　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時代的地產(chǎn)新力量”，觀點新媒體遍訪眾多重量級經(jīng)濟學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯鄭鵬 “我相信只要內(nèi)部競爭力足夠的強大。所有買房子的人，如果第一時間能夠考慮碧桂園，我們就算成功了。”碧桂園總裁莫斌如此解釋碧桂園的戰(zhàn)略。

　　7月3日，碧桂園控股有限公司發(fā)布公告，今年上半年，集團共實現(xiàn)合同銷售金額約336.5億元，合同銷售建筑面積約507萬平方米。已完成其全年620億元銷售目標(biāo)54.27%。

　　莫斌介紹，碧桂園今年將著重通過激勵機制帶動銷售額的增長。自其上任以來，碧桂園就開始逐漸將土地拓展權(quán)下放到區(qū)域及項目公司，以碧桂園董事局主席楊國強為首的審核組會在每周一對區(qū)域公司的意向項目進行統(tǒng)一評估，這種流程管理使得快速拿地的決策得以實施，也有利于保證碧桂園項目拓展速度的加快。

　　此外，碧桂園今年3月份開始在各地開展“全民營銷”活動，除了8000名碧桂園員工的內(nèi)部宣傳攻勢外，還將發(fā)動社會和業(yè)主網(wǎng)絡(luò)等各種途徑帶動項目銷售。

　　以下是觀點新媒體對碧桂園執(zhí)行董事、總裁莫斌先生采訪實錄

　　觀點新媒體：“國五條”出臺對市場產(chǎn)生了什么影響？碧桂園會怎樣調(diào)整？

　　莫斌：中國房地產(chǎn)市場政策的出臺都是為了地產(chǎn)市場健康的發(fā)展，而且調(diào)控措施已經(jīng)成為一種常態(tài)。但最重要的，政策出臺之后我們應(yīng)該有自己的步驟，就是怎么樣做好自己的事情。

　　出臺的政策對我們來說重要也不重要。重要的是可能對市場會產(chǎn)生觀望情緒的增加，讓大家期待房地產(chǎn)會降價。不重要是因為我們只要做好自己內(nèi)部的事情就好了。我們內(nèi)部是什么事情呢？兩件事，第一件事就是產(chǎn)品競爭力，一定要把我們產(chǎn)品的競爭力做好，我認為最高性價比的產(chǎn)品就是精品，精品一定不是最貴的產(chǎn)品，是最高性價比的產(chǎn)品。第二就是我們自己的內(nèi)部管理水平，包括一定要不斷地提高我們的效率。我相信這樣內(nèi)部競爭力就足夠的強大。所有買房子的人，如果第一時間能夠考慮碧桂園，我們就算成功了。

　　觀點新媒體：碧桂園今年銷售情況是否達到公司預(yù)期？完成全年銷售目標(biāo)有無壓力？

　　莫斌：從現(xiàn)在的銷售情況來看，今年1-4月份，碧桂園共實現(xiàn)合同銷售金額約230.5億元，合同銷售建筑面積約344萬平方米，已完成全年目標(biāo)的近四成。“五一”小長假期間，碧桂園共實現(xiàn)認購金額約34.5億元，比去年同期的15.7億元增長近120%。

　　此外，我們有足夠的貨量。我們現(xiàn)在130個項目左右，有舊盤新推，也有新盤入市，所以我相信完成620億元一定有強大的支撐。最重要的是，我們還有一些激勵機制，這種激勵機制把同事的利益和股東的利益緊密的捆綁在一起，大家朝著一個目標(biāo)去努力。

　　觀點新媒體：碧桂園馬來西亞項目開發(fā)及銷售情況如何？是否會考慮選擇到其他國家或區(qū)域投資？

　　莫斌：馬來西亞正在建設(shè)之中的有3個，順利的話今年都會開盤。馬來西亞的項目是我們海外市場的第一步，會很慎重的去做好這些項目，這些項目為我們今后在其他海外區(qū)域的發(fā)展提供寶貴的經(jīng)驗，所以我們也組織了強大的團隊進行深入的調(diào)研和嚴謹?shù)墓芾?，現(xiàn)在所有的進展還是非常順利的。目前為止我們給海外市場充分的嘗試，所以沒有確定具體的銷售目標(biāo)。至于去不去其它海外的項目，除了馬來西亞的市場以外，可能對東南亞市場甚至歐美市場進行研究，只要有合適的土地我們都會去嘗試，我想如果馬來西亞的項目取得了成功，我們在總結(jié)出一套經(jīng)驗之后，會根據(jù)集團的實力和能力來確定發(fā)展目標(biāo)和國家。

　　觀點新媒體：碧桂園在境外開發(fā)如何去避免或者減低風(fēng)險？

　　莫斌：由于當(dāng)?shù)氐姆ㄒ?guī)和條例以及辦事效率跟中國政府有很大的區(qū)別，所以我們在摸索這個市場，希望它能夠給我們帶來寶貴的經(jīng)驗，特別是馬來西亞的項目。現(xiàn)在項目進展得比較順利，一切在我們風(fēng)險控制范圍之內(nèi)。

　　至于海外市場的中長期規(guī)劃，我們會成立一個海外事業(yè)部專門研究海外市場，這種嘗試有利于對碧桂園的營業(yè)額和成為一個跨國公司做有益的補充。

　　風(fēng)險控制方面，這是我們最重視的。到目前為止，雖然沒有成立海外事業(yè)部，但是整個風(fēng)險的控制就在總裁辦?？刂频倪^程中遇到什么問題，我們解決的效率也非常高，所以我希望我們的海外項目能夠一炮成功，真正把我們的海外市場做得更好，打破我們所想象的空間。當(dāng)然我們也看到很多同行進入了海外市場，但我們也沒有做橫向的比較，我們學(xué)習(xí)他們進入海外市場的一些經(jīng)驗，如果說他們有好的經(jīng)驗我們可以復(fù)制過來去選用。

