對綠城的投資是非常正確的，從目前兩家公司合作的項(xiàng)目上看，未來的收益就已經(jīng)可以超過投資額50多億港元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 3月26日，九龍倉集團(tuán)有限公司發(fā)布2012年度末期業(yè)績公告，期內(nèi)核心盈利110億港元，同比增加37%，應(yīng)占盈利為470億港元，同比增加55%，且上述兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均刷新九龍倉以往記錄。

　　公告顯示，地產(chǎn)投資方面，在商場租戶的銷售錄得佳績及寫字樓續(xù)租租金持續(xù)上升（尤其是海港城及時(shí)代廣場）的支持下，來自香港的收入增加11%至88.75億港元。來自內(nèi)地的租金收入亦增加26%至10.05億港元，乃受惠于上海會德豐國際廣場及翻新后的重慶時(shí)代廣場收入的增加。

　　地產(chǎn)發(fā)展方面，確認(rèn)銷售額增加92%至122.07億港元。收入確認(rèn)主要來自內(nèi)地的成都天府時(shí)代廣場、上海璽園及無錫時(shí)代上城合共95.73億港元及來自香港的One Midtown 26.34億港元。

　　在內(nèi)地的地產(chǎn)發(fā)展仍然是額外增長的主要?jiǎng)恿碓?。物業(yè)落成量在2012年有所增加，有75.8萬平方米落成及確認(rèn)入賬，2011年則為54.6萬平方米。來自附屬公司項(xiàng)目的營業(yè)額增加51%至95.73億港元，營業(yè)盈利增加57%至35.62億港元。

　　另外，在內(nèi)地的應(yīng)占發(fā)展土地儲備增加50%至1800萬平方米。

　　而27日，會德豐也公布2012年業(yè)績顯示，期內(nèi)錄得收入按年減少4.2%至331.24億元；純利按年增17.8%至269.35億元，每股盈利13.26元；2011年為11.25元。

　　會德豐董事黃光耀表示，集團(tuán)去年物業(yè)銷售為69億元，按年增99%，今年的銷售目標(biāo)訂為100億元，較去年實(shí)質(zhì)銷售69億元，增長45%。

　　事實(shí)上，在九龍倉及會德豐的發(fā)布會上，不少媒體都對九龍倉投資綠城的事情頗感興趣。

　　而副主席吳天海則再次表示對綠城的投資是非常正確的，并稱從目前兩家公司合作的項(xiàng)目上看，未來的收益就已經(jīng)可以超過投資額50多億港元。

　　但吳天海也同時(shí)表示，不會主動成為綠城的第一大股東。

　　事實(shí)上，除了綠城之外，會德豐公司及主席吳光正私人都投資了不少內(nèi)房股，如遠(yuǎn)洋、龍湖。吳天海亦表示投資內(nèi)房企業(yè)綠城、龍湖及遠(yuǎn)洋性質(zhì)各異，他坦言與綠城合作較實(shí)質(zhì)，與龍湖及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則屬投資關(guān)系；問及九龍倉日后會否增持遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，他指，內(nèi)房股價(jià)近期有起有跌，若價(jià)格理想不排除進(jìn)一步增持。

　　此外，在九龍倉的業(yè)績會上，另一個(gè)重點(diǎn)就是其未來在國內(nèi)先后會開發(fā)經(jīng)營的五個(gè)國際金融中心項(xiàng)目，而2013年，位于成都的第一個(gè)國際金融中心將開業(yè)。

　　九龍倉集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事李玉芳稱，成都國際金融中心商場部分預(yù)計(jì)今年9月份交付給租客，擬于今年年底商業(yè)部分能開業(yè)，最遲亦不超過2014年1月，并于2014年實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目全部開業(yè)。

　　據(jù)悉，截止去年年底，成都國際金融中心商場部分已租出八成，租金水平方面，一二樓的價(jià)格在800元-1700元/平方米之間，三樓的價(jià)格在800-1200元/平米之間。

　　以下為九龍倉2012業(yè)績會現(xiàn)場提問整理實(shí)錄

　　現(xiàn)場提問：在新國五條及廣東省細(xì)則先后出來之后，相信這周很多省市的細(xì)則也會陸續(xù)出臺，公司認(rèn)為這次新政會不會給銷售帶來什么影響呢？

　　除了對于綠城的投資以外，包括主席個(gè)人對于龍湖、對于遠(yuǎn)洋都有一些投資，那么九龍倉或者個(gè)人對于選擇投資內(nèi)房企的標(biāo)準(zhǔn)是什么呢？未來會不會考慮有更多的企業(yè)進(jìn)行投資呢？

