首創(chuàng)目前正在與美國(guó)一家大型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司在談，希望能做出一個(gè)模型出來(lái)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍  不久前的降準(zhǔn)及降息讓購(gòu)房者成功晉級(jí)，也讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖提前到來(lái)。按照劉曉光的預(yù)計(jì)，這一回暖本應(yīng)在8月時(shí)候才會(huì)出現(xiàn)。

　　“這種回暖趨勢(shì)可能會(huì)維持到今年年底”。首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為，短期內(nèi)不會(huì)有新的政策出臺(tái)。

　　即便是明年，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)趨于穩(wěn)定，不會(huì)大起大落。但市場(chǎng)也將處于房?jī)r(jià)上漲-政府打壓-房?jī)r(jià)下行-房?jī)r(jià)再上漲這一周期，這種情況至少還會(huì)持續(xù)一年的時(shí)間。

　　這種情況要等到利率、房產(chǎn)稅、土地之地改革等組合拳的方式出現(xiàn)才能徹底改變。

　　除了對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)保持冷靜外，對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)目前全力打造的“芭蕾雨”，劉曉光也有著清醒的認(rèn)識(shí)。

　　在經(jīng)過(guò)一系列的摩擦后，作為奧特萊斯（中國(guó)）的股東之一，在旗下芭蕾雨項(xiàng)目的建設(shè)中，首創(chuàng)置業(yè)也從最開(kāi)始的只負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)板塊逐漸發(fā)展到商業(yè)部分，但要做好芭蕾雨奧特萊斯絕非易事。

　　中國(guó)基建主導(dǎo)的佛山芭蕾雨項(xiàng)目，不久前宣布在與500多家國(guó)際品牌談合作，如今也成立商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。劉曉光透露，目前的國(guó)際品牌有百來(lái)家，而在談的一線國(guó)際品牌目前也只有三四家。

　　國(guó)際運(yùn)營(yíng)商業(yè)公司尚未確定，也就決定項(xiàng)目只能先以較低價(jià)格出售住宅來(lái)支持商業(yè)部分，奧特萊斯的培育期大概有三年，“如果不先出售住宅部分的話，資金壓力就很大”。劉曉光指出。

　　但未來(lái)，首創(chuàng)將考慮從國(guó)際市場(chǎng)引入基金，或成立專(zhuān)項(xiàng)基金的方式為芭蕾雨謀得更長(zhǎng)久的發(fā)展。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體在2012博鰲房地產(chǎn)論壇現(xiàn)場(chǎng)對(duì)首創(chuàng)置業(yè)董事長(zhǎng)劉曉光先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：2012博鰲房地產(chǎn)論壇上，有人認(rèn)為明年3月樓市會(huì)漲，您的看法是什么？

　　劉曉光：我覺(jué)得這種趨勢(shì)提前了，房?jī)r(jià)從6月份就穩(wěn)定了。一是貸款利率微調(diào)；第二，購(gòu)房者人群出現(xiàn)變化。購(gòu)房者的需求分為十幾個(gè)不同的層次，其中幾個(gè)層次的購(gòu)買(mǎi)者對(duì)現(xiàn)有價(jià)格是可以承受的。在市場(chǎng)出現(xiàn)微調(diào)后，一部分層次的購(gòu)房者又可以接受現(xiàn)在價(jià)格了，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)講，叫排隊(duì)理論。

　　觀點(diǎn)新媒體：從5月份開(kāi)始，市場(chǎng)成交量和成交均價(jià)就出現(xiàn)上行趨勢(shì)，這種態(tài)勢(shì)會(huì)維持多久？明年又會(huì)怎樣？

　　劉曉光：可能會(huì)維持到今年年底。不過(guò)，中央看到房?jī)r(jià)上漲又會(huì)打壓，一打壓又會(huì)停一下，就會(huì)出現(xiàn)這一個(gè)周期。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都需要調(diào)節(jié)，我覺(jué)得明年市場(chǎng)會(huì)趨于穩(wěn)定，不會(huì)大起大落，不會(huì)出現(xiàn)新的調(diào)控政策。

　　觀點(diǎn)新媒體：地方政府為何不斷出現(xiàn)松綁限購(gòu)等動(dòng)作？限購(gòu)令退出要等房產(chǎn)稅出臺(tái)？

　　劉曉光：限購(gòu)令是不得已的辦法，沒(méi)什么好辦法了，政府才動(dòng)用了行政手段。當(dāng)市場(chǎng)完全穩(wěn)定下來(lái)以后，可能會(huì)替換這種行政手段，要完成這一替換至少還得一年時(shí)間。

