談及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，感覺上可能會下降很多，但是最后的結(jié)果并非如此。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 作為瑞銀投行中國區(qū)的負責人，在看到上市房企上半年銷售數(shù)據(jù)之后，趙駒著實有些意外。

　　“談及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，感覺上可能會下降很多，但是實際上并非如此?！壁w駒看著瑞銀分析員整理的最新資料感慨稱：“開發(fā)商的日子還是好過的?！?/p>

　　該份資料對25家房地產(chǎn)上市公司上半年業(yè)績情況進行了整理統(tǒng)計，這些企業(yè)全年的預算，除了5家略有下降以外，其他20家都是上升的。經(jīng)過上半年的運轉(zhuǎn)，除了10家略有下降，其他15家都是上升狀態(tài)。

　　與此同時，數(shù)據(jù)還披露，在今年上半年，大型房地產(chǎn)公司平均已達到52%全年合同銷售目標。

　　這場被稱“史上最嚴厲”的房地產(chǎn)調(diào)控在趙駒看來有些“名不副實”，他認為盡管房地產(chǎn)巿場政策緊縮持續(xù)，從目前來看這只是行業(yè)的小峰、小谷，而非大峰、大谷。

　　趙駒還指出，必要的調(diào)控對行業(yè)的發(fā)展和整合是有利的。

　　談及近來企業(yè)赴港借殼上市熱潮，趙駒表示，更多的是企業(yè)在國內(nèi)A股和人民幣資本市場對房地產(chǎn)通通關(guān)閘背景下的一種策略，到香港尋求突破。并預計該狀態(tài)可能延續(xù)到明年，甚至后年。

　　不過，在他看來，這一熱潮并不會長期延續(xù)下去?！拔矣X得會有一些這種情況，但是不會很多?！?/p>

　　趙駒進一步解釋稱，因為中國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是紅籌結(jié)構(gòu)。與此同時，企業(yè)對香港的熟悉程度也很重要。而且從上市公司的數(shù)量來講，香港上市的房地產(chǎn)公司數(shù)量也相當大。

　　以下為觀點新媒體在2012 博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場對瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：您在博鰲房地產(chǎn)論壇演講時有提到，調(diào)控至今，盡管眾多觀點認為房地產(chǎn)行業(yè)入冬，開發(fā)商的日子越來越難過，但是從您的分析來看，很多開發(fā)商的日子還是好過的。

　　趙駒：是的，我做了很多數(shù)據(jù)的分析。因為我不是做這一行的，不過我們在香港有專門的分析員，讓他們做了一些分析。根據(jù)分析數(shù)據(jù)，今年上半年是調(diào)控比較嚴峻的一年。

　　但是，在這種情況下，從25家公司上半年執(zhí)行的情況來看，10家下降，15家上升，整體還是上升。特別是幾個大開發(fā)商，比如萬科是微跌。

　　談及房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，感覺上可能會下降很多，但是最后的結(jié)果并非如此。

　　另外，房地產(chǎn)公司更多的也在不同區(qū)域發(fā)展，除了北京、上海、廣州、深圳這些調(diào)控比較嚴厲的城市以外，開發(fā)商在中小城市發(fā)展良好，說明中小城市的潛力非常大。

　　其實和我們投行比好多了，投行整體下降了，我們在香港市場和國內(nèi)市場也下降得很多。所以相對于他們來講，我們的日子會難過一些。

　　觀點新媒體：這段時間企業(yè)在融資方面下的功夫會比較多一點，尤其是最近不少企業(yè)去收購香港上市企業(yè)的股本，從而曲線完成房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港的上市，您怎么看？

　　趙駒：不能說曲線，像萬科、招商地產(chǎn)在香港的收購，我感覺這是他們的一種策略。一方面是從融資角度來考慮，2010年以來，國內(nèi)A股和人民幣資本市場對房地產(chǎn)都通通關(guān)閉。雖然去年中國水電上市，其中有一小部分房地產(chǎn)，但是那些都不是特別主要的，多數(shù)已經(jīng)關(guān)閉了。而且，我估計今年也不會放開，原本大家預計這種情況不會持續(xù)很長時間，但是現(xiàn)在看來很有可能延續(xù)至明年，甚至后年。

　　所以在這種環(huán)境下，大家在香港市場尋求突破。特別是萬達、招商地產(chǎn)、包括保利，他們本身都是在深圳，離香港很近，對香港市場也非常熟悉。有一些也曾經(jīng)考慮到香港發(fā)H股，但是由于各種各樣的原因，從目前來看他們都紛紛在香港市場上有所行動，比如萬科、招商地產(chǎn)在香港收購上市公司。

　　另外，金地最近在香港發(fā)行了一筆美元債，也是非擔保形式的，由金地集團提供支持。盡管票息比較高，印象中是9%到10%，但是也是一種嘗試，說明境外投資人對金地的這種非擔保債還是有一些需求。

