我們資產(chǎn)注入的視野不僅局限在大股東，今后還將擴(kuò)大到整個(gè)深圳國(guó)企系統(tǒng)，這對(duì)深控而言將是發(fā)展的好機(jī)會(huì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 “隨著科之谷項(xiàng)目的注入，揭開(kāi)了深圳控股獲得母公司資產(chǎn)注入的序幕。”深圳控股主席呂華在談到年初獲得集團(tuán)注入資產(chǎn)時(shí)，如是欣喜的表述。

　　而除了獲得母公司的資產(chǎn)注入外，深圳控股可能還將在整個(gè)深圳國(guó)資系地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合中得利。

　　3月28日，深圳控股主席呂華在2012年業(yè)績(jī)會(huì)上就明確表示，今年1月份科之谷項(xiàng)目的注入只是第一步，后續(xù)還會(huì)不斷有新注資注入的動(dòng)作。“理論上，或者我們?cè)竿希蠊蓶|除了科之谷以外，潛在的項(xiàng)目還有兩三百萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目在深圳都是非常成熟的優(yōu)質(zhì)資源，這些最終都會(huì)注入到深圳控股。”

　　呂華當(dāng)天還強(qiáng)調(diào)，深圳控股資產(chǎn)注入的視野不僅局限在大股東，還將擴(kuò)大到整個(gè)深圳國(guó)企系統(tǒng)。這對(duì)深圳控股而言，無(wú)疑是個(gè)大好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　在當(dāng)天的業(yè)績(jī)會(huì)上，深圳控股投資者關(guān)系經(jīng)理周全還介紹到，公司今年的銷(xiāo)售目標(biāo)是90億，比2012年實(shí)際銷(xiāo)售增長(zhǎng)48%，這個(gè)增長(zhǎng)率是比較高的。

　　“我們對(duì)完成90億銷(xiāo)售目標(biāo)非常有信心，今年總體貨量大概是160萬(wàn)平方米，整體貨值大概是230億元，只要去化率達(dá)到40%即可完成全年目標(biāo)。”

　　周全表示，今年可售貨值中包括深圳的科之谷和泰然大廈兩個(gè)高價(jià)值項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目加起來(lái)銷(xiāo)售目標(biāo)大約是44億，占到整體銷(xiāo)售目標(biāo)的一半，但這兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是工業(yè)項(xiàng)目，一個(gè)是公寓項(xiàng)目，都不受調(diào)控影響。

　　而對(duì)于長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，深圳控股稱，希望五年后能達(dá)到250億元的銷(xiāo)售規(guī)模，其中大部分來(lái)自深圳地區(qū)，另一部分則來(lái)自珠三角地區(qū)。

　　此外，在土地儲(chǔ)備方面，深圳控股還將重點(diǎn)通過(guò)城市更新和資本注入的方式在深圳增加土地，其他的區(qū)域則會(huì)謹(jǐn)慎考慮現(xiàn)在已有項(xiàng)目的一些二線城市。

　　“隨著我們戰(zhàn)略的落實(shí)，三四年之后深圳控股將在深圳市區(qū)擁有400萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，這會(huì)占到公司整體土地儲(chǔ)備比例的30%左右，價(jià)值會(huì)超過(guò)60%，我們希望五年后成為深圳地區(qū)領(lǐng)先的地產(chǎn)商和運(yùn)營(yíng)商。”深圳控股表示。

　　以下為深圳控股2012年業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄整理

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司提到希望五年之后深圳的土地儲(chǔ)備占到總土儲(chǔ)的30%，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在這個(gè)比例是多少？公司有無(wú)下一步的資產(chǎn)注入計(jì)劃？

　　呂華：我們遠(yuǎn)期目標(biāo)是深圳的土地儲(chǔ)備達(dá)到30%，通過(guò)1月份的資產(chǎn)注入，目前深圳土地大概占所有土地儲(chǔ)備的16%，原來(lái)是9%。

　　1月份科之谷的注入是第一步，我們后續(xù)會(huì)不斷有注資的動(dòng)作。理論上，或者我們?cè)竿?，大股東除了科之谷以外，潛在的項(xiàng)目還有兩三百萬(wàn)平方米，這些項(xiàng)目在深圳都是非常成熟的優(yōu)質(zhì)資源，這些最終都會(huì)注入到深圳控股。

　　但我們不是兼并，這些注資還要取決于很多條件，比如說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目本身的土地手續(xù)、管理手續(xù)是不是完善，這是很重要的前提條件。因?yàn)橄窨浦冗@樣的項(xiàng)目前期手續(xù)完善需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，這跟我們努力的程度也有關(guān)系。

