這其實(shí)就是珠光控股將未來(lái)三年的收益或者出售收益進(jìn)行抵押，是用項(xiàng)目信用做抵押。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 因保持了朱氏兄弟一貫的低調(diào)，珠光控股在房地產(chǎn)圈稱不上是知名度太高的企業(yè)。但從其收購(gòu)珠江新城一爛尾地塊到近期借此地塊融資開(kāi)發(fā)的系列舉動(dòng)，卻再次展現(xiàn)了朱拉伊的“財(cái)技”。

　　而從另一方面來(lái)看，這是近年來(lái)已經(jīng)少見(jiàn)的“空手套財(cái)技”手法的再次運(yùn)用。

　　抵押收益權(quán) 項(xiàng)目業(yè)主已找到

　　4月24日，珠光控股發(fā)布公告稱，公司擁有80%權(quán)益的附屬公司廣東海聯(lián)與獨(dú)立第三方廣東粵財(cái)信托已訂立交易文件，廣東海聯(lián)根據(jù)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的條款及條件向廣東粵財(cái)信托出售收益權(quán)。

　　公告顯示，待若干條件達(dá)成后，廣東海聯(lián)應(yīng)以代價(jià)15億元向廣東粵財(cái)信托于轉(zhuǎn)讓期間(即支付首期代價(jià)起36個(gè)月的期間)轉(zhuǎn)讓收益權(quán)。代價(jià)應(yīng)以現(xiàn)金支付予廣東海聯(lián)指定的銀行帳戶及可按廣東粵財(cái)信托酌情分期支付。于支付首期代價(jià)予廣東海聯(lián)當(dāng)日，收益權(quán)應(yīng)轉(zhuǎn)讓予廣東粵財(cái)信托。

　　此外，廣東海聯(lián)同意根據(jù)收益權(quán)回購(gòu)協(xié)議向廣東粵財(cái)信托回購(gòu)收益權(quán)，代價(jià)包括基本購(gòu)買(mǎi)價(jià)(相等于廣東粵財(cái)信托向廣東海聯(lián)支付的代價(jià)金額)加厘定的溢價(jià)。

　　同時(shí)，廣東海聯(lián)根據(jù)物業(yè)按揭已就海聯(lián)項(xiàng)目所在土地的土地使用權(quán)及海聯(lián)項(xiàng)目在建工程以廣東粵財(cái)信托為受益人設(shè)立一份按揭，作為抵押品之一以擔(dān)保其履行于收益權(quán)回購(gòu)協(xié)議下的責(zé)任。

　　值得注意的是，在向廣東粵財(cái)信托進(jìn)行借貸的過(guò)程中，珠光控股的抵押物是位于珠江新城的海聯(lián)大廈未來(lái)三年的收益權(quán)，而這在以前開(kāi)發(fā)商的借貸行為中較為少見(jiàn)。

　　據(jù)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人士向觀點(diǎn)新媒體解釋，這其實(shí)就是珠光控股將未來(lái)三年的收益或者出售收益進(jìn)行抵押，是用項(xiàng)目信用做抵押。

　　然而，本次抵押的海聯(lián)大廈之前剛剛由廣州規(guī)劃局通過(guò)規(guī)劃審批，目前尚處于未開(kāi)發(fā)階段，三年之內(nèi)肯定是無(wú)法出租或者出售的。

　　世邦魏理仕廣州總經(jīng)理劉蔚海坦言，用收益權(quán)進(jìn)行抵押，其實(shí)說(shuō)明海聯(lián)大廈已經(jīng)找到了未來(lái)的買(mǎi)家或者租客，珠光控股就是用這個(gè)已經(jīng)完成的合同向信托公司做信用擔(dān)保。

　　同時(shí)，劉蔚海也表示以這種抵押方式來(lái)進(jìn)行借貸并不是常見(jiàn)的做法，其稱主要是未開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目要尋找可以交易的對(duì)象并不太容易。“業(yè)主怎么知道這個(gè)樓建起來(lái)到底是什么樣子呢？除非是量身定做的。”

　　而據(jù)劉蔚海透露，和珠光控股完成合同、已經(jīng)看中海聯(lián)大廈的準(zhǔn)業(yè)主是整棟交易，其雖未透露交易價(jià)格，但也表示和之前業(yè)內(nèi)估計(jì)的30億元水平差不多。

　　但另一個(gè)值得注意的是，海聯(lián)大廈是從1994年就已被前東家獲得的地塊，也就是說(shuō)該項(xiàng)目土地證上的使用期限已過(guò)了近20年了。