　　觀點新媒體：赴港借殼上市的這股熱潮有怎樣的發(fā)展前景？

　　趙駒：我覺得會有一些這種情況，但是不會很多。因為中國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是紅籌結(jié)構(gòu)。與此同時，企業(yè)對香港的熟悉程度也很重要。萬科、招商畢竟在深圳地區(qū)，他們對香港市場比較熟悉。別的地區(qū)，比如北辰，本身就是H股上市公司。

　　另外，從上市公司的數(shù)量來講，香港上市的房地產(chǎn)公司數(shù)量相當大。

　　觀點新媒體：國內(nèi)融資環(huán)境非常嚴峻，開發(fā)商如何解決資金問題？

　　趙駒：從國內(nèi)來講，房地產(chǎn)公司如果沒有境外融資渠道，同時也不是A股上市公司，主要的渠道就還是傳統(tǒng)渠道：銀行和信托；或者開發(fā)商縮戰(zhàn)線，減少投入，加大銷售；或者尋求與別人的合作，持有地塊。

　　今年還出現(xiàn)一個現(xiàn)象：國際的大基金管理公司，像KKR，專門設(shè)立中國房地產(chǎn)基金，專門和一些房地產(chǎn)公司合作，開發(fā)房地產(chǎn)項目。比如KKR和遠洋地產(chǎn)有2億美元的基金，他們各自投了一部分，也有其他投資人也投了一部分。

　　各種渠道都會有，因為房地產(chǎn)行業(yè)并不限制外資，所以除了資本市場以外，還是有多種方式的。

　　觀點新媒體：另外，企業(yè)之間股份的配發(fā)和兼并現(xiàn)象也比較多。

　　趙駒：這是應(yīng)該的，因為在目前市場環(huán)境下，肯定會促進行業(yè)的整合。中國這么多的房地產(chǎn)公司，在世界范圍內(nèi)也是非常少見的。在這種狀態(tài)下，大的上市企業(yè)以及品牌公司無疑會在競爭中處于優(yōu)勢地位，不論是籌集資金、融資渠道方面，他們一定會有更多的考量和想法。

　　相反，中小型企業(yè)就會有難度，他們通過各種方式拿到了土地資源，同別人的合作也就成為一種必然。其實，中國房地產(chǎn)行業(yè)的整合也有利于提高效率和品質(zhì)，應(yīng)該被視為一個比較好的行業(yè)的機會。

　　其實，2008年就是整合最好的時候，如果那次整合的力度能夠大一些，我想后來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會更規(guī)范一些，甚至行業(yè)整體的發(fā)展會更加協(xié)調(diào)。

　　觀點新媒體：與2008年的行業(yè)整合相比，目前這方面的情況是否更加嚴峻？

　　趙駒：這方面我沒有研究，只談一個感覺。盡管聽到多方的說法，認為現(xiàn)在行業(yè)在進行整合和調(diào)整。但是，我并沒有非常直觀的感覺。

　　因為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在國內(nèi)A股人民幣市場中融資的終止，投行內(nèi)部結(jié)構(gòu)也出現(xiàn)了很大的變化。比如，我們以前在北京也有房地產(chǎn)團隊，但這兩年我們逐步地把他們都安排了其他的工作。

　　而且，通過資本市場的整合也越來越少，比如，以前房地產(chǎn)公司買殼上市，或者上市公司向他們注入資產(chǎn)的情況比較多，但是現(xiàn)在基本上處于停滯狀態(tài)。

　　所以，只能說現(xiàn)在是一個很好的機會，現(xiàn)在整合的方式也有很多種，比如剛才提到的遠洋地產(chǎn)和KKR的基金，很大一個目的是幫助進行整合。

　　觀點新媒體：您覺得未來會不會出現(xiàn)行業(yè)洗牌？

　　趙駒：目前來看，領(lǐng)先的公司銷售業(yè)績還是相當不錯，也比較穩(wěn)健。我覺得不應(yīng)該叫洗牌，整合更恰當一些。

　　觀點新媒體：前段時間任志強提到中央現(xiàn)在拋棄房地產(chǎn)，用其他的方式推動房地產(chǎn)，這個觀點引起行業(yè)較大共鳴，您對目前經(jīng)濟環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)的影響怎么看？

　　趙駒：90年代經(jīng)濟發(fā)展，外資起到很大的作用。而過去10年，加入WTO、房地產(chǎn)的快速發(fā)展都對我們整個經(jīng)濟增長起到很大的作用。

　　中國經(jīng)濟從目前來看，增長的總旋律不會改變。但是，因為我們的基數(shù)越來越大，過去我們GDP幾萬億，現(xiàn)在達到幾十萬億。我覺得要推動GDP繼續(xù)往上走，房地產(chǎn)還是會有很重要的作用。

　　而且，這個行業(yè)對其他關(guān)聯(lián)行業(yè)的影響也很大。比如，材料業(yè)，鋼鐵，能源。這些基礎(chǔ)行業(yè)對我們的金融影響很大，實際上這幾年銀行金融貸款也非常多。如果這個行業(yè)出現(xiàn)很大的問題，對國民經(jīng)濟的發(fā)展都是不健康的。

