編者按：過去的一年，新改革時代開局，在新城鎮(zhèn)化號角聲中，在調(diào)控與市場化交織的聲浪中，中國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前進(jìn)。但這只是起點，中國房地產(chǎn)還需要更多的努力和更強的智慧，去適應(yīng)全新形勢，并取得更大的發(fā)展。

新的一年，角逐市場的版圖與新增長邊界，誰將是卓越100的領(lǐng)軍企業(yè)，中國房地產(chǎn)將更多的思考、總結(jié)與傳承創(chuàng)新。

2014年3月11-13日，觀點新媒體繼續(xù)盤點年度中國房地產(chǎn)行業(yè)與企業(yè)，展望2014年度機會與變化，推出“模式與革新”特別報道。

觀點網(wǎng) 彭飛、見習(xí)編輯 羅舒晗 股神巴菲特曾明言，“大潮退盡時，方知誰在裸泳”。如果以此來考證星河灣，那么在折戟鄂爾多斯、曾經(jīng)的銷售奇跡亦漸退卻后，其將如何調(diào)整無疑值得關(guān)注。

12月20日，星河灣在其發(fā)布的“第一居所”計劃中披露了未來的發(fā)展規(guī)劃：在繼續(xù)深耕北上廣的同時，明后年將在沈陽、青島、以及西安推出新項目。而據(jù)星河灣副總裁張學(xué)鳳的介紹，星河灣關(guān)注區(qū)域還將包括寧波、蘇州、大連等城市。

回溯星河灣之前的戰(zhàn)略布局，鄂爾多斯項目是避不開的焦點，投資百億卻成交慘淡的鄂爾多斯星河灣被外界解讀為星河灣的滑鐵盧。

在12月20日的表態(tài)中，星河灣副董事長、執(zhí)行總裁吳惠珍稱，目前鄂爾多斯星河灣仍在堅持建設(shè)，但對其前景的回應(yīng)則顯得無奈，“市場原因很難控制，希望以后有所改變。”

鄂爾多斯折戟在前，尋求瓶頸突破的星河灣暫時將今后幾年的業(yè)績押注于沈陽、西安、青島等二三線項目，而這種二三線城市的布局能否將星河灣帶離泥淖，亦還有待市場商榷。

鄂爾多斯遺痛

對于依靠高端精品單盤支撐盈利的星河灣來說，2011年鄂爾多斯星河灣的敗局打擊可謂相當(dāng)沉重。曾經(jīng)在2010年沖上135億元銷售業(yè)績的星河灣，其后的表現(xiàn)似乎都不如人意。

2011年后，星河灣在太原、鄂爾多斯、成都等多個項目銷售接連受挫。有媒體援引第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計稱，除合作的成都鉑雅苑和澳門項目無法確定收益外，2012年星河灣實現(xiàn)的銷售業(yè)績不足65億元。而對于2013年的銷售，吳惠珍在12月20日卻僅稱，“具體數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計”。

其實在鄂爾多斯之前，對專注豪宅的星河灣來說，熱銷其實并非難事。2009年8月8日，浦東星河灣開盤，6小時便創(chuàng)造了40億元的中國地產(chǎn)銷售紀(jì)錄。

而這個紀(jì)錄很快也被星河灣自己打破：太原星河灣開盤當(dāng)日的銷售額就超越浦東星河灣40億元銷售業(yè)績。2010年，太原星河灣以72.02億元的銷售額問鼎2010年房企住宅項目銷售金額榜單，上海星河灣以31.24億元奪得上海地區(qū)銷售金額及銷售面積的雙料冠軍。

太原與上海的熱銷，使得星河灣2010年的業(yè)績達(dá)到135億元，其也因為多個單盤銷售數(shù)十億的紀(jì)錄成為備受推崇的豪宅標(biāo)桿。只不過，隨后的鄂爾多斯卻打碎了星河灣的銷售“神話”。

2011年，為了讓鄂爾多斯星河灣延續(xù)以往開售便取得銷售奇跡的神話，星河灣聯(lián)合4家代理公司組成陣容龐大的銷售團隊，重金為鄂爾多斯項目入市進(jìn)行籌備。

彼時有市場傳言，對項目寄于厚望的星河灣給鄂爾多斯定下了百億銷售目標(biāo)。然而，2011年9月7日，開盤推出1900套房源的鄂爾多斯星河灣項目遭遇冷場，截至2011年末，認(rèn)購套數(shù)僅一成左右。

市場環(huán)境的急轉(zhuǎn)直下似乎超乎星河灣的想象。然而，彼時抽身對星河灣來說也已太遲。鄂爾多斯星河灣開發(fā)之始，鄂爾多斯市東勝區(qū)政府曾以借款名義向星河灣借資11億，市場傳言為此次是東勝區(qū)政府為防止星河灣停止后續(xù)投資而設(shè)的約束措施。

鄂爾多斯后的星河灣，在近兩年中也接連遭遇銷售疲乏、太原維權(quán)品牌危機、梁上燕出走帶來的高層人事變動，其本身也從“神話”的頂端走下。至此，調(diào)整對星河灣來說無疑是當(dāng)務(wù)之急。

二三線徘徊

從此次星河灣發(fā)布“第一居所”計劃可看出，其未來的重點項目分布于西安、青島、沈陽等二三線城市，這類城市目前來看將是星河灣近幾年內(nèi)戰(zhàn)略布局的一大方向。