　　不一定是等房產(chǎn)稅，還有其他的方式，比如說(shuō)利率、土地的改革等。決定房地產(chǎn)的價(jià)格的需要達(dá)到四個(gè)匹配，分別是：房?jī)r(jià)與土地價(jià)格的匹配，房?jī)r(jià)與稅費(fèi)匹配，房?jī)r(jià)與資金成本匹配，房?jī)r(jià)還得與老百姓的收入匹配。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年以來(lái)，市傳首創(chuàng)置業(yè)與中國(guó)基建在芭蕾雨上分家的消息，事實(shí)究竟如何？

　　劉曉光：事實(shí)是這樣的，芭蕾雨原來(lái)有兩個(gè)股東，我們有，他們也有，那是一個(gè)小股東。我們沒(méi)有分家，只是有一點(diǎn)變化——過(guò)去所有房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)都是我們操作，現(xiàn)在商業(yè)部分首創(chuàng)也開(kāi)始進(jìn)入，只是南方個(gè)別項(xiàng)目會(huì)給中國(guó)基建。

　　觀點(diǎn)新媒體：到時(shí)會(huì)把佛山項(xiàng)目全部股權(quán)給中國(guó)基建？

　　劉曉光：這個(gè)目前正在協(xié)商，由它們來(lái)管理。這個(gè)項(xiàng)目我們暫時(shí)還是有股權(quán)的，但是那部分很小。

　　觀點(diǎn)新媒體：首創(chuàng)也開(kāi)始介入商業(yè)部分的工作，目前就有兩個(gè)商業(yè)團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行芭蕾雨的招商運(yùn)營(yíng)？

　　劉曉光：對(duì)。商業(yè)管理部分中，南方的項(xiàng)目由中國(guó)基建來(lái)投入，其他的四個(gè)項(xiàng)目就由首創(chuàng)來(lái)投。現(xiàn)在的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，首創(chuàng)占20%的股權(quán)。如果首創(chuàng)直接操作，那么首創(chuàng)就占最大股權(quán)。誰(shuí)是優(yōu)質(zhì)的管理公司，我們會(huì)跟誰(shuí)合作。

　　觀點(diǎn)新媒體：芭蕾雨目前的國(guó)際品牌有多少？其中一線品牌占比如何？

　　劉曉光：現(xiàn)在有一百多個(gè)國(guó)際品牌，一線品牌有20多個(gè)就很不錯(cuò)了，比如說(shuō)LV，Gucci、Prada等。但光靠一線品牌也不行，因?yàn)榈脻M(mǎn)足不同消費(fèi)群體的需要。

　　這里還有一個(gè)問(wèn)題，拿的到底是什么價(jià)格？打九折誰(shuí)會(huì)來(lái)，最起碼能夠三到五折。中國(guó)現(xiàn)在有200多個(gè)奧特萊斯，基本上都是失敗，就是因?yàn)樗麄儧](méi)有引進(jìn)國(guó)際通道。有的是引進(jìn)兩三個(gè)國(guó)際品牌，有的是自己生產(chǎn)加工，然后在意大利注冊(cè)一個(gè)商標(biāo)，首創(chuàng)在國(guó)內(nèi)做的還是完全正規(guī)化的。

　　觀點(diǎn)新媒體：首創(chuàng)現(xiàn)在談的國(guó)際品牌有多少家？

　　劉曉光：大公司有兩三個(gè)，但在談的國(guó)際品牌的量肯定要多。

　　觀點(diǎn)新媒體：在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上，引入合資經(jīng)營(yíng)管理公司，首創(chuàng)需付出一定代價(jià)，除了股權(quán)外，還包括哪些？

　　劉曉光：在項(xiàng)目股權(quán)方面，一般是一半對(duì)一半；第二，要有推廣費(fèi)；第三，有一些大品牌進(jìn)來(lái)以后要付裝修費(fèi)，還有幾個(gè)月的免租期，重要的是銷(xiāo)售收入的提成、管理費(fèi)。

　　觀點(diǎn)新媒體：除了中國(guó)基建目前主要操作的佛山芭蕾雨外，下一個(gè)開(kāi)業(yè)的芭蕾雨項(xiàng)目在哪里？屆時(shí)會(huì)有多少品牌出現(xiàn)？

　　劉曉光：下一個(gè)開(kāi)業(yè)的是北京房山芭蕾雨，大概在明年年初開(kāi)業(yè)。關(guān)于品牌問(wèn)題我現(xiàn)在還不敢說(shuō)，但是品牌量肯定很大，因?yàn)槟切┕敬蠖鄶?shù)是國(guó)際化公司。指望我們是沒(méi)戲的，一定要國(guó)際運(yùn)營(yíng)公司自己帶來(lái)幾百個(gè)品牌。后續(xù)貨源的問(wèn)題，它也會(huì)提供保障。

