通過現(xiàn)有階段“新國五條”細(xì)則及各地方版的細(xì)則的出臺(tái)，為今后以稅費(fèi)調(diào)節(jié)為主的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐漸形成和出臺(tái)提供一個(gè)市場(chǎng)緩沖期。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 3月底4月初，為各地國五條細(xì)則出臺(tái)的時(shí)間段，截止3月31日，已經(jīng)有上海、北京、深圳、重慶、合肥、天津、南京、西安、廈門等17個(gè)城市已發(fā)布各自地方版的“新國五條”細(xì)則內(nèi)容。盡管各地細(xì)則有所差別，但是，總體上可以說還是有章可循。各地“新國五條”細(xì)則具有哪些特征，未來調(diào)控手段和方式上將產(chǎn)生哪些變化？這些細(xì)則的出臺(tái)對(duì)于市場(chǎng)將產(chǎn)生哪些影響？

　　堅(jiān)持“去投機(jī)化”，“新國五條”為限購?fù)顺龇康禺a(chǎn)市場(chǎng)做鋪墊

　　從堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房，遏制房?jī)r(jià)過快上漲的角度來講，一線城市以及部分二線城市如重慶等，基本上在強(qiáng)化原有的以限購為主的行政化調(diào)控手段同時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格執(zhí)行新國五條細(xì)則當(dāng)中涉及的二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等經(jīng)濟(jì)調(diào)控措施，甚至出臺(tái)嚴(yán)禁發(fā)放第三套及以上購房貸款等從嚴(yán)措施。

　　本人認(rèn)為，從影響的角度來看，大多數(shù)城市的新“國五條”細(xì)則內(nèi)容，基本上是通過以限購為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經(jīng)濟(jì)手段相配合，在一定時(shí)間內(nèi)起到繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投機(jī)化”的目的。

　　現(xiàn)階段行政手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段并行使用，可以說，是為以后行政化手段退出提供一個(gè)市場(chǎng)緩沖期。換句話說，“新國五條”細(xì)則以及各個(gè)地方政府版本的細(xì)則內(nèi)容，無論怎么變化，其實(shí)，總體上仍然會(huì)使以經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段調(diào)控為主，為以后以限購為主的行政化手段退出做鋪墊。

　　從這個(gè)角度來講，此次調(diào)控政策絕不是媒體及大眾所解讀那樣簡(jiǎn)單的重復(fù)和強(qiáng)調(diào)。筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段調(diào)控將深遠(yuǎn)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局及未來走勢(shì)。

　　具體來講，從調(diào)控手段角度來講，二手房交易20%增值稅是主要針對(duì)短期內(nèi)(5年內(nèi)尤其是1-2年的短期投機(jī)客)投機(jī)行為而征收的一個(gè)資本利得稅，通過這個(gè)稅收動(dòng)作一定程度上會(huì)將短期內(nèi)投機(jī)性的購房者或投機(jī)客擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場(chǎng)特性。

　　關(guān)于個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，也就是房產(chǎn)稅稅率、征收對(duì)象范圍的擴(kuò)圍及深入開展，筆者認(rèn)為，在今后幾年，房產(chǎn)稅由上海、重慶擴(kuò)圍到其他主要省會(huì)級(jí)城市已成定局，由新房轉(zhuǎn)向二手房，有存量高端轉(zhuǎn)向整體市場(chǎng)全部，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)開征房產(chǎn)稅已為大局，只不過推進(jìn)的進(jìn)度及市場(chǎng)影響需要“溫水煮青蛙”，慢慢推進(jìn)。

　　從房產(chǎn)稅自身來講，其實(shí)是對(duì)于購房者或投資客持有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)征收，其影響主要也是引導(dǎo)市場(chǎng)去投機(jī)化，通過稅費(fèi)的征收，讓投資客的投資回報(bào)收益回歸到一個(gè)正常合理的范圍內(nèi)，同樣，也是通過房產(chǎn)稅的征收防止市場(chǎng)再把房產(chǎn)本身當(dāng)做投機(jī)的工具，弱化房地產(chǎn)本身的投資屬性，讓房產(chǎn)本身回歸以自住需求、自住屬性為主市場(chǎng)特性。

　　總之，此次政策主要是通過此次政策的強(qiáng)化與經(jīng)濟(jì)手段的中長(zhǎng)期的使用，遏制投機(jī)性需求，保證合理的自住需求，支持中長(zhǎng)期的投資性需求，從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　本人認(rèn)為，從短期內(nèi)來講，總體上是通過現(xiàn)有階段“新國五條”細(xì)則及各地方版的細(xì)則的出臺(tái)，為今后以稅費(fèi)調(diào)節(jié)為主的長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制逐漸形成和出臺(tái)提供一個(gè)市場(chǎng)緩沖期，也是為以后以限購為主的行政化調(diào)控手段退出房地產(chǎn)市場(chǎng)提供市場(chǎng)鋪墊。

　　從短期對(duì)于市場(chǎng)影響角度來說，地方版新國五條細(xì)則的落地出臺(tái)，短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)重回冷靜與思考期，短期內(nèi)“觀望”與市場(chǎng)停滯也屬于正?，F(xiàn)象。筆者認(rèn)為，這對(duì)于穩(wěn)定短期內(nèi)市場(chǎng)供求關(guān)系和房?jī)r(jià)上漲預(yù)期會(huì)起到非常重要的作用，同時(shí)，這段時(shí)期也為長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的制定和出臺(tái)提供一個(gè)“時(shí)間窗”。

