輕資產(chǎn)概念下的房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型

　　縱觀二十多年的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)大多采用以重資產(chǎn)模式為特征的香港模式，從前期的投資一直到最后的持有運(yùn)營(yíng)，總攬全包，獲得巨大的利潤(rùn)。以往地產(chǎn)企業(yè)靠大量囤地獲取土地升值收益，在提升利潤(rùn)率的同時(shí)降低了周轉(zhuǎn)速度，行業(yè)整體的回報(bào)率并不高；但在反“暴利”時(shí)代，地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率上升空間受到限制，囤地成本上升，許多房企面臨從“重資產(chǎn)模式”向“輕資產(chǎn)模式”的轉(zhuǎn)型。

　　傳統(tǒng)地產(chǎn)公司大部分是“自有資金”，它的資產(chǎn)里面，不管是自有資產(chǎn)，還是從銀行帶來(lái)的資金，其實(shí)都是在法人自己名下投入的資金。輕資產(chǎn)意味著不再投入重金，而是依靠專(zhuān)業(yè)能力，用少量的自有資金操控巨大的資金量，并提高自有資金的回報(bào)率。

　　沿海的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略上陣發(fā)力

　　不少業(yè)內(nèi)人士關(guān)注到的一個(gè)現(xiàn)象是，“傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投融資模式正在發(fā)生改變，即由傳統(tǒng)的拿地、建房、賣(mài)房、物管、融資為一體的開(kāi)發(fā)模式，逐漸分離為土地運(yùn)營(yíng)商、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和房地產(chǎn)投資商這種結(jié)構(gòu)形態(tài)。” 隨著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)變化和政府調(diào)控政策的深入，目前國(guó)內(nèi)很多房企已經(jīng)在向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型中做了一些嘗試 。如：綠城集團(tuán)、里程地產(chǎn)，復(fù)星集團(tuán)等，還有最近積極作輕資產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的沿海集團(tuán)。

　　據(jù)了解，沿海集團(tuán)在2006年已開(kāi)始涉足金融投資領(lǐng)域，并已投資收購(gòu)多家上市公司或金融資產(chǎn)。2013年沿海地產(chǎn)的輕資產(chǎn)得到穩(wěn)步增長(zhǎng)和發(fā)展，目前擁有沿海創(chuàng)投、沿?；?、沿海地產(chǎn)和沿海綠科四大業(yè)務(wù)模塊。業(yè)務(wù)涵蓋了投，融，管，建等房地產(chǎn)價(jià)值鏈的主要環(huán)節(jié)，對(duì)外提供更多的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)：如投融資，開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)， 物業(yè)管理，施工服務(wù)等，簡(jiǎn)而言之，沿海集團(tuán)希望從一個(gè)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型成為一個(gè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商

　　沿海創(chuàng)投，投融發(fā)動(dòng)機(jī)

　　與其它房企的輕資產(chǎn)相比，沿海的輕資產(chǎn)之路走得非常徹底。其他房企輕資產(chǎn)模式可能是特殊經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的一時(shí)權(quán)宜之計(jì)，或者還停留在概念的階段， 而沿海則是將輕資產(chǎn)戰(zhàn)略作為一個(gè)共贏的商業(yè)理念，從商業(yè)模式、組織架構(gòu)、管理體系、人力資本、權(quán)責(zé)流程、績(jī)效考核等各個(gè)方面制定了完整的制度與措施，保證輕資產(chǎn)戰(zhàn)略順利實(shí)施、長(zhǎng)久穩(wěn)固。沿海創(chuàng)投作為沿海集團(tuán)的投融平臺(tái)，是沿海集團(tuán)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的主要實(shí)施者，具有以下兩個(gè)顯著特點(diǎn)。

　　1、沿海創(chuàng)投在落實(shí)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的心態(tài)更為開(kāi)放。比如沿海創(chuàng)投的GP與LP都是開(kāi)放的，LP也分為：一類(lèi)是純財(cái)務(wù)投資者，包括企業(yè)的閑置資金，其一般不參與項(xiàng)目的管理；二類(lèi)是與沿海創(chuàng)投合作形成互補(bǔ)性的境內(nèi)外基金等機(jī)構(gòu)投資者，三類(lèi)是擁有土地資源但希望引入專(zhuān)業(yè)開(kāi)放商的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，第二和第三類(lèi)的LP 將參與項(xiàng)目的決策和管理監(jiān)督。

　　2、沿海創(chuàng)投在落實(shí)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略時(shí)主動(dòng)放棄第一大股東。輕資產(chǎn)戰(zhàn)略模式本質(zhì)上是一種合作開(kāi)發(fā)，可以是資金資上的合作，也可以是土地資源的合作。沿海的輕資產(chǎn)在合作中主動(dòng)放棄第一大股東地位，因此沿海跟金融機(jī)構(gòu)和各合作方合

　　作成功的概率很高，合作模式更加靈活。除放棄第一大股東外，沿海創(chuàng)投會(huì)根據(jù)合作伙伴的不同提供“量身定制”的管理服務(wù)解決方案；提供房地產(chǎn)基金，過(guò)橋資金等多種金融服務(wù)，在合作過(guò)程中始終站在合作伙伴的角度思考并解決難題，為沿海贏得不少長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴。

　　目前，沿海創(chuàng)投已成功投資中國(guó)數(shù)十個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，業(yè)務(wù)分布在美國(guó)、香港、澳門(mén)、北京、上海、深圳、重慶、廣州、大連、武漢等20多個(gè)城市及地區(qū)，投資規(guī)模達(dá)1000萬(wàn)平米。60%以上的項(xiàng)目均是與政府、基金機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商等合作的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，輕資產(chǎn)戰(zhàn)略已初具規(guī)模。