直播實錄：2014觀點年度論壇（四）
追問“模式與革新”，尋找地產(chǎn)發(fā)展之路，所有的問題，都需要行業(yè)中的睿智與遠(yuǎn)見之士在一個共有平臺上演繹與討論，并在對話、交流中尋找答案。
3月12日，中國房地產(chǎn)行業(yè)年度盛會之一“2014觀點年度論壇”正式啟幕。
據(jù)主辦方負(fù)責(zé)人透露，論壇已邀請到中房協(xié)副會長朱中一、著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳淮、經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣、廣東省房協(xié)會長蔡穗聲、中原集團(tuán)主席黎明楷、中國新天地行政總裁黃勤道、萊蒙國際集團(tuán)執(zhí)行董事陳風(fēng)楊、卓越置業(yè)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)、五礦建設(shè)董事總經(jīng)理何劍波、中銳地產(chǎn)集團(tuán)董事長錢建蓉、金科地產(chǎn)集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪、景瑞地產(chǎn)常務(wù)副總裁楊鐵軍、泰禾集團(tuán)副總裁朱進(jìn)康、新城控股副總裁歐陽捷、金融分析家杜麗虹等嘉賓，與現(xiàn)場數(shù)百來賓共議“模式與革新”的宏大主題與年度盛事。
除此之外，2014觀點年度論壇開幕當(dāng)天晚上，觀點新媒體還將在現(xiàn)場正式發(fā)布“2013年度中國房地產(chǎn)卓越100榜”，盤點2013年里中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，尋找在過去一年堪稱為偉大(Great)的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮(Glory)的房地產(chǎn)企業(yè)、躋身于中國最優(yōu)秀行列的地產(chǎn)企業(yè)群體(Group)。
誰將登上“卓越100榜”，成為行業(yè)至高無上的榜樣？3月12日，我們一起見證。
觀點網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對本次論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請關(guān)注！
主持人：接下來我們進(jìn)入到下午的第二個環(huán)節(jié)，2014觀點年度論壇討論。
住宅調(diào)整，商業(yè)興起，金融革新，土地市場改革，發(fā)展中的房地產(chǎn)行業(yè)不斷尋找新的機(jī)會，哪一條才是企業(yè)最適合的路徑？2014觀點年度論壇討論環(huán)節(jié)的主題是“商業(yè)模式與細(xì)分選擇”。本次年度論壇討論分為兩個環(huán)節(jié)，第一環(huán)節(jié)主題是“模式：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)布局”、第二環(huán)節(jié)的主題則是“資本：金融改革創(chuàng)新與房地產(chǎn)融資路徑”。
首先開始第一環(huán)節(jié)的討論，有請主持嘉賓：好屋中國集團(tuán)總裁陳興女士；思源經(jīng)紀(jì)總裁助理、思源置地顧問公司總經(jīng)理丁武先生。
下面有請對話嘉賓：新城控股集團(tuán)高級副總裁歐陽捷先生；首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)有限公司董事長李洪先生；廣州華譽(yù)景觀工程設(shè)計有限公司副總經(jīng)理項雪梅女士；合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌先生；美國海斯蘭德國際建筑師事務(wù)所首席建筑師、董事長馮瑩女士；漢森伯盛國際設(shè)計集團(tuán)董事長、總建筑師盛宇宏先生。
接下來將時間交給兩位嘉賓主持，這次的討論時間是35分鐘。
陳興：大家好，我是好屋中國的陳興。接下來我們將為大家演繹一個地產(chǎn)軍團(tuán)的現(xiàn)場軍演，為什么這樣講呢？因為我們今天的主題是“模式：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)布局”，這里面有首都機(jī)場的李總，他就相當(dāng)于我們的司令，也有副總裁歐陽先生，這是副司令，還有合作商，就是我們的總參，還有總政，就像好屋中國這樣的電商，還有美國海斯蘭德以及漢森伯盛公司的代表。
首先我想先請教一下我們的總司令，就是我們的董事長，請您從首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)的角度談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型與產(chǎn)業(yè)布局的問題，從戰(zhàn)略的角度跟我們現(xiàn)場各位地產(chǎn)精英們進(jìn)行一些分享。
