經(jīng)過藍庭頤養(yǎng)公寓的打造，綠城已經(jīng)選擇“學院式養(yǎng)老”作為未來養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展方向。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 如果說代建標志著綠城的第一次轉(zhuǎn)型，那么現(xiàn)在的綠城正實驗第二次轉(zhuǎn)型。宋衛(wèi)平有意讓綠城轉(zhuǎn)向綜合開發(fā)，而發(fā)展重點布局則放在養(yǎng)老地產(chǎn)上。

　　宋衛(wèi)平透露，轉(zhuǎn)移部分資產(chǎn)也是為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)做準備，同時，綠城未來依然會新增一些養(yǎng)老地產(chǎn)的項目。

　　綠城已經(jīng)開始把這想法付諸于實踐。就在最新的月度通訊中，綠城公布了一例新增項目——桐鄉(xiāng)雅達國際健康生態(tài)產(chǎn)業(yè)園，該項目正是以養(yǎng)老地產(chǎn)為主題開發(fā)。

　　宋衛(wèi)平日前公開表示，桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)項目中規(guī)劃600多畝用于養(yǎng)老地產(chǎn)項目的打造，將是一個“學院式”的養(yǎng)老模式，預計兩年后可交付使用。

　　綠城的實驗

　　雖然宋衛(wèi)平直言開發(fā)模式與一般住宅開發(fā)無異，但據(jù)綠城房地產(chǎn)集團有限公司副總經(jīng)理、綠城頤樂教育投資有限公司總經(jīng)理馮雨峰介紹，烏鎮(zhèn)項目還是與一般住宅不同，因其有更齊全的養(yǎng)老服務(wù)配套。

　　“我們針對不同老人的需求，從剛退休很活躍的老人，到最后的臨終關(guān)懷，我們都有整套服務(wù)體系，包括平常的生活服務(wù)和醫(yī)療服務(wù)。在該項目邊上，合作方建有一個非常大的老年醫(yī)院，這可能是將來中國最大的老年醫(yī)院。”

　　此外，最大的差別則在于老年大學的打造。據(jù)介紹，烏鎮(zhèn)項目中的老年大學占地2萬多平方米，能容納8000位老人。同時里面還有一個小佛堂，滿足老年人精神文化需求。

　　綠城似乎對養(yǎng)老地產(chǎn)項目的打造具有十足信心，而綠城在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的相關(guān)探索是從五年前開始的。

　　據(jù)了解，早于2007年，綠城就在臨平藍庭項目中嘗試做一批頤養(yǎng)公寓，同時亦配備了老年大學、健康中心、文體活動中心、社區(qū)門診、護理院等等公共配套，以滿足老年人的需求。

　　頤養(yǎng)公寓共計十層，一二層為社區(qū)醫(yī)院、活動中心、園區(qū)食堂及洗護中心。三四層為護理院，共計3、40個房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計四五十人。五層以上則是老年公寓。

　　“藍庭項目是我們在學院式養(yǎng)老最初步的探索，規(guī)模比較小，但這里面醫(yī)療和基本生活服務(wù)我們都有了。”馮雨峰介紹。

　　馮雨峰表示，在藍庭項目里面，組建了一所社區(qū)老年大學，但課程不是很系統(tǒng)。所以綠城從去年開始就組建了綠城頤樂教育投資有限公司，專門辦老年大學，研究老年人的系統(tǒng)課程。

　　據(jù)馮雨峰透露，目前綠城已在全國開辦了20個頤樂學院，共有1600多名老年學員，“現(xiàn)在還剛開學，未來學員會不斷增加。”

　　市場對老年公寓部分最為關(guān)心。據(jù)了解，藍庭項目規(guī)劃了86套老年公寓，面積包括60-70平方米、120平方米。

　　按照原定的設(shè)想，綠城對該批公寓計劃采取銷售的方式，銷售定價為1.4至1.5萬元/平，較普通住宅售價略高。然而，在銷售了10幾套以后，就封盤不賣了。

　　“老年公寓當初的設(shè)定是可以出售的，希望能較快收回投資。但是，賣出去十多套以后，發(fā)現(xiàn)出售以后服務(wù)比較難組織，因為不同老人需要的服務(wù)水平不一樣。我們希望改為出租，但跟合作投資者還是希望出售，所以現(xiàn)在我們在探索。”馮雨峰的言語中多少透露了些無奈。

