“養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更多的是一個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而不是一樁單純的房地產(chǎn)生意。”

　　編者按：走過一路荊棘的半年，中國房地產(chǎn)在2014年迎來新的調(diào)整周期。在前景不明的下行通道中，分化與轉(zhuǎn)型成為行業(yè)的全新課題與考驗(yàn)，期待已久的“市場力量”何時(shí)能回歸房地產(chǎn)行業(yè)？健康、成熟的房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)能真正到來？

　　8月6-9日，2014博鰲房地產(chǎn)論壇海南再啟，圍繞主題“下行通道中的房地產(chǎn)”，觀點(diǎn)新媒體遍訪海內(nèi)外知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、企業(yè)領(lǐng)袖、行業(yè)精英、金融學(xué)者，梳理市場實(shí)情，明辯行業(yè)未來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)傳統(tǒng)住宅無法成為業(yè)績增長的保障后，越來越多開發(fā)商紛紛調(diào)整多元化發(fā)展思路，養(yǎng)老地產(chǎn)似乎正成為一種潮流。

　　作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的獨(dú)立研究人與投資人，海南鉆石海岸聯(lián)合創(chuàng)辦人滕威林稱，在15年前就開始關(guān)注中國的度假養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　“當(dāng)時(shí)99%的人都很費(fèi)解，他們認(rèn)為去旅游都是短時(shí)間的停留，一般是住酒店的居多，沒有多余的時(shí)間逗留過久。”滕威林指出。

　　他表示，正是基于中國將進(jìn)入度假休閑需求大幅增長階段的想法，才有了海南鉆石海岸項(xiàng)目的出現(xiàn)。

　　對于該項(xiàng)目，滕威林透露：“在打造項(xiàng)目時(shí)，不是懷著賺快錢的心態(tài)，而始終以做作品的初衷和理念去開發(fā)建設(shè)。”

　　“如果說獨(dú)特之處，鉆石海岸不僅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上表現(xiàn)極強(qiáng)的原創(chuàng)性，更重要的是打造了一個(gè)私密、自然的人文社區(qū)。”滕威林補(bǔ)充道。

　　中國老人群體分為兩種類型，一種是未富先老、收入低、消費(fèi)理念不強(qiáng)的老人；二是富而未老的老人，這部分老人即將達(dá)到退休年齡，消費(fèi)潛力正在釋放。

　　針對這兩種群體，滕威林明確指出：“養(yǎng)老地產(chǎn)的難點(diǎn)就是未富先老和富而未老兩者之間的脫節(jié)，正是兩者間的脫節(jié)造成了現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利困境。”

　　在滕威林看來，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，不是一樁單純的房地產(chǎn)生意，因而在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，首先要考慮到適合老年人的生活和心境。

　　這一點(diǎn)也很好地體現(xiàn)在滕威林打造鉆石海岸的初衷上，他認(rèn)為“對于養(yǎng)老來說，最重要的是快樂。鉆石海岸在這方面下足了功夫，希望住在這里的每一個(gè)人，無論是中年人還是老年人，都能感到更加快樂。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對海南鉆石海岸聯(lián)合創(chuàng)辦人滕威林先生的2014博鰲房地產(chǎn)論壇采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：公司如何保證鉆石海岸項(xiàng)目的銷售？項(xiàng)目進(jìn)展情況如何？

　　滕威林：海南房地產(chǎn)市場淡旺季分化明顯，在淡季時(shí)積極在異地城市推廣。一個(gè)項(xiàng)目的銷售，除了推廣和宣傳之外，更為關(guān)鍵的在于產(chǎn)品力的表現(xiàn)，我們更多專注的是做好產(chǎn)品本身，讓用戶有良好居住和度假體驗(yàn)。

　　項(xiàng)目進(jìn)度按期推進(jìn)，相信在不久的將來，歷時(shí)多年精心設(shè)計(jì)的公寓會(huì)成為海南乃至全國范圍內(nèi)建筑住宅類的創(chuàng)新型產(chǎn)品，并吸引更多熱愛海南、熱愛濱海生活的客戶持續(xù)關(guān)注。

