在鄭州，建業(yè)不是第一，市場占有率和在全省的水平差不多，約為4.6%。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 李雯露 盡管4.6%的市場占有率，讓建業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)居河南省市場第一，但卻未能打開“雙料冠軍”的局面。

　　“在鄭州，建業(yè)不是第一，市場占有率和在全省的水平差不多，約為4.6%?！?月27日，建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官陳建業(yè)于香港業(yè)績發(fā)布會上表示，爭取在未來1、2年內(nèi)奪回鄭州的市場第一。

　　據(jù)陳建業(yè)介紹，目前，鄭州市正在推動“城中村”改造，建業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)介入其中三個“城中村”改造項目。

　　“如果這三個項目進(jìn)展順利，公司今年就能夠在鄭州增加較多的土地儲備，而且這三個項目很可能會在年內(nèi)開工，預(yù)計在未來的一、兩年就會形成大規(guī)模的銷售。因此，我們有信心在不久的未來提高在鄭州的市場占有率。”陳建業(yè)續(xù)稱，同時該公司也會主動積極的參與政府招拍掛，爭取奪回鄭州的市場第一。

　　據(jù)建業(yè)地產(chǎn)首席財務(wù)官及執(zhí)行副總裁胡冰介紹，截至去年年底，建業(yè)地產(chǎn)擁有1600萬平方米的土儲，其中包括合營公司、聯(lián)營公司拿的部分。倘若按權(quán)益劃分，建業(yè)地產(chǎn)擁有1322萬平方米。

　　“去年，我們是以675元/平方米的成本新增了414萬平方米的土地儲備。今年在土地款方面的預(yù)算是30億人民幣。”

　　對于今年銷售目標(biāo)，陳建業(yè)表示，將在去年的基礎(chǔ)上保持20%以上的增長，爭取達(dá)到126億人民幣的合同收入。

　　在召開業(yè)績發(fā)布會之前，建業(yè)地產(chǎn)已于3月25日發(fā)布2012年年報，截止至2012年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)營業(yè)額63.46億元人民幣，較2011年減少約4.4%；實現(xiàn)合同銷售金額103.5億元人民幣，同比增長27.4%；銷售面積超過158萬平方米。

　　另外，去年，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)毛利率35.4%，較上年同期的38.8%有所下降；凈利潤率為13.7%，而2011年為11.2%。

　　據(jù)胡冰介紹，相比其他房企，大服務(wù)體系是建業(yè)地產(chǎn)的一大特色。經(jīng)過多年的發(fā)展，酒店已經(jīng)成為大服務(wù)體系中一個重要板塊。與此同時，政府對于一些土地有明確的要求：配建一個好的酒店，才會給你相對便宜的、面積較大的住宅，或者商業(yè)用地。

　　“所以，為了配合拿地，我們也主動和被動的持有一些酒店。在2012年之前，已經(jīng)開業(yè)有3家酒店，2013年將有2家即將開業(yè)?！焙缡钦f。

　　以下為建業(yè)地產(chǎn)2012年業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答整理實錄：

　　現(xiàn)場提問：目前來看，河南的城鎮(zhèn)化水平確實比全國低一些，對于建業(yè)來而言，不僅意味著發(fā)展的空間，同時也會是一個挑戰(zhàn)。僅僅依靠建業(yè)一家來做會不會有些乏力？此前，公司與凱德置地有一些合作，未來會否考慮引進(jìn)更多的合作商？

　　陳建業(yè)：建業(yè)地產(chǎn)主要在河南發(fā)展，目前，董事會確定的發(fā)展方針仍然是以住宅建設(shè)為主。當(dāng)然，對于核心商務(wù)區(qū)和中央商務(wù)區(qū)的建設(shè)項目，我們對所有愿意跟我們合作的伙伴都持歡迎和開放的態(tài)度，歡迎大家到河南投資。只要有這樣的機(jī)會，我們也會主動地和一些較好的合作伙伴合作，從而促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，同時也實現(xiàn)自身的發(fā)展。

　　現(xiàn)場提問：目前是否有一些明確的合作項目及對象？

　　陳建業(yè)：這方面還沒有確切的消息。

　　目前，我們只是在項目層面有一些合作，比如與項目所在地最大的地產(chǎn)公司，我們會有一些合營公司。但還沒有考慮過股權(quán)層面的合作。

　　現(xiàn)場提問：另有消息稱，建業(yè)地產(chǎn)早已成立了旅游地產(chǎn)公司，在這方面管理層是如何考慮的？

　　陳建業(yè)：確切的說是文化旅游地產(chǎn)公司。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，我們從原來僅僅做住宅開始，逐步拓展到商業(yè)，后來又做了綜合體，綜合體中就包括一般的商業(yè)、寫字樓、酒店、SOHO等多種業(yè)態(tài)。隨著人們消費(fèi)水平的提高，消費(fèi)需求呈現(xiàn)多樣化，人們對于文化消費(fèi)（或旅游消費(fèi)）的想法也油然而生，需求就刺激了投資。

　　比如，萬達(dá)在長白山的文化旅游項目，既有文化地產(chǎn)又有旅游地產(chǎn)的性質(zhì)。事實上，這樣的文化資源和旅游資源在河南是非常多的。而我們成立文化旅游地產(chǎn)公司也做了很多研究，一旦出現(xiàn)合適的機(jī)會，我們就可以在適合做文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的地方發(fā)展，使公司能夠全方位的在河南發(fā)展起來。

　　現(xiàn)場提問：目前這樣的項目有多少個？

　　陳建業(yè)：現(xiàn)在在談的項目只有1個。我們比較謹(jǐn)慎，既會嘗試新的領(lǐng)域，又會注重公司的平穩(wěn)發(fā)展，以免走一些不必要的彎路。當(dāng)然，不可能一點(diǎn)彎路都不走，但我們會盡可能的做足早期籌劃。

