“花樣年將會在未來中長期的時(shí)間里繼續(xù)沿著輕資產(chǎn)的步伐，打造服務(wù)平臺為核心繼續(xù)往前推進(jìn)并發(fā)展?！?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳澤佳 李雯露 “2012年上半年，外部市場是一個(gè)比較艱難的時(shí)期，而下半年中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍要在相當(dāng)長一段時(shí)間忍受經(jīng)濟(jì)低速運(yùn)行的壓力?！被幽曛飨?、執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官潘軍于8月17日香港中期業(yè)績會上如此坦言。

　　而面對這樣的艱難局面，潘軍卻似乎并不擔(dān)心。

　　潘軍稱，基于對市場環(huán)境的判斷，2012年下半年公司仍然將保持積極靈活的應(yīng)對策略，采用更為積極的態(tài)度加快銷售，爭取盡快實(shí)現(xiàn)，或者超額完成年度的合同銷售目標(biāo)。

　　2012年上半年，花樣年集團(tuán)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約33.51億元及合同銷售面積約38.89萬平方米，同比分別減少2%和增加11%。

　　其中，約有16.77億元和13.81萬平方米的銷售來自城市綜合體項(xiàng)目，同比分別減少14%和8%，約有6.33億元和11.83萬平方米來自精品高檔住宅項(xiàng)目的銷售，同比分別增長7%和91%。

　　另外，銷售物業(yè)收取按金總額約44.5億元，同比增長69.9%，而旗下非房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入，如酒店、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)管理服務(wù)等，共實(shí)現(xiàn)收入1.55億元，同比增長71.2%。

　　對此，潘軍介紹，上半年花樣年合同銷售額達(dá)到33.5億元，已完全全年銷售目標(biāo)的47%。同時(shí)，其指出，上半年平均售價(jià)為每平方米8500元至9000元，料下半年將保持。

　　潘軍還表示，花樣年旗下樓盤目前沒有減價(jià)的考慮，而今后公司將按照50%商業(yè)綜合體、50%住宅的策略進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，但下半年仍然將加速銷售，“能快推，絕不慢推”。

　　在土地方面，潘軍透露，公司下半年會審慎增加土地儲備，但在北京、深圳等一二線城市積極尋找高附加值的項(xiàng)目，因毛利率較高。

　　他指出，高附加值的土地包括與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的非主流土地及商業(yè)項(xiàng)目用地，如廣場及綜合體項(xiàng)目，即非住宅項(xiàng)目。

　　被問及會否淡出三、四線城市，潘軍強(qiáng)調(diào)集團(tuán)在該地土地儲備已足夠，目前集中去儲存，加上受內(nèi)地經(jīng)濟(jì)放緩影響，當(dāng)?shù)氐馁徺I力下降；而一二線附加值較高的項(xiàng)目，毛利率較高。

　　截止2012年上半年，花樣年土地儲備總面積為829萬平方米，平均土地成本每平方米665元。

　　此外，花樣年旗下第一支地產(chǎn)基金目前已經(jīng)基本完成注冊，預(yù)計(jì)下月將募集資金到位，而未來3-8年，花樣年還將加強(qiáng)對旗下精品文化酒店的投入，以此帶動文化旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，且未來服務(wù)業(yè)的發(fā)展以輕資產(chǎn)模式為主。

　　“對于未來，花樣年將創(chuàng)建以金融為核心驅(qū)動，以服務(wù)為核心能力，以開發(fā)為平臺工具，以終端為資源的綜合產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式?！迸塑娙缡钦f。

　　他解釋道，基于這四項(xiàng)優(yōu)勢形成花樣年，透過城市商業(yè)綜合體與養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，把戰(zhàn)略重點(diǎn)重新聚焦在一二線核心城市。透過不同的增值服務(wù)內(nèi)容，為客戶帶來有趣、有味、有料的生活體驗(yàn)和空間。

