“如果下半年市場還是有回暖的跡象，我們希望快銷多銷，這就是萊蒙國際的總體策略?！?/h3>

　　觀點網(wǎng) 彭飛 “如果下半年市場還是像現(xiàn)在這樣有回暖的跡象，我們還是希望快銷多銷。”在2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場，萊蒙國際執(zhí)行董事兼首席財務官林戰(zhàn)表述公司下半年的策略。

　　今年上半年，萊蒙國際已完成全年目標近七成，而對于完成全年目標，林戰(zhàn)表示“信心很大”。

　　銷售回款的穩(wěn)定，使萊蒙國際上半年分別在天津和常州新增補了土地，并首次進入了南京市場。萊蒙國際董事長黃俊康還提到，萊蒙下半年還會新增近60萬平方米左右的土地儲備。

　　不過，對于早前黃俊康曾透露正洽談的上海項目，林戰(zhàn)稱萊蒙國際已正式放棄該項目。

　　“原因是我們在投新項目時會特別關注現(xiàn)金流，但上海的項目可能需要兩三年的時間去培養(yǎng)，這樣回報的速度會很慢，雖然長期盈利是不錯，但最后我們還是覺得時間太長，因此放棄了?！绷謶?zhàn)解釋稱。

　　在當前房地產(chǎn)行業(yè)新的熱點商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)方面，林戰(zhàn)也介紹了萊蒙國際在這兩方面的經(jīng)驗和看法。

　　他認為，目前國內(nèi)很多商業(yè)綜合體大多都雷同，因此定位很重要，萊蒙國際今后的商業(yè)綜合體定位會越來越高。

　　談到旅游地產(chǎn)，林戰(zhàn)對萊蒙國際位于惠州的水榭南灣項目前景看好。

　　他稱，雖然該項目只是萊蒙在旅游地產(chǎn)方面的試點，但由于項目本身產(chǎn)品組合和高性價比，即使位于旅游大盤云集的惠州巽寮灣，也相信能取得不錯的成績。

　　而對外界評論旅游地產(chǎn)是開發(fā)商借此名義圈地的行為，林戰(zhàn)則表示這是無可厚非的。

　　“我覺得這種開發(fā)模式也沒有什么不對，旅游項目要想成規(guī)模，其中的房地產(chǎn)項目一定要很大，只有各種配套成熟了，這個地的價值才會上來。”

　　他續(xù)稱，無可厚非是說這種眼光很重要，做旅游地產(chǎn)就是要在選擇資源時具有獨到的眼光。

　　以下為觀點新媒體在2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場對萊蒙國際執(zhí)行董事兼首席財務官林戰(zhàn)先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：萊蒙國際上半年完成年初設定的50至60億港元目標近七成，對全年目標會不會有一個適當?shù)恼{(diào)整？

　　林戰(zhàn)：我們年初定的是50億港元，目前完成50億的信心很大，所以我們現(xiàn)在是爭取完成60億。

　　但這也要看市場，如果下半年市場還是有回暖的跡象，我們希望快銷多銷，這就是萊蒙國際的總體策略。

　　觀點網(wǎng)新媒體：萊蒙國際上半年去化的產(chǎn)品主要類型是什么？

　　林戰(zhàn)：現(xiàn)在剛需產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品好賣，我們的銷售也都是集中在這些產(chǎn)品上，包括我們新拿的南京15萬方住宅項目，今后的產(chǎn)品基本也是中端往上一點。只要限購不取消的話，這兩種肯定還是主導產(chǎn)品。

　　觀點新媒體：上半年萊蒙水榭春天5期貢獻了超過15億港元的銷售額，下半年主推項目有哪些？

　　林戰(zhàn)：主要是常州、天津和杭州項目的繼續(xù)加推。

　　觀點新媒體：萊蒙國際上半年在南京、天津和常州都新增補了土地，下半年會不會在一線城市也有所收獲？

　　林戰(zhàn)：在北京和深圳我們都一直在關注一些項目，但很多項目都是公開招標的，最終能不能競到又是一回事，畢竟住宅項目在這些城市競爭都非常激烈。但我們還是喜歡在深圳投資，因為我們的團隊和品牌都在深圳。

　　觀點新媒體：黃俊康董事長曾在5月份提到萊蒙國際正跟進一個上海項目，目前這個項目的進展情況怎樣？

　　林戰(zhàn)：那個項目我們沒有跟了，原因是我們在投新項目時會特別關注現(xiàn)金流，但上海的項目可能需要兩三年的時間去培養(yǎng)，這樣回報速度會很慢。雖然長期盈利是不錯的，但最后我們還是覺得時間太長，因此放棄了。

　　觀點新媒體：黃俊康董事長在2012博鰲房地產(chǎn)論壇上演講時提到下半年會新增近60萬平方米左右的土地，目前已經(jīng)有確定的項目了嗎？

　　林戰(zhàn)：確實有在談的項目，但不到最后簽合同，也不能確定這個項目是你的。

　　觀點新媒體：除住宅外，萊蒙國際如何看待當前城市綜合體的發(fā)展？

　　林戰(zhàn)：發(fā)展城市綜合體，我認為首先要有清晰的定位，因為目前很多商業(yè)綜合體大多雷同，所以要么就做頂級的商業(yè)中心，或是社區(qū)的購物中心，再就是特色商業(yè)。

