今年內地不是一個很活潑的市場，有很多品牌都不準備今年開新店，開新店就要減一家才開另一家。

　　觀點網(wǎng) 雖然經(jīng)濟增長幅度放緩、房地產(chǎn)和零售市場在轉淡，恒隆地產(chǎn)仍交出了呈增長的中期業(yè)績。

　　7月31日，恒隆地產(chǎn)宣布，截至2014年6月30日止首六個月，集團營業(yè)額較去年同期增加32%至47.46億港元，租金收入同比增加10%至38.45億港元，股東應占基本純利15.16億港元，同比漲幅31%。

　　其中，該集團2014年上半年的內地租金收入占比達到56%，同比增長12%至21.55億元。盡管內地租金同比趨漲，恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗亦在業(yè)績會上坦承，今年“內地不是一個活潑的市場”。

　　陳啟宗表示，中國經(jīng)濟增速較往年已在放緩，同時社會零售額也連續(xù)兩年呈現(xiàn)微跌，“總體來說，一年半載內還看不到消費市場會有很大幅度的增長。”

　　但經(jīng)濟波動和市場周期似乎并未構成恒隆推進項目的阻因。“我們從來沒有放慢過任何項目，在市況不是最好的時候出來未嘗不是好事。”陳啟宗表示，公司會做好內功，并不會因為市場的強弱而改變商場完成的進度。

　　據(jù)其透露，天津恒隆廣場將在今年9月26日開幕，無錫恒隆廣場辦公樓預計將于今年第四季度開業(yè)，而大連項目也預計將于明年下半年入市。

　　截至目前，恒隆內地項目共分布在上海、武漢、無錫、天津、大連、濟南、沈陽及昆明等地，布局多以二線城市為主。據(jù)陳啟宗表示，將來拿地仍將會考慮在二線城市，因為恒隆以較大面積的土地為目標，因而“一線城市機會有限”。

　　熊市出擊是恒隆一貫提倡的拿地策略。面對今年內地土地市場的回落，陳啟宗表示有拿地意愿，“如果內地土地市場真的有調整，那應該是我們有機會買地的時候了。”

　　今年以來，二線城市商業(yè)地產(chǎn)供求現(xiàn)狀引起熱議。此次業(yè)績會上，恒隆位于沈陽和濟南的三個商業(yè)項目經(jīng)營情況也成為焦點。

　　陳啟宗稱，今年沈陽皇城恒隆廣場人流和銷售額都有很大進步，而沈陽市府恒隆廣場因交通等條件未成熟尚未處于最好的環(huán)境下，“這一年內會比較有挑戰(zhàn)性。”

　　此外，2011年開業(yè)的濟南恒隆廣場正面臨第一份租約到期的轉換期，“雖然銷售面積小了，但銷售額是在上升的”，陳啟宗認為，對部分生意不夠理想的租客進行調整是正?，F(xiàn)象。

　　據(jù)恒隆披露數(shù)據(jù)，目前沈陽皇城恒隆廣場和市府恒隆廣場的出租率分別為接近90%和93%，銷售額同比上升15%及8%，而濟南恒隆廣場出租率則為85%，銷售額同比上升3%。

　　以下是恒隆地產(chǎn)有限公司2014年度中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：上半年集團的物業(yè)銷售收入上升了八倍，下半年會不會保持這個成績？有什么銷售部署呢？

　　何孝昌（執(zhí)行董事兼首席財務總監(jiān)）：浪澄灣去年年尾11月份到現(xiàn)在已經(jīng)賣了超過400個單位，有一部分已經(jīng)入了賬，還有賣了的單位簽了正式的買賣合同就會入賬，會不會再賣更多的單位，就要看市場的情況和競爭。至于能否保持增長，我很難給一個假設的答案，因為市場在瞬息萬變。

　　現(xiàn)場提問：香港方面的銷售業(yè)績在改善，未來的推盤計劃和貨量有多少？

　　何孝昌：君臨天下有271個存貨，浪澄灣經(jīng)過去年以及今年上半年的銷售，現(xiàn)在手頭上還有700多個單位。跑馬地的藍塘道項目我們預計短期內可以拿到入伙紙，就要看市場的情況來推售。

　　現(xiàn)場提問：恒隆在沈陽的兩個項目以及濟南項目的租賃和續(xù)租情況如何？

　　陳啟宗（董事長）：我剛剛從沈陽、濟南的項目回來，沈陽皇城恒隆廣場現(xiàn)在有很大的改進，人流升了很多，平均每天大概有26000人左右。原因有兩個，一個是項目開張后不到幾個月，就因為修路工程影響到進入商場的路線，后面又出現(xiàn)挖出文物的事情，所以路政工程影響較大。第二是經(jīng)過我們同事的努力，做了一些調整，兩方面這樣加起來就讓今天的皇城恒隆廣場已經(jīng)恢復得非常不錯，銷售額在增加，人流也在增加。

