市場(chǎng)鐘聲被敲響，乍暖還寒時(shí)候，行業(yè)上演拯救大兵，房地產(chǎn)企業(yè)如何判斷前路？

　　嘉賓主持：金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　以及媒體主持：住在杭州網(wǎng)副總編輯、首席評(píng)論員丁建剛先生

　　討論嘉賓：

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲先生

　　云南俊發(fā)地產(chǎn)海南分公司總經(jīng)理蘇欣泉先生

　　用友軟件房地產(chǎn)行業(yè)解決方案事業(yè)部總經(jīng)理王培虎先生

　　萊蒙國(guó)際集團(tuán)有限公司董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)先生

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　三遠(yuǎn)集團(tuán)（福建）有限公司常務(wù)副總裁陳章勃先生

　　福晟集團(tuán)副總裁陳建彪先生

　　丁建剛：在情況不明周期，大的政策指導(dǎo)下，在政治化導(dǎo)向、行政化運(yùn)作的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使我們看不到市場(chǎng)，看不到哲學(xué)，更看不到邏輯，周期性也把握不到，評(píng)論的聲音不少，我想還是從來(lái)自比較偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的云南俊發(fā)，他們?cè)诘谝痪€，特別有感覺(jué)，我想請(qǐng)問(wèn)蘇總，您在一年前說(shuō)過(guò)一句，俊發(fā)不會(huì)降價(jià)，但一年多之后，同樣是你又說(shuō)了一句，俊發(fā)降價(jià)是響應(yīng)宏觀調(diào)控，一年以前、一年以后開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法完全不一樣，有據(jù)可查，請(qǐng)問(wèn)您是“被調(diào)控”成這樣子了嗎？蘇總？

　　蘇欣泉：開(kāi)始，我說(shuō)俊發(fā)不會(huì)降價(jià)，主要是看產(chǎn)品在市場(chǎng)上的銷售趨勢(shì)，對(duì)整個(gè)形勢(shì)和市場(chǎng)趨勢(shì)的研判，在自己的策上作出了調(diào)整，可能是主動(dòng)性的一種行為。但是，在2011年8月份，開(kāi)始進(jìn)行了第一次調(diào)價(jià)，在昆明也是第一家正式宣布降價(jià)的企業(yè)。但是，別人也開(kāi)玩笑說(shuō)，你們說(shuō)漲就漲，你們說(shuō)降就降。實(shí)際上，我覺(jué)得降價(jià)和不講價(jià)跟每個(gè)企業(yè)自身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，還有對(duì)年度的戰(zhàn)略部署作出的一個(gè)決定，我們作出這個(gè)決定實(shí)際上也沒(méi)有很多的商榷，就是一個(gè)適應(yīng)市場(chǎng)的行為。而且，當(dāng)時(shí)從市場(chǎng)的反映來(lái)看，當(dāng)時(shí)我們走這一步棋是對(duì)的。

　　接下來(lái)，到了去年8月份-12月份由于我們主動(dòng)的做了一些事兒，把這個(gè)事挑起來(lái)以后，去年下半年的銷售也比較大，一直到今年上半年，延續(xù)了去年的營(yíng)銷策略，也起到了一個(gè)比較好的開(kāi)端。

　　所以，說(shuō)不降價(jià)，后來(lái)又降價(jià)了，從對(duì)俊發(fā)產(chǎn)品的理解來(lái)看，降價(jià)也好，調(diào)價(jià)也好，都是為了順應(yīng)市場(chǎng)，根據(jù)當(dāng)時(shí)的情況去做的一種行為，最終降與不降要看結(jié)果，有一個(gè)好的結(jié)果，只能說(shuō)是順應(yīng)了市場(chǎng)，去主動(dòng)調(diào)整的一種企業(yè)行為，在這個(gè)事情上，我們認(rèn)為我們把握住了時(shí)機(jī)，謝謝。

　　李戰(zhàn)洪：請(qǐng)丁總點(diǎn)評(píng)一下，他們的降價(jià)和不降價(jià)只有一年時(shí)間之隔，是不是以量換價(jià)？是主動(dòng)的還是被動(dòng)的？你從媒體第三方的角度點(diǎn)評(píng)一下。