　　管理層：基本上我們對于內(nèi)地的房地產(chǎn)是看好的，主要是城鎮(zhèn)化的政策和方向，使我們覺得未來幾年有發(fā)展的，未來還會有幾億人口從農(nóng)村遷到城市，雖然新政現(xiàn)在可能造成一些震動，但長遠(yuǎn)我們是看好的。

　　我們投資在內(nèi)地有幾個(gè)方向，有一些項(xiàng)目是自己做，另外一些是跟人家合伙的。綠城跟我們的合作是雙方都覺得是很好，我們也有跟其他的房地產(chǎn)公司合作，我們會繼續(xù)在這個(gè)方向進(jìn)行投資。

　　新的國五條我們現(xiàn)在還在研究，暫時(shí)還沒有看到太多的影響。但是未來怎么樣也是要去觀察，我最看中的是自己的財(cái)務(wù)能力，所以我們對于財(cái)務(wù)管理也是非常的小心，我們在銀行貸款或者是債券市場也是不停地將負(fù)債進(jìn)行改善，把還款的期限拉長，這是防止有不能預(yù)見的振蕩，但整體對于內(nèi)地房地產(chǎn)還是有期望的。

　　現(xiàn)場提問：公司去年未入賬的銷售已都有157億，那今年的銷售目標(biāo)200億元是不是過于保守呢？去年的157億里面是否包括綠城部分呢？這部分有多少？另外，九龍倉會不會今年都希望再增加對綠城的投資？

　　管理層：首先我們?nèi)ツ甑匿N售以及今年年初入帳的銷售額不包括在綠城里面攤分的部分。我們在綠城的投資大家其實(shí)都可以算出來的，綠城去年中期和末期都有宣布業(yè)績，而我們大約在中期之后進(jìn)行了投資，計(jì)算起來我們?nèi)ツ耆霂さ南掳肽暧蠹s是24%-25%，大概是8億多元。除此之外，我們會計(jì)上有一個(gè)特殊的項(xiàng)目入賬是20億左右。根據(jù)會計(jì)政策，需要將我們?nèi)牍蓛r(jià)以及股權(quán)所代表的資產(chǎn)成績差額作為會計(jì)的入帳。但是股票的市值本身是有47億，換句話說，大概我們一半是進(jìn)了長期，一般來說股票漲價(jià)我們不會漲價(jià)，因?yàn)槲覀兺顿Y的時(shí)候根據(jù)需求以及資產(chǎn)凈值的參考，市價(jià)是不一樣。

　　去年年初的時(shí)候定了100億的售樓計(jì)劃，當(dāng)時(shí)的市況大家覺得不樂觀，后來市況都還可以，我們看到大部分公司都超額完成。今年制定200億目標(biāo)不敢說是保守，但是頭兩個(gè)月銷售額比我們同期目標(biāo)增加了170%。暫時(shí)頭兩個(gè)月似乎情況是好的，但這不能代表后面十個(gè)月。我們希望可以突破200億這個(gè)數(shù)字，但現(xiàn)在不敢說可以肯定突破。

　　現(xiàn)場提問：公司入股綠城到現(xiàn)在不到一年，而綠城的財(cái)務(wù)數(shù)字有明顯的改善，那么這一項(xiàng)投資日后會如何處理呢？剛提到公司在內(nèi)地的商場直到2016年陸續(xù)會推出，那么未來幾年在內(nèi)地的租金收入是怎么樣呢？

　　管理層：我們?nèi)ツ?月有機(jī)會跟綠城開始合作，綠城是一家非常好的公司，在市場上面也經(jīng)常得到贊同。當(dāng)時(shí)綠城有一些財(cái)務(wù)上的事情找到我們，而我們也很珍惜這個(gè)機(jī)會?，F(xiàn)在也可以看到我們有很多希望跟他們合作投資的方向，主要是利用他們在產(chǎn)品和品牌方面的優(yōu)勢在市場上找適當(dāng)?shù)捻?xiàng)目或者最適合的土地，這樣建出來的樓也是最適合市場的項(xiàng)目，賣的價(jià)格也可以是最高的價(jià)錢。而我們提供的就是資金上面的支援以及管理上的支持。

　　所以我們不僅是在綠城有24%的股權(quán)投資，我們在項(xiàng)目上將來增加投資也可能會有。因?yàn)槲覀儺?dāng)時(shí)在綠城的投資總共50多億港幣，這并不是很大的數(shù)字，但是項(xiàng)目方面的合作將來可以帶給我們的貢獻(xiàn)可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)比50億港幣更多，這方面我覺得更加有策略性的價(jià)值。