　　第二是需要有很好的管理團隊，這里面包含很多東西，全部的招商引資都是靠這個團隊去做的。

　　觀點新媒體：萊蒙國際在城市綜合體的建設和經(jīng)營上有什么特別的地方？

　　林戰(zhàn)：說實話，萊蒙國際還不是一個很頂尖的運營商，但我們會高薪請一些在商業(yè)運營方面很有經(jīng)驗的人，所以每年我們商場的租客組合都在改變。

　　同時，我們從過往的一些教訓里也吸取了很多經(jīng)驗，比如說主力店、次主力店和小租客的比例是多少，入駐品牌的選擇，甚至停車場和人流量怎么走都有一些很寶貴的經(jīng)驗。所以，我們希望今后自己的綜合體定位會越來越高。

　　觀點新媒體：黃俊康董事長提到萊蒙今后會增加優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的持有比例，這個體量大概有多少？

　　林戰(zhàn)：萊蒙現(xiàn)在自持的商業(yè)物業(yè)有15萬平方米，所有都是零售業(yè)務，規(guī)劃是未來兩三年內(nèi)持有體量達到60萬平方米左右，這個增長幅度還是很高的。

　　觀點新媒體：旅游地產(chǎn)方面，萊蒙也在惠州做了一個試點，現(xiàn)在這個項目進展情況怎樣？

　　林戰(zhàn)：惠州的項目叫水榭南灣，總體量是50萬平方米，第一期是25萬平方米左右，大部分是小戶型的公寓，并且這些公寓97%都有海景，如果按照均價10000元/平方米計算，每套也就是幾十萬。這個項目的目標客戶群主要是針對深圳的客戶，由于不限購，他們可以買來度假。

　　雖然這個項目只是試點，但目前看來還是比較安全的，并且現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)也不慢。目前惠州巽寮灣只要有海景的公寓，單價都不低，去化率也不差。

　　我們的項目預計明年8月份入市。

　　觀點新媒體：今年巽寮灣整體推出貨量會非常大，包括碧桂園十里銀灘、金融街·巽寮灣、富茂·威尼斯灣等項目，您覺得這么大的推貨量能實現(xiàn)很好的去化嗎？

　　林戰(zhàn)：供應量從今年開始會上升，但是里面很多產(chǎn)品是沒有海景的，我們的項目不但有海景、沙灘，還請了迪斯尼的園藝來幫我們做景觀設計。只要產(chǎn)品做得好，性價比高，我們還是覺得這個項目會熱銷。

　　觀點新媒體：對于旅游地產(chǎn)，外界大多認為這是開發(fā)商借此名義進行圈地，您如何看這種觀點？

　　林戰(zhàn)：我不知道這個圈地是怎么定義的，我猜大概意思應該是用很便宜的價格去圈這塊地，然后以旅游的名義分期開發(fā)，到最后還是包含很多的房地產(chǎn)項目。

　　其實，這種開發(fā)模式也沒有什么不對，旅游項目要想成規(guī)模，房地產(chǎn)項目一定要很大，只有各種配套成熟了，地的價值才會上來。

　　觀點新媒體：您覺得這種做法是無可厚非的？

　　林戰(zhàn)：是的，無可厚非是說這種眼光很重要。其實，資源這種東西有時候你放在一個地方做會很成功，但有時候放在另一個地方就永遠不會成功，這就需要有獨到的眼光。

　　觀點新媒體：萊蒙是2011年為數(shù)不多成功在港上市的內(nèi)房企，有沒有融資比較成功的案例可分享一下？

　　林戰(zhàn)：關于融資，黃總在博鰲房地產(chǎn)論壇上說了四點。一是由于房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，開發(fā)商總是想花少一點錢辦多一點事情，因此上市是一個選擇。但如果現(xiàn)在上市去二線市場做配售股份，由于整體板塊的股指都很低，而信用股東的股權擔保也會很嚴格，所以這方面就可能不是優(yōu)先的集資方式，但如果有一天股價上漲，開發(fā)商就可以用到這個渠道了。

　　二是我們自己成立了一個房地產(chǎn)基金公司，希望能夠為我們的項目做一些融資，但它的運作是獨立，所以也會投別人的項目。

　　三是我們會跟很多其他境內(nèi)或者境外的房地產(chǎn)基金合作。由于房地產(chǎn)基金只投錢，不做項目的管理，等于是我們自己出一部分錢，他們出一部分錢，這樣就可以把項目做大一點。

　　觀點新媒體：華盛萊蒙基金運作情況如何？未來幾年規(guī)劃是怎樣的？

　　林戰(zhàn)：現(xiàn)在有幾個項目在做，但規(guī)模還不是很大，2011年3月份是2億多的規(guī)模，現(xiàn)在已經(jīng)有4、5個項目在做。

　　我們的預計是未來兩年達到20億的規(guī)模，其實這也不是一件很難的事情。畢竟現(xiàn)在中國民間有錢人還是很多，而想借錢的人也很多，所以他們都很希望有這樣類似中介的橋梁。

　　但如果要快速達到這個規(guī)模，首先要做的是提高業(yè)績，不要只想做大規(guī)模就能簡單賺取管理費。想要客戶信任你，就必須把聲譽做好，以后自然會有人找你，這跟做股票也是一個道理。

 

（審校：徐耀輝）