　　丁建剛：我覺(jué)得提價(jià)也好，降價(jià)也好都是市場(chǎng)行為，無(wú)可非議，自己能夠生存，在我們杭州也有很多企業(yè)堅(jiān)持不降價(jià)，比如說(shuō)綠城就是這樣，但事實(shí)上也保護(hù)了生存，出讓股權(quán)，出讓項(xiàng)目，和孫鴻飛合作等等。但是，更有意思的是在主城區(qū)的一個(gè)樓盤從1.26萬(wàn)元降到8500元/平方米，最后被老業(yè)主砸了，然后又提價(jià)，又被砸了，是買不到房子的人砸的，降價(jià)和不降價(jià)是市場(chǎng)行為，在市場(chǎng)中沒(méi)有任何一個(gè)企業(yè)能夠百分之百地把握規(guī)律。

　　李戰(zhàn)洪：房地產(chǎn)市場(chǎng)是沒(méi)有哲學(xué)的，這個(gè)話題不太好說(shuō)下去了。但是，在座的賈康先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，房地產(chǎn)調(diào)控不要深度，要溫柔一點(diǎn)，要人性一點(diǎn)，說(shuō)得特別不錯(cuò)。所以，我請(qǐng)問(wèn)賈先生，現(xiàn)在被政策調(diào)控的開(kāi)發(fā)商，一年的時(shí)間被政策調(diào)控得找不到哲學(xué)了，請(qǐng)問(wèn)您有什么建議？

　　賈康：您比較贊成柔性調(diào)控是吧？

　　李戰(zhàn)洪：調(diào)控一年多，開(kāi)發(fā)商被調(diào)整得找不到市場(chǎng)哲學(xué)。

　　賈康：開(kāi)發(fā)商找不到市場(chǎng)哲學(xué)。

　　李戰(zhàn)洪：在這種情況下，您又提出市場(chǎng)調(diào)整要溫柔一點(diǎn)，人性一點(diǎn)，不要過(guò)度調(diào)整。

　　賈康：其實(shí)，在座的各位在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一線可以摸到脈搏，營(yíng)銷方面比我有發(fā)言權(quán)。那么，我覺(jué)得如果回到一個(gè)基本規(guī)律上來(lái)說(shuō)的話，開(kāi)發(fā)商所運(yùn)營(yíng)的都是企業(yè)，他提供的有效供給要得到市場(chǎng)承認(rèn)最后是在競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)的，承認(rèn)的標(biāo)志就是順利地把自己的產(chǎn)品推向了市場(chǎng)，賣出去以后取得投資回報(bào)。那么，如果講在這樣一個(gè)調(diào)控想擠泡沫，總體來(lái)說(shuō)要遏制部分城市房?jī)r(jià)部分上漲，進(jìn)入推導(dǎo)的，要促使部分地區(qū)房?jī)r(jià)合理回歸，在這樣一個(gè)與房?jī)r(jià)相關(guān)的具體要求上，我個(gè)人感覺(jué)它的實(shí)際效應(yīng)是要壓低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能得到的獲利空間。

　　在我前面的發(fā)言中說(shuō)到，這樣一種帶有行政色彩的限購(gòu)、限價(jià)等等，造成了各種各樣的壓價(jià)因素以后，價(jià)格在前面一段時(shí)間回落以后，多少實(shí)現(xiàn)了調(diào)控的當(dāng)初意圖。但是，開(kāi)發(fā)商雖然碰到了困難，前幾天看到外國(guó)評(píng)論中國(guó)開(kāi)發(fā)商資金鏈普遍吃緊，但到現(xiàn)在并沒(méi)有明顯的看到哪些地方的開(kāi)發(fā)商明顯支撐不下去的案例，好像在杭州有？

　　丁建剛：與開(kāi)發(fā)商一點(diǎn)兒關(guān)系都沒(méi)有，那是高利貸。

　　賈康：那能不能說(shuō)這么一個(gè)不成熟的想法？雖然，開(kāi)發(fā)商感覺(jué)在最近一段時(shí)間價(jià)格方面與過(guò)去相比走低了。

　　丁建剛：在杭州超過(guò)10個(gè)樓盤低于成本銷售，斷臂，其中我說(shuō)的那個(gè)樓盤樓面地價(jià)是7500元，第一次降價(jià)降到8500元，相當(dāng)于為消費(fèi)者白造房子。

