“調(diào)控政策可能最終把20%的個(gè)稅所得轉(zhuǎn)嫁到買家身上，但買家可能也需要多承擔(dān)一點(diǎn)費(fèi)用，這20%個(gè)稅就是他們應(yīng)該承擔(dān)的稅收?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 “2013年前三個(gè)月不到我們已經(jīng)完成全年一半的目標(biāo)，這樣看來合約銷售目標(biāo)我們定的有點(diǎn)保守，所以我們還是比較有把握完成80億的合約銷售目標(biāo)，完不成的概率很低?！庇碇薜禺a(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)邱于賡如是說。

　　3月26日，禹洲地產(chǎn)舉行2012年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事長(zhǎng)林龍安、副總裁蔡明輝、以及財(cái)務(wù)總監(jiān)邱于庚對(duì)公司經(jīng)營(yíng)情況向外界作了詳細(xì)介紹。

　　邱于賡稱，截止3月26日，禹洲地產(chǎn)今年已經(jīng)簽約的合約銷售是32億，還有8億是已經(jīng)認(rèn)購(gòu)未簽約的，目前公司已經(jīng)完成了40多億的銷售，而今年全年的目標(biāo)是80億。

　　在資金狀況方面，邱于庚表示，公司目前手上的現(xiàn)金超過37億，加上一些拍地所付的定金，總額有40多億元，而今年要償還的債務(wù)大概是24億，目前未用的銀行授信額度還有38億。

　　與此同時(shí)，在凈負(fù)債比率上，禹洲地產(chǎn)截至2012年是62%。邱于庚就此談到，公司還是希望把負(fù)債率保持在相對(duì)比較低的水平，內(nèi)部目標(biāo)是保持在60%到70%之間。

　　邱于庚還進(jìn)一步談到，禹洲地產(chǎn)到2013年底時(shí)手持現(xiàn)金會(huì)超過50多億，一個(gè)地產(chǎn)公司手上有這么多的現(xiàn)金不可能不拿地。所以，公司希望把負(fù)債比率控制在六成的水平下，還可以拿總價(jià)大約40億的土地。

　　在銷售區(qū)域上，禹洲未來會(huì)以安徽和福建兩省作為發(fā)展重點(diǎn)，銷售方面廈門和合肥各自占比三分之一，按面積算合肥所占的比例也比較大。

　　而截止今年2月底，禹洲地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備為825萬平方米，其中安徽區(qū)域有300萬平方米左右，目前公司在合肥的土地儲(chǔ)備將近有200萬平方米。

　　此外，在談到新國(guó)五條的影響時(shí)，禹洲地產(chǎn)董事長(zhǎng)林龍安稱，未來調(diào)控回事常態(tài)化，但就禹洲地產(chǎn)目前所處的主要區(qū)域廈門與合肥而言，影響不大。

　　林龍安還認(rèn)為，調(diào)控政策中提到的征收20%個(gè)稅所得，可能最終還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買家身上，而隨著房地產(chǎn)進(jìn)一步的發(fā)展，買家可能也需要多承擔(dān)一點(diǎn)費(fèi)用，這20%個(gè)稅是他們應(yīng)該承擔(dān)的稅收。

　　以下為禹洲地產(chǎn)2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：過去兩年禹洲地產(chǎn)的毛利率都保持在40%以上，但去年卻下跌到40%，這是什么原因造成的？公司今年和未來毛利率的走勢(shì)預(yù)計(jì)怎么樣？

　　邱于賡：公司在2012年上半年交房主要是上海的一個(gè)項(xiàng)目，那個(gè)項(xiàng)目毛利率大概在50%左右，因?yàn)楫?dāng)時(shí)用很低的價(jià)格買回那個(gè)項(xiàng)目。上半年因?yàn)榻环康拿娣e也不多，主要是上海這個(gè)項(xiàng)目，所以看起來毛利率比下半年的高一點(diǎn)。