　　我覺得不會遺忘什么，應(yīng)該說這個行業(yè)在未來10年不會像過去10年那樣，對GDP增長有這么大的推手作用，但是依然會扮演非常重要的角色，畢竟中國還是處于城鎮(zhèn)化的過程中。

　　所以在這種大形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)還是有發(fā)展空間的，以后可能個性化住宅會越來越多，或者有特色的樓盤會越來越多，廉租房、低價房也會有很大的需求。

　　觀點新媒體：央行分別在六、七月份連續(xù)兩次降息，您覺得貨幣政策接下來會有什么表現(xiàn)？

　　趙駒：未來貨幣政策依然會是寬松的。在2000年以后，盡管有過幾次宏觀調(diào)控，特別是2007年到2008年的宏觀調(diào)控，似乎對擴張的貨幣政策有所約束。但是，整體這些年投放了大量的資金，貨幣政策還是相對非常寬松的。

　　而這并不因為一次兩次降息或者增加/減少存款準備金率而使得這種寬松的貨幣政策有逆轉(zhuǎn)性或者突發(fā)性的影響。而這種寬松的貨幣政策環(huán)境也是使這幾年的房價繼續(xù)為開發(fā)商帶來較大的利潤空間。

　　總體來講，我們的貨幣政策是比較寬松的，全球為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，貨幣政策也會是比較寬松的。

　　觀點新媒體：寬松貨幣政策環(huán)境對行業(yè)和企業(yè)的發(fā)展會有什么樣的促進作用？

　　趙駒：房地產(chǎn)企業(yè)的日子過的不錯跟環(huán)境是有關(guān)系的。在這種情況下，首先，還會發(fā)展。比如，萬科1200億的銷售目標，我認為他全年能夠完成。1200億這么大的量，他們盈利各方面情況都會不錯，資金鏈也不見得非常緊張。這樣的環(huán)境對于萬科的發(fā)展比較有利。

　　寬松的貨幣政策環(huán)境，對于有品牌、市場地位、管理能力、自身現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)能力的公司是非常好的機會。他完全可以進行擴張，進行并購或者兼并。但對于中小公司來說確實面臨很大的壓力。

　　所以，這種環(huán)境對行業(yè)有一定的壓力，同時也帶來很多新的并購、聯(lián)合發(fā)展、引進基金的機會，甚至香港融資窗口的考慮等等。

　　觀點新媒體：巴曙松先生曾提到，這一次是史上最長時間的一次宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)投資的增速由最初的30%下降到目前的11%左右，他更希望逐步引導房地產(chǎn)軟著陸，對此怎么看？

　　趙駒：我覺得既不是軟著陸，又不是硬著陸。盡管存在巨大的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)整體還是比較平穩(wěn)，大家都經(jīng)營得都不錯。

　　所謂硬著陸就是銷售大幅下降，股價大幅下跌，但是現(xiàn)在的情況不是這樣，目前股價、價格，利潤的完成指標都說得過去。目前，包括香港以及A股市場，他們并未出現(xiàn)巨大的波動。現(xiàn)在是有一些調(diào)控，但僅是小幅度的波動，并沒有出現(xiàn)很大的變化。

　　現(xiàn)在看來，這個行業(yè)很有應(yīng)對宏觀調(diào)控的能力。因為，他們經(jīng)歷了很多次了，并非沒有經(jīng)驗。

　　觀點新媒體：對于調(diào)控政策未來的走向，以及行業(yè)未來的前景，您有怎樣的預期？

　　趙駒：陶冬先生的觀點指出，未來4、5年可能會比2008年掉得更慘，我覺得不會出現(xiàn)這樣的情況。起碼未來5年，房地產(chǎn)行業(yè)依然是我們整個國民經(jīng)濟非常重要的一個板塊。盡管這個板塊在很多方面?zhèn)涫芘u，備受職責，備受輿論的關(guān)注，但畢竟在整個國民經(jīng)濟發(fā)展中還是扮演著非常重要，某種意義上講是不可替代的角色。

　　首先，還是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展，承認亦或否認，中國仍舊處于這一過程中。

　　另外，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟具有特殊的拉動作用。在寬松的貨幣環(huán)境下，消費者總要找到重大的消費，從而減少貨幣在寬松環(huán)境下的流動。在這種情況下，最終的大宗消費品還是難遇的，而房地產(chǎn)作為大宗商品，在寬松的經(jīng)濟環(huán)境下始終會成為投資人非常重要的選擇。

　　所以，未來5年內(nèi)，我沒有那么悲觀，而且經(jīng)過了這么多次的宏觀調(diào)控，一線房地產(chǎn)公司的管理層已經(jīng)逐步具備了相關(guān)經(jīng)歷和經(jīng)驗，也有足夠的應(yīng)對方法和措施。

　　我覺得必要的調(diào)控對行業(yè)的發(fā)展和整合是有利的，每個行業(yè)都有波峰、波谷，而房地產(chǎn)行業(yè)的波峰、波谷，從目前來看只是小峰、小谷，不是大峰、大谷。而且，我覺得未來幾年可能會持續(xù)這樣的一種狀態(tài)。

 

 

（審校：徐耀輝）