　　賈康：寧可虧損也要斷臂保生存，保住自己的社會(huì)形象？

　　丁建剛：保生命。

　　賈康：您的保生命是不得不虧損而出售？

　　丁建剛：對(duì)。

　　賈康：如果我不出售，資金鏈要斷？

　　丁建剛：那當(dāng)然。

　　賈康：在這個(gè)案例上，那也到了危機(jī)邊緣了，這個(gè)案例在業(yè)界中可能有一定的占比吧？

　　丁建剛：在杭州是比較多的。

　　賈康：如果從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得最近成交量放大之后，下段的日子應(yīng)該比前面好過(guò)，那這個(gè)案例就有一定的代表性。

　　丁建剛：請(qǐng)您排一下，哪些調(diào)控政策是柔性的？哪些是剛性的？

　　賈康：房產(chǎn)稅是柔性的，所有人不論貧富第一套房是不爭(zhēng)的，上海模式是不動(dòng)，根本不考慮你的存量。

　　丁建剛：你認(rèn)同嗎？

　　賈康：上海是一個(gè)必要的切入點(diǎn)，在上海初次買房，他把你買新房的信息和存量房的信息放到一起，決定對(duì)你怎么征稅。

　　丁建剛：好的，李總，請(qǐng)繼續(xù)。

　　賈康：您說(shuō)的排序是一個(gè)經(jīng)濟(jì)手段，我認(rèn)為各這個(gè)手段應(yīng)該逐漸取代限購(gòu)和限價(jià)。

　　李戰(zhàn)洪：好的，可以看出不論是柔性還是剛性的調(diào)整，把老百姓的存量物業(yè)再收稅，這個(gè)調(diào)控不管是剛性調(diào)控還是柔性調(diào)控，基本上開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)不見(jiàn)了。那么，請(qǐng)問(wèn)福晟集團(tuán)的陳總，你是不是感受出來(lái)，在調(diào)控過(guò)程中把企業(yè)的利潤(rùn)調(diào)得不見(jiàn)了？然后，自己要把握好，調(diào)控讓自己的損失最小？

　　陳建彪：談?wù){(diào)控，首先看需求，在調(diào)控環(huán)境下面，消費(fèi)者的行為會(huì)受很大的影響，特別是期望價(jià)量齊跌。所以，我們?cè)谥贫ú呗缘臅r(shí)候也是迎合了消費(fèi)者的這種心理。第二，在最近幾年的調(diào)控政策使每個(gè)房地產(chǎn)商都感到一種非常難受的境界，所以也就回到企業(yè)的策略上，假設(shè)你不能融到資，第一就是要看市場(chǎng)策略能夠解決的問(wèn)題。今天提到的是否降價(jià)，其實(shí)我認(rèn)為是你是否決定以價(jià)換量來(lái)獲得現(xiàn)金的一個(gè)策略。那么，我認(rèn)為這個(gè)策略是一種階段性的策略，并不是長(zhǎng)期的策略，也可以說(shuō)是試探市場(chǎng)情況的一種策略。在我們集團(tuán)，這種策略應(yīng)該起到了很好的效果。

　　丁建剛：陳總也是降價(jià)的，也是短期的，你認(rèn)為是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的策略，也起到很好的效果，我沒(méi)有更多的評(píng)論。

　　李戰(zhàn)洪：下一個(gè)請(qǐng)問(wèn)林總，我看到你也有兩個(gè)說(shuō)法，先是說(shuō)不順勢(shì)而為的是反周期運(yùn)作；最近又說(shuō)建議別人保守發(fā)展，不是萊蒙國(guó)際建議別人保守發(fā)展？自己反周期運(yùn)作？萊蒙國(guó)際是怎么做的？

　　林戰(zhàn)：我們說(shuō)的反周期是購(gòu)地的時(shí)候要反周期，銷售還是要順勢(shì)而為。2011年，一些調(diào)控措施出來(lái)，我們定了一個(gè)目標(biāo)是要快銷、多銷。從以往來(lái)看銷售價(jià)格，當(dāng)然有產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不一樣的影響，去年的均價(jià)與2011年是持平的，今年上半年比去年同期大概下降了10%多一點(diǎn)。那么，其中一個(gè)最大的原因是希望以價(jià)換量。目的是達(dá)到了，今年上半年的銷售額比去年同期上漲了大概38%，不到40%。到現(xiàn)在，應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)完成了年初定的全年銷售目標(biāo)的很大一部分，到6月底差不多已完成60%-70%。