　　第二，大股東也要經(jīng)過(guò)深圳國(guó)資委等管理部門(mén)的審批，比如說(shuō)對(duì)價(jià)的審批，這些也需要時(shí)間。另外還需要市場(chǎng)的配合，這些都存在相關(guān)的不確定性，所以這個(gè)時(shí)間表我們不能具體透露。

　　但是，從我們這次注入的過(guò)程來(lái)看，深圳國(guó)資系統(tǒng)對(duì)這方面的工作很支持，符合深圳市政府和國(guó)資系統(tǒng)提高國(guó)有資產(chǎn)證券化的整體思路，這方面我們不用很擔(dān)心?？傊乱徊轿覀儠?huì)進(jìn)行多方面的溝通，爭(zhēng)取盡快拿到更多能產(chǎn)生好收益的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，能夠在深圳控股里開(kāi)花結(jié)果，但是這個(gè)我們沒(méi)有具體時(shí)間表。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司提到除了要加大母公司的資產(chǎn)注入力度之外，還有一個(gè)發(fā)展重點(diǎn)是加強(qiáng)與深圳國(guó)企系統(tǒng)內(nèi)的項(xiàng)目合作，關(guān)于這方面能不能具體介紹一下？今年有沒(méi)有具體計(jì)劃？

　　呂華：關(guān)于和深圳國(guó)企合作，這是我們深圳控股一直在做的事情，也是未來(lái)的一個(gè)方向。因?yàn)?，?duì)于國(guó)企系統(tǒng)來(lái)說(shuō)，也有資源整合的需要，深業(yè)集團(tuán)也在國(guó)企系統(tǒng)里面，在房地產(chǎn)專業(yè)方面，人才隊(duì)伍方面也有一些摸索，所以這種資源整合是歷史性的。

　　第二，從深圳控股的角度來(lái)說(shuō)，和國(guó)企合作，特別是和深圳有一些優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備資源的國(guó)企，他本身不具備專業(yè)開(kāi)發(fā)能力，他們跟我們合作是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。因此，我們資產(chǎn)注入的視野不僅局限在大股東，還可以擴(kuò)大到整個(gè)深圳國(guó)企系統(tǒng)，這將是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。正是因?yàn)檫@樣，所以我們提出加強(qiáng)和深圳國(guó)企合作。

　　目前具體計(jì)劃我們正在實(shí)施過(guò)程中，但還不方便透露，因?yàn)楝F(xiàn)在主要還是在母公司層面，比如說(shuō)和深圳地鐵合作的合作，同時(shí)和在前海的深圳國(guó)際，我們也在洽談合作，但這些都是很前期的，因?yàn)樯钲趪?guó)際在前海的土地還沒(méi)有最后落實(shí)，我們只是達(dá)成了前期合作意向。

　　可以肯定的是，深圳控股今后會(huì)與更多的深圳國(guó)企合作，只是在沒(méi)有談成的情況下我們不便透露太多，而什么時(shí)候談成也不好設(shè)定明確的時(shí)間表。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您提到可能與在前海擁有項(xiàng)目的深圳國(guó)際合作，那么公司今后在深圳前海區(qū)域是否也有一些具體的發(fā)展計(jì)劃？

　　呂華：目前想加入深圳前海開(kāi)發(fā)的公司很多，而深圳控股作為深圳的國(guó)有企業(yè)，而且曾經(jīng)是深圳駐港的窗口，也有唯一的上市融資平臺(tái)，所以理所應(yīng)當(dāng)在前海發(fā)揮一定的作用，這一點(diǎn)我們會(huì)去努力。

　　但是，現(xiàn)在前海真正的土地出讓還沒(méi)有開(kāi)始，在前海有地的企業(yè)也是因?yàn)闅v史原因造成的，不過(guò)這些地到底歸不歸他現(xiàn)在也不是很清楚。我們剛才提到和深圳國(guó)際的合作是非常前期的，因?yàn)樯钲趪?guó)際到現(xiàn)在也不知道在前海能擁有多少土地。

　　當(dāng)然，我們會(huì)積極尋求在前海的機(jī)會(huì)，也希望能夠有一些作為，同時(shí)我們也非常有信心，會(huì)在今后前海的開(kāi)發(fā)中發(fā)揮一定的作用。但是，到底會(huì)有什么樣的效果現(xiàn)在還不好說(shuō)，包括和深圳國(guó)際的合作結(jié)果現(xiàn)在也還不確定，只是我們有這樣一個(gè)愿望和態(tài)度會(huì)去積極爭(zhēng)取。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：深圳控股2012年底的凈負(fù)債率是84%，比上一年同期上漲了12%，請(qǐng)問(wèn)原因是什么？