　　另外，首創(chuàng)目前正在與美國(guó)一家大型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司在談，希望能做出一個(gè)模型出來(lái)。

　　觀點(diǎn)新媒體：芭蕾雨目前基本都是先賣(mài)住宅再發(fā)展商業(yè)，但如果商業(yè)部分先開(kāi)業(yè)，住宅的售價(jià)應(yīng)該會(huì)更高，為什么不先開(kāi)商業(yè)部分？

　　劉曉光：基本是先賣(mài)住宅再發(fā)展商業(yè)這個(gè)模式，但住宅、商業(yè)是同時(shí)開(kāi)工，商業(yè)部分可能還要先蓋起來(lái)，因?yàn)檫@涉及到項(xiàng)目形象問(wèn)題。另外，商業(yè)部分有個(gè)培育期，培育期有三年左右，如果不先出售住宅部分的話，資金壓力就很大。

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在芭蕾雨前期的資金來(lái)源有哪些？

　　劉曉光：前期資金來(lái)源有貸款、發(fā)債、信托、預(yù)售回款等，總共有八九條渠道，今后也不排除在國(guó)際上引入國(guó)際基金?，F(xiàn)在也在想為芭蕾雨專(zhuān)門(mén)設(shè)立一個(gè)基金，但基金進(jìn)來(lái)有一個(gè)重要條件，就是有國(guó)際化運(yùn)營(yíng)公司。

　　觀點(diǎn)新媒體：首創(chuàng)之前曾失手城區(qū)香河園3號(hào)地塊，接下來(lái)有沒(méi)有新的拿地計(jì)劃？

　　劉曉光：我們最近正在構(gòu)架新的動(dòng)作，在北京核心地段拿地做寫(xiě)字樓，北京寫(xiě)字樓項(xiàng)目比較好賣(mài)。

　　觀點(diǎn)新媒體：首創(chuàng)集團(tuán)發(fā)起成立的北京市小城鎮(zhèn)發(fā)展基金，投資的第一個(gè)項(xiàng)目是首創(chuàng)置業(yè)北京平谷區(qū)金海湖小鎮(zhèn)定向安置房工程，基金發(fā)揮的作用是什么？退出方式有哪些？

　　劉曉光：除了金海湖小鎮(zhèn)項(xiàng)目外，小城鎮(zhèn)發(fā)展基金還在房山有投資項(xiàng)目?；鹪诶镞叢恢固峁┵Y金，還涉及到安排就業(yè)，構(gòu)造產(chǎn)業(yè)、總體規(guī)劃，一級(jí)開(kāi)發(fā)等方方面面。

　　基金退出的方式有兩種：第一，一級(jí)開(kāi)發(fā)會(huì)有一些收入；第二，二級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)候，會(huì)給他一塊地，這樣利于平衡。跟其他基金參與項(xiàng)目方式不同，小城鎮(zhèn)發(fā)展基金的發(fā)展模式，是一種真正的產(chǎn)業(yè)模式。

　　觀點(diǎn)新媒體：首創(chuàng)還在籌備一只新的基金中國(guó)基建基金，具體進(jìn)展如何？該基金也可能涉及到城鎮(zhèn)化，會(huì)不會(huì)與北京小城鎮(zhèn)發(fā)展基金發(fā)生某種關(guān)聯(lián)？

　　劉曉光：私募股權(quán)基金將來(lái)是一個(gè)方向，中國(guó)基建基金目前已經(jīng)差不多，準(zhǔn)備注冊(cè)公司了。一期規(guī)模為100億，針對(duì)的投資者都是大機(jī)構(gòu)。

　　這個(gè)基金跟北京小城鎮(zhèn)基金會(huì)產(chǎn)生某種關(guān)系，它在做一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)候會(huì)參與，水電氣都可以做，包括修路。

　　觀點(diǎn)新媒體：首創(chuàng)下面有很多基金，未來(lái)這幾只基金產(chǎn)品會(huì)不會(huì)自成體系？

　　劉曉光：會(huì)。為什么中國(guó)很多投資者愿意做我們的基金？因?yàn)槲覀兗扔许?xiàng)目，又有團(tuán)隊(duì)。很多項(xiàng)目我們已經(jīng)投了70%了，他們當(dāng)然愿意跟著投，風(fēng)險(xiǎn)就小了。而且，我們的基金收益還不錯(cuò)，但是中國(guó)基建基金只是成立了，還沒(méi)有開(kāi)始，沒(méi)有形成品牌效應(yīng)。