　　政策重申不是簡(jiǎn)單強(qiáng)調(diào)，實(shí)為為長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的制定和出臺(tái)提供一個(gè)“時(shí)間窗”

　　盡管多數(shù)政策仍然為原有政策強(qiáng)調(diào)，但是，政策重申不是簡(jiǎn)單強(qiáng)調(diào)，從調(diào)控手段和目的來看，比如通過增加土地市場(chǎng)供應(yīng)、保障性住房的供應(yīng)、增加中小套型住宅的供應(yīng)、加大中小套型戶型貸款的政策支持，通過限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)，同時(shí)，通過加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，引導(dǎo)輿論和市場(chǎng)預(yù)期等多角度調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系與市場(chǎng)秩序。

　　本人認(rèn)為，總體上來說，強(qiáng)化性的政策主要是通過此次政策的重申，滿足自住需求，在堅(jiān)持原有行政化調(diào)控手段的同時(shí)，通過保障房與商品房雙軌制市場(chǎng)化的操作方式，緩解商品房市場(chǎng)供求關(guān)系緊張的局面，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。也是通過此次市場(chǎng)化的手段的過渡，為以后經(jīng)濟(jì)手段長(zhǎng)效性政策執(zhí)行、限購?fù)顺鎏峁┮粋€(gè)穩(wěn)定的市場(chǎng)緩沖期。

　　從各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的角度來講，除了基本政策上延續(xù)新“國五條”細(xì)則內(nèi)容，各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本也和當(dāng)?shù)谿DP增速、人均可支配收入等因素結(jié)合在一起。比如合肥2013年全市年度新建商品住房?jī)r(jià)格增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅(名義增幅減去CPI)。從這個(gè)角度來說，此次地方版的新國五條細(xì)則也就是意味著全年房?jī)r(jià)盡管不能上漲過快，但是上漲的預(yù)期和趨勢(shì)是既定的。在這樣的市場(chǎng)背景下，各部門主要是通過落實(shí)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制政策的強(qiáng)化，遏制今年第一季度以后房?jī)r(jià)過快上漲的現(xiàn)象，穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。總體上，是通過現(xiàn)有階段的緩沖期，穩(wěn)定市場(chǎng)供求關(guān)系和房?jī)r(jià)，為長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的制定和出臺(tái)提供一個(gè)“時(shí)間窗”。

　　“新國五條”行政化措施“階段性”的收緊不得已而為之

　　關(guān)于當(dāng)前一部分城市行政化措施“階段性”的收緊，比如北京市新國五條細(xì)則內(nèi)容中“本地戶籍單身限購一套住房”，實(shí)屬短期內(nèi)為了控制炒作房?jī)r(jià)的市場(chǎng)行為，緩解較為緊張的供求關(guān)系不得已而為的行政化措施，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，短期內(nèi)勢(shì)必會(huì)傷害一部分本地戶籍的單身實(shí)際自住需求。但總體來看，短期內(nèi)這項(xiàng)政策對(duì)于遏制投機(jī)行為，讓住房回歸自住價(jià)值具有一定的調(diào)節(jié)作用。從執(zhí)行時(shí)間周期來看，總體上也是一個(gè)短期內(nèi)過渡性的政策，并不具備長(zhǎng)期執(zhí)行的條件，一個(gè)理由是短期內(nèi)市場(chǎng)可以通過假結(jié)婚或其他手段規(guī)避單身限購的政策，另外一個(gè)理由，也是非常重要的理由，那就是通過此項(xiàng)政策以及限購等行政化措施，總體上穩(wěn)定當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)節(jié)，穩(wěn)定漲價(jià)預(yù)期，為將來長(zhǎng)效性的調(diào)控機(jī)制出臺(tái)爭(zhēng)取時(shí)間。

　　經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段調(diào)控會(huì)“階段性”穩(wěn)步推進(jìn)

　　關(guān)于一部分城市尚未出臺(tái)嚴(yán)格執(zhí)行新國五條細(xì)則當(dāng)中涉及的二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，比如合肥市，還有的城市只提出了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)以及簡(jiǎn)單的原有政策重申，其他措施并沒有涉及，可以說是一個(gè)MINI新國五條細(xì)則，比如南京市、西安市，筆者認(rèn)為，一定程度上來講，類似于南京、合肥這些城市市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定、健康，當(dāng)前房?jī)r(jià)過快上漲的跡象并沒有出現(xiàn)，從短期內(nèi)來看，出臺(tái)這些政策遏制投資性投機(jī)性需求沒有必要。

　　但是，這并不代表今后這些城市房地產(chǎn)調(diào)控手段和措施不會(huì)就此而止，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，甚至房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍，對(duì)于省會(huì)城市或直轄市來講，這是遲早要執(zhí)行的，只不過從市場(chǎng)環(huán)境、房產(chǎn)稅、二手房交易20%增值稅等多角度來考慮，暫時(shí)這些城市可以避免這些經(jīng)濟(jì)手段首先的執(zhí)行。

　　本人認(rèn)為，從未來趨勢(shì)來講，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢(shì)在必然，短期內(nèi)不涉及這些經(jīng)濟(jì)手段和措施并不是政策與市場(chǎng)的趨勢(shì)，在未來，二手房交易需繳納20%差額增值稅的規(guī)定、二手房貸政策靈活收緊等內(nèi)容，甚至房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)的措施都會(huì)“階段性”穩(wěn)步推進(jìn)，最終通過以經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段為主的方式調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者