　　為什么我們這么做呢？很簡(jiǎn)單，企業(yè)都是追求利潤(rùn)的。我相信，在降價(jià)賣樓拿回來(lái)的現(xiàn)金流再投到新的項(xiàng)目中去，我們可以產(chǎn)生更高的利潤(rùn)。剛才，您問(wèn)調(diào)控政策是要吃掉企業(yè)的利潤(rùn)嗎？

　　李戰(zhàn)洪：萊蒙國(guó)際的毛利潤(rùn)竟然達(dá)到60%，你們的利潤(rùn)在這輪調(diào)控中吃掉了多少？還有沒(méi)有66%？如果你有66%，可能新一輪的調(diào)控政策又要來(lái)了，以萊蒙國(guó)際為代表的。

　　林戰(zhàn)：房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)地銷售和結(jié)算有一個(gè)比較長(zhǎng)的周期，去年反映的66%的毛利率是在幾年前買的地，現(xiàn)在新買的土地毛利率很難做到60%多的利潤(rùn)了，起碼可以看到現(xiàn)在去投資比起2010年買地又要好很多，因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)少了，地價(jià)低了，所以我們希望爭(zhēng)取多一點(diǎn)現(xiàn)金流，爭(zhēng)取買多一點(diǎn)地。

　　李戰(zhàn)洪：萊蒙國(guó)際的市場(chǎng)哲學(xué)在窗口期的時(shí)候，萊蒙國(guó)際是怎么做到毛利潤(rùn)達(dá)到66%的？怎么做逆周期？

　　丁建剛：66%的毛利潤(rùn)說(shuō)得很清楚了，是買地的時(shí)間不一樣，如果地重置的話，實(shí)際上沒(méi)有這么高的毛利潤(rùn)。萊蒙國(guó)際在杭州抓窗口期抓得非常準(zhǔn)，那塊地拿了很長(zhǎng)時(shí)間，一直等，到今年4、5月份的時(shí)候窗口期打開(kāi)了，當(dāng)然他的利潤(rùn)還是很高，市場(chǎng)價(jià)格還是非常低的價(jià)格，賣得很不錯(cuò)，這是我的感受，我不知道是不是符合萊蒙國(guó)際的實(shí)際。李總問(wèn)你，怎么樣抓住窗口期？怎么保證66%的利潤(rùn)？

　　林戰(zhàn)：剛才，我說(shuō)了是土地成本低，今天再買地要做到60%多的利潤(rùn)相當(dāng)之難，哪怕你挑到很好的土地，可能毛利潤(rùn)也就是30%-35%左右。

　　丁建剛：如果按照分段土地增值稅計(jì)的話，搞不好得不到高利潤(rùn)。

　　林戰(zhàn)：你說(shuō)得很對(duì)，這是毛利潤(rùn)的概念，沒(méi)有算土地增值稅的。當(dāng)年拿地比較便宜，今年要重置的話，那就不是60%多的毛利潤(rùn)概念了，你要講清楚，否則會(huì)引起社會(huì)誤解。

　　丁建剛：我講得很清楚，是講毛利潤(rùn)嘛。

　　李戰(zhàn)洪：下面請(qǐng)問(wèn)廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的蔡會(huì)長(zhǎng)，他說(shuō)利潤(rùn)的事情要說(shuō)清楚，不要造成假象，因?yàn)楹艽笠徊糠值睦麧?rùn)是國(guó)家拿走了。因?yàn)?，前面幾個(gè)開(kāi)發(fā)商都說(shuō)了，蔡會(huì)長(zhǎng)最近寫了一篇文章，《房地產(chǎn)模式由中國(guó)香港模式向美國(guó)模式轉(zhuǎn)變》，一直有一句話，在市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候，我們一定要讓開(kāi)發(fā)商具備兩種能力，第一種是對(duì)付那種周期性調(diào)整的能力，周期性表示的方法就是等待，結(jié)構(gòu)性調(diào)整的應(yīng)對(duì)方法就是轉(zhuǎn)型。剛好，蔡會(huì)長(zhǎng)又提出了一個(gè)轉(zhuǎn)型，中國(guó)房地產(chǎn)要由香港模式向美國(guó)模式轉(zhuǎn)型，請(qǐng)蔡會(huì)長(zhǎng)跟我們說(shuō)說(shuō)，怎么轉(zhuǎn)？