　　但下半年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目主要集中在低潮時(shí)期賣的項(xiàng)目，如2011年底或2012年初賣的項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)政策還不是很明朗，很多地產(chǎn)公司通過減價(jià)買房的時(shí)候所預(yù)售的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目成為2012年的確認(rèn)收入。其實(shí)在當(dāng)時(shí)的政策背景下，這些項(xiàng)目確認(rèn)收入的毛利率還可以保持在40%的水平，公司認(rèn)為已經(jīng)很不錯(cuò)了。

　　所以，我們對(duì)2013年和2014年的毛利率預(yù)期能夠保持在40%以上。我們的毛利跟同行比還是比較高，最主要是因?yàn)橥恋氐膬?yōu)勢(shì)。我們最近拿下的幾幅土地也都很便宜，這會(huì)成為我們今后很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：公司報(bào)告中提到今年的土地資金是13.5億，但今年一月份已經(jīng)拿了合肥的一宗地塊，地價(jià)款就是13億左右，這是否表明今年公司不會(huì)再有拿地的動(dòng)作了？今年公司的可售貨值大概有是多少？

　　蔡明輝：年報(bào)中提到的2013年應(yīng)該支付的土地款總額是13.5億，也就是說我們已經(jīng)拿到了地，但是土地款是分期交，應(yīng)該支付總額是13.5億。其中，年初新增的這塊地有50%在明年交，不需要今年全部付清。

　　第二，公司制定合約銷售目標(biāo)是80億，按照計(jì)劃，全年整個(gè)開工和銷售的計(jì)劃都安排了，我們目前土地儲(chǔ)備有660萬平方米，我們會(huì)根據(jù)市場(chǎng)需求，提前做好每個(gè)月開工和銷售的準(zhǔn)備。

　　比如說這幾個(gè)月每個(gè)月公司都安排了新開工的量，也安排了新的樓盤推出銷售，保證我們今年的銷售目標(biāo)能夠按照計(jì)劃進(jìn)行。剛才林總一說了我們一季度的銷售情況，證明我們從去年底開始做的這些準(zhǔn)備工作都在按照我們的計(jì)劃節(jié)奏逐步實(shí)現(xiàn)，所以今年銷售目標(biāo)的貨量是能夠得到充分保障的。

　　同時(shí)，邱總監(jiān)也說到從去年年底公司保證了比較充裕的現(xiàn)金流，能夠滿足我們?cè)陂_發(fā)支出，建安成本支出，以及新增土地儲(chǔ)備的支出需求。

　　邱于賡：我們現(xiàn)金流計(jì)劃表里面提到，13.5億只是今年我們需要支付的地價(jià)，未來會(huì)不會(huì)拿地的預(yù)算我們沒有放進(jìn)這里面。所以，到2013年底我們手里會(huì)有50多億的現(xiàn)金，對(duì)一個(gè)地產(chǎn)公司手上有這么多的現(xiàn)金不可能不拿地。所以，我們希望把負(fù)債比率控制在六成的水平下，我們還可以拿總價(jià)大約40億的土地。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：邱總在介紹中提到，合肥未來可能會(huì)為公司貢獻(xiàn)三分之一的銷售，并逐漸和廈門并重。但據(jù)觀察，合肥現(xiàn)在也成為很多大企業(yè)進(jìn)入的區(qū)域，像保利、恒大、招商等企業(yè)均已進(jìn)入，請(qǐng)問禹洲今后如何在合肥區(qū)域面對(duì)像保利這種大型央企的挑戰(zhàn)？

　　林龍安：禹洲地產(chǎn)是在2006年進(jìn)入合肥市場(chǎng)的，如今整個(gè)合肥的GDP產(chǎn)量和房地產(chǎn)的產(chǎn)量已逐漸成長(zhǎng)，且目前的房地產(chǎn)銷售總量比廈門還大。像保利、恒大等大的地產(chǎn)商進(jìn)入，就是看中合肥這個(gè)市場(chǎng)的容量。

　　目前合肥人口已經(jīng)超過800萬，未來的潛力也比較大，但當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)還是處于比較低的水平，均價(jià)也就五、六千元每平左右，所以增長(zhǎng)空間還是很大的。