李洪：大家下午好，我是來自首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)的，首都機(jī)場地產(chǎn)集團(tuán)是首都機(jī)場集團(tuán)的臨空地產(chǎn)運(yùn)作的平臺，我們做的新興的地產(chǎn)，今天上午聽了各位專家和各位企業(yè)家的演講，我想就2014年房地產(chǎn)的形勢談?wù)勛约旱囊恍┛捶?。我認(rèn)為2014年房地產(chǎn)的形勢總體不容樂觀，我的總體判斷是，形勢比2013年要嚴(yán)峻，但是也不至于到崩盤的程度。有幾個方面的因素，有QE退出的影響，有互聯(lián)網(wǎng)金融的攪局，有中國貨幣政策緊平衡的大環(huán)境影響，銀根收緊，自然會導(dǎo)致房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)下降。再一個就是從供應(yīng)的角度來看，先幾年的情況是政府管保障，市場管市場，前幾年大量的保障房供地、自主性商品房都會在這兩年推向市場，面前剛需的需求，同時中國又在去房地產(chǎn)的投資化，房地產(chǎn)越來越回歸它居住的功能，豪宅這一塊也是很難的，而且由于房地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等等政策，包括中國現(xiàn)在“打蒼蠅”、“打老虎”，并且房源的供應(yīng)量比較大，導(dǎo)致現(xiàn)在這樣的市場情況。當(dāng)然有些城市目前出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，它的房價越來越高，今年整個形勢比2013年要差，但是也不會崩盤。這里面我感覺也面臨很多新的問題，我認(rèn)為有三個問題，第一，到底去哪兒發(fā)展。我們不能簡單說一線就沒風(fēng)險，三四線有些供過于求，總的來看市場是分化的，但是我感覺一線城市也有很大的風(fēng)險，我傾向于去好的二線城市。第二個，到底做什么產(chǎn)品，從目前的趨勢來看，低端的住宅政府在解決，高端的住宅在去投資化，或者人們的預(yù)期在發(fā)生變化。還有一個商業(yè)地產(chǎn)，受電商的沖擊很大，還有文化、旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)，這當(dāng)中也有很多實際的問題沒有解決。第三個，由于受到各方面的沖擊，尤其是互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，現(xiàn)在進(jìn)入到消費(fèi)者主權(quán)時代，互聯(lián)網(wǎng)把信息不對稱的問題解決了。房地產(chǎn)的運(yùn)營模式方面還要控制好資金成本，快周轉(zhuǎn)、保證現(xiàn)金流。
從我們首都機(jī)場來說，我們做的是臨空地產(chǎn)，是一種新型的地產(chǎn)，根據(jù)國外的理論來講，國外有一個理論，人類都是跟著交通方式的改變在不斷改變發(fā)展的模式和生活的方式，最初是沿著內(nèi)河發(fā)展，后來沿著沿海發(fā)展，然后沿鐵路、沿著公路，到現(xiàn)代社會越來越向機(jī)場周邊聚集。我們做的主要是臨空地產(chǎn)，這是我們的選擇，我們認(rèn)為未來也有很好的發(fā)展前景。
陳興：謝謝李總給我們的分享。下面想請新城控股集團(tuán)的歐陽總裁給從戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的角度做一個分享，在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)布局方面。因為我們也是從江蘇走出來的公司，這幾年我們也是見證了新城控股的成長和它的奇跡，接下來請歐陽總裁跟各位做一些成功經(jīng)驗的分享。
歐陽捷：接著李總的話說，對市場的判斷可能我們的意見不一致，我的看法是這樣的，這個市場2014年不會比2013年更差，當(dāng)然也不會好得太多。如果按照李克強(qiáng)總理的區(qū)間論，我認(rèn)為10%到-5%之間。為什么這么說？第一，從國際到國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)，整個經(jīng)濟(jì)面是趨穩(wěn)向好，雖然美國的經(jīng)濟(jì)還有點不確定性，歐洲經(jīng)濟(jì)也有點不確定性，但是總的趨勢是沒有大變化的，政治格局也不影響到經(jīng)濟(jì)形勢的變化。第二，中國的市場供需平衡的矛盾沒有得到解決。李克強(qiáng)總理在政府工作報告中提到的三個一億人，城市里拆遷改造一億人，需要多少量？還有新進(jìn)城的人口的需求誰來解決？這個量是非常大的。我們講白銀十年，在這個階段房地產(chǎn)的供需矛盾不會得到根本性的扭轉(zhuǎn)。當(dāng)然，10年之后，我們可以看到，供求的矛盾基本解決，但是品質(zhì)的問題又會提到新的議事日程上。所以我們看到，廣州還有很多房子還要繼續(xù)更新。從政策面來看，大家都看得很清楚了，新一屆政府上臺一周年，政策面上已經(jīng)變得非常的透明了，就是市場之手替代行政之手。這個政策面上沒有變化，企業(yè)的戰(zhàn)略就可以按照自己的期望和要求去走。所以從這三個層面來看，我覺得2014年的形勢應(yīng)該是沒有大的偏差。
但是在整個市場面平穩(wěn)的過程中，還有不確定性，比如說區(qū)域市場的分化等等，這里面會帶來很大的偏差。打個比方說，我們最近看到杭州有的房地產(chǎn)商降價，在新城的發(fā)源地常州，也有這種情況。但是我們都知道，這都是個別樓盤，而且是尾盤為了加速去化。但是這種問題其實反映了他們在一些區(qū)域選擇上出現(xiàn)了偏差。比如說杭州，他選擇降價的樓盤是在城北，城北區(qū)域是供大于求的，而且是個嚴(yán)重供大于求的區(qū)域，所以他只好選擇降價。那么一線城市、二線城市是不是一定就好？不一定，還是有它的不同的區(qū)域。再看上海，從上海來看，整體來看，上海的供需矛盾還是比較大的，它的庫存量只有5萬多套，如果它一個月去化一萬套，也就只要5個月就去化掉了，這種情況下，它的房價是很難往下走的。如果再往下走一點，就到了庫存量的臨界點。而我們講，五萬套，這里面還有一個產(chǎn)品匹配問題，有的產(chǎn)品它是高端產(chǎn)品，本身去化就很慢，政府又限制它銷售，不發(fā)預(yù)售許可證，所以它必須存在那兒。另外還有市場的周轉(zhuǎn)，所以我們覺得這里面，企業(yè)在戰(zhàn)略選擇上要看到一個問題，就是我們在區(qū)域的選擇和產(chǎn)品的匹配上要選擇合適的。在一些供大于求的區(qū)域，我們要盡量避免介入，不管是一線城市、二線城市還是三四線城市，在一些供大于求的區(qū)域，我們可以選擇緊缺型產(chǎn)品進(jìn)入，也是一樣可以打開市場。