　　蔡穗聲：謝謝主持人，今天這個(gè)題目很有意思，營(yíng)銷市場(chǎng)哲學(xué)，談到哲學(xué)有點(diǎn)懸，有點(diǎn)思辨性，市場(chǎng)是很感性的。那么，我覺(jué)得搞營(yíng)銷的企業(yè)家比較多的是用儒家哲學(xué)，講性，講義，把關(guān)公擺出來(lái)，是生財(cái)之道，是儒家哲學(xué)那一套。還有用《孫子兵法》講權(quán)術(shù)，講謀略的，是實(shí)用主義哲學(xué)。但是，從道家哲學(xué)來(lái)看，有些東西要有所為，有些東西要無(wú)為，保增長(zhǎng)，控房?jī)r(jià)，我感覺(jué)不要出臺(tái)很多新的政策，但原有的東西能用的還是要用起來(lái)，是很見(jiàn)效的，地方政府的限價(jià)政策就可以把所謂的價(jià)格增長(zhǎng)，尤其是結(jié)構(gòu)性的增長(zhǎng)控制住。當(dāng)然，我在這里也是隨便說(shuō)說(shuō)，沒(méi)有做很多的考慮。

　　剛才，主持人談到結(jié)構(gòu)調(diào)整問(wèn)題，我們?cè)诳紤]，你說(shuō)要穩(wěn)增長(zhǎng)、保增長(zhǎng)，要讓開(kāi)發(fā)商有更多的投資。我認(rèn)為，我們銷售好了，要考慮投資，是完全需要的，也是本身企業(yè)行業(yè)發(fā)展需要，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)需要。但是，不要以為可以重復(fù)前幾輪的增長(zhǎng)，又把大量的資金投入到房地產(chǎn)業(yè)上去，之前投資量70%的資金是投向住宅，假如又這樣做的話，恐怕是中國(guó)經(jīng)濟(jì)從谷底往上走的時(shí)候，到那個(gè)時(shí)候肯定又是中央嚴(yán)厲對(duì)住宅市場(chǎng)的調(diào)控政策，我們又是挨打的時(shí)候。所以，恐怕這是我們要認(rèn)真考慮的。

　　而且，從供應(yīng)量來(lái)看，廣東省現(xiàn)在的供應(yīng)量控制力度是最高的，50%多是住宅，消化掉可能還需要一年到一年半的時(shí)間，并不是說(shuō)現(xiàn)在住宅很缺乏，當(dāng)然還有需求量，并不是沒(méi)有。我的意思是，我們的產(chǎn)品研發(fā)、市場(chǎng)拓展，不能光考慮住宅。實(shí)際上，我認(rèn)為房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)應(yīng)該逐漸轉(zhuǎn)移，應(yīng)該更多的考慮多元化、泛地產(chǎn)的發(fā)展，有的叫跨界發(fā)展，我想泛地產(chǎn)發(fā)展可能好一點(diǎn)。就是說(shuō)，我們和旅游業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、工業(yè)園區(qū)、科技業(yè)等等，各行各業(yè)中，房地產(chǎn)都有發(fā)展空間和發(fā)展余地。實(shí)際上，房地產(chǎn)發(fā)揮什么呢？發(fā)揮它的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性作用，不光是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，在很多行業(yè)都可以插進(jìn)去。

　　我覺(jué)得，下一步房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該逐漸從主要解決城市居住問(wèn)題，主要提供住宅產(chǎn)品這個(gè)主流戰(zhàn)場(chǎng)，逐步地轉(zhuǎn)移出來(lái)，逐步地轉(zhuǎn)移向國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行各業(yè)發(fā)展，在各行各業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)都可以起到基礎(chǔ)性的、先導(dǎo)性的產(chǎn)業(yè)作用。我想，這樣的發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)業(yè)而言是更健康的，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)是更有促進(jìn)作用的，也不用擔(dān)心當(dāng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)的時(shí)候，我們又挨到嚴(yán)厲的政策調(diào)控。

