林明彥在中國長達九年，這段日子里，凱德中國業(yè)務(wù)經(jīng)歷了從成型到高速發(fā)展的階段。

　　觀點新媒體 本刊編輯部 冬日，上海。

　　在清麗通透的天氣下，古典而帶有文藝復(fù)興色彩的外灘愈發(fā)迷人。人們更喜歡在這里找個絕佳的位置駐留，細心品味黃浦江兩岸的不同文化色彩與風(fēng)景。

　　位于外灘27號的羅斯福公館，其露臺餐廳酒吧就擁有黃浦江岸最佳景致，對岸的陸家嘴如同一幅壯麗的畫卷展現(xiàn)在眼前。

　　1月11日這一天，羅斯福公館迎來一組新加坡來的團隊，他們是亞洲最大的跨國房地產(chǎn)公司之一——凱德集團，要在這里向外界宣布公司最新的架構(gòu)調(diào)整及中國區(qū)域戰(zhàn)略。

　　在發(fā)布會開始以前，露臺餐廳內(nèi)僅有一個鏤空的“凱德”字樣雕塑，正好擺在這幅上海最美的畫卷前。“凱德”二字如同一個烙印，似乎成為上海這十幾年來發(fā)展變遷的印記之一。

　　十年上海，十年凱德。從2000年凱德在上海人民廣場建造第一座來福士廣場開始，不斷加速在華拓展版圖，如今在華管理資產(chǎn)已超過2000億元人民幣；與此同時，上海的商業(yè)不斷地走向繁榮蓬勃，時至今日，已是“老建筑”的來福士廣場依然是上海地標之一。

　　若要談及凱德在上海乃至中國的發(fā)展，不得不提到一個人，他就是林明彥。2013年元月1日，他接任廖文良的嘉德置地集團總裁兼首席執(zhí)行官一職，成為嘉德置地新任掌門人。

　　這一次發(fā)布會是林明彥上任后首度重返上海的公開亮相。

　　“上海是我畢生事業(yè)奮斗的地方，是我愿意與家人生活在一起的地方。”林明彥曾于多年前如此表述，他視中國為第二家鄉(xiāng)，而他亦曾在上海工作及生活長達九年。當(dāng)然，對凱德中國而言，上海也是一個起點。

　　起點

　　從2000年開始談及凱德的發(fā)展史未免有些草率，若追朔凱德最早進入中國的時間，應(yīng)該從1994年開始說起。當(dāng)時的凱德，更準確的叫法是“嘉德置地”。

　　從1994年至2000年間，嘉德置地在中國房地產(chǎn)市場一直表現(xiàn)活躍，但中國業(yè)務(wù)經(jīng)營狀況可以用“糟糕透頂”來形容。

　　由于不熟諳中國的市場環(huán)境，加上琢磨不透的政策、復(fù)雜繁縟的審批程序乃至無法理解的操作流程，這些已足以讓嘉德飽嘗辛酸。

　　彼時曾有人言，雖然嘉德置地的實力不容置疑，但這并不代表在任何市場都能所向披靡。而后發(fā)生的亞洲金融風(fēng)暴更讓嘉德置地陷入困境，連續(xù)三年(1999年-2002年)“中國市場虧損”的字樣懸掛在新加坡證券交易所的公告上，這一切令嘉德對中國市場的熱情幾乎消失殆盡。

　　情況一直到2000年前后才出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，當(dāng)時中國房地產(chǎn)業(yè)開始穩(wěn)步向前，嘉德置地也順利度過金融風(fēng)暴的考驗，合并百騰置地與發(fā)展置地，并將中國公司命名為“凱德置地”。

　　林明彥也是于此時空降到上海，就任凱德置地總裁一職，但當(dāng)時他面對的依然是一盤散沙。“我當(dāng)時要做的，不只是建立新的公司架構(gòu)，更重要的是建立不同于發(fā)展置地和百騰置地(凱德集團前身之一)文化的凱德置地文化。”林明彥早年回憶道。