對于新城來講，我們在住宅產(chǎn)品上，今天上午跟大家分享了百年住宅這么一個產(chǎn)品，我們覺得這種產(chǎn)品出來之后，應(yīng)該說可以區(qū)別于市場上供應(yīng)的絕大多數(shù)的住宅產(chǎn)品。當(dāng)然還有一點，新城也在做商業(yè)綜合體，通過商業(yè)綜合體的建設(shè)，來有別于我們大多數(shù)企業(yè)做的住宅產(chǎn)品，避開這個紅海，這是我們的戰(zhàn)略選擇。
陳興：剛剛戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的這個模塊在丁武先生主持之前，我也拋磚引玉響應(yīng)一下剛剛兩位開發(fā)商的發(fā)言。我們是服務(wù)商，我們在2001年成立，在2005年成立了國際科技園，都是服務(wù)政府和開發(fā)上，2008年我們開始研究房地產(chǎn)如何插上互聯(lián)網(wǎng)的翅膀，所以我們在2012年推出好屋中國全民營銷的平臺，目前在全國有40個城市，有205萬的經(jīng)紀(jì)，就是全民營銷，人人可以加入，在這里我只是拋磚引玉。因為今天在現(xiàn)場有非常多的在全國都做得很好的服務(wù)商，所以也請丁總引領(lǐng)我們接下來的主持環(huán)節(jié)。
丁武：得大家好，我是思源經(jīng)紀(jì)的丁武，今天我們討論的話題是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新。其實房地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)型升級，一定離不開產(chǎn)業(yè)鏈里邊的各個環(huán)節(jié)，而這個產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)中間，根據(jù)我們的微笑曲線的理論，產(chǎn)生價值最大的有兩塊，一塊是規(guī)劃設(shè)計，還有一個就是最后的營銷。今天到場的正好是這個產(chǎn)業(yè)鏈里面的這兩個部分的從業(yè)人員，我想請你們從你們的角度談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級應(yīng)該怎么做，有什么好的做法。另外，你們各自的企業(yè)也一定經(jīng)歷了這方面的思考和嘗試，業(yè)介紹一下你們這方面的看法和自己的嘗試。首先有請漢森伯盛國際設(shè)計集團(tuán)的董事長、總建筑師盛宇宏先生。
盛宇宏：謝謝大家，作為房地產(chǎn)行業(yè)前端這樣一個環(huán)節(jié)，我們漢森伯盛在全國服務(wù)著幾十個比較著名的地產(chǎn)商，從我們的業(yè)務(wù)的狀況可以看到這個市場的狀況，假如我們像前幾次金融海嘯，或者是金融調(diào)控，整個公司業(yè)務(wù)受到很沉重的打擊，發(fā)展商都不再買地了，不再簽約了，或者是他在簽約項目的時候完全停頓了，那我覺得今年或者明年，這個市場也一定會有問題。但是從去年的狀況來看，我覺得大多數(shù)的發(fā)展商都是在加速，已有的項目在加速的推進(jìn)，要求趕工，要快速的完成施工圖，快速開工。另外新簽項目的類型和數(shù)量也在大幅提高，應(yīng)該說還是一個欣欣向榮的狀況。所以我覺得這個市場，至少在今年，我們覺得還是比較樂觀的狀態(tài)。通過我們業(yè)務(wù)的分析，我覺得能有兩個趨勢，一個是規(guī)模，在這個方面，我們的某些客戶已經(jīng)走得比較極致，比如我們服務(wù)的保利地產(chǎn)、上東、富力，類似這種大型地產(chǎn)商，他們從這個項目的拿地、開工到開盤的時間節(jié)點都控制得非常嚴(yán)，速度非常的快，而且開工的面積一下幾十萬平方米這樣往前推，對于這種趨勢，我覺得也是反應(yīng)金科李總的講法，50強(qiáng)占的比例越來越大，我們有一部分企業(yè)在規(guī)?；?biāo)準(zhǔn)化，通過這種模式來降低成本，提高收益。對于這樣的客戶，我覺得我們在產(chǎn)品的研發(fā)、標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)置，以及我們整個組織架構(gòu)怎么樣能夠快速適應(yīng)他們的開發(fā)要求上，我們已經(jīng)做了很多的工作。
另外一個方面就是特色地產(chǎn)的發(fā)展。我們現(xiàn)在的客戶里面，已經(jīng)不像10年前基本上都是做住宅的，現(xiàn)在旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，還有跟農(nóng)村合作的地產(chǎn)，以及商業(yè)地產(chǎn)，還有混合型地產(chǎn)、奢侈品的地產(chǎn)，每一種項目都有它自己的特色，這些項目它不一定很大，但是它對設(shè)計創(chuàng)意方面也提出了更高的要求，所以從這個角度上，我們設(shè)計企業(yè)針對這種特色的要求，要強(qiáng)化我們的創(chuàng)意，強(qiáng)化我們的機(jī)構(gòu)。
丁武：接下來有請做景觀設(shè)計的廣州華譽(yù)景觀設(shè)計公司的總經(jīng)理項雪梅女士。
項雪梅：各位大家好，首先代表我們公司的總經(jīng)理張明燕女士跟大家說聲不好意思，今天她沒來，作為這次卓越100榜的主贊助單位，尤其要跟大家說一聲，各位朋友大家好。