　　觀點新媒體：對于一直以低成本拿地的碧桂園來說，現(xiàn)在是擴張拿地的好時機嗎？是否擔(dān)憂土地成本的上升？總部如何控制下放后的權(quán)力，如何執(zhí)行？

　　莫斌：我們選擇哪一些項目和土地，有自己內(nèi)部的一套固定的模式，但重點是一個原則，就是我們面對的市場是誰，還有利潤是能夠控制到多少，另外基于快速開發(fā)，我們的核心競爭力能否跟發(fā)展模式相匹配。基于這三點，我們更多地去選擇合適的土地。同時，碧桂園也順應(yīng)政府的要求，把可以選擇的土地盡量快速開發(fā)、快速銷售、快速回籠資金，實現(xiàn)保持碧桂園核心競爭力的優(yōu)勢。

　　集團今年一季度買地總價已有50億元，碧桂園認為今年起三年內(nèi)都是買地的黃金時期，會積極物色合適買地機會作業(yè)務(wù)擴張。但是，我們?nèi)匀痪S持嚴格的把關(guān)，每個土地收購必須符合集團既定的回報及資金回籠速度的要求。此外，在買地的同時亦會力求維持健康的現(xiàn)金流及杠桿比率。

　　至于拿地權(quán)限的下放，這是我到碧桂園之后一直在致力做的事情。當(dāng)然，一定是我們區(qū)域要具備這種能力，而且比較成熟的時候才做這件事，現(xiàn)在我們已經(jīng)是全面下放。當(dāng)然，全面下放并不是說區(qū)域就一定有能力獨立找到合適的土地，只是在下放的過程中，我們會有指導(dǎo)、監(jiān)督以及把關(guān)。

　　我們有兩條標(biāo)準，一個是我們所有項目和區(qū)域，根據(jù)土地的性質(zhì)和集團的成就共享計劃去算一算，集團和項目地區(qū)能不能達到集團基本的利益。第二，集團有投資管理中心，會作為一個獨立的部門專門對土地進行審核和監(jiān)督，然后提出對這塊土地的建議。當(dāng)然最重要的就是我們每周一晚上有兩個小時的商會制度，這個商會就是我們的投資決策委員會，委員會由楊主席當(dāng)組長，相關(guān)的執(zhí)行董事做組員的一個集體小組，對所有的土地進行商會討論，然后再內(nèi)部決策，這種機制也能夠快速地對拿地進行決策。到目前為止推行得非常好，所以區(qū)域拿地的權(quán)限和集團的互動，應(yīng)該說是非常的有效。

　　今年我們準備推出多個新盤，希望通過這種權(quán)限的下放，能夠?qū)ふ业礁嘤幸嬗诩瘓F發(fā)展的土地。

　　觀點新媒體：碧桂園濱海旅游類型項目采取怎樣的銷售策略，以后濱海項目是否會成為碧桂園發(fā)展的重點方向？

　　莫斌：現(xiàn)在我們有4個濱海項目。一個是惠州的十里銀灘，第二個是海南的金沙灘，第三個山東靠近青島的十里金灘，還有就是馬來西亞靠近新加坡的項目。這四個濱海項目現(xiàn)在是捆綁在一起進行聯(lián)動宣傳。全民營銷的方式，是我們長期堅持的一種銷售策略。同時我們要組成另外一種網(wǎng)絡(luò)，就是業(yè)主網(wǎng)絡(luò)以及社會網(wǎng)絡(luò)。當(dāng)然，我們的營銷宣傳也會控制在內(nèi)部的額度范圍之內(nèi)，除了加大對員工的激勵以外，最重要的是能夠保證我們的產(chǎn)品讓業(yè)主滿意，這是我們銷售的方法。

　　對于這種濱海項目，自從十里銀灘成功以后，我們總結(jié)出了一套完整的經(jīng)驗，我們也希望這種濱海旅游度假項目能成為碧桂園發(fā)展的方向之一。當(dāng)然，是否成為重點的發(fā)展方向，還要看有沒有合適的地塊，有沒有合適的地方來支撐這個發(fā)展的愿景，我們也在不斷地總結(jié)，不斷地提煉。

　　觀點新媒體：根據(jù)碧桂園自身的定位和策略，在推進“新型城鎮(zhèn)化”的大環(huán)境下，碧桂園如何適應(yīng)形勢，獲取機會？

　　莫斌：城鎮(zhèn)化給碧桂園帶來的機會大于挑戰(zhàn)，尤其是碧桂園在城鎮(zhèn)化建設(shè)的道路上已經(jīng)先邁出了一步，就是我們做的很多樓盤的配套和服務(wù)設(shè)施，包括成熟的管理方式，已經(jīng)為未來我們在國內(nèi)發(fā)展城鎮(zhèn)化的模式打下了基礎(chǔ)。所以在城鎮(zhèn)化方面，我相信我們會隨著國家政策的進一步細化，和當(dāng)?shù)卣囊恍┮筮M行配合，我們應(yīng)該會體現(xiàn)出我們的優(yōu)勢，把這個做得很好。

　　觀點新媒體：在進一步加強調(diào)控的背景下，您如何理解“地產(chǎn)新力量”？對您來說，“新力量”指的是什么？

　　莫斌：這個問題仁者見仁智者見智，我們所理解的新力量還是比較傳統(tǒng)，即為城鎮(zhèn)化提供更多的剛需型產(chǎn)品，為改善性需求提供更多物超所值的五星級的家。

（審校：勞蓉蓉）