　　他上任后還有一件重要事，就是復(fù)工已停建多年的來福士廣場。

　　資料顯示，在連續(xù)虧損的三年里，凱德項目基本處于建設(shè)期，而且全部落地在上海，包括最早舊城改造項目的上海新家坡、新家坡美樹館、菊園和曼克頓豪庭四個住宅項目以及新加坡最大的在華投資項目——上海來福士廣場。

　　因為1997年那一場席卷東南亞的金融風(fēng)暴，上海來福士廣場才剛完成地下部分建筑，便不得不停了下來：沒有施工、沒有建設(shè)、沒有資金。在接下來的幾年里，它更被搭建成一些臨時性的商店，靠出租收益，也曾經(jīng)作為一些廣告的負載體。

　　當(dāng)時為了令項目順利重新啟動，林明彥還用了幾個月的時間，以對中國市場未來的信心逐一說服投資方。

　　正如林明彥所料，2000年中國經(jīng)濟開始反彈，上海甲級寫字樓的租金價格也呈現(xiàn)出上升趨勢。重生的來福士廣場，寫字樓與商場部分的盈利水平也逐步達到上海市場的最高水平。

　　在林明彥的帶領(lǐng)下，凱德置地花了近兩年的時間，終于走出此前長期虧損的泥潭。

　　十年

　　從2000年空降到上海開始，林明彥便以凱德置地總裁的身份在中國長駐。這位新加坡商人，還得到一個很中國式的稱呼——“老林”。一般在姓氏前加一個老字或者小字，都是親切的表現(xiàn)。

　　儒雅、自信、平易近人、臉上永遠帶著紳士般微笑，幾乎每一個見過林明彥的人都對他有以上的感覺。

　　“他是一個相當(dāng)聰明的人，反應(yīng)非?？臁１热缯f他跟你聊一個話題的時候，他在問一個問題，其實他已經(jīng)很快把這個問題該解決的方法想出來了。他表面上笑嘻嘻的，但做決定很果斷。”林的一位下屬對其如是評價。

　　精明與嚴謹，是林明彥的另一面。在整場交流會的過程中，林明彥回答問題的語速并不快，更多時候邊思考邊說：“這個問題我目前還不能給你一個明確的答案。”對于凱德未來的方向，他在決策之前還需要更多的思考。

　　“他永遠都是用3號桿開球，對用1號桿一桿把球打飛的感覺沒有興趣，惟一目的就是穩(wěn)、準。這樣的人，除了穩(wěn)健以外，我想不到更好的詞匯來形容他。”林的一位高爾夫好友曾這樣描述林明彥。

　　林明彥在中國駐扎長達九年，這段日子里，凱德中國業(yè)務(wù)經(jīng)歷了從成型到高速發(fā)展的階段。種種資料顯示，2001年至2005年，被看作凱德在中國的業(yè)務(wù)成型階段。其間，凱德發(fā)行首支地產(chǎn)私募基金，北京公司成立，業(yè)務(wù)版圖擴大。

　　2006年到2009年則是凱德在中國的高速發(fā)展期。在凱德運作下，首支中國商用房地產(chǎn)投資信托基金于2006年在新加坡上市；兩年后，北京來福士廣場落成，成都、杭州來福士分別動工簽約；2009年，凱德中國常務(wù)委員會在上海成立，其住宅、商業(yè)和基金等業(yè)務(wù)得以化零為整，統(tǒng)一調(diào)度。

　　直到2009年6月，林明彥被任命為雅詩閣集團首席執(zhí)行長，重返新加坡。同時整個嘉德集團還有一系列的人事任命及調(diào)整，這亦被視為嘉德置地集團2000年上市以來最大規(guī)模的一次人事變動。