　　現(xiàn)場提問：剛才胡冰先生提到，建業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)在主動和被動的情況下持有了一些酒店，目前已開業(yè)的酒店入住率怎么樣？

　　胡冰：這些酒店的開業(yè)時間都比較晚，基本是在去年8月底和10月份左右的時候才開業(yè)，統(tǒng)計到去年年底的入住率確實不太高，平均在20%左右。但是這并不能完全反應(yīng)客觀情況，因為酒店需要一段積累的時間，所以我們還是比較有信心。

　　這些酒店并不是我們來運(yùn)營，建業(yè)地產(chǎn)只是負(fù)責(zé)把酒店建好，而且也是按照酒店管理公司的標(biāo)準(zhǔn)來建設(shè)，建成后就交給他們來運(yùn)營，利用酒店管理公司龐大的網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行銷售。我們的酒店主要是喜來登進(jìn)行管理，另外在南陽有洲際酒店，未來將在開封開業(yè)的鉑爾曼酒店是由法國雅高管理的，都是通過這些專業(yè)的公司來管理的。

　　陳建業(yè)：其實，任何商業(yè)地產(chǎn)、酒店都有一個養(yǎng)店期，開業(yè)初期入住率較低是正常的。同時，我們的酒店都是由世界最著名、最大的幾家酒店管理公司來運(yùn)營，這樣可以有效地利用他們的全球客戶資源來為我們服務(wù)。所以，我相信在不久的將來，酒店這部分能夠有比較好的收益。

　　現(xiàn)場提問：建業(yè)地產(chǎn)目前在河南的市場份額是4.6%，是否排在第一位？

　　陳建業(yè)：應(yīng)該是。排在第二的是正商。

　　現(xiàn)場提問：那么建業(yè)地產(chǎn)在鄭州的市場占有率是多少？

　　陳建業(yè)：在鄭州，建業(yè)不是第一，市場占有率和在全省的水平差不多，約為4.6%。眾所周知，這幾年建業(yè)地產(chǎn)一直在踐行省域化的發(fā)展戰(zhàn)略，因而不僅限于在鄭州發(fā)展，河南省18個地市，我們在所有的地市都有項目。

　　雖然近幾年，我們在鄭州的市場份額稍有下降，但是隨著我們在地市市場全面展開，同時在鄭州不斷補(bǔ)充土地儲備，相信在未來的一、兩年內(nèi)，我們在鄭州市場的占有率會實現(xiàn)大幅上升。

　　現(xiàn)場提問：今年，公司也有計劃加大在鄭州市場的投入，有沒有一些數(shù)據(jù)參照？

　　陳建業(yè)：沒錯，今年我們的確有一些想法。目前，鄭州市正在推動“城中村”改造，而我們也已介入了三個“城中村”改造項目。其中，有我們控股的，也有建業(yè)獨(dú)立運(yùn)作的。

　　如果這三個項目進(jìn)展順利，公司今年就能夠在鄭州增加較多的土地儲備，而且這三個項目很可能會在年內(nèi)開工，預(yù)計在未來的一、兩年就會形成大規(guī)模的銷售。因此，我們有信心在不久的未來提高在鄭州的市場占有率。

　　除此之外，我們也會主動積極的參與政府招拍掛，爭取奪回鄭州的市場第一。

　　現(xiàn)場提問：今年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售目標(biāo)在去年的基礎(chǔ)上有20%的增長，對于這一目標(biāo)，您有怎樣的看法？對于上半年和下半年，公司分別有怎樣的計劃？

　　陳建業(yè)：今年截止到現(xiàn)在，我們的銷售已經(jīng)超過30億，預(yù)計3月底能超過35億。上半年，我們會是一個比較均衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，下半年預(yù)計會更好。這也契合房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)律：上半年的銷售相對來說會比較平淡；而下半年，尤其是8、9月份以后，開始進(jìn)入銷售旺季，同時也意味著推盤旺季的到來。

　　對于今年126億人民幣的合同收入目標(biāo)，我們非常有信心，也會采取各種措施來完成這個計劃。

　　現(xiàn)場提問：對于售價的走勢有沒有一個預(yù)期？

　　陳建業(yè)：隨著整體銷售價格的提升，我們認(rèn)為河南的銷售價格，包括我們的售價都會有一定幅度的上升，今年我們的均價預(yù)計大概會在6000元/平米左右，不過做預(yù)算的時候，我們都會盡量做的保守一些。

　　現(xiàn)場提問：您如何看新的調(diào)控政策？您覺得，“新國五條”細(xì)則在河南可能會如何執(zhí)行？

　　陳建業(yè)：這么多年，國家非常重視房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，不斷地調(diào)控，也取得了一定成效。不過，但是成效還沒有達(dá)到領(lǐng)導(dǎo)層所希望的那個水平，因而又出現(xiàn)“國五條”。

　　對于“國五條”，我認(rèn)為是一種轉(zhuǎn)變：從短期的調(diào)控向長期調(diào)控轉(zhuǎn)變。這次并沒有再出新的內(nèi)容，而是把它制度化。

　　另外，轉(zhuǎn)變也體現(xiàn)在由以政策調(diào)控為主轉(zhuǎn)到以法規(guī)調(diào)控為主，逐步立法。

　　第三，從行政手段轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)手段這一趨勢也尤為明顯。所謂經(jīng)濟(jì)手段，就是增加稅收，強(qiáng)制征稅。如果這種措施長期執(zhí)行下去會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十分有益。