　　市府恒隆廣場情況也可以，因為周圍地鐵剛剛開通，所以還需要一段時候讓市場適應，隔壁的寫字樓還要一年多時間才可以入駐，所以還不是處于最好的環(huán)境下，我覺得這一年內會比較有挑戰(zhàn)性。但是另外一方面，整個沈陽真的好的商場是沒有多少個的，好的商場你問我，我只知道兩個，一個是我們，一個是另外的發(fā)展商，所以對于經(jīng)濟活力那么好的城市來說，其遠景是可以的，特別是寫字樓建好之后會帶旺下面的商場。這個根據(jù)我們的經(jīng)驗，開了寫字樓之后對于下面的商場會有很大的幫助。

　　濟南項目正在經(jīng)歷一個轉換期，因為它是2011年開的，到今年第一個租約到期了，一定會有一些更換，也有很多事情現(xiàn)在正在慢慢去收拾好的。同時我補充下，其實濟南這個城市競爭對手不是太多，有的城市競爭對手很多，像沈陽雖然到五星級的水平的商業(yè)項目只有兩間，但競爭對手很多。濟南基本上是競爭不那么劇烈的城市，所以我們的商場人流相當強，每天有五六萬人來，雖然今年有很多店鋪正在換租客，但是總的銷售額是上升的，這個意味著什么？那些做不了生意的才走了，因為剩下來銷售面積雖然小了，但是銷售額反而是增加了的。由此可見，可以做生意的人可以繼續(xù)做好，做不好生意的人也不需要勉強。所以換租客是很正常的事情，而且商場非常大，有300多個客戶，這些客戶當中肯定有做得很好，有一些做得不是那么好的，做不好的客戶換掉他是很正常的。

　　管理層：沈陽皇城恒隆廣場出租率是接近90%，另外一個沈陽市府恒隆廣場大概是93%，濟南恒隆廣場大概是85%，雖然這段時間濟南項目稍低點，但是銷售額反而同比上升了3%，其他兩個也是同比上升，市府恒隆廣場銷售額上升了8%，皇城恒隆廣場上升15%。

　　現(xiàn)場提問：今年初管理層曾提到香港樓市可能會跌，想問一下你們現(xiàn)在的看法是怎樣的？

　　陳啟宗：當時我說下跌的機會比升的機會大，但是我們只是方向性的說法，你知道我這個人從來不敢跟人說跌X%或者是Y%，只會在大方向那里有一些推測的意義。

　　我覺得以往幾個月發(fā)生的事情似乎都比較正面，樓市有微跌，但是我們從來不相信它會下跌20%、25%那么多，現(xiàn)在券商也改口了，從前說跌25%，現(xiàn)在說跌5%，從前說跌10%的，現(xiàn)在說持平或者是上升5%，一般的看法都是這樣。

　　所以我覺得香港的房地產(chǎn)現(xiàn)在是恢復到一個比較正常的情形，是否可以持續(xù)下去呢？就不敢說，但是我個人是比較樂觀的，雖然政府推地有很多難處，但是我相信市場有理性的預期?，F(xiàn)在市場的反應是成交量跌得不是很厲害，還是有很多剛性需求，而價錢不會有太多的升降，這個也是大多數(shù)人樂見的局面。

　　現(xiàn)場提問：您覺得港府的辣招會不會繼續(xù)持續(xù)呢？預計香港樓市的大方向是？

　　陳啟宗：我個人還是認為不像會那么快就撤招，但會不會一直保持就很難說。很多因素會影響樓市，我還是維持之前說的，我覺得樓市平穩(wěn)發(fā)展的機會比較大。

　　現(xiàn)場提問：報告展望中您似乎在看淡內地市場和零售市場，集團之前提到希望每年都會落成一個新的商場，這個計劃會不會因為經(jīng)濟或前景不明朗而放緩呢？

　　陳啟宗：我們從來沒有放慢過任何項目，在市況不是最好的時候出來未嘗不是好事，因為每一個商場頭幾年有一個適應期，再加上建筑是一個很復雜的過程，所以有很多問題要解決的。在市況不好的時候，我們會多做一些事情來做好內功，我們不會因為市場的強弱來改變我們商場完成的進度，今年9月26日開天津的恒隆廣場，明年下半年就會推出大連項目。

　　陳南祿（董事總經(jīng)理）：雖然外面的需求不是很大，但在一個城市可以有一個很好的商場，好的租客都會吸引過來，我覺得這個其實是要把握的機會。另外，恒隆是一個有長遠眼光的公司，在有潛力的城市建一個這樣的商場，肯定是幾十年的經(jīng)營，肯定會經(jīng)歷經(jīng)濟波動周期，我們是很有信心應對的。

