“成為世界級優(yōu)秀公司就像一個沒有終點(diǎn)的超級馬拉松，這是我們給自己制定的目標(biāo)。”

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們在2013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 2013年以來，過往一直稱“絕不拿地王”的萬科，也開始頻頻與“地王”扯上關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)的冬天是否已經(jīng)過去？萬科總裁郁亮給出的答案為否。

　　“萬科一直在過冬，但身處冬天也沒什么壞處，如果在冬天大家能夠持續(xù)發(fā)展，知道怎么運(yùn)作，比如說更謹(jǐn)慎地對待現(xiàn)金流，更好滿足客戶的需求，一樣可以活下來。”郁亮稱。

　　萬科的銷售業(yè)績一直在攀升，這是不爭的事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，萬科2013年上半年的銷售額已達(dá)836.7億元，而2012年全年銷售金額為1412.3億元，對萬科而言，在去年基礎(chǔ)上再度有所超越并非難事。

　　郁亮曾公開表示，按照萬科的發(fā)展情況來看，規(guī)模已足夠大，馬上就要進(jìn)世界500強(qiáng)，但就目前的市場空間，萬科還有發(fā)展機(jī)會。

　　“我們的市場空間很大，美國一年也不超過40萬套房子，而中國1000萬套。所以，中國還有多少年能夠每年建1000萬套房子，這是我們需要考慮的。”

　　此外，郁亮還表示，合作也使得萬科有成長空間，“我們靠合作才有這么大規(guī)模，發(fā)展空間是合作來的，因?yàn)橘Y本市場沒有錢給我們。”

　　當(dāng)然，萬科也不放過龐大的海外市場，并已在海外拓展了多個新項(xiàng)目。萬科表示，進(jìn)入海外市場發(fā)展，在于獲得實(shí)地認(rèn)識和理解海外成熟市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會，通過合作學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀同行的專業(yè)能力和管理水平，從而成為世界級公司，但目標(biāo)的達(dá)成沒有時間表。

　　同時，萬科會選擇在行業(yè)發(fā)展比較成熟的國家或地區(qū)開展業(yè)務(wù)，并會選擇和當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的企業(yè)進(jìn)行合作。萬科的國際化還是試水階段，未來的拓展計(jì)劃會取決于項(xiàng)目的發(fā)展情況。

　　“成為世界級優(yōu)秀公司就像一個沒有終點(diǎn)的超級馬拉松，這是我們給自己制定的目標(biāo)。”

　　此外，關(guān)于在商業(yè)地產(chǎn)方面的發(fā)展，萬科透露，其商業(yè)物業(yè)中最重要的部分是社區(qū)配套商業(yè)，此外還有部分區(qū)域中心型商業(yè)綜合體，以及一些酒店、服務(wù)式公寓和寫字樓。商業(yè)資源的占比在中期內(nèi)不會超過20%。

　　萬科稱，對于持有類的商業(yè)物業(yè)，仍會在謹(jǐn)慎的態(tài)度下發(fā)展，加大商業(yè)發(fā)展力度的前提是，能夠找到合適的融資工具。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對萬科的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：今年萬科今年前6月累計(jì)銷售837億元，該銷售情況是否符合萬科的預(yù)計(jì)？對完成全年目標(biāo)是否有壓力？

　　萬科：上半年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬平米，銷售金額836.7億元，同比分別增加18.9%和33.8%。相比去年同期，今年上半年公司的推盤更為充足，加上公司一直堅(jiān)持快速銷售，銷售的增長應(yīng)該說是預(yù)料之中的事情。

　　萬科沒有固定的年度銷售目標(biāo)，我們始終堅(jiān)持順勢而為，積極銷售。未來也會繼續(xù)堅(jiān)持以中小戶型為主的普通商品住房定位，深入理解客戶需求，確保產(chǎn)品適銷對路。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來萬科在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面有沒有一個明確的目標(biāo)？住宅與商業(yè)方面規(guī)劃的業(yè)務(wù)比例各是多少？

　　萬科：萬科的定位是城市的配套服務(wù)商。本著和城市同步發(fā)展的原則，我們會在一些核心城市會展開探索，提高商業(yè)物業(yè)的開發(fā)和運(yùn)營能力。

　　目前公司商業(yè)物業(yè)中最重要的部分是社區(qū)配套商業(yè)，此外還有部分區(qū)域中心型商業(yè)綜合體，以及一些酒店、服務(wù)式公寓和寫字樓。商業(yè)資源的占比在中期內(nèi)不會超過20%，預(yù)計(jì)達(dá)到20%也需要很長一段時間。

　　對于持有類的商業(yè)物業(yè)，萬科仍然會在謹(jǐn)慎的態(tài)度下發(fā)展。加大商業(yè)發(fā)展力度的前提是能夠找到合適的融資工具。就目前來看，持有類物業(yè)占萬科整體的比例仍然非常有限。

　　觀點(diǎn)新媒體：新一屆政府上臺至今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生了哪些變化？萬科認(rèn)為新一屆政府對房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度是什么？