　　而2013年的這一次變革，也稱得上是嘉德置地集團成立以來最大規(guī)模的架構(gòu)調(diào)整及人事變動。

　　在1月11日的對外發(fā)布會上，林明彥正式宣布，嘉德置地將重組為四個事業(yè)部，其中兩個事業(yè)部負責(zé)中國和新加坡市場，另兩個事業(yè)部則以業(yè)務(wù)性質(zhì)來劃分，分別為負責(zé)跨地域的酒店式公寓雅詩閣和凱德商用產(chǎn)業(yè)。

　　不僅如此，他還選擇在凱德中國的發(fā)展起點上海對外首度宣布，公司中文名稱更名為凱德集團，“凱德”品牌將成為集團統(tǒng)一的中文標識，適用于原嘉德置地全球業(yè)務(wù)范圍。“嘉德”一稱，從此正式成為過去。

　　未來

　　“凱德集團的核心市場在中國和新加坡。”林明彥強調(diào)。

　　在過去的2012年里，凱德中國業(yè)務(wù)的表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。數(shù)據(jù)顯示，凱德集團2012年在中國銷售的住宅套數(shù)和銷售額均增加一倍以上，分別達到3161套和70億元人民幣，而2011年分別為1466套和31.6億元人民幣。

　　購物中心方面，受益于二三線城市推動，中國區(qū)域項目房地產(chǎn)凈利增長達到16.9%，租戶銷售額上揚了9.8%。

　　林明彥表示，未來將繼續(xù)在中國發(fā)展來福士品牌和綜合體項目，凱德集團將以綜合體為主要發(fā)展方向。

　　截至2012年底，凱德置地的總資產(chǎn)為345億新元，其中39%分布在中國，33%分布在新加坡，澳大利亞則占16%。林明彥更有意將中國業(yè)務(wù)的比例提升至45%。

　　“我們說過的45%是沒有問題的，到50%也應(yīng)該沒有問題，但是如果超過50%，我們就要再考慮。”林明彥稱。

　　中國業(yè)務(wù)的利潤貢獻不斷走高，足以值得林明彥欣喜：“我對凱德中國的期望非常高”。但他也有煩惱，那就是人才的本土化，如何培養(yǎng)更深諳中國市場的接班人，也是林明彥現(xiàn)在開始要考慮的問題。

　　其實，凱德內(nèi)部已經(jīng)形成一個完善的接班人機制。“我們的高管選拔機制沒有什么特別之處，都是按部就班，水到渠成。”凱德高管如此稱。當(dāng)然，凱德也會把最優(yōu)秀和最有前途的管理人才送到海外第一線去鍛煉，以檢驗其在不同環(huán)境下的適應(yīng)能力并使其加速成長。

　　在林明彥率領(lǐng)的這支團隊中，清一色都是新加坡人士，即使他們當(dāng)中不少已在中國生活多年。但他亦曾表示，若要在中國取得好成績，就必須嘗試深入了解中國。“單單懂得雙語是不夠的，也要掌握雙文化。能溝通，并不等于能夠了解別人。”

　　雖然如今的凱德已是中國大陸領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，但林明彥表示，凱德在中國依然積極推進本土化，并積極培養(yǎng)中國本地人才。

　　“你從哪里來對我來講不重要，重要的是‘人’。我2000年剛到上海的時候，我就對所有的員工講，無論是上海人也好，北京人也好，哪個地方的人也好，只要是這個崗位最合適的人選，我們都會任用。”

　　對于凱德過去19年在中國發(fā)展的表現(xiàn)，林明彥稱，最重要的還是靠團隊，但日后在土地、資本方面還有待進一步加強。

　　原來受制于公司架構(gòu)，決策鏈較長，反應(yīng)不夠迅速，所以拓展速度沒有太快。此外，凱德雖然在資本市場有一定的優(yōu)勢，而且在資金運作方面有一定的經(jīng)驗，但國內(nèi)對境外資本還是有一定的限制，“我希望凱德能夠把握資本市場上政策的變化，進一步提高在資金上的運作。”