　　在國內(nèi)我們的策略就希望能夠?qū)⒑８鄢堑睦砟顜У轿覀冇袡C(jī)會進(jìn)入的地方，所以我們不停地去尋找機(jī)會。我們今年就是很努力做成都的IFS，下一年或者下一年年尾我們就開放重慶的IFS，2016年開放大概100萬尺左右，2016年下旬是300萬尺的。另外還有很多寫字樓、超高層寫字樓以及酒店。

　　因?yàn)橄愀畚覀冏龅纳虉?、寫字樓都不錯(cuò)，我們也開心每年增長的數(shù)字很可觀，我想接下來要很努力將全國每個(gè)省、每個(gè)市或者每個(gè)重要的地方的優(yōu)質(zhì)土地獲取進(jìn)行開發(fā)，然后追上香港的數(shù)量，我們希望兩邊共同發(fā)展。做大型的商業(yè)綜合體要深思熟慮研究，看那個(gè)土地能不能配合我們理念，這是真的要費(fèi)時(shí)間去想。要去到新的地方，就要去看當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力怎么樣，所以不是我說什么時(shí)候可以達(dá)到香港的水平，最主要是大膽點(diǎn)說，我們希望通過努力經(jīng)營內(nèi)地在十年之內(nèi)都能有很好的發(fā)展，但暫時(shí)來說香港一直都很好，而我也希望香港繼續(xù)好下去，那么內(nèi)地的項(xiàng)目就繼續(xù)去追香港水平。

　　現(xiàn)場提問：去年內(nèi)地租金收入10億，成都的項(xiàng)目落成之后，可以增加多少租金收入呢？總投資額要多少錢呢？

　　管理層：成都項(xiàng)目的總投資額，加上建筑費(fèi)用大約是150億，而建筑費(fèi)已經(jīng)給了一半。長沙項(xiàng)目基本也是這個(gè)數(shù)，建筑費(fèi)少部分已經(jīng)給了。我們財(cái)務(wù)管理方面都是非常小心的，當(dāng)年我們第一次投成都項(xiàng)目的時(shí)候，沒過多久我們做了一個(gè)評估，評估之后配股集資了80億，當(dāng)然還有借貸，借貸主要是在建筑費(fèi)那里支付使用，然后接著我們做長沙地塊的時(shí)候，股東集資了100億。

　　每一次我們有一個(gè)大型的投資物業(yè)的時(shí)候，我們都會用一些長期的資本，當(dāng)時(shí)我們做就是用股權(quán)的形式，如果將來還有計(jì)劃我們會怎么樣呢？還有債券，因?yàn)閭袌鲞^去一兩年都非常好的，大家可以看到如果三年前賺得很少，但是到現(xiàn)在債券已經(jīng)差不多占了我們借貸的四成，那個(gè)市場是非常踴躍，我們債券做五年、十年、十五年、三十年都可以，既然有這么長的債，我們都不一定需要再配股。但當(dāng)時(shí)銀行是借不到那么長期的，所以我們就沒有想那么多，先派發(fā)了股息。尤其是蘇州、無錫那些不是單獨(dú)的投資物業(yè)的項(xiàng)目，這些是還有發(fā)展物業(yè)的項(xiàng)目，而發(fā)展物業(yè)那里會有現(xiàn)金流產(chǎn)生，可以幫助投資物業(yè)去繼續(xù)發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：今年公司的資本開支會不會增加呢？綠城的投資今年會不會增持呢？

　　管理層：我們投資綠城的時(shí)候雙方有協(xié)議，就是我們不會主動爭取成為第一大股東，現(xiàn)在第一大股東還是宋衛(wèi)平主席，他的持股量比我們多1%，如果他減持的話我們才會變成第一大股東，這種方式就不在我們協(xié)議的范圍，他不減持的話我們最多就是去到現(xiàn)在的比例。我們與綠城有簽定協(xié)議，除非公司同意解除協(xié)議或者放開限制，否則我們應(yīng)該不會增持。

　　至于今年的資本性開支，現(xiàn)在初步估計(jì)大概是290億港元，主要是內(nèi)地的投資物業(yè)使用比較多。其實(shí)所謂資本性開支不是很準(zhǔn)確，因?yàn)榘l(fā)展性物業(yè)哪里使用的就不是資本性開支，所以拆開來說大概四成是資本性開支，六成是經(jīng)常性開支。