　　萬科：行業(yè)調(diào)控的方向并沒有變化，支持自住購房、抑制投資投機(jī)購房仍然是基本導(dǎo)向，這也符合萬科一直以來的判斷，相信調(diào)控會給面向普通家庭的發(fā)展商帶來更好的發(fā)展機(jī)會。

　　觀點(diǎn)新媒體：“國五條”出臺之后，大部分城市并未出現(xiàn)“量價下跌”的狀態(tài)，原因是什么？對于未來的價格變化萬科認(rèn)為會如何發(fā)展？影響的主要因素是什么？

　　萬科：從供需關(guān)系來看，今年一季度時主要城市的新增供應(yīng)面積普遍小于成交面積，成交面積對同期批準(zhǔn)預(yù)售面積的比例一直保持在1以上，進(jìn)入二季度后情況有所變化，5月份的批售比已經(jīng)回落至1左右，6月份進(jìn)一步下降，這說明市場的新增供應(yīng)和需求正在趨于平衡。從庫存情況來看，目前主要城市的庫存去化周期在10個月左右，處在相對比較合理的水平，這也為未來市場的平穩(wěn)運(yùn)行創(chuàng)造了比較好的條件。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年全國各地土地交易非?；钴S，萬科怎么看這樣的土地市場表現(xiàn)？對于房企而言，是否為補(bǔ)充土地的好時機(jī)？

　　萬科：2012年4季度后，各主要城市的土地供應(yīng)力度明顯加大，企業(yè)也存在補(bǔ)充項(xiàng)目資源的需求。今年以來，主要城市的土地供應(yīng)、成交情況相比去年同期都更為活躍。

　　萬科的項(xiàng)目資源一般保持在未來兩到三年的開工量，拿地?cái)?shù)量取決于業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，并為未來的增長預(yù)留一定空間。公司資金比較充裕，可以靈活把握土地市場的機(jī)會，但在具體項(xiàng)目決策上，仍然會堅(jiān)持嚴(yán)格的投資標(biāo)準(zhǔn)。上半年公司新增項(xiàng)目的面積雖然有所增長，但土地的平均成本相比去年有所下降。

　　觀點(diǎn)新媒體：文化地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)已經(jīng)成為新熱點(diǎn)，萬科如何理解這些新的地產(chǎn)概念？文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)未來的發(fā)展方向應(yīng)該是什么？

　　萬科：隨著城市的發(fā)展以及基本居住需求得到滿足，新的細(xì)分市場也開始成型，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)也日趨豐富，包括旅游、休閑度假等新型物業(yè)開始逐漸被大眾所接受。萬科的定位是城市的配套服務(wù)商，我們會本著和城市同步發(fā)展的原則，在立足住宅的基礎(chǔ)上，保持對各種新型物業(yè)領(lǐng)域的關(guān)注。

　　觀點(diǎn)新媒體：怎么看此前的房企海外融資熱潮？接下來的融資趨勢會有什么變化？

　　萬科：對企業(yè)來說，拓寬融資渠道、增強(qiáng)資金穩(wěn)健性仍然非常重要。對于以開發(fā)普通商品房為主的企業(yè)，滿足其正常的資金需求，對于促進(jìn)住房供應(yīng)能力恢復(fù)、增強(qiáng)市場穩(wěn)定性也有積極的意義。

　　萬科也會積極嘗試各種可能的融資渠道，穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格和長期積累的信用，使得公司在融資方面能獲得更多的機(jī)會和相對更為有利的條件。

　　觀點(diǎn)新媒體：萬科已在海外拓展了多個新項(xiàng)目，未來在海外發(fā)展方面的目標(biāo)是什么？房企積極介入境外市場發(fā)展是否是大勢所趨？

　　萬科：我們希望萬科在第四個十年成為一家具有國際化視野的公司，一家以全球標(biāo)準(zhǔn)衡量的優(yōu)秀企業(yè)。為此，我們需要通過海外學(xué)習(xí)和探索提升公司的管理水平、資源動用能力和對房地產(chǎn)的深刻認(rèn)識。經(jīng)過過去兩年的醞釀，萬科在今年年初時邁出了國際化業(yè)務(wù)探索的第一步。

　　公司進(jìn)行國際化業(yè)務(wù)嘗試的目的，主要在于獲得實(shí)地認(rèn)識和理解海外成熟市場運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會，通過合作學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀同行的專業(yè)能力和管理水平。我們會選擇在行業(yè)發(fā)展比較成熟的國家或地區(qū)開展業(yè)務(wù)，并會選擇和當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的企業(yè)進(jìn)行合作。目前國際化還是試水階段，未來的拓展計(jì)劃會取決于目前項(xiàng)目的發(fā)展情況。

　　觀點(diǎn)新媒體：在進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控的背景下，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？對萬科來說，“新力量”指的是什么？

　　萬科：萬科希望整個房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康、穩(wěn)健地向前發(fā)展，在萬科看來，新的業(yè)務(wù)拓展、新的管理模式、新的建筑技術(shù)都是“新力量”，都將為行業(yè)帶來積極改變。