　　他亦承認，對比其它企業(yè)，凱德的發(fā)展并不算太快。

　　“凱德集團本可以發(fā)展得更快，但前提是要承擔(dān)更大的風(fēng)險，那么到底要承擔(dān)多大的風(fēng)險是一個很重要的決定。”林明彥如是稱。

　　以下為凱德集團總裁兼首席執(zhí)行官林明彥的采訪實錄：

　　現(xiàn)場提問：十八大之后，大家對于房地產(chǎn)調(diào)控未來走向還有一些困惑。您對2013年或中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展情況是否有預(yù)判？未來如何帶領(lǐng)凱德去應(yīng)對？

　　林明彥：從集團來講，我們的業(yè)務(wù)主要在新加坡、中國、馬來西亞等國家，亞洲區(qū)域業(yè)務(wù)近年來發(fā)展呈現(xiàn)上升趨勢。但世界經(jīng)濟方面，美國的財政懸崖到底會有怎樣的結(jié)果還沒定，歐債危機至今仍未完全解決，這對亞洲房地產(chǎn)會有些影響，相關(guān)的危機可能會通過金融系統(tǒng)傳遞到亞洲，雖說不一定會發(fā)生，但有一定的風(fēng)險。

　　對于中國房地產(chǎn)市場，總體而言我還是看好，尤其“十八大”提出要進一步提高城鎮(zhèn)化進程的質(zhì)量，而且中央提出會繼續(xù)進行城鎮(zhèn)化，這一點為整個行業(yè)的發(fā)展提供了一些條件。

　　此外，我認為今年調(diào)控還是會繼續(xù)，政府調(diào)控的主要目的是讓市場價格處于平穩(wěn)狀態(tài)。

　　現(xiàn)場提問：在地產(chǎn)行業(yè)，“錢、地、人”三方面最為重要，凱德近幾年在中國的發(fā)展歷程中，您最滿意的是哪些因素，最不滿意的又是哪些因素？從今年各大房企銷售表現(xiàn)可以觀察到央企和國企擴張的速度非?？?，凱德作為外資企業(yè)，如何調(diào)整在中國的戰(zhàn)略或規(guī)劃來應(yīng)對？

　　林明彥：我覺得“人”應(yīng)該是最寶貴的，凱德在中國能有今天的成績，最重要的還是靠團隊，這一點是我最滿意的。

　　至于什么地方是我不滿意的，或者有待進一步提高的？我覺得更多的是土地。受制于公司架構(gòu)，決策鏈較長，反應(yīng)不夠迅速，我希望接下來在這方面進一步加強。

　　凱德雖然在資本市場有一定的優(yōu)勢，而且在資金運作方面有一定的經(jīng)驗，但國內(nèi)對境外資本還是有一定的限制，資本市場還沒有開放，特別是沒有對房地產(chǎn)開放。所以，我們要在這方面有很多限制的情況下盡最大努力把業(yè)務(wù)做好。我希望凱德能夠把握資本市場上政策的變化，進一步提高在資金上的運作。

　　在這幾年來亞洲的城市化進程非常快，特別是在中國。亞洲的城市化進程又跟歐美的城市化進程稍微不一樣，很多國家城市的密度都不如亞洲這么高，所以缺乏公共交通等的配套設(shè)施建設(shè)。

　　比如上海，2014年有總計570公里地鐵線在運營，加起來共有350多個地鐵站，在一定程度上有了足夠的密度，有了密度之后肯定要做綜合體，不可能只是做住宅或者只是做商場。如果做綜合體，若按凱德原來的組織架構(gòu)，按照不同產(chǎn)品分類，我們很難去競爭。但我們現(xiàn)在要把綜合實力運用起來，更好地協(xié)調(diào)各方面的資源，這樣在大型綜合體的建造方面可以快速地發(fā)揮我們的優(yōu)勢，至少可以減少公司內(nèi)部需要協(xié)調(diào)的部分。