　　這是我的基本看法，謝謝大家。

　　丁建剛：好，剛才蔡會(huì)長(zhǎng)講的道理，我覺(jué)得從應(yīng)對(duì)調(diào)控來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是非常有道理，主要是調(diào)控住宅，住宅是生活必需品。但是，我和陳淮主任有過(guò)很多交流，我和他有很多爭(zhēng)執(zhí)，但是他有一句話我是非常認(rèn)可的，未來(lái)二三十年的中國(guó)住宅市場(chǎng)還是非常短缺。因?yàn)?，大中城市中原?lái)預(yù)制板結(jié)構(gòu)的舊小區(qū)，再過(guò)10-15年之后必須再改造。因?yàn)椋裼媒ㄖ≌瑝勖挥?0年，八十年代建造的小區(qū)在大城市中比比皆是。所以，我認(rèn)為這個(gè)量是非常大的，我并不擔(dān)心需求的問(wèn)題。

　　蔡穗聲：我不否認(rèn)未來(lái)10-20年中，城市建設(shè)還需要大量的住宅，也包括城中村的改造。但是，有一個(gè)問(wèn)題要關(guān)注到，現(xiàn)在所謂買房的一部分量，是二套、三套、四套、五套，這個(gè)量透支了未來(lái)的消費(fèi)市場(chǎng)。另外，也說(shuō)明現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)的資金的投資渠道是缺乏的，無(wú)論是中產(chǎn)的或者是更有錢的人，包括一些搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的人，不得不把資金流向住宅市場(chǎng)。假如房地產(chǎn)業(yè)把市場(chǎng)拓展了，我們不但搞住宅，還要在旅游、教育、工業(yè)、科技等方面，為他們提供很好的條件。

　　舉個(gè)例子，廣東有番禺科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)，它是地產(chǎn)資本、工業(yè)資本、金融資本“三資”融合來(lái)做這個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的，如果我們都能這樣做的話，實(shí)際上就等于拓寬了中國(guó)社會(huì)資金的投資渠道，有錢人，包括山西煤老板，溫州炒房團(tuán)那些人，就不一定把資金集中在第四、第五、第六套住宅上去，可以考慮在科技、文化產(chǎn)業(yè)、教育等方面有所投資。實(shí)際上，也就等于減少了住宅的一定投資量，這樣來(lái)看住宅并不會(huì)出現(xiàn)緊缺。

　　丁建剛：有道理，我不想跟蔡會(huì)長(zhǎng)爭(zhēng)論了，但是我覺(jué)得這件事情房地產(chǎn)市場(chǎng)承載不了，應(yīng)該是整個(gè)社會(huì)投資渠道的擴(kuò)大。

　　李戰(zhàn)洪：市場(chǎng)周期，有些開(kāi)發(fā)商很樂(lè)觀，有些開(kāi)發(fā)商很悲觀，下面請(qǐng)問(wèn)福建三遠(yuǎn)集團(tuán)的陳總，要做好長(zhǎng)期應(yīng)對(duì)調(diào)控的準(zhǔn)備，三遠(yuǎn)集團(tuán)是不是相對(duì)來(lái)說(shuō)比較悲觀？

　　陳章勃：我來(lái)自于福建三遠(yuǎn)集團(tuán)，我們是專業(yè)做地產(chǎn)的一家企業(yè)，這一波調(diào)控，大家都討論了很多，確實(shí)很多企業(yè)以價(jià)換量，三遠(yuǎn)集團(tuán)的項(xiàng)目在這一波調(diào)控中沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，我們沒(méi)有采取直接降價(jià)的手段，我們采取的措施是加大對(duì)園林景觀、建筑材料、立面等硬件的投入，提高產(chǎn)品的性價(jià)比，做到性價(jià)比的提高，雖然我們的價(jià)格在漲價(jià)，高出周邊同產(chǎn)品的樓盤1000-2000元/平方米，反而銷售量是今年銷售是最好的，而且配有一些比較特殊的營(yíng)銷手段，這樣結(jié)合來(lái)做的，供同行參考。

