除此以外，我們還有很多其他商業(yè)項(xiàng)目會(huì)逐一加入到運(yùn)營(yíng)陣容里。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “我們有信心完成全年270億銷(xiāo)售目標(biāo)，不僅可以完成，我們更有信心可以提早完成。”今年一路走來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)飽受著各種市場(chǎng)爭(zhēng)議。不過(guò)從日前公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，遠(yuǎn)洋的業(yè)績(jī)表現(xiàn)仍算不俗。

　　根據(jù)遠(yuǎn)洋8月16日公布的2012年半年報(bào)，今年上半年遠(yuǎn)洋實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額達(dá)人民幣138億元，同比上升11%，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的51%。截止2012年6月30日，集團(tuán)已鎖定銷(xiāo)售收入約人民幣371億。而據(jù)透露，今年首七月，遠(yuǎn)洋的銷(xiāo)售額亦同比上升26%達(dá)到170億，已完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)63%。

　　在次日召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明指出，下半年遠(yuǎn)洋會(huì)結(jié)合市場(chǎng)情況，繼續(xù)對(duì)庫(kù)存較大的中端項(xiàng)目堅(jiān)持去化、去庫(kù)存第一，對(duì)低端和高端維持價(jià)格不變，如果是市場(chǎng)允許，那么價(jià)格可能還會(huì)略有上漲。

　　李明同時(shí)透露，接下來(lái)遠(yuǎn)洋會(huì)適量增加土地儲(chǔ)備，但會(huì)嚴(yán)格堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，寧可錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，也盡量要減少?zèng)Q策的失誤。同時(shí)拿地的區(qū)域選擇傾向于已有成熟的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐的區(qū)域，且新增項(xiàng)目的單個(gè)規(guī)模控制在20萬(wàn)平米左右。

　　“遠(yuǎn)洋地產(chǎn)從今年開(kāi)始，每年都將有新增20萬(wàn)平的商業(yè)物業(yè)用地。而在今年，新增的項(xiàng)目就是我們與太古合作的北京頤堤港項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目的建面大概是30萬(wàn)平米左右，已在今年上半年投入試運(yùn)營(yíng)，在未來(lái)一兩個(gè)月內(nèi)正式開(kāi)業(yè)，目前市場(chǎng)反應(yīng)和出租情況都非常好。”

　　據(jù)了解，報(bào)告期內(nèi)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備近2300萬(wàn)平方米，分布在19個(gè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的城市，其中商業(yè)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備面積約370萬(wàn)平方米，占總土地儲(chǔ)備的16%。

　　談及市場(chǎng)，李明表示，目前市場(chǎng)上剛性需求還在不斷地積累，樓市已經(jīng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，“最壞的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了。”但房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍將繼續(xù)，暫時(shí)還未見(jiàn)放松可能性，小幅波動(dòng)成為常態(tài)，大幅波動(dòng)不會(huì)有。而下半年樓市的價(jià)格也將會(huì)趨于穩(wěn)定，成交量較上半年有所增加。

　　問(wèn)及其對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的看法，李明認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推行是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程，不可能短期內(nèi)全面鋪開(kāi)。“我們?cè)诤蠜](méi)有項(xiàng)目，湖北項(xiàng)目也比較小，所以即使是房產(chǎn)稅真的推行，我也不怎么擔(dān)心。至于北京，我覺(jué)得北京是推行房產(chǎn)稅最難的城市，如果要在全國(guó)推行房產(chǎn)稅，北京肯定是排在最后的，因?yàn)楸本┑姆慨a(chǎn)結(jié)構(gòu)在全國(guó)范圍內(nèi)是最復(fù)雜的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)最不具備推行房產(chǎn)稅條件。”

　　以下為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)采訪實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛剛提到遠(yuǎn)洋接下來(lái)會(huì)適量增加土地儲(chǔ)備，那么可否透露遠(yuǎn)洋下半年買(mǎi)地的策略？