　　現(xiàn)場提問：凱德在住宅、商用、酒店式公寓三部分都做得非常出色，但現(xiàn)在中國房地產(chǎn)競爭越來越激烈，凱德集團在這三板塊的整合運營方面有什么考慮？

　　林明彥：現(xiàn)在集團有兩個主要的市場，即新加坡和中國，另外還有兩條主要業(yè)務(wù)線，即凱德商用和雅詩閣，這三個板塊將來如何協(xié)調(diào)，是接下來三至五個月內(nèi)要思考的問題。尤其在每個城市開發(fā)綜合體，如何配合也是接下來要思考的重點。

　　我們保留兩個業(yè)務(wù)線，主要是因為有競爭優(yōu)勢，有跨地區(qū)的要求。每個商場在每個城市都有自己的操作方式，完全地域化的話就不能把最寶貴的經(jīng)驗盡快地分享到各個城市里去。

　　當(dāng)然，要保留行業(yè)的競爭性就可能要犧牲部分東西，而犧牲的部分可以通過地域化的方式來彌補，這也是我們正在考慮的問題。

　　現(xiàn)場提問：凱德進入中國十多年，但發(fā)展速度不算非?？欤蚴鞘裁矗拷酉聛頃龀瞿男└淖?？本土化是凱德一直致力推行的策略，如何繼續(xù)推進？中國職業(yè)經(jīng)理人團隊在工作中可能會感覺到難以言說的天花板，這對凱德日后在華的發(fā)展是否會有影響？

　　林明彥：凱德集團本可以發(fā)展得更快，但發(fā)展得更快的前提是要承擔(dān)更大的風(fēng)險，那么到底要承擔(dān)多大的風(fēng)險是一個很重要的決定。

　　新的管理層上來之后，跟董事局的要求要達到共識，這是我三到六個月內(nèi)的主要工作?，F(xiàn)在我們把大的框架定下來，接下來要做的就是每個板塊的戰(zhàn)略導(dǎo)向，可能公司要考慮愿意接受多少風(fēng)險。如果能接受很多風(fēng)險，當(dāng)然發(fā)展速度會更快一點，如果風(fēng)險不符合要求，速度自然會放緩。

　　本土化的事情正在推進之中，你從哪里來對我來講不重要，重要的是“人”。我2000年剛到上海的時候，就對所有的員工講，無論是上海人也好，北京人也好，哪個地方的人也好，只要是這個崗位最合適的人選，我們都會任用，公司未來還是要保持這樣的一個原則。

　　現(xiàn)場提問：林總在中國的職業(yè)經(jīng)歷或者經(jīng)驗積累，對您今后在集團的決策會有什么影響？現(xiàn)在中國很多家族企業(yè)都面臨接班人的問題，雖然凱德不是家族企業(yè)，但是會怎么處理這種情況？

　　林明彥：接班人其實很重要，人才的培養(yǎng)也很重要。因為我們有很多業(yè)務(wù)板塊，在每個區(qū)域都有一個區(qū)域公司，比如說華南有華南區(qū)域公司，需要一個將帥級別的人才，需要一個能夠做決策、做決定的人，把具體操作細分到下面的團隊中，使公司進一步發(fā)展。

　　戰(zhàn)略很重要，但是人才是怎么培養(yǎng)的？不可能叫他去上課，上完課之后就能夠做區(qū)域總經(jīng)理，所以還是要經(jīng)過一定的鍛煉，給他一個平臺去操作。

　　但如果天天在管著，也不能培養(yǎng)出來。操作的時候要放手，如果做錯了還是要承擔(dān)責(zé)任，不能說放手讓他做去不需要承擔(dān)責(zé)任。所以，怎么樣培養(yǎng)將帥級別的人才很不容易，公司主要領(lǐng)導(dǎo)對這一塊還是非常重視的。

　　現(xiàn)場提問：能否談一下您個人的經(jīng)歷？

　　林明彥：我個人是比較幸運的，2000年到了上海，那個時候中國市場沒有今天這么成熟，整個市場不是很景氣，有一段時間受亞洲金融危機的影響，出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，所以當(dāng)時很多人對中國房地產(chǎn)前景不看好。

