商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該越少越好，現(xiàn)在很多企業(yè)都在做商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致同質(zhì)化比較嚴(yán)重。

　　編者按：11月底，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會已圓滿閉幕，這次大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目打造者、運(yùn)營者，知名商業(yè)運(yùn)營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點(diǎn)讀者，12月24-28日，觀點(diǎn)新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會現(xiàn)場系列訪談報道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 “現(xiàn)在很多企業(yè)都在做商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致同質(zhì)化比較嚴(yán)重。商業(yè)地產(chǎn)在很多城市已經(jīng)飽和，超出了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力。若是再做壓力會比較大，除非殺出一條生路，做得跟別人不一樣，比別人更優(yōu)秀。”河南城開集團(tuán)副總經(jīng)理、百樂門置地董事長劉鐵偉在11月27日首屆觀點(diǎn)商業(yè)年會上接受觀點(diǎn)新媒體采訪時如是表示。

　　劉鐵偉介紹，百樂門旗下的文化地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目區(qū)別于其它開發(fā)商項(xiàng)目的地方主要有兩點(diǎn)，一是以臺資企業(yè)為主，引進(jìn)國際資源，能提升當(dāng)?shù)氐南M(fèi)理念和經(jīng)商平臺；另一個是業(yè)主和非業(yè)主將享受差異化對待。

　　劉鐵偉還表示，走差異化路線是解決當(dāng)前競爭的一種方式。百樂門現(xiàn)在有兩個項(xiàng)目靠近萬達(dá)項(xiàng)目，形成了“百萬商圈”，而他們所執(zhí)行的就是差異化路線。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對河南城開集團(tuán)副總經(jīng)理、百樂門置地董事長劉鐵偉先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：能簡單介紹一下公司的情況嗎？

　　劉鐵偉：我們現(xiàn)在有兩個公司，一個是河南省城開集團(tuán)，下面有幾個房地產(chǎn)公司，如開元房地產(chǎn)、康城實(shí)業(yè)、豫州實(shí)業(yè)等。還在上海注冊了一個公司，就是百樂門國際集團(tuán)，發(fā)展以上海百樂集團(tuán)演出劇院為基礎(chǔ)的文化地產(chǎn)。

　　一般情況下是憑借當(dāng)?shù)厥姓猩桃Y進(jìn)入，按一定比例的住宅、商業(yè)來開發(fā)，商業(yè)部分自持。住宅方面是我們的強(qiáng)項(xiàng)，商業(yè)方面會有顧慮，但是也有一定的資源。

　　在百樂門演藝這一塊，合肥項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)，上海項(xiàng)目停業(yè)裝修，蚌埠馬上就要開業(yè)了。

　　觀點(diǎn)新媒體：停業(yè)項(xiàng)目是新接手的嗎？

　　劉鐵偉：這個項(xiàng)目我們一直在做，很多年了，里面設(shè)備老化，所以現(xiàn)在要進(jìn)行升級。

　　百樂門原來就是一個社會名流、富人去消費(fèi)的地方。到后來跳舞逐漸大眾化以后，里面的演出質(zhì)量、檔次也在逐漸下降。現(xiàn)在想在上海打造一個比較高端的社交平臺，所以進(jìn)行停業(yè)裝修。

　　觀點(diǎn)新媒體：開元房地產(chǎn)涉及的商業(yè)項(xiàng)目多不多？

　　劉鐵偉：商業(yè)不多，原來做商業(yè)地產(chǎn)就是相對比較少。商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該越少越好，現(xiàn)在很多企業(yè)都在做商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致同質(zhì)化比較嚴(yán)重。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榉N種原因被動地做商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)在很多城市已經(jīng)飽和，超出了當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I力，若是再做的話，可能會壓力比較大。除非殺出一條生路，做得跟別人不一樣，比別人更優(yōu)秀。我覺得將來的競爭會很殘酷，肯定有一批會倒下去。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)預(yù)期的盈利空間會比較高，大家都會去搶？

　　劉鐵偉：對。但因?yàn)橹袊亩愂照咭约胺康禺a(chǎn)政策，很多都在摸索、調(diào)整之中，這里面有很多不確定性的東西，所以要看下一步的政策怎么發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：百樂門旗下商業(yè)項(xiàng)目與文化地產(chǎn)項(xiàng)目是什么關(guān)系？

　　劉鐵偉：是同一個項(xiàng)目，我們現(xiàn)在是兩大集團(tuán)，百樂門國際集團(tuán)是做文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)綜合體，我們有演出隊(duì)伍和一部分招商資源，再整合一部分臺商資源。