　　李明：公司未來(lái)增加土地儲(chǔ)備的政策和原則有三條，第一條就是，要嚴(yán)格堅(jiān)持投資標(biāo)準(zhǔn)，寧可錯(cuò)過(guò)市場(chǎng)機(jī)會(huì)，也盡量要減少?zèng)Q策的失誤。第二個(gè)原則就是，我們將有成熟團(tuán)隊(duì)的區(qū)域適度增加土地儲(chǔ)備，第三個(gè)原則則是要控制單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模，每個(gè)新拿項(xiàng)目的規(guī)模不能過(guò)大，平均來(lái)講，每個(gè)新項(xiàng)目的建筑面積控制在20萬(wàn)平方米左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：按照你們拿地的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該說(shuō)遠(yuǎn)洋不再考慮大項(xiàng)目的投入，原因何在？

　　李明：控制單個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模，主要是控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期。過(guò)往遠(yuǎn)洋也有不少超大型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，而這些項(xiàng)目的體量達(dá)到一兩百萬(wàn)平。那時(shí)候買(mǎi)大項(xiàng)目可以享受土地升值的溢價(jià)，但在目前的市場(chǎng)環(huán)境之下，并不一定是時(shí)間越長(zhǎng)，土地升值的溢價(jià)越高。另外，如果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)，那么它的財(cái)務(wù)成本、管理成本等也將會(huì)隨之增加。

　　對(duì)遠(yuǎn)洋而言，我們經(jīng)過(guò)兩年的調(diào)整，至今已進(jìn)入19個(gè)城市，今年上半年就有17個(gè)城市為我們帶來(lái)銷(xiāo)售收入的貢獻(xiàn)，而去年只有9個(gè)。如果項(xiàng)目規(guī)模過(guò)大，就必須成立一個(gè)新的機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)，而我們現(xiàn)時(shí)還是希望能充分發(fā)揮目前已有的管理機(jī)構(gòu)的潛能。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您的意思是否是，未來(lái)看不到土地升值的空間？

　　李明：不能這么講，長(zhǎng)期來(lái)看，土地肯定還有升值空間，但企業(yè)應(yīng)該按兩年或三年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期來(lái)考慮。以往遠(yuǎn)洋有些項(xiàng)目一年的地價(jià)就可以上漲20%甚至30%，但現(xiàn)在可能沒(méi)有。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：關(guān)于調(diào)控力度方面，您認(rèn)為下半年是否會(huì)有調(diào)控放松的可能性？

　　李明：關(guān)于對(duì)于宏觀調(diào)控政策走向的預(yù)測(cè)跟判斷，我想國(guó)家應(yīng)該暫時(shí)不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，而會(huì)把主要精力放在落實(shí)已出臺(tái)的調(diào)控政策上。各地方政府也會(huì)在不違背中央關(guān)于限購(gòu)、控制土地和銷(xiāo)售價(jià)格等主要政策的前提下，積極地支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您覺(jué)得地方政府會(huì)采取哪些手段支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展？

　　李明：作為地方政府，出于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的目的，他們會(huì)不遺余力地支持房地產(chǎn)的發(fā)展，但有一個(gè)前提，不會(huì)違背中央的精神。

　　至于可能采取的方法歸納起來(lái)應(yīng)該是有兩類(lèi)，第一類(lèi)就是采取經(jīng)濟(jì)手段，地方政府要像企業(yè)一樣，關(guān)注現(xiàn)金流，薄利多銷(xiāo)，推出優(yōu)質(zhì)低價(jià)土地。

　　從政策層面上來(lái)看，應(yīng)當(dāng)注意到大量的實(shí)施細(xì)節(jié)有很多都是地方性的法律，如限購(gòu)實(shí)施的具體條件，銷(xiāo)售資金監(jiān)管的范圍，信貸放貸的條件等等，這些全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一政策，地方政府可結(jié)合市場(chǎng)的變化適度做些調(diào)整。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：遠(yuǎn)洋目前在北京銷(xiāo)售市場(chǎng)排名下降至第四，而北京區(qū)域上半年的銷(xiāo)售貢獻(xiàn)也僅占公司總銷(xiāo)售額的11%，此前有報(bào)道指遠(yuǎn)洋在北京的戰(zhàn)線正在萎縮，是否確有此事？能否說(shuō)一下遠(yuǎn)洋在北京銷(xiāo)售份額下滑原因何在？