　　20年出讓 珠江新城第一爛尾地

　　事實(shí)上，海聯(lián)大廈也算是廣州知名的爛尾項(xiàng)目之一，尤其是該項(xiàng)目位于廣州的CBD珠江新城，更是占據(jù)了有利位置。

　　資料顯示，海聯(lián)大廈占地面積約為10449平方米，其中規(guī)劃建筑面積約為104487平方米，主要包括建筑面積約為79487平方米的兩幢約36層高寫(xiě)字樓大廈，以及面積約為25000平方米的五層高購(gòu)物商場(chǎng)和約430個(gè)車位。廣東海聯(lián)曾對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)早期開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目基礎(chǔ)以及地下車庫(kù)已經(jīng)完成。

　　1994年，廣東海聯(lián)公司憑借人脈優(yōu)勢(shì)，在廣州大道與黃埔大道交界處購(gòu)得一處寶地。1996年，坐落于該“寶地”的海聯(lián)大廈與對(duì)面的外經(jīng)貿(mào)大廈一起破土動(dòng)工，奠基儀式鑼鼓喧天，嘉賓云集，一時(shí)風(fēng)光無(wú)量。

　　沒(méi)想到，1999年海聯(lián)大廈就風(fēng)光不再，開(kāi)工3年僅完成地下室結(jié)構(gòu)，從此成為珠江新城最大的爛尾地塊。而在之后的幾年里，雖然曾多次謀求盤(pán)活，但因?yàn)閭鶆?wù)糾葛等原因，海聯(lián)大廈始終難引“鳳凰棲枝頭”。

　　而海聯(lián)大廈成為爛尾的原因一直不明，外界曾有過(guò)眾多猜測(cè)，但直到2005年該項(xiàng)目停工的原因才慢慢曝光。

　　2005年的新聞報(bào)道稱，廣州市中級(jí)法院對(duì)曾擔(dān)任廣東省委統(tǒng)戰(zhàn)部副部長(zhǎng)的徐裕年貪污一案作出一審判決，法院認(rèn)定其在擔(dān)任廣東海聯(lián)大廈有限公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理期間貪污373萬(wàn)多元、美元7萬(wàn)元，對(duì)其判處無(wú)期徒刑。

　　據(jù)報(bào)道，徐裕年退休后方去企業(yè)任職，在1994年10月到2001年10月期間，利用自己擔(dān)任海聯(lián)公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理的職務(wù)便利，指使財(cái)務(wù)人員以截留資金、虛列支出的手段，將海聯(lián)公司330多萬(wàn)元資金劃撥到自己控制的廣東華力發(fā)展有限公司，然后納入自己囊中。

　　外界評(píng)價(jià)，海聯(lián)大廈爛尾與管理層腐敗導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難有一定關(guān)系。再加之1997年金融風(fēng)暴對(duì)廣州房地產(chǎn)的影響，此后廣州出現(xiàn)了一批爛尾項(xiàng)目。

　　在日新月異的珠江新城中，海聯(lián)大廈尷尬地戴著廣州CBD“第一爛尾樓”的帽子，一戴就是十幾年。2004年1月，廣州市國(guó)土房管部門(mén)公布的一份拖欠土地使用權(quán)出讓金名單中，該地塊曾因欠款3億元而名列榜首。

　　直到2011年9月5日，為配合進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，珠光控股收購(gòu)了誠(chéng)昌控股有限公司的全部股權(quán)，而誠(chéng)昌控股的全資子公司惠豐持有廣東海聯(lián)大廈有限公司80%的權(quán)益。

　　資料顯示，珠光控股收購(gòu)誠(chéng)昌股權(quán)的價(jià)格為4.92億元。另外，廣東海聯(lián)尚欠當(dāng)?shù)貒?guó)土部門(mén)約2.855億元債務(wù)，使得珠光獲得上述地塊的對(duì)價(jià)約7.2億元。

　　其實(shí)，在20年前，海聯(lián)大廈就已經(jīng)做了很好的規(guī)劃。據(jù)海聯(lián)公司負(fù)責(zé)人多年前接受采訪時(shí)的聲明，該項(xiàng)目樓高138米，是珠江新城首屈一指的甲級(jí)寫(xiě)字樓，有完善和超前的配套。顯然，該項(xiàng)目所瞄準(zhǔn)的客戶便是擬在廣州設(shè)立總部的金融機(jī)構(gòu)或公司，和廣州市政府力爭(zhēng)成為“華南金融中心”的定位一致。

　　發(fā)債收購(gòu) 珠光控股“空手套財(cái)技”