針對產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型這個話題，我們從設(shè)計單位的配套公司來談我們看到開發(fā)商的轉(zhuǎn)型。我總結(jié)大概有三個趨勢和一個共同點：第一，收回來。我們大部分的伙伴從三四線城市轉(zhuǎn)回到一二線作為他們的主攻目標(biāo)。第二，走出去。與我們合作的開發(fā)商，有實力的開發(fā)商都在進(jìn)行海外的擴(kuò)張，比如說萬科它已經(jīng)進(jìn)軍了北美，綠地也是我們的合作單位，它現(xiàn)在在四大洲7個國家進(jìn)行11個項目，保利現(xiàn)在也要進(jìn)入非洲、美國，富力已經(jīng)把它的富力城建到了馬來西亞。第三，多元化。以前有一些開發(fā)商只專注于做住宅，現(xiàn)在他們向養(yǎng)老、商業(yè)，以及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等等領(lǐng)域發(fā)展，比如說保利現(xiàn)在大舉進(jìn)軍養(yǎng)老和旅游地產(chǎn)，萬科以前一直做減法的，現(xiàn)在它也在做加法，在做商業(yè)地產(chǎn)。這三大趨勢總結(jié)下來，都有一個共同的特點，就是風(fēng)險的控制。
今天上午歐陽總提到了百年住宅的理念，還有下午演講的朱總提到了他們的不夜城的商業(yè)概念，現(xiàn)在開發(fā)商都在講創(chuàng)新，這也跟我們的景觀設(shè)計是一致的，創(chuàng)新就是走差異化的道路。景觀設(shè)計不光要創(chuàng)新，同時它要提供一個完整的產(chǎn)品給客戶，這個完整產(chǎn)品就包括了創(chuàng)新性、可實施性，也就是可靠性，然后是性價比（經(jīng)濟(jì)性），以及配合度，我們認(rèn)為幾個理念也適合開發(fā)商公司。
丁武：項總和盛總都是本土的設(shè)計公司，我們這邊還有一位女士是國際的設(shè)計公司，來自美國海斯蘭德國際建筑有限公司的馮瑩女士。請馮總介紹一下，你們從國外來，到中國市場，你們怎么看中國的房企創(chuàng)新，以及你們做的嘗試？
馮瑩：我們是2003年進(jìn)入中國的，在2003到2009年基本上是以豪宅市場為主，2009年以后開始做商業(yè)綜合體、旅游地產(chǎn)、城市規(guī)劃，以及最近比較多出現(xiàn)的超大型的項目。我認(rèn)為目前開發(fā)商目標(biāo)都非常明確，都是在建立自己的新的王朝。轉(zhuǎn)型實際上是企業(yè)觀念的轉(zhuǎn)變，它的原動力是企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)更加的明確，也是企業(yè)趨于成熟的體現(xiàn)。當(dāng)我們目前的房地產(chǎn)企業(yè)更趨于服務(wù)型、人性化時，它就會關(guān)注到社會的廣泛需求，它的產(chǎn)業(yè)布局就會和金融業(yè)、商業(yè)、工業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)等充分捆綁。這樣在降低未來的金融風(fēng)險的同時，增加現(xiàn)金流的保證，也同時避免和社會大的行業(yè)發(fā)展趨勢產(chǎn)生脫節(jié)。
作為設(shè)計企業(yè)，我們認(rèn)為設(shè)計的市場進(jìn)入一個創(chuàng)新階段，在目前這個階段，我們會更注重市場的細(xì)分，關(guān)注市場需求的變化，包括用戶年齡層的變化，以發(fā)展的眼光進(jìn)行設(shè)計工作。我們希望規(guī)避同質(zhì)化的金正和重復(fù)性的生產(chǎn)，希望用創(chuàng)意帶動創(chuàng)造，用創(chuàng)造帶動創(chuàng)新。
丁武：謝謝馮總的介紹。合富輝煌是從廣州成長起來的一個大型的營銷策劃代理公司，也做二手房中介。今天我們請到了合富輝煌房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院的院長龍斌先生，接下來請龍院長給我們講講您眼中的創(chuàng)新、轉(zhuǎn)型，以及合富輝煌在這方面的嘗試。
龍斌：大家都關(guān)注2014年的走勢，我們集團(tuán)也有一個白皮書，在大家的資料里面，有一些觀點，我這里就不展開了。
我記得2013年，我們的白皮書很多觀點當(dāng)時已經(jīng)提得非常明確了，包括市場分化、剛需主導(dǎo)、政策的預(yù)調(diào)、微調(diào)，應(yīng)該說這個行業(yè)的變化，在座的各位都有親身的體會。從創(chuàng)新、模式的轉(zhuǎn)換來看，我覺得主要應(yīng)該關(guān)注的是什么呢？最重要的實際上是中國經(jīng)濟(jì)、城市、政策市場的變化，帶來的行業(yè)的變化。如果從轉(zhuǎn)型的角度來看，我覺得它應(yīng)該是充滿風(fēng)險的。比如經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)了沒有？正在轉(zhuǎn)，但是它帶來的各種各樣的問題，我們大家都能體會到。房地產(chǎn)也是一樣。這么多年，我們觀察這個市場企業(yè)的變化，有一個指標(biāo)大家其實可以關(guān)注一下，就是現(xiàn)在房地產(chǎn)這些領(lǐng)先的企業(yè)，上千億營業(yè)額的有7家，這7家是不是通常意義上的產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型呢？都不是。我覺得對房地產(chǎn)企業(yè)來看，它是一個不斷應(yīng)對市場的變化，政策的變化、社會的變化、經(jīng)濟(jì)的變化、城市的變化的過程。根據(jù)這些變化，它不斷地在追求極致，也就是我們說的專業(yè)性。前幾名的企業(yè)有做剛需的，有做改善的，也有做超高綜合體的，還有做商業(yè)地產(chǎn)的，它都有一脈相承的關(guān)系。所以從這個角度來看，我認(rèn)為所謂的轉(zhuǎn)型，我們房地產(chǎn)一定不能把它理解成通常實體經(jīng)濟(jì)，或者說制造業(yè)那種轉(zhuǎn)型，實際上應(yīng)該是一個追求極致，追求專業(yè)性、追求不但的符合這個市場的需要這樣一個過程。