　　觀點(diǎn)新媒體：在海南眾多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中，您覺得鉆石海岸的獨(dú)特之處在哪里？

　　滕威林：鉆石海岸在地塊資源上擁有顯著的稀缺性，三面環(huán)山、一面看海的地形地貌，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分將建筑融于自然之中，在產(chǎn)品定位上滿足于高端客群的需求，產(chǎn)品表現(xiàn)方面力求精致、簡約、自然。

　　如果說獨(dú)特之處，鉆石海岸不僅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上表現(xiàn)出極強(qiáng)的原創(chuàng)性，更重要的是打造了一個(gè)私密、自然的人文社區(qū)。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司進(jìn)入海南比較早，選擇在海南投資和開發(fā)項(xiàng)目的初衷是什么？在項(xiàng)目運(yùn)營方面會(huì)做哪些特別的安排？

　　滕威林：我們在15年前就開始關(guān)注中國的度假地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)99%的人都很費(fèi)解，他們認(rèn)為去旅游都是短時(shí)間的停留，一般是住酒店的居多，沒有多余的時(shí)間逗留過久。但我們因?yàn)槌鰢魧W(xué)原因在國外居住了較長一段時(shí)間，體驗(yàn)了國外成熟的消費(fèi)模式。當(dāng)社會(huì)進(jìn)入消費(fèi)社會(huì)時(shí)，我們對度假休閑的需求會(huì)大幅增長。

　　我當(dāng)時(shí)就看準(zhǔn)了中國遲早會(huì)進(jìn)入這樣的階段，所以在十幾年前就開始關(guān)注度假養(yǎng)老地產(chǎn)，并且選擇了在海南進(jìn)行投資。在打造項(xiàng)目時(shí)，不是賺快錢的心態(tài)，而始終以做作品的初衷和理念去開發(fā)建設(shè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：海南定位養(yǎng)生養(yǎng)老的項(xiàng)目非常多，您對海南養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的現(xiàn)狀如何看？公司在這方面是否作相應(yīng)的布局？

　　滕威林：從大形勢來看，中國會(huì)在21世紀(jì)第一個(gè)十年由人口紅利社會(huì)轉(zhuǎn)型進(jìn)入老齡化社會(huì)。

　　其次，中國會(huì)由投資驅(qū)動(dòng)型社會(huì)轉(zhuǎn)變成消費(fèi)社會(huì)。

　　中國能夠做旅居養(yǎng)老甚至做旅居的地方，基本上只有一個(gè)半，一個(gè)是海南，半個(gè)是云南。為什么海南可以做旅居養(yǎng)老地產(chǎn)？因?yàn)闅夂驐l件，特別是上了年紀(jì)的人需要溫暖的氣候。

　　三亞的產(chǎn)品前幾年幾乎是純粹的投資品，現(xiàn)在慢慢轉(zhuǎn)向有保值功能的消費(fèi)品，甚至有可能還有一點(diǎn)點(diǎn)投資功能，這也正是海南旅游地產(chǎn)的未來。

　　觀點(diǎn)新媒體：養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展情況還面臨著諸多難題，這些難題主要體現(xiàn)在哪些方面？公司又是如何應(yīng)對的？

　　滕威林：中國老人群體分為兩種類型，一是未富先老的收入低、消費(fèi)理念不強(qiáng)的老人；二是富而未老的老人，這部分老人即將達(dá)到退休年齡，消費(fèi)潛力正在釋放。難點(diǎn)就是未富先老和富而未老兩者之間的脫節(jié)。未富先老的80多歲老人沒有享受到改革開放帶來的紅利之前就已經(jīng)老去，消費(fèi)潛力不足，富而未老的這部分老人現(xiàn)在還沒有到達(dá)需要護(hù)理的年齡，兩者間的脫節(jié)造成了養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利困境。

　　觀點(diǎn)新媒體：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目相比普通住宅更多的是一個(gè)服務(wù)概念，公司如何有針對性地強(qiáng)化？