　　丁建剛：我想問(wèn)一下陳總，銷售情況怎么樣？

　　陳章勃：是歷來(lái)銷售最好的一年。

　　丁建剛：主要分布在哪些城市？

　　陳章勃：主要在福建和廣東。

　　丁建剛：沒(méi)有降價(jià)？

　　陳章勃：沒(méi)有。

　　丁建剛：你們總結(jié)原因了沒(méi)有？

　　陳章勃：我們是把產(chǎn)品的性價(jià)比提高，物價(jià)比提高。

　　丁建剛：浙江的金都房產(chǎn)在廈門做海上樓盤，賣得好象并不是很好，這個(gè)問(wèn)題和品質(zhì)、價(jià)格有什么關(guān)系嗎？

　　陳章勃：企業(yè)品牌要被當(dāng)?shù)厝藗冋J(rèn)同。

　　李戰(zhàn)洪：在新的市場(chǎng)條件下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該采取哪一些技術(shù)手段來(lái)解決市場(chǎng)問(wèn)題？或者來(lái)解決企業(yè)的問(wèn)題？請(qǐng)用友軟件房地產(chǎn)行業(yè)解決方案事業(yè)部總經(jīng)理王培虎先生幫我們解答。

　　王培虎：我接觸的地產(chǎn)企業(yè)非常多，首先和在座的各位一樣，認(rèn)同地產(chǎn)行業(yè)，以及地產(chǎn)市場(chǎng)是不怕市場(chǎng)化，只是擔(dān)心這個(gè)市場(chǎng)不夠市場(chǎng)化。所以，地產(chǎn)企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)化過(guò)程中會(huì)關(guān)注幾個(gè)方面。

　　比如，市場(chǎng)如何和消費(fèi)者需求所匹配？如何做出與消費(fèi)者需求所匹配的產(chǎn)品？包括用什么樣的方式去做好營(yíng)銷？用一個(gè)簡(jiǎn)單的比喻來(lái)說(shuō)是地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)控嚴(yán)厲時(shí)踩一腳油門，踩一腳剎車，這是一種管控手段、運(yùn)營(yíng)手段。但是，油門踩多遠(yuǎn)？剎車踩多深？其實(shí)，這是需要企業(yè)有內(nèi)功，有能力的。所以，在整個(gè)過(guò)程中，我們認(rèn)為一些管理手段和信息化手段，往往幫助這些企業(yè)能夠把這個(gè)點(diǎn)踩得更準(zhǔn)，能夠應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的這些變化。

　　丁建剛：我很想請(qǐng)您再解釋一下，什么叫踩油門？什么叫踩剎車？

　　王培虎：剛才，有幾位老總也提到了，漲價(jià)和降價(jià)。漲價(jià)漲到什么度？其實(shí)，它是需要一個(gè)外部因素的。比如市場(chǎng)周邊環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)樓盤等等，包括這個(gè)企業(yè)的自身品質(zhì)等等，可以找出很多理由。但是，有沒(méi)有一種方法來(lái)科學(xué)的度量？用量化的手段來(lái)說(shuō)明，我漲多少市場(chǎng)是可以接納的？客戶是可以接納的？而我的利潤(rùn)因?yàn)槲业臐q價(jià)是可以有所增長(zhǎng)的？同樣，降價(jià)，一般企業(yè)我相信都不愿意做降價(jià)，但為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化你不得不去降價(jià)的時(shí)候，你的降價(jià)能否成為企業(yè)的長(zhǎng)期健康運(yùn)營(yíng)的保障？或者是一種必要的手段？可承受到什么度？也需要有一些科學(xué)度量的手段。這時(shí)候，企業(yè)的管理以及內(nèi)部的信息化支撐，就能幫助企業(yè)準(zhǔn)確地去衡量，或者是具備一些決策依據(jù)來(lái)幫你度量這個(gè)度是多少。

　　丁建剛：王總解釋得非常清楚，我沒(méi)有更多的評(píng)論。

　　李戰(zhàn)洪：還有幾分鐘，每位嘉賓用不超過(guò)一分鐘的時(shí)間，房企如何判斷前路？未來(lái)的市場(chǎng)會(huì)怎么樣？下半年會(huì)怎么樣？明年會(huì)怎么樣？希望大家判斷一下。

　　陳建彪：我認(rèn)為市場(chǎng)回暖是假象，在這個(gè)時(shí)機(jī)消費(fèi)者心理會(huì)產(chǎn)生一些變化，我們要抓住這個(gè)時(shí)機(jī)來(lái)做銷售。