另外一點，就像現(xiàn)在大家關(guān)注到的，包括萬科在海外，做商業(yè)地產(chǎn)，做城市的運(yùn)營商等等，我覺得它是有那個需求的。城市發(fā)展到今天，我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展到今天，變化非常大，企業(yè)應(yīng)該是順應(yīng)這種變化，滿足這個需求。所以我想這一塊也是我們理解轉(zhuǎn)型非常重要的一點。再有一點，風(fēng)險把控非常關(guān)鍵，如果一個傳統(tǒng)的生產(chǎn)住宅產(chǎn)品的，在某一類型的產(chǎn)品特別具有開發(fā)能力的，你去做商業(yè)地產(chǎn)，或者做旅游地產(chǎn)，應(yīng)該說風(fēng)險相當(dāng)大。所以在轉(zhuǎn)型過程中，風(fēng)險的把控十分關(guān)鍵。
丁武：最后我講講我們在轉(zhuǎn)型方面的思考。思源經(jīng)濟(jì)是一個做了快20年的公司，我們主業(yè)是做地產(chǎn)代理，我們也在思考轉(zhuǎn)型，我們想把我們的產(chǎn)業(yè)鏈拉長，我們一方面往上，服務(wù)到了土地環(huán)節(jié)，幫助政府和一級開發(fā)商做土地策劃、土地的推廣、招商，土地方面的運(yùn)營，這方面是一個轉(zhuǎn)型。另外我們做二手房，在做這個業(yè)務(wù)，所以主要是產(chǎn)業(yè)鏈拉長，然后把中間的業(yè)務(wù)鏈條打通，我們有相當(dāng)一部分客戶群是一樣的，圍繞著同樣的客戶群產(chǎn)業(yè)鏈條的擴(kuò)張，這也是一種多元化的模式。
結(jié)合我們前面幾位嘉賓的闡述，以及我最近看到的萬科在年報上有一段話，就是對于互聯(lián)網(wǎng)的思考，他們高層帶了團(tuán)隊到眾多的互聯(lián)網(wǎng)公司去進(jìn)行了考察，最后得出的結(jié)論是，互聯(lián)網(wǎng)會改變世界，會改變房地產(chǎn)行業(yè)，但是我們本身行業(yè)還是非常需要我們這些人在自己的領(lǐng)域里邊持續(xù)做好，更多的是吸收互聯(lián)網(wǎng)的思想和工具。所以本身做好內(nèi)功，然后在自己優(yōu)勢的基礎(chǔ)上適度的拓展，找到一些新的機(jī)會，這恐怕是我們轉(zhuǎn)型的一個最基本的思考點。由于時間關(guān)系，我們今天的論壇環(huán)節(jié)到此結(jié)束。
主持人：非常專業(yè)的對話和討論，非常感謝臺上各位討論嘉賓以及我們的主持嘉賓，請各位嘉賓回座休息。我們馬上就進(jìn)入第二環(huán)節(jié)的內(nèi)容，討論主題是：資本：金融改革創(chuàng)新與房地產(chǎn)融資路徑。
首先，有請本環(huán)節(jié)的主持嘉賓上臺就坐：廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生；華夏時報副總編輯筆夫先生。
下面有請對話嘉賓：卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生；金融分析家、北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹女士；金地集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)王南先生；第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄先生；德信資本董事長陳義楓先生；高力國際研究及咨詢部董事陳厚橋先生；世邦魏理仕華南區(qū)商業(yè)服務(wù)部資深董事嚴(yán)思慧女士。
接下來有請兩位主持嘉賓開啟對話。
韓世同：我們每個嘉賓可能只能講三四分鐘，我們看到臺上主要是兩類人，主要是做金融服務(wù)方面、金融稅務(wù)服務(wù)方面的，以及策劃、物業(yè)管理方面的代表。我剛剛在旁邊參加了《郎眼財經(jīng)》的錄制節(jié)目，他們講到的跟杜女士講的問題，財經(jīng)的問題對房地產(chǎn)的影響還是比較大的。剛剛杜女士的時間不太夠，所以我想請杜女士把金融方面的問題再說一說，說說金融對我們的影響，然后開發(fā)商應(yīng)該怎么應(yīng)對的問題講講。
杜麗虹：那我就接著剛才的演講再說幾句。從2012年開始，中國就在進(jìn)行金融市場化的改革，這個市場化的改革它主要帶來了兩個方面的影響，一個是現(xiàn)在大家討論的比較熱的利率市場化。利率市場化這件事情其實它從國際上來講，它在初期一定會導(dǎo)致利率的上升，然后可能會有一些金融機(jī)構(gòu)由于惡性的利率競爭而破產(chǎn)，出現(xiàn)這樣的一些風(fēng)險，然后整個市場的利率才回歸到一個理性的水平，所以應(yīng)該說利率市場化這件事情，無論是在國內(nèi)還是國外，它可能初期的表現(xiàn)都是資金成本的上升。只是說中國今天是利率市場化加上了一個互聯(lián)網(wǎng)金融，它就把這件事情變得更快樂。因為美國從1976年開始推利率市場化，但是它是到1987年的時候才有儲貸危機(jī)的爆發(fā)，才引發(fā)了市場風(fēng)險，因為它那時候沒有互聯(lián)網(wǎng)金融。但今天中國有了一個互聯(lián)網(wǎng)金融，所以可能所有的事情發(fā)生得會更快，但是原理應(yīng)該都是一樣的。這是一個方面。它對地產(chǎn)商的影響我剛才也說到了，一個是我們的資金成本在上升，一個是我們現(xiàn)在想借到長期的錢更難了，因為短期的收益率就已經(jīng)很好了。所以大家不愿意把長錢借給你，這是一個方面的影響。