　　滕威林：在具體的項(xiàng)目運(yùn)營方面，海南的高端項(xiàng)目要按照市場需求以銷定產(chǎn)，不能盲目建設(shè)，另外要控制進(jìn)入成本，并降低融資成本。由于海南獨(dú)特的氣候資源，非常適合做這種養(yǎng)生養(yǎng)老的住宅，特別是在十二五規(guī)劃下全國養(yǎng)老地產(chǎn)興起之際，海南今后必將成為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的聚集地。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目更多的是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，而不是單純的房地產(chǎn)生意，因而在項(xiàng)目設(shè)計(jì)方面，首先要考慮到適合老年人的生活和心境。

　　像鉆石海岸項(xiàng)目中所有門的寬度、衛(wèi)生間的大小等細(xì)小設(shè)施都是充分考慮老年人需求，同時(shí)還設(shè)計(jì)了很多適合老年人活動(dòng)的空間，因?yàn)槔夏耆俗畲蟮臄橙耸枪陋?dú)，而這些設(shè)施就是要減少他們的孤獨(dú)感。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目一定注重產(chǎn)品內(nèi)涵，不能只想著賣房子，要以人為本。

　　觀點(diǎn)新媒體：養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)中要充分體現(xiàn)適老性和宜老性，您覺得如何做到這些？

　　滕威林：鉆石海岸是高端度假項(xiàng)目，具有比較強(qiáng)的適老性，但同時(shí)也強(qiáng)調(diào)適老性和宜老性。人不管怎么保養(yǎng)，最終都會(huì)走入衰老，因此對于養(yǎng)老來說，最重要的是快樂。鉆石海岸在這一方面下足了功夫，我們希望住在這里的每一個(gè)人，無論是中年人還是老年人，都能感到更加快樂。

　　針對老年人的特殊需求，項(xiàng)目做了非常多的適老性設(shè)計(jì)，包括無障礙以及必要的硬件配套，我們請了國外著名的養(yǎng)老住宅設(shè)計(jì)師為我們設(shè)計(jì)養(yǎng)老公寓的方案。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年討論房地產(chǎn)形勢不明朗的聲音越來越多，就海南而言，這一年的房地產(chǎn)市場走勢將會(huì)如何？

　　滕威林：房產(chǎn)市場經(jīng)過多年高速發(fā)展已經(jīng)形成非常理性的一面，主要是購房者更為理性，市場已從最初以投資驅(qū)動(dòng)演變成居住使用為主。海南房地產(chǎn)板塊也出現(xiàn)供應(yīng)量過剩的現(xiàn)象，未來海南樓市走向會(huì)進(jìn)一步分化，對于沒有產(chǎn)品特點(diǎn)和服務(wù)創(chuàng)新的項(xiàng)目來說，難以避免銷售下滑的可能。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道一直不暢通，特別是中小企業(yè)，您覺得今年的房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)有怎樣的融資環(huán)境？

　　滕威林：政策、服務(wù)、融資已經(jīng)成為地產(chǎn)發(fā)展瓶頸，尤其在融資上，很多項(xiàng)目都在苦苦等待資金救贖。實(shí)際上，企業(yè)可以選擇私募基金方式融資破解，但從目前來看，最好還是要有些資產(chǎn)，讓投資者看到盈利空間，之后再過渡到信托模式，這種演變應(yīng)該是企業(yè)可以考慮的融資方式。

　　在經(jīng)營模式上，“資產(chǎn)+服務(wù)”混搭模式比較適合現(xiàn)在的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀。資產(chǎn)部分的存在是要讓開發(fā)商看到經(jīng)營養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是有利潤空間的，通過銷售部分住宅可以迅速回籠資金。但作為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，相應(yīng)的服務(wù)又是必不可少的，這部分就可以自己持有，通過前期補(bǔ)貼或微利模式持續(xù)發(fā)展。

（發(fā)稿：見習(xí)編輯 何緣    審校：劉滿桃）