　　蔡穗聲：我認(rèn)為下半年不要盲目，不要盲目的是投機(jī)行為。

　　王培虎：下半年市場(chǎng)會(huì)更加成熟，成熟的信號(hào)表現(xiàn)得更加明確，即買方市場(chǎng)和賣方市場(chǎng)的平衡。

　　賈康：我個(gè)人感覺(jué)已經(jīng)看得比較清楚，今年下半年在銀根放松和穩(wěn)增長(zhǎng)的政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)的回暖還會(huì)持續(xù)，有一個(gè)基本概念，雖然前面的壓力比較嚴(yán)厲，但沒(méi)有出現(xiàn)倒閉潮?，F(xiàn)在可以講，最嚴(yán)重的局面過(guò)去之后，房地產(chǎn)企業(yè)在更注意苦練內(nèi)功的同時(shí)，怎么樣適應(yīng)一些消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的客觀要求。比如，在南京開(kāi)發(fā)出來(lái)的地緣熱泵技術(shù)的樓盤，解決了在南京過(guò)去的火爐之苦和冬季沒(méi)有取暖設(shè)備之苦，在整個(gè)價(jià)格走低時(shí)，這個(gè)樓盤價(jià)格一路上升。這種適應(yīng)市場(chǎng)需要，在調(diào)控中仍然立于不敗之地的調(diào)整，我認(rèn)為企業(yè)要更加看重。

　　林戰(zhàn)：下半年和2013年的剛需產(chǎn)品，以及一些改善型的住宅產(chǎn)品，應(yīng)該說(shuō)會(huì)繼續(xù)回暖。但是，豪宅，包括別墅及大戶型住宅，應(yīng)該說(shuō)去化率還是會(huì)很難的。

　　陳章勃：我個(gè)人認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控是常態(tài)調(diào)整，猶如打麻醉。我個(gè)人認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控還是有點(diǎn)像交通管制，不可能長(zhǎng)期管制，還是要回歸到市場(chǎng)上來(lái)。

　　蘇欣泉：對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控來(lái)說(shuō)，對(duì)于每個(gè)企業(yè)，每個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)都是公平的。因?yàn)?，大家的各自?shí)際情況不一樣，可能對(duì)此反映會(huì)有所不同。但是，對(duì)于我們公司來(lái)說(shuō)，對(duì)于整個(gè)企業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)的研判，應(yīng)該是抱以足夠的信心。接下來(lái)，我們會(huì)從三個(gè)方面去做，一是產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新，堅(jiān)持創(chuàng)新的思路。同時(shí)，在創(chuàng)新的過(guò)程中會(huì)有整合思路，整合一些外部資源，整合一些有用的資源，把這些資源整合在一起，生產(chǎn)、創(chuàng)造出差異化產(chǎn)品。同時(shí)，堅(jiān)持以客戶為主，以消費(fèi)者為主，不管在什么情況下，以一種創(chuàng)新方式、營(yíng)銷方式、服務(wù)模式去做好自己該做的事，因?yàn)槲覀冞€是很看好下一步的市場(chǎng)。

　　丁建剛：我認(rèn)為這次以一線城市為代表的回暖是真切的，是真實(shí)的，不是假象。但是，是不是可以持續(xù)？確實(shí)值得商榷。我覺(jué)得，兩個(gè)條件滿足就不能持續(xù)了。一是如果房?jī)r(jià)大幅度反彈，政府明確了這個(gè)不能容忍。二是如果宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)惡化的局面，特別是出現(xiàn)剛才像德意志銀行蔡總所說(shuō)的局面，如果出現(xiàn)的話，那所有的事情，包括房地產(chǎn)在內(nèi)，玩完了。我想，這是不可持續(xù)的。

　　李戰(zhàn)洪：我的判斷是價(jià)平量增是主趨勢(shì)，也是明智的選擇，開(kāi)發(fā)商在價(jià)平的基礎(chǔ)上去實(shí)現(xiàn)量的增長(zhǎng)，只有這樣才不會(huì)遭受新的調(diào)控政策，而且這樣也利于政策，利于民生。謝謝各位嘉賓，謝謝各位聆聽(tīng)，第一場(chǎng)對(duì)話到此結(jié)束！

（審校：勞蓉蓉）