金融市場化另外一個方面的影響，有了更多樣化的金融創(chuàng)新的工具，像保險資金推出的各種不動產(chǎn)的投資計劃、債券的投資計劃等等，還有就是之前已經(jīng)有信托公司和私募的地產(chǎn)基金，2012年又有了公募的基金公司，它的子公司可以設(shè)立專項的資產(chǎn)管理計劃，做各種不動產(chǎn)金融的產(chǎn)品，證券公司做資產(chǎn)證券化的門檻也放開了，去年有一單海印股份做的商業(yè)地產(chǎn)的不動產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。這個證券化產(chǎn)品的特點就是，它的期限要相對長一點，它最長可以到5年，當(dāng)然它是要求成熟的資產(chǎn)，而且是不能附帶抵押或質(zhì)押權(quán)力的。還有就是像現(xiàn)在的中信證券等機(jī)構(gòu)都在探索的私募的房地產(chǎn)信托基金，公募的房地產(chǎn)信托基金雖然在說，但是什么時候推出來還不一定，所以現(xiàn)在很多都在做私募的房地產(chǎn)信托基金。這些金融產(chǎn)品中有相當(dāng)一部分都是在圍繞著不動產(chǎn)的，它為改變我們的資金期限結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)提供了選擇。以前地產(chǎn)企業(yè)說地產(chǎn)金融是比較被動的，基本上是有什么工具我就使什么，反正總共也沒幾樣能使的，但是現(xiàn)在你的選擇變得更多了，所以這個時候你就需要主動了解這個金融市場的各種工具，然后去選擇最適合你的工具來使用。因為不同的工具，它的要求、資金期限、資金成本都是不同的，所以你需要去選擇一個最適合自己的金融的工具。最終的目標(biāo)，我個人還是覺得最核心的目標(biāo)是使你的資金來源的期限和你的資金運(yùn)用的期限盡可能縮小兩者的差距。舉個極端的情況，如果你的資金來源的期限都在10年以上，即使明年或者后年中國的地產(chǎn)市場真的崩潰了，你也不怕，因為你能夠頂過這個周期。所以我個人的觀點就是，了解這個金融創(chuàng)新，然后去重新塑造自身的金融戰(zhàn)略，實現(xiàn)一個資產(chǎn)和負(fù)債的期限匹配。
筆夫：剛才杜女士的講話我受到的啟發(fā)就是，金融創(chuàng)新、利率市場化的一個長期的利好和短期的利空，就是會使得融資成本上升，長期的利好，我的理解是，它帶來了一個金融資源的重整、再分配。因為我們國家的金融資產(chǎn)都是被銀行壟斷的，現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)企業(yè)如何度過這一段時間的短痛，杜女士也說了一些，我覺得還不夠具體，就是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在到底應(yīng)該怎么做能減少這個短期的成本。下面請林總來回答這個問題。
林木雄：大家好，我是第一太平戴維斯的林木雄，由于時間的關(guān)系，我就簡短地介紹一下。對于利率市場化這個問題我有兩個觀點，前面的專家的觀點我是比較同意的，就是關(guān)于今年流動性的控制方面，我們覺得這個風(fēng)險還是比較大的。第二是關(guān)于目前的金融工具不能目前房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)和持有的需求，這個缺口很大，我也是比較同意的。
對于未來的發(fā)展，我想講兩個重點，一個是在交易所上市的房地產(chǎn)基金，我們覺得目前在國內(nèi)已經(jīng)談了好幾年，但是實際上還沒有實操的案例。目前我們手頭上有一些數(shù)據(jù)，全世界目前在交易所上市的房地產(chǎn)基金大概的量是7萬億，單單美國這個市場大概有5萬億，亞太區(qū)有7000億，香港有1400億。關(guān)于如何持有低一點成本的基金，在國內(nèi)還有很大的潛力。香港一個那么小的市場，它其實還不是很成熟的市場，有1700億的房地產(chǎn)基金，我覺得國內(nèi)的市場潛力還很大。第二個是目前國外的房地產(chǎn)私募基金。2013年大概有500多家私募基金在管理國內(nèi)的一些房地產(chǎn)，大概有6000多億，也就是說每家管理的資產(chǎn)只有十多個億，這個數(shù)據(jù)跟國外的一些私募基金相比，它的潛力確實很大。我們現(xiàn)在在國內(nèi)也代表一些國外上市的房地產(chǎn)基金或者是私募基金收購物業(yè)，它隨便一個項目都超過20個億，甚至100億，它們的市場吸納力量，我覺得未來潛力是很大的。這兩塊也可以作為未來發(fā)展的方向，也許一些開發(fā)商或者是投資者也可以從這方面多思考一下。
韓世同：因為林總有事要先離開，我們掌聲感謝。
剛剛林總從國際的咨詢公司的角度提出了一些建議，下面我們聽聽卓越置業(yè)集團(tuán)的張遠(yuǎn)先生的看法，他們是做商業(yè)開發(fā)的企業(yè)，他們在面對目前的金融形勢下，他們房地產(chǎn)融資的對應(yīng)和做法是怎么樣的。