　　不過，馮雨峰亦透露，這一難題在烏鎮(zhèn)項目上將得到解決。

　　據(jù)介紹，綠城計劃在烏鎮(zhèn)項目規(guī)劃6000套養(yǎng)老公寓，并已與投資者商量好出租及出售部分。“因為規(guī)模比較大，出租的部分可以支撐服務(wù)團隊的支出。”

　　轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)

　　不得不提的是，養(yǎng)老項目里所有一切，均由綠城一手經(jīng)營及打理。

　　這難免令人開始為綠城憂心，因為這一切需要大量持續(xù)的投入，且不是一個小數(shù)目。

　　相關(guān)行業(yè)人士亦表示，其實養(yǎng)老地產(chǎn)比商業(yè)地產(chǎn)更難做，要求沉淀的資金量更大，因為養(yǎng)老地產(chǎn)需要更多的配套服務(wù)的建設(shè)，這些都不可以變現(xiàn)，只能要求開發(fā)商一直長期地持有運營，這對開發(fā)商的運營能力是一個非常大的挑戰(zhàn)。

　　另有專業(yè)人士指出，對于絕大部分開發(fā)商而言，不能滾動開發(fā)的項目就不是好項目，幾乎所有的商業(yè)項目都需要短期能變現(xiàn)的產(chǎn)品。而內(nèi)地的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)恰恰無法滿足這種要求。

　　剛剛死里逃生的綠城，為了更好地生存及發(fā)展，所以不想再碰酒店等商業(yè)物業(yè)，理由是市場不好時，不能用充沛的銷售現(xiàn)金流來帶動未來長期的投資。

　　從目前來看，轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)似乎也將令綠城卷入另一個更深的漩渦中。

　　不過，馮雨峰指出，畢竟服務(wù)設(shè)施相對于公寓部分，所占面積較小，不到10%，因此相信難度不會太大。

　　而對于烏鎮(zhèn)項目，盡管規(guī)模比藍庭項目大得多，但由于部分公寓已決定出售，綠城也可通過銷售回款從而解決配套設(shè)施的成本支出，另外租金部分亦可幫補部分投資問題。

　　宋衛(wèi)平日前透露，烏鎮(zhèn)項目總建筑面積50萬平方米，首期開發(fā)部分銷售單價預計略微超過10000元/平方米，共有60平方米、80平方米、100平方米三個戶型。

　　此外，項目以學院模式運作，預期通過物管費、學費、醫(yī)療護理服務(wù)等收益。

　　然而，據(jù)了解，截至目前，綠城的頤樂學院一直都沒有實現(xiàn)盈利，并且目前大概虧損面有幾百萬元。這部分的資金一直由綠城集團負責投入，從目前的現(xiàn)狀來看，實現(xiàn)收支平衡有一定的難度。

　　有道援引相關(guān)人士分析指出，以綠城現(xiàn)有的模式來看，想短期甚至幾年內(nèi)達到收支平衡十分困難，有可能前十年都處于培育市場的階段。

　　此外，盡管現(xiàn)今政府亦鼓勵民營企業(yè)投資養(yǎng)老事業(yè)，但支持力度并不大。

　　馮雨峰也直言，政府的補貼確實有點少。據(jù)介紹，目前杭州新開的養(yǎng)老院，政府給每個床位都有幾千元的補貼，其中杭州市區(qū)可能有將近一萬元，郊縣是五、六千元。

　　但這對于床位建設(shè)投資的金額來講，簡直就是杯水車薪。據(jù)稱，每個床位建設(shè)投資好一點的需要四、五十萬，最差的也要二十萬。

　　不僅如此，“我們預估過，養(yǎng)老地產(chǎn)利潤可能只有普通住宅地產(chǎn)的30%-50%。”宋衛(wèi)平稱。不過，盈利的難題并不影響綠城進軍養(yǎng)老地產(chǎn)的決心。

　　據(jù)透露，綠城打算在杭州周邊做十個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，目前在接洽的幾個項目進展順利。同時，要在未來的10年時間里，打造100家養(yǎng)老院。

　　而目前在北京密云項目，綠城也打算用1/3的面積，打造出一個養(yǎng)老社區(qū)。