　　2011年，珠光控股購(gòu)得海聯(lián)大廈。

　　然而在這次購(gòu)買(mǎi)中，珠光控股卻使用了其“空手套財(cái)技”的資本騰挪手法，收購(gòu)資金幾乎都未從自己腰包中拿出。

　　2011年12月7日，珠光控股發(fā)布公告稱，憑借出讓一家附屬公司45%股權(quán)以及發(fā)行票據(jù)，總共融得7.8億港元資金，用于支付廣州珠江新城A2-1地塊的收購(gòu)價(jià)格以及相應(yīng)債項(xiàng)。

　　珠光控股公告稱，先是其全資附屬公司誠(chéng)昌通過(guò)向Silver Prosper (BVI) Investments Limited增發(fā)而轉(zhuǎn)出45%股權(quán)，接著以15%的年利率發(fā)行5億港元于2014年到期的票據(jù)，兩筆融資合計(jì)籌集資金7.8億港元，約合人民幣6.4億元。15%的票據(jù)利率創(chuàng)下中資地產(chǎn)股發(fā)債融資的新高。

　　誠(chéng)昌增資后，珠光控股對(duì)其持股權(quán)將由100%攤薄至55%，但誠(chéng)昌將仍為其附屬公司而并入報(bào)表。不過(guò)，雙方補(bǔ)充簽訂了“認(rèn)沽期權(quán)”和“認(rèn)購(gòu)期權(quán)”以鎖定各自風(fēng)險(xiǎn)及收益。

　　一方面，珠光控股向投資者授出認(rèn)沽期權(quán)，在認(rèn)沽期權(quán)期間(交易第三周年起的18個(gè)月內(nèi))，投資者有權(quán)隨時(shí)要求珠光控股回購(gòu)該部分股權(quán)，價(jià)格相當(dāng)于2.8億港元的認(rèn)購(gòu)價(jià)加上按年利率最多21%的利息之總和；另一方面，投資者亦向珠光控股授出認(rèn)購(gòu)期權(quán)，在認(rèn)購(gòu)期權(quán)期間(認(rèn)沽期權(quán)的最后15個(gè)月)，珠光集團(tuán)可以向投資者要求購(gòu)買(mǎi)該部分股權(quán)，價(jià)格與認(rèn)沽期權(quán)約定一致。

　　當(dāng)時(shí)的報(bào)道曾指出，表面上看，珠光控股以稀釋附屬公司股權(quán)方式獲得了2.8億港元資金，但實(shí)際上，“認(rèn)沽期權(quán)”和“認(rèn)購(gòu)期權(quán)”則為其拿回誠(chéng)昌的45%股權(quán)上了一把保險(xiǎn)鎖。

　　有分析人士表示，兩份期權(quán)的訂立使得珠光控股和投資者之間關(guān)于附屬公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際上更接近于股權(quán)質(zhì)押式的借款，并伴有對(duì)賭性質(zhì)：如果珠光控股在所涉及項(xiàng)目銷售未超過(guò)42億港元的情況下行使期權(quán)，則投資者獲得21%的年化收益率；如果珠光控股在項(xiàng)目銷售超過(guò)42億港元的情況下行權(quán)，則需要向投資者支付不低于21%的年利率，即投資者可根據(jù)項(xiàng)目收益情況與珠光控股重新確定更高的投資回報(bào)，珠光控股則需要付出更高的融資成本。

　　簡(jiǎn)單來(lái)看，本次發(fā)債中投資者認(rèn)購(gòu)股份部分融資，即2.8億港元將用于向廣東海聯(lián)增資，即支付珠江新城A2-1項(xiàng)目欠繳政府的土地出讓金和違約費(fèi)用。而票據(jù)融資資金5億港元?jiǎng)t用于償付部分收購(gòu)誠(chéng)昌股權(quán)款項(xiàng)，以及所形成的相應(yīng)債務(wù)，并向有關(guān)子公司授出貸款等。

　　不過(guò)，高回報(bào)的預(yù)期背后，珠光控股所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)同樣不容小覷。公告顯示，如果廣東海聯(lián)無(wú)法在約定期限內(nèi)完成相應(yīng)政府手續(xù)，則上述兩筆融資都將解除，并由珠光控股承擔(dān)其間的利息。

　　而今年3月初，廣州市規(guī)劃局網(wǎng)站顯示，曾為珠江新城最大“爛尾地”的A2-1地塊已獲批開(kāi)建，地塊將建一棟36層寫(xiě)字樓大廈，6層高購(gòu)物商場(chǎng)和約430個(gè)車位。