張遠(yuǎn)：其實卓越在中國房地產(chǎn)界可能是比較極端的企業(yè)，我們既不是上市公司，也不是國企，所以融資渠道對我們來講更重要。但是作為一個民營企業(yè)發(fā)展到這個規(guī)模，我們早已接受了利率市場化。不單是我們，包括很多大國企、上市公司，拿資本金買地的情況很少，現(xiàn)在大部分的買地都是市場化運(yùn)營的。所以從買地這個角度來講，我覺得有信托這個橋梁，把銀行的表內(nèi)業(yè)務(wù)做成表外業(yè)務(wù)，這個過程已經(jīng)不可逆了。我們作為開發(fā)商，更關(guān)心的是市場實現(xiàn)的這一塊，我希望金融機(jī)構(gòu)更多的不是創(chuàng)新，而是守約。我們很多的商業(yè)銀行對按揭的政策，對首付的政策經(jīng)常在變，我們很開發(fā)商賣完房子，一堆的資料壓給商業(yè)銀行，其實我們開始是簽了合同的，但是它說沒有額度，就把資料壓在那里。這是市場行為，市場行為要守約，你對客戶是怎么承諾的，你要按照約定來做。中國的銀行靠著它的壟斷賺取高額利潤，它的機(jī)制已經(jīng)是很賺錢的了，現(xiàn)在我就反過來問，你還想賺那么多錢，你投到哪個行業(yè)？除了有相應(yīng)的幾個行業(yè)投資比較保險以外，銀行的資產(chǎn)往哪兒投更安全？如果把這個事情想通了，作為房地產(chǎn)行業(yè)來講，在今年得到的金融上的支持應(yīng)該是更大一些，而不是像現(xiàn)在這樣，銀行想賺更多的錢，把資金用到更需要的地方去，我就不知道你需要到哪里去，你要投到哪里去，哪個實業(yè)適合你投。現(xiàn)在說房地產(chǎn)行業(yè)最好是找直接融資的，直接融資的市場做成這個樣子，今后就算政府放開，房地產(chǎn)可以在股市直接融資，誰愿意投給你？作為金融界的朋友，我覺得更要想一下，你的錢往哪兒投，你賺得更多，你的錢往哪兒投，你收得回去，風(fēng)險更低。如果大家把這個問題都想透了，我覺得金融行業(yè)會走得更準(zhǔn)一點。
筆夫：這么高的收益率投到哪里去，的確是一個問題。下面我這個問題要問給金地集團(tuán)的戰(zhàn)略發(fā)展總監(jiān)王總。我們知道，過去十幾年里面，房子之所以好賣，主要是大家的投資沒有別的地方去投，但是現(xiàn)在有理財，8%的收益率也可以了，就沒有必要再買房子了。像老百姓這種想法，對我們的銷售會不會形成影響？從老百姓心理的角度來說，以前股市也不好，只有買房子是一個比較好投資的機(jī)會，現(xiàn)在這種高收益的理財產(chǎn)品的出現(xiàn)，是不是改變了消費(fèi)者的習(xí)慣？
王南：我覺得這不是一個金融的話題，這是房地產(chǎn)市場變化的問題?？陀^來說，現(xiàn)在中國一年賣住宅賣10億到11億平方米，這個數(shù)字再往上走應(yīng)該不會走得太多了，但是你說這個數(shù)字會不會往下掉？我們看到有這么多人，有很多剛需，這個需求還是在的。投資或者投機(jī)的需求從限購以后，基本上已經(jīng)很少了，買房的基本上都是需要住的?，F(xiàn)在大部分中產(chǎn)階級誰手里沒有兩三套房子？他也沒有再買房的欲望。而且把買房作為一個投資手段的人已經(jīng)很少了，現(xiàn)在市場上每年10到11億平方米的住宅，基本上都是剛性的需求，但是這個增速也是在減緩?，F(xiàn)在整個中國新成立的家庭，新結(jié)婚的數(shù)量，這個增速也在減緩。如果回答您的這個問題，我覺得投資、投機(jī)的需求肯定會少，但是我們從2011年限貸以后，到后來的限購，可以看到中國由于人口基數(shù)的原因，包括人口紅利的原因，這樣一個市場的需求還會存在一段時間，肯定不會永遠(yuǎn)存在下去。我覺得這是一個市場問題。
筆夫：接下來的提問就有點難了，因為從稅制又回到了金融改革和融資，我都不知道提什么問題。
下面有請德信資本的董事長陳總來談?wù)劇?/p>
陳義楓：地產(chǎn)基金目前規(guī)模還有限，大家可能還不太熟悉，我們德信資本是總部位于深圳，業(yè)務(wù)面向全國的地產(chǎn)基金，我們連續(xù)兩年是全國前十的基金公司，我們也是華南區(qū)唯一一家排名進(jìn)入前10的地產(chǎn)基金。
由于時間有限，我拋幾個觀點出來。第一，我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)最好的十年已經(jīng)過去了，現(xiàn)在也不差，過去是黃金十年，現(xiàn)在是白銀十年。但是地產(chǎn)基金的黃金十年剛剛開始，這個觀點是在兩年半以前我再一次大型活動上拋的觀點，業(yè)內(nèi)都比較認(rèn)可，從這幾年的實踐來看發(fā)展也很好。這個黃金十年，我認(rèn)為還有兩個版本，現(xiàn)在是初級版本，現(xiàn)在大家發(fā)展得很快，但是所能擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧邢?。什么叫高級版本呢？我認(rèn)為一旦政策允許，有了房地產(chǎn)公募基金，它就能擔(dān)當(dāng)大的角色，能夠顛覆整個房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)。什么時候能夠出公募基金呢？我認(rèn)為萬事俱備，就等著房地產(chǎn)行業(yè)有系統(tǒng)性風(fēng)險的苗頭。因為這個是重大利好，這個現(xiàn)在出來，但是其它條件是具備的，什么時候房地產(chǎn)風(fēng)險比較大，政府放開公募基金，能夠解決很多問題，到那時候，一場地產(chǎn)的革命，尤其是商業(yè)地產(chǎn)的革命就會到來，這是第一個觀點。
第二，我認(rèn)為金融創(chuàng)新的能力越來越會成為開發(fā)商的一項核心競爭能力，而且它的角色、作用會越來越高。
第三，現(xiàn)在有不少有規(guī)模的開發(fā)商都自辦私募基金的平臺，有的自己獨(dú)立辦，有的跟地產(chǎn)基金公司合伙辦。我認(rèn)為不能小看這個趨勢?，F(xiàn)在這個私募基金對于大開發(fā)商來講只能解決小問題，因為它的規(guī)模比較大，私募基金的融資效率還是比較低的。但是為什么不能小看呢？因為地產(chǎn)商的金融基因需要時間去熏陶，就像武功需要時間去磨煉一樣，一旦公募基金放開你才去學(xué)，恐怕你就遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后了。所以我認(rèn)為開發(fā)商進(jìn)入地產(chǎn)基金的這個模式也非常有必要。有能力的自己辦，沒有能力的可以合伙辦，再不濟(jì)的，你就密切關(guān)注，有機(jī)會多合作，這是我對開發(fā)商朋友的一個建議。