　　現(xiàn)場提問：可否介紹一下內地的資產(chǎn)優(yōu)化計劃？今年的銷售是否可以做到保持上半年8、9倍的增幅？

　　陳南祿：恒隆不是像其他人一樣只是看香港賣樓多少，因為我們整個公司經(jīng)常性的收入不是靠這個，看數(shù)字你會發(fā)覺我們的資產(chǎn)中商業(yè)地產(chǎn)是非常重要的成分，不是只是看香港賣多少樓。在這種情況下，我們現(xiàn)下的資產(chǎn)管理和優(yōu)化是需要不斷努力的工作，剛剛我們介紹了沈陽的項目，現(xiàn)在有非常長足的進步，而且也搞了很多活動，現(xiàn)在很受歡迎，日均人流量兩萬多人。包括濟南、上海以及其他地方，我們都在積極去改良，馬上可以見到的就是香港，中環(huán)、銅鑼灣的租金收入都增加了很多，這些都是恒隆經(jīng)常在做的很重要的事情。

　　陳啟宗：我們不是以賣樓為主要業(yè)務，是以收租為主要業(yè)務，特別是內地。四年前我們全年租金收入45億港元左右，今年上半年就有38億港元，收入增長很快，照此計算今年全年會達到70多億港元。另外，現(xiàn)在的收租物業(yè)面積已經(jīng)較四年前翻番，所以以往的幾年對于我們來說是很大的改變。

　　現(xiàn)場提問：今年內地市況較淡，天津恒隆廣場下半年開業(yè)之后租金收入會不會低于恒隆之前的回報率期望呢？

　　陳啟宗：今年內地不是一個很活潑的市場，有很多品牌都不準備今年開新店，開新店就要減一家才開另一家。所以今年是一個新開商場比較不容易的時間，不過我們天津現(xiàn)在租了大概86%，到開張的時候應該可以到90%左右，當然開業(yè)的不會有90%，但簽約是簽到90%左右。我們公開對外說的期望指標是4-5%，相信會達到更高一點的指標。

　　陳南祿：天津項目的招租項目其實比估計的要好，因為有些品牌會先簽約，但會在開幕之后才入駐，例如無錫恒隆廣場8月2日就將開蘋果的第一間店，其實已經(jīng)提前簽約了一段時間，只是沒有公開而已。

　　現(xiàn)場提問：今年內地的土地市場不是很活躍，恒隆地產(chǎn)接下來會不會在內地有一個拿地的計劃或者意向選擇的區(qū)域？

　　陳啟宗：要買好的土地總是在市場不好的情況下才有機會。要是內地的土地市場真的有調整那應該是我們有機會買地的時候了，但是能不能成功就很難說了，因為每一塊地都很復雜。

　　比較幸運的就是以往幾年來凡是市場有調整的時候，我們都能夠抓住那個機會，能夠買到一些很好的地。但是下次能不能如此，我實在不敢說。意愿是有的，我們是希望在土地價格調整的時候多買一些土地。

　　現(xiàn)場提問：恒隆內地項目多在二線城市，但現(xiàn)在有一些二線城市商業(yè)地產(chǎn)趨向飽和，您怎么看內地商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢？會不會考慮在一線城市拓展？

　　陳啟宗：不是不看好一線城市，而是一線城市的機會有限，不容易買到心儀的土地，因為恒隆主要想買的是大幅的土地，小幅的土地興趣不大，因為長遠來看會比較沒有競爭力。要在一線城市買比較大的土地是相當困難，反而在二線城市會找一些機會，所以將來買土地都會考慮在二線城市。

　　陳南祿：其實一線城市跟二線城市的界定相當模糊，例如天津恒隆廣場9月26日開業(yè)，天津人口是香港兩倍，我覺得說是二線也不太適合。

　　現(xiàn)場提問：恒隆地產(chǎn)對香港的市場比較樂觀，會不會回香港投資更多的項目呢？還有可否解釋對下半年營業(yè)額增長預期的分析？

　　陳啟宗：很多人買地的時候我們不會買的，什么時候才會沒有人買呢？我們就不知道。總而言之你看到?jīng)]有人買地的時候很有可能我們在買的。下半年有沒有人買就不知道了，但是我覺得成數(shù)不高，因為現(xiàn)在地產(chǎn)商手上現(xiàn)金流還是比較多，所以不容易買得到。

　　一般情況來看，下半年是比上半年好的，因為下半年的長假期會比較多，雖然在內地沒有正式的圣誕節(jié)，但是有很多人在節(jié)日的氣氛里面以各種方法去購物，所以一般來說下半年會好過上半年。不是因為我們預測到市場的好壞走向，而是過去的經(jīng)驗大多是這樣的。

　　現(xiàn)場提問：那您對零售市場比較看淡的分析是基于什么原因？

　　陳啟宗：第一，整體經(jīng)濟前幾年是8%、9%的增長，今年是7點多，雖然這個數(shù)字在世界上仍然是非常美麗的數(shù)字，但是跟自己幾年前相比，經(jīng)濟是放緩了。另外，社會的銷售零售額也有一點點微跌，但是幅度不會很大。

　　不過奢侈品的銷售跌幅是比較大的，這可能和內地反貪有些關系，雖然反貪無可否認會影響到高檔產(chǎn)品的銷售，但長遠來說，這是好事，只是市場需要一段時間去消化和理解?？傮w來說，一年半載還看不到消費市場會有很大幅度的增長。

（發(fā)稿：見習編輯 羅舒晗    審校：劉滿桃）