獻(xiàn)點(diǎn)還是蔚藍(lán)群島這個(gè)項(xiàng)目嗎？

　　霍勇：商業(yè)和住宅的占比是三七開。今年上半年的主力貢獻(xiàn)點(diǎn)是蔚藍(lán)群島和世紀(jì)中心，其中蔚藍(lán)群島的貢獻(xiàn)會(huì)更多一些。

　　觀點(diǎn)新媒體：下半年加大推貨量，情況也還可以？

　　霍勇：對(duì)，因?yàn)槲覀內(nèi)甑匿N售目標(biāo)是29億元，去年蔚藍(lán)群島賣了20億元，今年的銷售目標(biāo)是將近20億元，世紀(jì)中心的目標(biāo)是9億元。這樣，群島項(xiàng)目和世紀(jì)中心兩條線同步走，兩個(gè)項(xiàng)目齊頭并進(jìn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年你們是否還有拿地計(jì)劃？

　　霍勇：暫時(shí)還沒有。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前在銷售情況和銷售策略方面，青島卓越是怎么安排的？

　　霍勇：今年正好樓市大勢調(diào)整，發(fā)生了很大的變化，青島卓越根據(jù)這種調(diào)整也做了相應(yīng)的準(zhǔn)備和調(diào)整，比如說低首付，而且效果還不錯(cuò)。這些措施從5月中旬實(shí)施到現(xiàn)在，一個(gè)半月世紀(jì)中心已經(jīng)賣了將近120套房子。

　　觀點(diǎn)新媒體：純銷售嗎？

　　霍勇：對(duì)，120套差不多銷售額2億元，還是不錯(cuò)的，這些推廣手段還是行之有效的。市場不好還是需要?jiǎng)?chuàng)新，不光創(chuàng)新，還需要有效。

　　觀點(diǎn)新媒體：低首付等優(yōu)惠措施，蔚藍(lán)群島也會(huì)采取嗎？

　　霍勇：蔚藍(lán)群島暫時(shí)不會(huì)，因?yàn)檫@是一個(gè)剛需大盤項(xiàng)目，而且蔚藍(lán)群島的策略還是提升其內(nèi)在產(chǎn)品力。

　　從銷售金額的排名看，群島項(xiàng)目是2013年青島樓市的單盤銷售亞軍，同時(shí)還是青島銷售面積和套數(shù)的單盤銷冠。這個(gè)項(xiàng)目可說是青島賣得最好的項(xiàng)目，已經(jīng)被市場認(rèn)同和接受了，這就是最好的行銷手段和宣傳策略，下一步主要是加大力度做項(xiàng)目內(nèi)在產(chǎn)品力的提升。

　　以卓越引進(jìn)的名校為例，以前對(duì)外宣傳其硬件，現(xiàn)在學(xué)校軟件的各項(xiàng)評(píng)比都可以達(dá)到進(jìn)入青島前三，在整個(gè)青島市和山東省的教育系統(tǒng)中榮獲了非常多的殊榮。由于項(xiàng)目剛開始運(yùn)營，加上交房入伙的影響，學(xué)位房都不夠，現(xiàn)在搶一個(gè)學(xué)位房都很難。下一步蔚藍(lán)群島把這些點(diǎn)整合宣傳一下就可以了。

　　觀點(diǎn)新媒體：之前發(fā)現(xiàn)蔚藍(lán)群島周邊交通不方便，現(xiàn)在那邊的市政規(guī)劃怎么樣？

　　霍勇：政府在卓越群島小區(qū)周邊開通了很多公交線路，極大的改善了交通配套。此外，白沙河的橋正在整修，9月份通車以后，蔚藍(lán)群島周邊整個(gè)交通環(huán)境會(huì)有極大改善，包括小區(qū)周邊綠化、城市景觀和形象的落地都會(huì)有一個(gè)質(zhì)的提升和飛躍。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了剛需外，蔚藍(lán)群島還有洋房、別墅，這部分的銷售情況怎么樣？

　　霍勇：對(duì)于洋房、別墅這部分，卓越現(xiàn)在進(jìn)行了重新的梳理和安排，下半年會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一的統(tǒng)籌和推廣，把產(chǎn)品的差異化體現(xiàn)一下，以嶄新的形象單獨(dú)推出來。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越蔚藍(lán)群島項(xiàng)目的河對(duì)面是龍湖的改善和別墅項(xiàng)目，競爭會(huì)很激烈？公司下半年會(huì)推出別墅產(chǎn)品，將采取什么營銷策略？