　　到了中國以后，我們需要組建一個團隊，需要發(fā)展，而且中國的情況跟新加坡又很不一樣，有時候講得太多，實際上不會學(xué)到太多東西，反而會問更多問題，這就是外資在中國的苦惱。

　　在這樣的情況下，早期總部關(guān)注中國業(yè)務(wù)的人不多，很多事情基本上我們自己就需要做決定。在這樣的環(huán)境之下，有一個非常好的鍛煉平臺。

　　從我個人來看，雖然那時候的工作比較辛苦，也有很多挑戰(zhàn)，但是一個非常好的鍛煉機會。

　　我在這里待了十多年，從2000年到現(xiàn)在參與中國業(yè)務(wù)。具體操作的情況，會遇到什么樣的問題，大概我都了解，這使得我做決策的時候可以考慮得比較周到，可以比較快做出決策。

　　另一方面，很多時候大的決策還是需要董事局認可，董事局在看要求的時候，或者我向他們提出要求的時候，因為以前做過這個項目，也在中國待過，對中國有一定的了解，所以做出的判斷他們會比較信任，比較容易通過。

　　有這幾方面的因素，我相信接下來的發(fā)展會更好，中國市場是整個凱德集團重要的市場。

　　現(xiàn)場提問：凱德提出在中國業(yè)務(wù)要達到45%，新架構(gòu)調(diào)整以后，也許中國大陸在凱德業(yè)務(wù)板塊里占比會越來越高，那么如何繼續(xù)貫徹多元和平衡的發(fā)展戰(zhàn)略？凱德高層都是新加坡人，中層和下面的人來自中國大陸，未來在這方面會不會有所突破？

　　林明彥：本土化人才方面，我們已經(jīng)培養(yǎng)了一批領(lǐng)導(dǎo)級別的人士，但是很遺憾，幾位比較突出的同事都沒有留下。

　　問題是這樣的，把業(yè)務(wù)做好之后，很多公司就希望從這里挖人，所以我們還是要繼續(xù)努力，不能受到這方面的挫折就放棄，還要繼續(xù)努力。希望以后可以看到不僅是外派的員工，也有一些本地員工站在這里講話。

　　第二，從機會和市場規(guī)模的角度考慮，其實中國市場非常大，如果凱德集團完全在中國投資、發(fā)展，這個機會和規(guī)?？隙ㄊ怯械?，但我們要權(quán)衡的是，跨國企業(yè)的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪里？

　　比如說，凱德現(xiàn)在發(fā)展商場，有不同理念和新東西都可以帶進來，如果完全在國內(nèi)操作，看到的就是國內(nèi)的情況、國內(nèi)的市場，就不可能把在國外看到的或者操作過的東西帶到國內(nèi)。

　　同樣，我們在中國操作，就能把這些經(jīng)驗運用到不同市場中去，這是凱德作為一個跨國企業(yè)的優(yōu)勢所在。

　　另外就是風(fēng)險分散的角度，完全把自己放在一個市場里風(fēng)險程度就會提高，所以我們還是比較注重風(fēng)險的分散。

　　中國業(yè)務(wù)要占比達到45%是沒有問題的，到50%也應(yīng)該沒有問題，但是如果超過50%，我們就要再考慮。

　　現(xiàn)場提問：凱德組織架構(gòu)調(diào)整后，基金管理業(yè)務(wù)提升到集團總部，調(diào)整的思路和邏輯是什么？集團的金融模式跟實體開發(fā)業(yè)務(wù)怎么結(jié)合？接下來的十年、二十年，中國經(jīng)濟發(fā)展的速度可能不會那么快，凱德如何考慮中國經(jīng)濟增長的空間在哪里，將會去到哪些地方？