　　以下是花樣年控股集團(tuán)2012年中期業(yè)績發(fā)布會的現(xiàn)場實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：花樣年在物業(yè)投資收入方面多了239.6%，而代理服務(wù)收入降低了57.4%，是不是代表公司現(xiàn)在比較注重物業(yè)投資，這個(gè)比重會多過代理服務(wù)？

　　陳思翰：今年上半年花樣年在物業(yè)投資、商業(yè)以及寫字樓等的租金收入約為1.5億元，較去年同期相比增長71%，確實(shí)有比較大幅度的提升，這方面還是會保持一個(gè)水平。另外，公司代理服務(wù)的總收入是700多萬，這個(gè)比重不是太大。

　　現(xiàn)場提問：你希望物業(yè)投資水平可以到什么樣的數(shù)字？

　　陳思翰：從今年上半年的成績可以看出，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)類型的業(yè)務(wù)和物業(yè)管理，都比去年增加了很大的物業(yè)量，這也是針對花樣年未來的發(fā)展而考慮的，不僅僅是房地產(chǎn)板塊，產(chǎn)業(yè)服務(wù)方面都會提高。

　　至于物業(yè)投資方面，公司這一兩年會保持在一個(gè)穩(wěn)定的水平，短時(shí)間內(nèi)不會擴(kuò)大很多。

　　現(xiàn)場提問：你們?nèi)ツ昱闪艘欢ǖ南?，以后派息比例會不會跟去年一樣，還是下半年會用于其他方面的發(fā)展？

　　潘軍：關(guān)于整體的派息政策，花樣年前兩年都有派息，因?yàn)楝F(xiàn)在正在中期，因此，我們會保持一個(gè)審慎的態(tài)度。至于派息的比例需要董事會討論，根據(jù)公司現(xiàn)金流狀況來確定今年年底的派息政策，所以現(xiàn)在無法給與沒一個(gè)明確答復(fù)。

　　另外，下半年花樣年會有一些拿地的相關(guān)動作，下半年有一些土地在去年就已經(jīng)鎖定了。關(guān)于郫縣的土地，在6月底就已經(jīng)獲取。還有一些跟現(xiàn)在主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的高性價(jià)比的土地，我們?nèi)詴扇》e極審慎的態(tài)度在下半年尋找機(jī)會獲取。

　　現(xiàn)場提問：下半年花樣年的銷售策略是怎樣的？今年花樣年的銷售均價(jià)預(yù)計(jì)是多少，上半年大概是什么水平，有沒有減價(jià)的策略？

　　陳思翰：在下半年合同銷售額中城市綜合體占比是50%，有一些產(chǎn)品在過去兩三年的商業(yè)銷售都非常理想，因此會繼續(xù)保持城市綜合體的優(yōu)勢。

　　花樣年的項(xiàng)目大部都在核心城市，品牌效應(yīng)也不錯，因此，無論在任何情況下，我們基本上沒有很具體減價(jià)的一個(gè)考慮。而關(guān)于銷售均價(jià)，預(yù)計(jì)上半年和全年還是保持在85%到90%的水平。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于負(fù)債率比例，中期負(fù)債率是81.6%，增長了4%左右，對此有沒有一些減債的策略，還是覺得現(xiàn)在這個(gè)水平還可以接受？

　　林錦堂：雖然目前公司的負(fù)債率是81.6%，但在不同的行業(yè)有不同的模式，房地產(chǎn)行業(yè)本身是資金較密集的行業(yè)，所以81.6%是否很高，要根據(jù)公司的具體情況而定，雖然不是行業(yè)的平均水平，但也不是很高，相比去年是有一定的增長。

　　不過，今年與以往有所不同，在重估增值方面，以前是不需要算土地增值稅，今年算完以后就會有影響。所以，新的數(shù)字出來以后，總資產(chǎn)下降了，不過這只是會計(jì)方面的調(diào)整，而不是公司層面的調(diào)整，所以影響了4%。