但在星河灣的計劃中，還是堅持強調(diào)了一線城市項目的重要性，“未來產(chǎn)品將主力建造公寓型高端第一居所，北京等一線城市會是布局重點。”

不過，一個不爭的事實卻是，自2008年北京星河灣項目售罄、星河灣在北京一戰(zhàn)成名后，其再未在北京拿地；而在大本營廣州的土地市場上，星河灣近幾年也是少有作為；至于上海，雖說今年有項目在售，卻是在位于遠(yuǎn)郊的閔行區(qū)。

誠然一線城市還是星河灣的戰(zhàn)略重點，但如果要深耕，其目前以及今后所面臨的挑戰(zhàn)相比早前只會更大。

相關(guān)分析師就透露，以星河灣目前的資金實力和品牌認(rèn)知度，在一線城市肯定不會再有之前的議價能力，因為地價的大幅增長已是其不能承受之重。

而僅就資金層面來考量，或許星河灣也面臨著不小的壓力。早前曾有媒體報道，星河灣好的高端品質(zhì)其實是“砸”出來的，但目前隨著建安成本和人力成本的上升，這種雙向逼迫使得其不可能在繼續(xù)這種不計成本的投入。

另外，在資金來源方面，由于近兩年國內(nèi)房企融資通道受到擠壓，其本身也一直未找到合適機會上市，星河灣的融資渠道也較為狹窄，同時融資成本也相對較高。

“雖說近兩年上市的房企在首次IPO時所募集到的資金并不多，但這些房企更看重的是擁有長遠(yuǎn)的融資平臺，在這方面星河灣顯得眼界過小。”有分析直言。

但對于是否上市，星河灣目前的態(tài)度還是模糊不清，吳惠珍明言，“以后上不上市，看情況吧，覺得合適的時候，會再考慮。”

此外，就具體項目融資來看，在被星河灣寄予厚望的西安項目中就引進(jìn)了高杠桿基金。

今年3月下旬，星河灣曾為其西安項目成立了一個基金。該基金首期規(guī)模為3.43億元，其中，優(yōu)先有限合伙人的份額約2.68億，劣后有限合伙人的份額為7500萬元，優(yōu)先部分存續(xù)期限為20+12個月，劣后部分存續(xù)期限為5+2年，優(yōu)先投資人的預(yù)期年化收益率稅后為10.5%-12.3%，而劣后投資人的年化收益率預(yù)計可達(dá)32%-41%。

在相關(guān)基金從業(yè)人士看來，星河灣的這筆基金融資無疑是一個高杠桿賭約。而對于這種舉措，國內(nèi)某知名基金負(fù)責(zé)人當(dāng)時在接受觀點新媒體采訪時曾表現(xiàn)的相當(dāng)吃驚。

不過，在項目開發(fā)中引入高風(fēng)險基金，或許也與星河灣一貫的項目拓展和開發(fā)節(jié)奏有關(guān)。據(jù)相關(guān)熟悉星河灣的人士透露，星河灣一直以來堅持的是一種慢節(jié)奏開發(fā)模式，這與當(dāng)前主流房企采取的高周轉(zhuǎn)模式卻截然相反。

從星河灣之前的拓展軌跡可看出，其一路的戰(zhàn)略支點是從廣州到上海、再到北京、之后則是進(jìn)入太原，而這背后都是之前項目在熱銷之后才進(jìn)入下一個市場，但這種運作方式卻因為鄂爾多斯項目的失利而難以為繼。

其中最重要的一點就是鄂爾多斯項目預(yù)期的百億銷售難以回籠，也正是由于此，星河灣開始在開發(fā)模式和產(chǎn)品上主動，亦或是被動的調(diào)整。

首先在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，改變以往純粹200平米以上的大戶型設(shè)計，轉(zhuǎn)而新增120至150平米的新戶型，同時開始與其他房企嘗試合作開發(fā)，其先后在成都和常州與雅居樂攜手開發(fā)。

雖然星河灣的新增產(chǎn)品結(jié)構(gòu)能否使其重振旗鼓還有待觀察，但與雅居樂的合作目前看來卻并沒有帶來預(yù)想中的效果。

雙方在成都合作開發(fā)的鉑雅苑盡管在開盤當(dāng)天錄得7億元的銷售，但隨后不久就傳出星河灣團隊撤離項目的消息，當(dāng)時市場的主流看法就是，鉑雅苑其后不甚理想的銷售是導(dǎo)致星河灣團隊淡出的直接原因。

至于常州項目，日前也有報道談到因定價過高，加上常州整體樓市的低迷而“開得不好”。

其實，就項目前景而言，星河灣今明兩年的重點項目西安以及青島，也并不全為當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看好。

一位西安業(yè)內(nèi)人士就表示，星河灣西安項目在西咸新區(qū)，但該區(qū)域的概念其實已出臺多年，發(fā)展卻一直不溫不火，西安樓市的核心區(qū)其實還是在曲江、高新區(qū)、以及浐灞半島等地，星河灣項目的前景值得商榷。

此外，青島業(yè)內(nèi)人士也指出，由于星河灣青島項目位于非核心城區(qū)的城陽區(qū)，且定位還是高端豪宅，這在目前青島核心城區(qū)高端住宅銷售已經(jīng)遇到困難的背景下，能否取得理想效果也要進(jìn)一步觀察。