　　還有就是城開集團(tuán)，總部在河南，一方面做的是傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目，另一方面就是一些城中村改造項(xiàng)目。此外，城開集團(tuán)還和寺院進(jìn)行合作，在河南做了一個佛教地產(chǎn)，這個項(xiàng)目比較大，有9000多畝。

　　觀點(diǎn)新媒體：文化地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目區(qū)別于其它項(xiàng)目的地方是什么？

　　劉鐵偉：第一，我們是以臺資企業(yè)為主，百樂門可以引進(jìn)很多國際資源，能提升當(dāng)?shù)氐南M(fèi)理念和經(jīng)商平臺，可以帶動當(dāng)?shù)夭惋?、娛樂，業(yè)主買房可以享受臺資企業(yè)VIP待遇；第二，買我們商場里的東西，有一個優(yōu)惠待遇：給經(jīng)商的提供經(jīng)商平臺，給家庭主婦提供投資平臺。

　　當(dāng)然，業(yè)主和非業(yè)主會享受差異化較大的對待，只對業(yè)主提供一些實(shí)在的優(yōu)惠，為他們提供一些能夠創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)價值的平臺。

　　觀點(diǎn)新媒體：國際化并不一定限于臺資，為什么單獨(dú)突出臺資呢？

　　劉鐵偉：現(xiàn)在引進(jìn)外資還是會有一個水土不服的問題，但臺資企業(yè)畢竟是中國人經(jīng)營的，語言和文化理念都便于溝通，這是非常關(guān)鍵的。而且很多地方對臺灣的接受程度相對高一些，這是個很好的便利條件。

　　與國際接軌并不是說嚴(yán)格地套在國際標(biāo)準(zhǔn)里面，這樣可能落不了地。標(biāo)準(zhǔn)太高，可能市民會覺得受約束了，會產(chǎn)生逆反心理。所以我們考慮的是找一些適合當(dāng)?shù)氐钠放疲M可能接地氣，引領(lǐng)消費(fèi)。

　　觀點(diǎn)新媒體：給業(yè)主提供不同的服務(wù)是公司最主要的優(yōu)勢？

　　劉鐵偉：我們只能這樣理解，因?yàn)樯虡I(yè)競爭是非常激烈的，不是說今天做出來就跟別人一點(diǎn)都不重復(fù)，這是不可能的；第二，我們現(xiàn)在兩個項(xiàng)目都挨著萬達(dá)，形成叫“百萬商圈”，所以我們必須跟萬達(dá)有差異化。如果是一樣的，要么是他死，要么是我死。

　　走差異化路線，萬達(dá)的人流可以為我所用，我的人流可以為萬達(dá)所用。

　　萬達(dá)的商業(yè)模式大家都知道，但我們的商業(yè)布局和他們完全不一樣，我們有臺灣的教育品牌、臺灣的婚紗攝影基地等，在蚌埠做的最大婚慶廣場以及櫻花大道，和萬達(dá)完全不搭界。

　　這樣的話，我們完全能融合到一起。當(dāng)然，這其中肯定也有部分商業(yè)是重疊的，萬達(dá)有星巴克，可能我會有摩提工坊等其它的東西，包括有一些臺灣的美食，這樣大家互補(bǔ)。

　　對于重合的部分，我們可能會考慮稍微高端一些。比如說上海的城市超市，進(jìn)口食品就比較多。我們還做一些新奇的東西，顧客到這里玩，可以找到別的地方?jīng)]有的。

　　這樣的相互差異和互補(bǔ)也是解決競爭的一種方式。

　　觀點(diǎn)新媒體：百樂門的差異化只適合于自身？

　　劉鐵偉：我們的項(xiàng)目可以復(fù)制出去，如果在一個城市拿下兩塊地，其中一塊可能就是純粹地做住宅。因?yàn)樯虡I(yè)綜合體要的是人流，我們不可能像萬達(dá)那樣直接去造一個城，自己造人流。

　　我們現(xiàn)在也不是百分之百復(fù)制項(xiàng)目，會根據(jù)地域情況來做。在蚌埠，我們的選址是最核心地段，不需要考慮人流問題。馬鞍山項(xiàng)目靠近一個景區(qū)，就要考慮如何吸引客流。在那里做商場肯定是有問題的，那么就做娛樂、夜生活消費(fèi)這一塊。

　　此外，當(dāng)?shù)剡€有很多東西都沒有帶進(jìn)來，那我們帶進(jìn)來好吃、好玩的，這樣大家一到這個城市，提到去哪兒玩，就會想到百樂門。

　　要做到這樣的話，就可以在距離上不受限制。有的東西可以復(fù)制，有的不能復(fù)制。就像百樂門的演藝秀，是我們自己的東西，別人想帶都帶不走，這里面有很多的獨(dú)特資源優(yōu)勢。