　　林明彥：中國經(jīng)濟增長雖然放緩了，但是還在增長，而且城市化進程還在繼續(xù)，甚至質(zhì)量會提高。

　　另外，中國人口年齡老化是接下來二、三十年需要解決的問題，根據(jù)我們在新加坡和其他國家的經(jīng)驗，我們能夠體會到底是什么樣的情況，今后將提供什么樣的產(chǎn)品，所以這也是接下來需要思考的問題。

　　在接下來的十年，城市化質(zhì)量的提高會體現(xiàn)在哪些方面？在這個過程中需要哪些必要的調(diào)整？都是我們接下來要思考的問題。但是，發(fā)展的機會還是有的，增長速度放緩不代表沒有發(fā)展，沒有增長了。

　　基金業(yè)務(wù)提升到集團的層面，主要原因是募集資金需要大平臺效應(yīng)。投資者對凱德集團信任才會把錢交給你，由你來決策到底怎么用這個錢。

　　這個信心一旦失去就很難挽回，所以主要是希望確保基金管理能夠達到好評率非常高的水平，這在集團的層面可以做到。

　　現(xiàn)場提問：接手凱德后，有沒有對自己提出什么樣的要求，希望凱德業(yè)務(wù)在哪些方面得到提升？對中國業(yè)務(wù)有沒有提出一些新的要求？

　　林明彥：第一，我對凱德在中國業(yè)務(wù)的期望非常高，希望凱德在未來的競爭中能夠扮演舉足輕重的角色。同樣，對凱德商用、雅詩閣中國也抱有很大的期望。

　　因為整個亞洲市場崛起的很大一部分是中國崛起，所以我非常重視中國的業(yè)務(wù)；對自己的目標還沒有定，我還在想。

　　如果對2013年定一個目標，對2014年再定一個目標，這樣的目標都是短期的。十年可能太長了，我想的是三到五年把公司帶到哪個層面，這是我需要思考的一個問題。雖然還沒有定，但是一定要定，想好以后會跟大家分享。

　　現(xiàn)場提問：在地產(chǎn)基金方面，凱德會不會采取更積極的態(tài)度？

　　林明彥：對于基金風(fēng)險投資者有一定的要求，所以一般基金的風(fēng)險都不是很高，都是非常穩(wěn)定的。比如說我們在新加坡上市的信托基金，基金財務(wù)杠桿基本在30%。

　　這一點對于整個基金來講是非常穩(wěn)定的，對于投資者也是。有一些基金是開發(fā)基金，開發(fā)基金的風(fēng)險就高一點，但是投資者也會提出要求，比如負債比例不能太高，要保持50%或者50%以下。這個規(guī)定是由基金經(jīng)理和董事局來制定的，董事局里面有很多投資者的代表，我們就這樣制定了一個標準，所以，我們所有基金都非常安全、非常穩(wěn)定。

　　現(xiàn)場提問：這兩年限購的城市出現(xiàn)了很多商住兩用項目，在這樣的情況下，公寓的租金回報率會不會變低？

　　林明彥：雖然限購，但是有一些物業(yè)是不限購、不限貸，這些物業(yè)在目前的情況下，相對而言會比較受歡迎。這跟租金沒有很大的掛鉤，很多投資者買公寓的想法可能是自住，不是投資。從目前來看，很多人都是持有一段時間，然后再考慮出讓。

　　現(xiàn)場提問：雅詩閣是否有單獨上市的計劃？

　　林明彥：沒有?，F(xiàn)在雅詩閣在中國的客戶大概30%是國內(nèi)的，這代表國內(nèi)的企業(yè)已經(jīng)慢慢發(fā)展到全國性的公司。有相當(dāng)一部分跨國企業(yè)現(xiàn)在不只是在中國一個地方、一個城市設(shè)點，會到不同城市設(shè)點，根據(jù)不同的情況會有不同的配套設(shè)施?，F(xiàn)在可以看到這些企業(yè)都在發(fā)展，所以我們的客戶群也在發(fā)生變化。