最后，我向在座的開發(fā)商朋友發(fā)出一個邀約，期待跟我們德信資本開展各種合作。
韓世同：后面還剩下兩位嘉賓，也是國際五大行的，就是高力國際的陳總和世邦魏理仕的嚴(yán)總，他們都會談到商業(yè)地產(chǎn)和房地產(chǎn)融資方面的內(nèi)容，首先有請陳先生談一談，您的策劃經(jīng)驗非常豐富，給大家介紹一下這里面有哪些路徑。
陳厚橋：我們高力國際是比較專注在房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的策劃、營銷方面，這幾年商業(yè)地產(chǎn)的項目非常多，所以我們在跟發(fā)展商合作的過程中也感受到他們在資金方面的壓力。在這一塊，我有幾個觀點。第一，因為現(xiàn)在市場競爭越來越大，房地產(chǎn)的利潤空間越來越窄，所以金融創(chuàng)新肯定是志在必行的，而且未來可能發(fā)展商對于融資，對于資金的安全更為關(guān)注。第二，因為現(xiàn)在市場的發(fā)展逐步向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)的比重也越來越大，參照國外的一些經(jīng)驗，可能未來的地產(chǎn)開發(fā)模式從純地產(chǎn)開發(fā)會轉(zhuǎn)向未來的持有、運(yùn)營。我覺得未來的金融創(chuàng)新可能更多的是跟地產(chǎn)后續(xù)運(yùn)營要相掛鉤。所以在這幾個方面，比如說聯(lián)合開發(fā)，開發(fā)商結(jié)合有運(yùn)營經(jīng)驗的運(yùn)營商來做一個聯(lián)合開發(fā)，通過運(yùn)營商來解決后續(xù)項目運(yùn)營的安全問題，這是一個模式。另外，前面有一位專家提到，專業(yè)的房地產(chǎn)基金，這一塊未來也是一個重點。第三，未來的融資可能更多的是從房地產(chǎn)開發(fā)的中段去介入。我們現(xiàn)在講的融資都是首購環(huán)節(jié)，就是怎么樣融資去拿地，怎么樣融資啟動這個開發(fā)，但是可能未來開發(fā)商會更關(guān)注后面這個房子怎么賣出去，怎么把它運(yùn)營好。在后面怎么樣通過好的方式去吸引這些投資人，特別是藏富于民，怎么樣把這么多民間的資金結(jié)合起來，開發(fā)商給投資人定制一個產(chǎn)品，在后續(xù)通過市場的運(yùn)作，把這個產(chǎn)品通過市場價格銷售出去，這樣開發(fā)商可以贏得一個資金，投資人也可以得到一個獲利的空間，這樣確保了資金進(jìn)入到地產(chǎn)行業(yè)。所以我覺得未來的重心可能是在中段，特別是跟后續(xù)運(yùn)營相關(guān)的融資。
韓世同：下面請嚴(yán)女士接著談一下商業(yè)地產(chǎn)融資的問題。
嚴(yán)思慧：謝謝韓老師。我想說一下商業(yè)跟金融方面的看法。我們在做一些開發(fā)商的商業(yè)顧問的時候，就會發(fā)現(xiàn)開發(fā)商迫于一種壓力，必須要做商業(yè)。因為現(xiàn)在很少批出純住宅用地，政府也希望土地能夠集約利用，在財政收入方面能夠增加稅收，而且長期來看也能有稅收收入。開發(fā)商在開發(fā)這些商業(yè)物業(yè)的時候，假如說住宅可能是18個回收期，它可以把資金全部回籠，如果是購物中心的話，我們極少看到10年之內(nèi)能把資金回籠回來的。在這種情況下，開發(fā)商的融資渠道是非常少的，要么就是向銀行貸款，那個貸款的利率基本上也是到了6%到8%。
另外還有就是金融創(chuàng)新，這需要市場上有充足的資金，我們才能創(chuàng)新。市場上除了金融機(jī)構(gòu)、保險機(jī)構(gòu)還有沒有其它的資金呢？很多資金持有方是需要有穩(wěn)定的回報的。我們認(rèn)為私募基金是一個創(chuàng)新的渠道，只要是他們能夠合理的運(yùn)用，而且是能夠受到監(jiān)管的，我認(rèn)為它可以給商業(yè)的房地產(chǎn)帶來一個新的融資的渠道。
最后有一個提議給到開發(fā)商。與其說我們的物業(yè)建好之后總是想著自己不營運(yùn)，要把它整體賣掉，不如及早地創(chuàng)建一個自己的營運(yùn)團(tuán)隊，因為這個事情提前做好過以后你再做，到時候可能市場上已經(jīng)出現(xiàn)了很多你的競爭對手，他們的管理能力比你強(qiáng)。所以政府的發(fā)展方向也是，以后會把土地作為更多的商業(yè)功能去推出的。因此，有自己的一個商業(yè)管理團(tuán)隊會更加好。
筆夫：剛才聽了各位專家的發(fā)言，韓總讓我最后總結(jié)，恭敬不如從命。其實也談不上總結(jié)，各位專家說的，我覺得真的是非常的專業(yè)，我覺得受益匪淺，如果讓你們聊上一天的話，我覺得大家也不會覺得時間長。
我聽了這么多專家的發(fā)言，我有三點體會，一個是房地產(chǎn)進(jìn)入了新的時期，原來可能是一個工業(yè)化時期，現(xiàn)在是一個后工業(yè)化時期，房地產(chǎn)這個產(chǎn)品更加金融化，這也是面對房地產(chǎn)的金融服務(wù)業(yè)的一個大好的機(jī)會。第二，房地產(chǎn)市場專業(yè)分工更加明細(xì)，不一定都得自己去做，可以交給專業(yè)的公司來處理。第三是整個市場更加市場化，利率市場化必定帶來整個房地產(chǎn)的市場化。這是我聽了各位專家的發(fā)言之后的一點體會。
謝謝各位專家的發(fā)言，謝謝各位嘉賓，我們這個環(huán)節(jié)到此結(jié)束。
主持人：謝謝各位嘉賓。
審校：勞蓉蓉