　　在現(xiàn)金流方面，公司在整個(gè)現(xiàn)金流管理方面還是很謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)下半年現(xiàn)金流比以前會好一些。因此，在下半年負(fù)債率情況會有好轉(zhuǎn)。至于會不會降得很低，現(xiàn)在所有的同行負(fù)債率相比去年都有增長，我們也應(yīng)該會維持在行業(yè)的平均水平。

　　現(xiàn)場提問：剛才潘總提到接下來會對高性價(jià)比的土地比較關(guān)注，那么請問高性價(jià)比的土地，在公司看來是怎么理解的？另外，5月份以來土地市場逐漸活躍，地王頻頻出現(xiàn)。對于下半年的土地市場，公司有什么樣的預(yù)期？

　　潘總也提到，接下來會把注意力放在一二線城市，花樣年會逐漸撤離三四線城市，在這方面公司具體是怎么考慮的，今年在這方面有怎樣的安排？

　　潘軍：關(guān)于高性價(jià)比土地，主要指的是一些非主流，跟產(chǎn)業(yè)相關(guān)的土地。比如說花樣年現(xiàn)在已經(jīng)在開發(fā)的香年廣場，美年廣場等的土地。另外一種就是城市商業(yè)綜合體的土地，能夠帶來比較高的附加值，而不是單純的住宅用地。

　　我們對土地的態(tài)度比較審慎，如果沒有一些差異性的服務(wù)能夠給土地帶來溢價(jià)，應(yīng)該不會參與這類的土地開發(fā)。而且，我們也是堅(jiān)決反對地王項(xiàng)目的拍賣。

　　事實(shí)上，不是花樣年主動撤離三四線城市，而是隨著中國經(jīng)濟(jì)的下行，很多三四線城市由于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)不明確，購買力在未來也會持續(xù)下降的趨勢。再加上現(xiàn)在花樣年在一些三四線城市也已經(jīng)有了比較大的土地儲備。所以，我們主要以消化土地存量為主導(dǎo)策略，而不再增加新的土地儲備。

　　對于一二線城市，下半年公司會在北京、深圳這些城市尋找更多的土地機(jī)會，確保公司高附加值的開發(fā)模式，能夠給公司帶來相對較高的毛利率。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于公司上半年竣工面積和下半年的竣工面積差別那么大，一個(gè)是2.1萬平方米，一個(gè)是87萬平方米，主要的原因是什么？你們在業(yè)績里面有一句話，集團(tuán)為了保持穩(wěn)定審慎的經(jīng)營基調(diào)，計(jì)劃放緩上半年落成的開發(fā)項(xiàng)目，以規(guī)避市場最波動的時(shí)刻，請問這個(gè)原因是什么？

　　陳思翰：關(guān)于竣工面積，上半年完成了2.1萬平方米，今年還有60多萬平方米，這是按年初的計(jì)劃進(jìn)行的，而并不是什么原因使其往后推，房地產(chǎn)是有一定的滯后性。

　　提到預(yù)售賬款超過90天，這主要原因是因?yàn)楝F(xiàn)在銀行放貸的時(shí)間跟以前有所差異。每一個(gè)銀行考慮放貸都不同，有的銀行時(shí)間會比較長，同時(shí)每個(gè)銀行都有貸款額度，當(dāng)它的額度超過了，就無法貸款給開發(fā)商。而預(yù)售賬款在90天以上有3億，到目前我們已經(jīng)收回一大部分，這就是所謂收回信用的問題。

　　現(xiàn)場提問：潘總對金九銀十的看法是什么，對比今年第二季度出現(xiàn)的小陽春，你覺得會不會出現(xiàn)量價(jià)齊升的情況，集團(tuán)的推盤量會不會集中在這段時(shí)間？

　　另外，關(guān)于集團(tuán)超過90天的預(yù)售賬同比去年增加超過5倍，達(dá)到3億多，這是為什么？行業(yè)內(nèi)有人預(yù)測明年是內(nèi)房企業(yè)毛利率低谷，從去年開始，大家形勢不好，開始降價(jià)，那么花樣年覺得明年毛利率會下跌，或者說有好轉(zhuǎn)的情況出現(xiàn)嗎？