　　呂華：我們現(xiàn)在的凈負(fù)債率是84%，略有偏高。但是，負(fù)債率要從不同角度看，一個(gè)發(fā)展比較快的企業(yè)有這么一個(gè)過(guò)程，他的負(fù)債率是較高的，關(guān)鍵是你借來(lái)的錢(qián)是不是能夠投到一些好的項(xiàng)目上，并產(chǎn)生一些好的回報(bào)。

　　深圳控股去年底負(fù)債偏高有兩個(gè)原因：一是我們?cè)型恋貎?chǔ)備結(jié)構(gòu)里面有一些在三四線城市，這些城市開(kāi)發(fā)速度很難提高，所以這樣一來(lái)就造成資金的積累，我們現(xiàn)在提出來(lái)要在這方面加快變現(xiàn)的速度，通過(guò)合作加快開(kāi)發(fā)，甚至轉(zhuǎn)讓一些項(xiàng)目，這也是降低負(fù)債率和資金積壓的辦法。

　　另外，負(fù)債率高和我們現(xiàn)在要加大開(kāi)發(fā)也有關(guān)系，因?yàn)楝F(xiàn)在深圳控股持有的一些舊改項(xiàng)目前期需要很長(zhǎng)時(shí)間，但這些項(xiàng)目是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，這部分的投入是值得的，將來(lái)會(huì)給我們帶來(lái)非常豐厚的回報(bào)。另外，我們自己的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)力度也很高，也加大了開(kāi)發(fā)量。

　　我們2012年和2011年相比開(kāi)發(fā)量增長(zhǎng)了一倍，2013年和2012年相比開(kāi)發(fā)量又增長(zhǎng)了很多，這是提前部署我們五年后要達(dá)到250億銷(xiāo)售目標(biāo)的舉措。這個(gè)過(guò)程加大了開(kāi)發(fā)量，必然要?jiǎng)佑酶嗟馁Y金，這就造成了負(fù)債率提高了。

　　而我們通過(guò)注資則可以很快降低負(fù)債率，科之谷注資最終完成后，凈負(fù)債率預(yù)計(jì)可以從現(xiàn)在的84%降到66%左右，這是一個(gè)趨勢(shì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：深圳目前是公司重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，并且在商業(yè)地產(chǎn)方面有很大的體量，但深圳的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)卻非常激烈，請(qǐng)問(wèn)公司如何面對(duì)這種競(jìng)爭(zhēng)和調(diào)整？

　　呂華：其實(shí)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)，我們也意識(shí)到未來(lái)這方面的競(jìng)爭(zhēng)在深圳會(huì)很激烈，但無(wú)論是來(lái)自國(guó)企還是民企的挑戰(zhàn)，我們還是比較有信心，這源于我們是一個(gè)深圳的老企業(yè)，我們?cè)谏钲冢覀冇猩詈竦幕A(chǔ)。同時(shí)我們的項(xiàng)目所處的位置都是深圳非常黃金的地段，基本上可競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手不多。

　　另外，我們?cè)谧錾虡I(yè)地產(chǎn)的時(shí)候我們本身就有憂患意識(shí)，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)我們也知道商業(yè)地產(chǎn)以后的競(jìng)爭(zhēng)很激烈，會(huì)比住宅難很多。所以一開(kāi)始組建商業(yè)地產(chǎn)公司的時(shí)候我們就往高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的要求去組建，包括我們引進(jìn)了之前廣州太古匯的郝繼霖團(tuán)隊(duì)。從目前來(lái)看，我們所做的科之谷項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)在前期策劃、定位、招商、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、規(guī)劃方面都是達(dá)到了相當(dāng)高的水平，將來(lái)應(yīng)該會(huì)成為深圳新的地標(biāo)，所以我們對(duì)自己的商業(yè)地產(chǎn)前景充滿信心。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：去年公司和沿海家園做了一些資產(chǎn)互換，同時(shí)公司也是沿海家園的第二大股東，但這幾年沿海家園發(fā)展的也并不好，請(qǐng)問(wèn)公司今后是否會(huì)繼續(xù)和沿海做類(lèi)似的交易？公司對(duì)對(duì)沿海的股權(quán)投資會(huì)不會(huì)發(fā)生變化？

　　呂華：我們和沿海的那次合作是對(duì)價(jià)交易，因?yàn)樗麄儺?dāng)時(shí)陷入了債務(wù)危機(jī)，是次交易的目的是避免沿海綠色家園高息債的違約風(fēng)險(xiǎn)，去年我們大概持有5000萬(wàn)美元沿海綠色家園債券，出于保護(hù)投資我們做了一個(gè)一攬子交易。之于今后是否會(huì)繼續(xù)與沿海合作，我們目前還沒(méi)有明確的計(jì)劃，但不排除以后有機(jī)會(huì)合作。

