而目前華潤持有可售貨量約值250億元，預計年底前會有額外150億元的貨源增加。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 雖然大多數(shù)人都稱，這次房地產(chǎn)調控是史上最為嚴厲的一次樓市調控，時間之長、涉及面之廣前無僅有。

　　而在這樣的調控環(huán)境之下，房企們卻呈現(xiàn)出了不同的態(tài)勢，有下調年初制定的銷售目標的，有幾近全力勉強達標的，但還有幾家央企卻表現(xiàn)得勁頭十足，前6個月的業(yè)績好得讓人難以置信。

　　這其中，就包括了華潤置地。不過，華潤這次的大好表現(xiàn)也不是平白得到的，而是經(jīng)歷了2008年那次慘淡環(huán)境中業(yè)績下滑的事件之后的“翻身仗”。

　　當然，從目前看起來，華潤的“翻身仗”打得還算漂亮。

　　毛利升降與600億鎖定結算

　　8月17日，華潤公布了2012年中期業(yè)績。2012年上半年，集團于期內共實現(xiàn)營業(yè)額79.19億港元，股東應占溢利為36.89億港元，與2011同期相比分別增長2.9%和2.2%。其中，住宅開發(fā)業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)額港幣53.84億元，同比下降4.7%。

　　截至8月20日，已鎖定今年內可結算的住宅營業(yè)額達港幣330.09億元，超出2011年全年實際結算金額5.5%。

　　2012年上半年，集團實現(xiàn)簽約額233.14億元，較上年同期大幅上漲76.4%；實現(xiàn)銷售面積211.60萬平方米，較上年同期上漲90.9%。

　　而據(jù)介紹，截至2012年8月20日，集團已實現(xiàn)當年簽約額295.43億元，連同去年年底前已實現(xiàn)銷售但當未結算的簽約額309.8億元，共有605.23億元有待今年及以后結算。其中，已鎖定將于今年年內結算的營業(yè)額已達到268.77億元，為集團在今年業(yè)績實現(xiàn)進一步持續(xù)增長提供了充分保證。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，包括酒店經(jīng)營在內的投資物業(yè)營業(yè)額達到港幣17億元，比上年同期增長38.5%。上半年，集團每股盈利為港幣63.5仙，同比下降5.6%；每股凈資產(chǎn)達港幣10.77元，同比上升4%。集團決定派發(fā)中期股息港幣6.3仙。

　　截至2012年6月底，集團已運營的投資物業(yè)總建筑面積達186.88萬平方米，較年初時的160.85萬平方米增加16.2%。

　　華潤方面稱，隨著住宅開發(fā)規(guī)模進一步擴大，集團堅定執(zhí)行高效開發(fā)策略，進一步完善可供復制的產(chǎn)品線手冊，提供滿足市場需求的中小戶型產(chǎn)品。

　　在財務數(shù)據(jù)方面，華潤上半年毛利潤率為47.6%，去年同期為41.4%，2011年全年為39.6%。

　　但華潤置地主席王印表示，這些呈現(xiàn)上漲現(xiàn)象的數(shù)字其實反映的是去年銷售今年交付部分的產(chǎn)品毛利，如果按照今年上半年真實銷售部分估算，毛利不會出現(xiàn)這么大上升。

　　財務總監(jiān)王國華解釋，主因上半年結算收入當中77%來自成都，而當?shù)氐貎r較便宜，預計全年將低于該水平，但仍優(yōu)于同業(yè)。

　　王印指出，上半年合約銷售毛利率約為30%，低于去年全年33%水平。其稱，主要是因為公司定價更多考慮銷售量，故新盤定價低于以往，相信該策略未來將會持續(xù)。

　　王印表示，近年公司合約銷售均價變化不大，上半年為1.09萬/平米。

　　上調目標與城市更新

　　在上半年取得了不錯的銷售業(yè)績之后，華潤置地方面對下半年市場保持審慎樂觀，王印表示，三季度末會看銷售情況調整之前400億元的全年目標。

　　同時，他表示，希望下半年售價所獲毛利可以有提高。

　　華潤高級副總裁唐勇則表示，中央并無放松調控樓市的政策，公司亦無期望何時會放松。華潤方面預計下半年樓價會維持平穩(wěn)。

　　王印稱，在宏觀調控下，公司兩年前已開始增加中小戶型產(chǎn)品，今年前8個月的合同銷售當中，中小戶型占比85%，未來產(chǎn)品將更多面向剛需。

　　事實上，王印亦透露，預期超過85%的全年入帳銷售額會于下半年入帳，而目前華潤持有可售貨量約值250億元，預計年底前會有額外150億元的貨源增加。

　　至于價格方面，王印強調，華潤于去年開始以穩(wěn)健基調定價，不會追求高價策略，但會保持一定利潤。

　　其指出，由于上半年整體房地產(chǎn)市場仍然存有不確定性，年初至今僅購入兩幅土地。對于未來買地計劃，他指，公司受到評級公司的財務約束條件，規(guī)定凈負債率及總負債率分別不能超過80%及50%。因此，下半年余下時間將按照上半年的節(jié)奏及根據(jù)有關負債約束條件，去適量增加土儲。

　　據(jù)中報顯示，2012年以來華潤僅在日照和沈陽新增了兩塊土地儲備，其中日照項目為“住宅+五彩城”項目，新購入土地儲備計容面積為89.30萬平方米。

　　截至2012年8月12日，集團已布局39個城市，土地儲備計容面積約為2818.73萬平方米，其中住宅土地儲備面積2362.96萬平方米，在建投資物業(yè)土地儲備455.77萬平方米，已開發(fā)在營投資物業(yè)總建筑面積為186.88萬平方米。

　　其實，更值得關注的是，雖然華潤在今年從招拍掛拿地并不算積極，但其加速拓展的步伐并未放緩，只不過華潤現(xiàn)在很大一部分擴展的渠道來自舊城改造，尤其是深圳，其更是積極介入了多個城市更新項目。

　　已經(jīng)進入施工階段的深圳的大沖村舊改項目，華潤置地董事總經(jīng)理吳向東透露，該項目的拆遷工作現(xiàn)已完成，回遷建設也已展開，預計可售的商業(yè)和住宅項目將在明年開工。其中，住宅項目2年內可有銷售收入，商業(yè)租金則在2-3年內有收入。

　　吳向東同時表示，大沖村項目還在華潤集團層面，未來會尋找合適時機注入到上市公司。

　　上述人士續(xù)指，深圳的另外三個就舊改項目尚在前期接洽過程中，還存在不確定性。但其中的銀湖舊改項目因土地及建筑等已由華潤買下，是肯定可以順利獲得的。

　　此外，針對此前報道稱其海南項目涉嫌影響當?shù)丨h(huán)境，高級副總裁王宏琨表示，有關報道均不屬實，公司所有物業(yè)開發(fā)均合法合規(guī)。