　　潘軍：二季度確實(shí)讓所有的開發(fā)商都很高興，但我希望媒體報(bào)道時(shí)不要那么樂觀?，F(xiàn)在政府也希望我們采取一種比較務(wù)實(shí)的態(tài)度，在量和價(jià)兩個(gè)方面，大部分開發(fā)商還是以保量為主，因此價(jià)格上升的趨勢不會很高。

　　金九銀十是過去的概念，不過，今年為什么會出現(xiàn)二季度的情況，二季度在過去是淡季，一般三、四季度才是旺季。

　　由于政策對房地產(chǎn)市場的影響比較嚴(yán)重，相信全行業(yè)都會按照現(xiàn)在既定的計(jì)劃進(jìn)行推進(jìn)。而花樣年的策略是能快推絕對不慢推，抓住當(dāng)前的銷售機(jī)會進(jìn)行銷售，所有的項(xiàng)目能搶一個(gè)月就搶一個(gè)月，盡快推向市場檢驗(yàn)。

　　關(guān)于毛利率的問題，這方面確實(shí)面臨比較大的壓力，業(yè)內(nèi)都知道明年的毛利率會比較低。不過，花樣年跟大部分開發(fā)商不太一樣，我們的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)主要是以城市綜合體為主，利潤率較高的還是傳統(tǒng)產(chǎn)品，比如商業(yè)，辦公樓物業(yè)等。而花樣年的這部分的比重會更高一點(diǎn)，同時(shí)其受政策影響相對比較低，所以在毛利率方面不會有太大的變化。

　　從個(gè)別月份來講，由于剛需產(chǎn)品的比重有所上升，毛利率也在該月份有所表現(xiàn)。不過，總體來說，從全年的表現(xiàn)看，花樣年在毛利率這一塊還是保持比較穩(wěn)定的狀況。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到土地儲備有五年的使用量，那么商業(yè)和住宅是怎么計(jì)劃分配的？

　　潘軍：現(xiàn)在的土地儲備里面，商業(yè)綜合體50%，普通住宅50%，未來也基本上保持這樣的比重，因?yàn)檫@樣的一個(gè)配比對于業(yè)績增長，包括在利潤方面都有好的表現(xiàn)。

　　現(xiàn)場提問：之前提到打算推進(jìn)基金的計(jì)劃，現(xiàn)在進(jìn)展如何？另外，一些酒店業(yè)務(wù)的部署，公司未來的發(fā)展策略是什么？

　　潘軍：花樣年基金管理公司已經(jīng)在深圳光明新區(qū)正式注冊，已基本完成注冊工作?，F(xiàn)在募集資金情況非常正常，預(yù)計(jì)下個(gè)月會募集到資金。

　　關(guān)于酒店業(yè)務(wù)，目前花樣年有四個(gè)酒店正式運(yùn)營，其中有兩個(gè)酒店是自行管理的，而在成都的酒店則是由香港的龍保酒店管理公司來管理。

　　花樣年自己管理的有園系列是未來準(zhǔn)備配合花樣年關(guān)于文化產(chǎn)業(yè)做的配套性的品牌，未來公司在精品文化酒店方面會投入一定的精力來發(fā)展，不過也不是全部由自己進(jìn)行投資。

　　而在未來服務(wù)產(chǎn)業(yè)方面，我們希望是以輕資產(chǎn)的模式，就像房地產(chǎn)基金一樣，不會對公司現(xiàn)金流產(chǎn)生壓力，而其獲得的收益卻將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)的開發(fā)模式。

　　所以，花樣年將會在未來中長期的時(shí)間里繼續(xù)沿著輕資產(chǎn)的步伐，打造服務(wù)平臺為核心繼續(xù)往前推進(jìn)并發(fā)展。

（審校：劉滿桃）