　　管理層：我們作為沿海家園第二大股東，對(duì)于他的策略，他的定位我們也不會(huì)過(guò)多的介入，跟他未來(lái)的合作我們沒(méi)有更多的想法，更沒(méi)有任何計(jì)劃。

　　另外，剛才我們講沿海的資產(chǎn)是策略性投資的，我們所持有的沿海股權(quán)在我們的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)里面的看法，對(duì)這個(gè)上市公司我們并沒(méi)有什么看法。

　　管理層：我們?cè)?006年買(mǎi)了沿海的普通股，之后又買(mǎi)了可轉(zhuǎn)換債，形成了對(duì)沿海家園的投資情況?，F(xiàn)在沿海經(jīng)營(yíng)很困難，負(fù)債率也很高，去年還陷入了債務(wù)危機(jī)。所以市場(chǎng)上認(rèn)為他有點(diǎn)危險(xiǎn)，我們是第二大策略性股東，我們?cè)谒щy的時(shí)候，同時(shí)當(dāng)我們的股權(quán)和債權(quán)受到威脅的時(shí)候我們?nèi)椭?/p>

　　其實(shí)，我們也考慮過(guò)像沿海這樣的資產(chǎn)在公司整個(gè)資產(chǎn)包里相對(duì)處于低效，或者沒(méi)有發(fā)揮作用，我們也在想辦法解決這個(gè)問(wèn)題，我們和沿海的董事，其他的股東，其他的債權(quán)人在過(guò)去幾年也陸續(xù)在想辦法解決這個(gè)問(wèn)題。

　　如果目前在二級(jí)市場(chǎng)上出售，只是一個(gè)可供考慮的選擇，但是我們持有這么多股票，這個(gè)可操作性很差，我們不可能在市場(chǎng)上把自己的市值壓得很低，這樣對(duì)所有的股東，包括我們自己在內(nèi)會(huì)造成很大的傷害，所以應(yīng)該不會(huì)考慮這樣做。

　　目前我們對(duì)沿海的投資，總的前提和思路是想在不損害深圳控股的股東利益，力求最大限度地拿回我們當(dāng)時(shí)在沿海的這筆投資，并力求有一個(gè)比較好的回報(bào)，我相信我們會(huì)找到很好的解決方案，也希望這個(gè)方案到來(lái)的時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近廣東省公布了國(guó)五條的細(xì)則，請(qǐng)問(wèn)這對(duì)深圳控股會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)于即將出臺(tái)的深圳國(guó)五條細(xì)則，您有怎樣的預(yù)期？

　　呂華：就目前情況來(lái)看，國(guó)五條在各地將陸續(xù)出臺(tái)細(xì)則，但還有很多不明朗的因素。廣東新出的國(guó)五條細(xì)則好像也是非常不清晰。我們現(xiàn)在覺(jué)得國(guó)五條對(duì)我們的影響不是很大，因?yàn)樗饕槍?duì)的是二手市場(chǎng)，我們判斷短期內(nèi)它會(huì)對(duì)一手市場(chǎng)產(chǎn)生利好，長(zhǎng)期可能這個(gè)政策，包括個(gè)稅的因素會(huì)降低整個(gè)市場(chǎng)的流動(dòng)性，因?yàn)橐?、二?jí)市場(chǎng)是聯(lián)動(dòng)的。如果各地真正能夠嚴(yán)格執(zhí)行，可能對(duì)市場(chǎng)會(huì)有一定的影響，包括對(duì)一級(jí)市場(chǎng)。

　　由于深圳版的國(guó)五條細(xì)則還沒(méi)有出來(lái)，原來(lái)聽(tīng)說(shuō)各個(gè)地方對(duì)國(guó)五條都有不同的看法，這其實(shí)是地方和中央政府的一個(gè)搏弈過(guò)程，地方政府肯定不想讓自己的市場(chǎng)慢慢萎縮，所以大家始終不出臺(tái)就在觀望。要說(shuō)有特別的東西，我想應(yīng)該沒(méi)有，預(yù)期會(huì)怎么樣我真的不知道。

　　其實(shí)，政府出臺(tái)調(diào)控政策真正的目的是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)增長(zhǎng)，不是快速的增長(zhǎng)，這是我們的預(yù)期，我相信深圳市政府也是這樣預(yù)期的，這種預(yù)期也是符合開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，也是我們希望看到的。