　　李明：今年1至7月份，遠(yuǎn)洋在北京市場(chǎng)份額占比約4.5%，與去年基本持平。遠(yuǎn)洋排名第四，主要因?yàn)榍叭钠髽I(yè)都是從事保障房建設(shè)，有大量雙限房項(xiàng)目的銷(xiāo)售，這與我們公司的銷(xiāo)售策略和在北京的管理開(kāi)拓沒(méi)有關(guān)系。

　　其實(shí)之前公司作出的對(duì)運(yùn)營(yíng)架構(gòu)的調(diào)控，已大大提高了公司的運(yùn)作效力，同時(shí)也提高了現(xiàn)有人員的薪酬水平，我沒(méi)看到架構(gòu)調(diào)控給公司帶來(lái)哪些負(fù)面的作用。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：據(jù)了解，接下來(lái)遠(yuǎn)洋會(huì)每年向市場(chǎng)推出至少20萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目，隨著公司商業(yè)持有物業(yè)的增加，對(duì)資金的沉淀要求也更高，未來(lái)公司在商業(yè)物業(yè)發(fā)展方面資金的補(bǔ)充是怎么考慮的？

　　李明：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)從今年開(kāi)始，每年都將有新增20萬(wàn)平的商業(yè)物業(yè)用地。而在今年，新增的項(xiàng)目就是我們與太古合作的北京頤堤港項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目的建面大概是30萬(wàn)平米左右，已在今年上半年投入試運(yùn)營(yíng)，在未來(lái)一兩個(gè)月內(nèi)正式開(kāi)業(yè)，目前市場(chǎng)反應(yīng)和出租情況都非常好。

　　至于2013年，公司將有北京遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)及天津遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)，這兩個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模加起來(lái)也有30萬(wàn)平米左右。而我們與太古在成都合作的大慈寺項(xiàng)目將會(huì)在2014年投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目規(guī)模也約30萬(wàn)平米。除此以外，我們還有很多其他商業(yè)項(xiàng)目會(huì)逐一加入到運(yùn)營(yíng)陣容里。

　　在遠(yuǎn)洋2000萬(wàn)左右的土地儲(chǔ)備當(dāng)中，超過(guò)200萬(wàn)平土地為商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目。目前該部分商業(yè)項(xiàng)目的土地資金已經(jīng)支付完畢，至于建設(shè)資金方面，其實(shí)在遠(yuǎn)洋每一年的現(xiàn)金流預(yù)算當(dāng)中都包括商業(yè)物業(yè)的建設(shè)資金。換言之，公司現(xiàn)有的資金流是可以滿足現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的發(fā)展需要，如果需要加快建設(shè)速度，或出現(xiàn)新的購(gòu)并商業(yè)的情況，公司才會(huì)考慮使用發(fā)債或其它融資手段。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您之前曾表示，遠(yuǎn)洋會(huì)考慮下調(diào)價(jià)格換取成交量，而從報(bào)表中也看到，上半年遠(yuǎn)洋的平均售價(jià)下跌了25%左右，接下來(lái)遠(yuǎn)洋是否還會(huì)有降價(jià)的打算？下降幅度大概是多少？您對(duì)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)是怎么看的？

　　李明：今年上半年，遠(yuǎn)洋協(xié)議銷(xiāo)售平均售價(jià)確實(shí)比去年同期下降20%，其中八成是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)性因素。去年我們銷(xiāo)售來(lái)源的城市只有九個(gè)，且多數(shù)為一二線城市。而今年我們銷(xiāo)售來(lái)源的城市增加到17個(gè)，但大部分都是二三線城市，本來(lái)這些城市的售價(jià)就比一二線城市要低。