　　對(duì)禹洲來講，得益于我們2006年就進(jìn)入合肥，目前公司在合肥的土地儲(chǔ)備將近有200萬平方米，整個(gè)安徽區(qū)域我們有300萬平方米左右的土地儲(chǔ)備。由于我們會(huì)強(qiáng)化優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備和低成本土地儲(chǔ)備，所以我們的競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)來講會(huì)與眾不同。就像我們財(cái)務(wù)總監(jiān)報(bào)告里所說的一樣，我們合肥區(qū)域今年預(yù)計(jì)可以達(dá)到45%以上的毛利率。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：隨著廣東省推出的國(guó)五條細(xì)則，以及未來將有更多城市也會(huì)繼續(xù)推出相應(yīng)政策，請(qǐng)問禹洲地產(chǎn)如何應(yīng)對(duì)這種不確定性的調(diào)控政策？

　　林龍安：國(guó)五條已經(jīng)推出來了，有一些地方已經(jīng)慢慢出臺(tái)了細(xì)則，特別是在廣東區(qū)域。我個(gè)人覺得國(guó)五條主要還是在一二線城市，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州，這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，它的實(shí)施時(shí)間會(huì)更快。

　　其實(shí)國(guó)五條出臺(tái)以后，禹洲的應(yīng)對(duì)早已從去年年底開始了布局。我們首先在產(chǎn)品上進(jìn)行區(qū)分，目前公司的產(chǎn)品大部分集中在福建海西區(qū)域，相對(duì)而言海西區(qū)域剛需容量比較大。比如說我們?cè)趶B門區(qū)域的銷售，有接近50%左右是首次購(gòu)房，或者說第一套改善型住宅，首套房占的比例非常高，這就確保了我們的銷售業(yè)績(jī)。

　　第二，我們?cè)陧?xiàng)目拓展方面的布局。比如說我們?cè)谌輩^(qū)域拿的項(xiàng)目是城中村改造，這就和城鎮(zhèn)化發(fā)展結(jié)合在一起，所以這種項(xiàng)目的去化率也比較高，像我們第一季度推出的項(xiàng)目銷售很成功，基本上去化很快。不過一些改善型住宅，豪宅的銷售壓力還是比較大。

　　第三，我們所處的區(qū)域相對(duì)而言整體均價(jià)不是很高，漲幅也不是很大，量和價(jià)都是平穩(wěn)提升。如合肥區(qū)域，以及我們新進(jìn)的福建其它海西區(qū)域相對(duì)來講都是比較平穩(wěn)的提升，不存在房?jī)r(jià)大起大落的情況。

　　正式基于上述原因，公司在今年第一季度取得了較好的業(yè)績(jī)，截至目前我們今年一季度的合約銷售已經(jīng)達(dá)到了32億，今年我們的總目標(biāo)是80億，所以合約銷售已經(jīng)非常理想了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：請(qǐng)問林總，目前行業(yè)內(nèi)對(duì)征收20%個(gè)稅所得存在較大爭(zhēng)議，您如何看待這項(xiàng)政策？具體執(zhí)行是否具有相當(dāng)大的難度？

　　林龍安：關(guān)于征收20%的個(gè)人所得稅，其實(shí)這是在調(diào)控常態(tài)化以后，政府對(duì)于樓市調(diào)控政策的一個(gè)更嚴(yán)厲措施。

　　從政府角度而言，征收20%個(gè)人所得稅肯定是為了抑制炒家，針對(duì)哪些可能擁有三套、十套、二十套的買家。但是這個(gè)政策不會(huì)針對(duì)剛需，或者說第一套改善型需求，政策不適合這一塊，為什么不適合這一塊？因?yàn)檎邔?duì)這些人群會(huì)進(jìn)行區(qū)分，對(duì)稅收的執(zhí)行也有區(qū)別對(duì)待。

　　當(dāng)然，也有可能最終把20%的所得稅轉(zhuǎn)嫁到買家身上，隨著房地產(chǎn)進(jìn)一步的發(fā)展，買家可能也要多承擔(dān)一點(diǎn)費(fèi)用，這20%個(gè)稅是他們應(yīng)該承擔(dān)的稅收。

（審校：勞蓉蓉）