　　霍勇：競爭已經(jīng)很激烈了，都白熱化了。下半年蔚藍(lán)群島的中高端產(chǎn)品要形成差異化推廣，不能同時(shí)推。無論從產(chǎn)品上、包裝上還是營銷推廣上，都要形成差異化。

　　觀點(diǎn)新媒體：蔚藍(lán)群島的商業(yè)部分是卓越自己補(bǔ)給，現(xiàn)在有沒有實(shí)現(xiàn)盈利？

　　霍勇：目前青島卓越還是在往商業(yè)里面投資，畢竟把小商鋪賣掉后，項(xiàng)目業(yè)態(tài)就很難控制。主要抓住項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)的控制，才會(huì)按照原先規(guī)劃去經(jīng)營項(xiàng)目的配套和產(chǎn)品形象。這樣對(duì)小區(qū)整體產(chǎn)品力的提升和配套都非常有益處，所以卓越才愿意出這種費(fèi)用，把這種業(yè)態(tài)經(jīng)營好、招商好。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來，在青島或山東其他地區(qū)，是否復(fù)制蔚藍(lán)群島這種大盤項(xiàng)目？

　　霍勇：如果有合適的機(jī)會(huì)，不排除這種可能。

　　觀點(diǎn)新媒體：前段時(shí)間青島西海岸被定位為國家級(jí)新區(qū)，卓越之前在那邊有一個(gè)青島西海岸項(xiàng)目，還有什么其他項(xiàng)目布局？未來是否會(huì)抓住機(jī)遇，在那邊繼續(xù)加大布局和擴(kuò)張？

　　霍勇：目前暫時(shí)還沒有。只要有好的項(xiàng)目我們都會(huì)積極進(jìn)取。

　　觀點(diǎn)新媒體：世紀(jì)中心的銷售怎么樣？現(xiàn)在竣工了嗎？

　　霍勇：今年世紀(jì)中心在下半年達(dá)到收獲期，銷售一定比去年大。目前世紀(jì)中心還沒有竣工，公司計(jì)劃一棟棟來。

　　觀點(diǎn)新媒體：世紀(jì)中心商業(yè)部分有沒有自持的？自持比例和銷售比例各占多少？

　　霍勇：世紀(jì)中心總共有四棟樓，卓越現(xiàn)在暫定持有一棟寫字樓，其主樓和裙樓的綜合商業(yè)自持。商業(yè)是持有的。

　　觀點(diǎn)新媒體：先銷售一棟是不是也是為了資金回流方面的考慮？

　　霍勇：有這方面的考慮。

　　觀點(diǎn)新媒體：整個(gè)大樓物業(yè)部分是公司在做，還是會(huì)引進(jìn)其他代理商幫忙做？

　　霍勇：卓越自己做。

　　觀點(diǎn)新媒體：怎么看青島的商業(yè)市場？世紀(jì)中心靠近市中心，那邊的情況怎么樣？

　　霍勇：青島商業(yè)市場還是不錯(cuò)的，像卓越大廈在世紀(jì)中心旁邊，我們?nèi)ツ晖瞥鲎吭酱髲B，當(dāng)年全部售磬了，一套都沒有留，而且價(jià)格都還不錯(cuò)。市場對(duì)這邊的消費(fèi)需求、投資需求以及認(rèn)知度和接受度都是比較高的，但是由于同期有很多項(xiàng)目入市，競爭也會(huì)加劇。

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛從深圳來到青島工作，未來是否將深圳的成功模式復(fù)制到青島？會(huì)不會(huì)加大商業(yè)部分的產(chǎn)品線？

　　霍勇：卓越在深圳大本營好的開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)一定會(huì)帶過去，但是至于市場份額往哪種產(chǎn)品傾斜，這個(gè)還是要尊重當(dāng)?shù)厥袌龅那闆r因地制宜進(jìn)行。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年樓市下行，很多企業(yè)采取降價(jià)的措施，公司有沒有這方面的舉措？

　　霍勇：暫時(shí)沒有，我覺得創(chuàng)新比降價(jià)更重要。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了降價(jià)外，在您看來，還有哪些創(chuàng)新舉措？

　　霍勇：市場不好的時(shí)候，就要內(nèi)修外練。內(nèi)部要修煉內(nèi)功，不斷提升產(chǎn)品力；外練必須要有創(chuàng)新意識(shí)和手段?，F(xiàn)在競爭日趨白熱化，很多營銷手法越來越同質(zhì)化，基本上沒有創(chuàng)新，東家用完西家用。但是要想在市場上形成熱點(diǎn)和亮點(diǎn)，還是需要一些創(chuàng)新的東西。