　　此外，我們?cè)谀瓿醮_實(shí)因應(yīng)市場(chǎng)變化而對(duì)中端產(chǎn)品及庫(kù)存較大的產(chǎn)品采取了降價(jià)策略，換取現(xiàn)金，公司也因此在上半年實(shí)現(xiàn)了25億的正現(xiàn)金流。而在6月30日至8月15日這段時(shí)間內(nèi)，公司的現(xiàn)金流也增加了25億，換言之，目前公司手持現(xiàn)金已較年初增加了50億左右。這都是我們適度降價(jià)，去庫(kù)存的效果。

　　至于高端市場(chǎng)方面，實(shí)際上通過(guò)合理的定價(jià)，今年上半年我們公司高端項(xiàng)目的銷(xiāo)售比例，也比去年同期增加將近一倍。

　　如北京遠(yuǎn)洋LAVIE項(xiàng)目，上半年銷(xiāo)售額達(dá)到30億左右，這是個(gè)很耀眼的數(shù)字，在北京市場(chǎng)單盤(pán)的排名里大概也排在前五名。

　　下半年我們會(huì)結(jié)合市場(chǎng)情況，繼續(xù)對(duì)庫(kù)存較大的中端項(xiàng)目堅(jiān)持去化、去庫(kù)存第一，對(duì)低端和高端維持價(jià)格不變，如果是市場(chǎng)允許，那么價(jià)格可能還會(huì)略有上漲。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：有報(bào)道指，湖南湖北計(jì)劃今年之內(nèi)推行房產(chǎn)稅，北京也有同樣的計(jì)劃伺機(jī)擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試行，您對(duì)此有何看法？

　　李明：我對(duì)房產(chǎn)稅研究不多，但我認(rèn)為，房產(chǎn)稅的推行是一個(gè)巨大的系統(tǒng)工程，不可能短期內(nèi)全面鋪開(kāi)。我們?cè)诤蠜](méi)有項(xiàng)目，湖北項(xiàng)目也比較小，所以即使是房產(chǎn)稅真的推行，我也不怎么擔(dān)心。

　　至于北京，我覺(jué)得北京是推行房產(chǎn)稅最難的城市，如果要在全國(guó)推行房產(chǎn)稅，北京肯定是排在最后的，因?yàn)楸本┑姆慨a(chǎn)結(jié)構(gòu)在全國(guó)范圍內(nèi)是最復(fù)雜的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)最不具備推行房產(chǎn)稅條件。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：能否詳細(xì)解釋一下一次性收益部分？對(duì)土地儲(chǔ)備的規(guī)模發(fā)展是否有一個(gè)目標(biāo)？

　　李明：一次性收益有兩項(xiàng)，一個(gè)是今年新投入的北京頤提港項(xiàng)目的評(píng)估增值，大概有三億。該項(xiàng)目本身因?yàn)樯习肽昕⒐?，按照核?shù)師要求，在項(xiàng)目竣工投入使用之前，要做一次正常物業(yè)評(píng)估，評(píng)估增值了三個(gè)億。我覺(jué)得該評(píng)估值比起項(xiàng)目本身的出租率和商業(yè)價(jià)值，也是非常保守謹(jǐn)慎。

　　另外還有一個(gè)億的收益來(lái)自我們與太古于成都合作的大慈寺項(xiàng)目，該項(xiàng)目將于今年正式開(kāi)工，我們已經(jīng)決定將該項(xiàng)目作為完全持有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，按照經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的評(píng)估，評(píng)估值為1個(gè)億。未來(lái)如果大家有興趣，可以關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)太古和遠(yuǎn)洋而言，在未來(lái)兩三年都是特別亮麗的貢獻(xiàn)點(diǎn)，盈利性和市場(chǎng)地位都非常高。

　　關(guān)于土地儲(chǔ)備，遠(yuǎn)洋目前沒(méi)有具體增加土地面積數(shù)的目標(biāo)，還是想控制土地儲(chǔ)備總量，保證業(yè)務(wù)發(fā)展。