　　至于下一步，哪些東西能夠比較契合卓越項(xiàng)目自身的特性，能夠應(yīng)用在市場上，現(xiàn)在還不方便說太多，要經(jīng)過審慎研究之后才能做出決定。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前樓市趨緊，各種成本都在增加，公司如何保證利潤？

　　霍勇：精耕細(xì)做，開源節(jié)流。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司在銷售方面的資金會(huì)更趨緊嗎？

　　霍勇：這個(gè)也要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行，做一些行之有效的措施，而且市場不好，肯定是做渠道，做宣傳是大方向。

　　觀點(diǎn)新媒體：呼和浩特等城市放松限購，青島目前有沒有這種放松的跡象？

　　霍勇：據(jù)傳黃島區(qū)要放開限購，不過政策還沒有落地。

　　觀點(diǎn)新媒體：在您看來，放松是不是意味著一定會(huì)對(duì)現(xiàn)在的市場有好處？

　　霍勇：首先最關(guān)鍵的是，需求是一定存在的。如果需求不存在，調(diào)整什么政策也沒有意義。只要需求存在，進(jìn)行微調(diào)或者部分調(diào)整，市場一定會(huì)有反應(yīng)，這就一定是對(duì)市場有利的。

　　觀點(diǎn)新媒體：青島那邊的需求還有嗎？

　　霍勇：有。而且這種需求是長期的，像現(xiàn)在有一個(gè)很明顯的信號(hào)，全國在放開二胎政策，這對(duì)未來房地產(chǎn)有很大的促進(jìn)作用。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年因?yàn)槭袌稣弑容^多一點(diǎn)，還有像不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)。

　　霍勇：不動(dòng)產(chǎn)登記制度延后了，實(shí)際上是給市場一個(gè)緩沖時(shí)期，相關(guān)部門也不希望在市場下行的情況下把負(fù)面消息全部疊加起來。

　　雖說這次調(diào)整主要是因?yàn)殂y行信貸緊縮，但媒體的推波助瀾對(duì)市場是很不利的，其在某種程度上放大了負(fù)面效應(yīng)。真正專業(yè)人士根本不會(huì)談崩盤理論，這是不科學(xué)的，也很幼稚的。所以希望市場的正能量能夠起一點(diǎn)作用，可能市場就會(huì)好轉(zhuǎn)一點(diǎn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前這種降價(jià)趨勢還會(huì)繼續(xù)延續(xù)嗎？

　　霍勇：我倒不覺得降價(jià)趨勢會(huì)延續(xù)，下半年一定會(huì)企穩(wěn)。因?yàn)楝F(xiàn)在很多開發(fā)商以價(jià)換量，降價(jià)獲取資金回籠，不管效果怎么樣，但是大家紛紛這樣做了。

　　現(xiàn)在銷量大幅下滑，下滑的速度越快就越接近底部，但不管是開發(fā)商自保，還是地方政府的政策調(diào)整也好，我覺得下半年的過程一定是逐步企穩(wěn)，甚至?xí)行》磸棧@是沒有問題的，崩盤是危言聳聽的。

　　觀點(diǎn)新媒體：你剛才也提到整個(gè)市場會(huì)趨穩(wěn)，青島的市場也會(huì)越來越穩(wěn)定嗎，青島未來市場的走向你怎么看？

　　霍勇：青島市場一定沒有問題，這幾年，相對(duì)比其他二線城市，青島發(fā)展得慢很多，它的房價(jià)沒經(jīng)歷過大起大落，一直非常穩(wěn)定。

　　青島不存在結(jié)構(gòu)性問題，所以，青島的樓市延續(xù)到一定階段，或者是一定時(shí)期還會(huì)有一個(gè)向上的跳躍，厚積薄發(fā)。2012年就跳了一下，從此以后就再也沒有動(dòng)過。

　　觀點(diǎn)新媒體：各大品牌房企紛紛入駐青島，本地房企也不遑多讓，卓越將怎么和這些企業(yè)競爭？

　　霍勇：首先要從源頭做起，卓越要拿一些剛需的，有表現(xiàn)力的項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營。其次，從過程的管控、經(jīng)營中不斷進(jìn)行精細(xì)化的管理，從成本管控、財(cái)務(wù)成本的支出及營銷費(fèi)用的支出等各個(gè)管理環(huán)節(jié)施行精細(xì)化管理。第三，要大力投入人力、精力做產(chǎn)品，提升產(chǎn)品的形象和競爭力。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 郭凈凈    審校：劉滿桃）