今年1-5月，所有在售項目的價格相較去年同期均有所提高。主要是因為品質(zhì)、地段得到了市場的認可，總的銷售進度很快。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 李雯露 “我們的價格一直在漲，我覺得過去方興賣得太便宜了。”就在眾多房企忙于降價跑量之時，方興地產(chǎn)主席羅東江如此解釋自己的價格策略。

　　6月14日，方興地產(chǎn)在香港舉行2011年度股東周年大會。其后，羅東江和方興地產(chǎn)副總裁李從瑞、首席財務官江南等高層向外界詳細介紹了方興目前的經(jīng)營情況，以及公司在旅游地產(chǎn)、持有物業(yè)等方面的詳細情況。

　　江南介紹稱，截止至5月底，公司實現(xiàn)住宅銷售近50億。在全年130億銷售目標中，住宅銷售為100億，剩下30億為土地一級開發(fā)收入部分，所以住宅方面現(xiàn)已完成近一半的銷售目標。

　　他續(xù)稱，方興·金茂府四期大概會在今年9月底推出，共計約20億貨量，102套房源，現(xiàn)已開始蓄客。自金茂府三期推盤至今，已實現(xiàn)銷售額15億人民幣，并較上一期漲價10%，均價為5.5萬-5.6萬/平方米。

　　談及公司在海南的旅游地產(chǎn)項目，江南透露，公司計劃在三亞崖州灣1500畝一線海景用地對面的海域做人工填島。目前正在申請，可行性很高。

　　他還表示，待相關部門批準后，從經(jīng)濟可行性上來看，人工島規(guī)模將達1500-2000畝以上。

　　以下是方興地產(chǎn)2011年度股東周年大會后問答環(huán)節(jié)實錄整理：

　　現(xiàn)場提問：公司目前銷售情況如何？今年的銷售目標是130億元嗎？

　　羅東江：應該說到現(xiàn)在為止，總體的銷售情況還不錯。

　　年初定下的目標是130億，住宅部分占到100億，剩下30億為土地一級開發(fā)收入部分，一級開發(fā)主要在下半年開始推進。截止至5月底，住宅方面的銷售額已經(jīng)接近50億人民幣。

　　售價方面，今年1-5月，所有在售項目的價格相較去年同期均有所提高。主要是因為品質(zhì)、地段得到了市場的認可，總的銷售進度很快。

　　比如，金茂府二、三期交盤銷售用時很短，金茂府三期于今年4月開盤，48分鐘就賣完了，前30分鐘賣了60套房，平均2套/分鐘。這說明方興的產(chǎn)品在質(zhì)量方面有一定優(yōu)勢，能夠得到消費者的認可。

　　現(xiàn)場提問：對于銀行個人貸款，您認為銀行會不會實施打折政策？

　　李從瑞：實際上，在具體的銷售過程之中，銀行在極力爭取獲得這種機會，然而國家對貨幣的調(diào)控導致他們沒有打折的機會。一旦國家在政策上有所放松，銀行求之不得，希望更早獲得貸款的打折機會。并且，這些在我們現(xiàn)場銷售已經(jīng)都開始實現(xiàn)了。

　　現(xiàn)在有十多家銀行在跟我們合作，其中包括中信銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行等。

　　現(xiàn)場提問：在貸款業(yè)務方面是否有打折？

　　李從瑞：已經(jīng)有了，最早只有8折的時候，他們就按照國家的政策打8折，國家說7折他們就打7折，都是嚴格按照國家政策來執(zhí)行。

　　現(xiàn)場提問：金茂府三期賣得非常好，接下來金茂府在今年有沒有其他的具體的安排或者推盤計劃？

　　李從瑞：剛才也有提到，金茂府三期在48分鐘內(nèi)完成了15億的銷售額。四期計劃是在9月底開盤，但還是會根據(jù)市場的實際情況來調(diào)整開盤的時間，很有可能會提前四期的銷售，總的貨值將近20億，共102套房源，目前已啟動了蓄客計劃，并已經(jīng)完成近50人的蓄客工作。四期產(chǎn)品比前三期的位置更好，產(chǎn)品檔次也會更高，預計四期會比較好銷售。

　　現(xiàn)場提問：前段時間你們在重慶和中國投資簽了一個100億的投資協(xié)議，目前該項目的進度情況怎么樣？

　　管理層：年初，我們在重慶市九龍坡區(qū)奧體中心對面拿了一塊地，這是我們首次進入重慶乃至西部市場進行區(qū)域布局的開端項目，地上建筑面積將近40萬平方米。

　　借此，迅速地將這個團隊在重慶組建起來，基于對重慶，包括成都再內(nèi)的市場區(qū)域的研究，制定了本公司今后在這個區(qū)域發(fā)展的戰(zhàn)略。目前，該項目進展得比較順利。

　　此外，“渝洽會”和我們簽了一個比較大的合作意向，該意向中包括方興與投資公司、重慶市渝北區(qū)的合作。當然，意向書里面包括很多內(nèi)容，前期我們對于這些內(nèi)容做了一些研究和判斷，應該說這個項目在重慶市是比較大、比較好的項目，也是該市今后重點發(fā)展的項目之一。

　　對此，我們將根據(jù)市場情況以及自身的實際情況，在合作意向之內(nèi)開發(fā)該項目，成熟一個發(fā)展一個。目前，重慶市的房價比較平穩(wěn)，我們會積極、慎重、穩(wěn)妥的在重慶開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。

　　現(xiàn)場提問：方興于不久前收購了蘭海集團旗下一項目公司51%的股權，擬通過項目公司取得三亞一幅土地的一級開發(fā)權，公司會否通過該項目從而獲取三亞這塊地，是否也是旅游地產(chǎn)的一個計劃？

　　管理層：大家都知道我們在三亞建了兩個酒店：麗絲卡爾頓和希爾頓酒店，分別在2005年底和2008年初開業(yè)。開業(yè)以來，在整個亞太區(qū)，這兩個酒店在旅游度假酒店中表現(xiàn)非常優(yōu)異的，目前仍然處于競爭的優(yōu)勢地位。

　　與此同時，基于對三亞的信心以及對旅游地產(chǎn)、旅游度假酒店的多年經(jīng)營實踐，我們認為，隨著人均GDP超過4000美元，該地區(qū)今后大眾旅游發(fā)展每年都會呈現(xiàn)雙倍增長。

　　作為中國唯一熱帶的地區(qū)，在中國擁有獨一無二的大海、空氣、氣候等資源，我們認為今后這個地方仍然具有發(fā)展?jié)摿ΑＫ?，公司決定與三亞市蘭海集團合作，以1.5億的資金收購其51%的股權，從而獲得三亞崖州灣一線海景用地，共計1500畝。

　　另外，在這1500畝土地對面的海域，我們正在積極申請在海的中心填島，而且具有一定的可能性。倘若填海成功，該島將成為海南省最大的一個島，同時對我們這個項目、今后的資源以及開發(fā)的可持續(xù)性方面，具有重要的戰(zhàn)略意義。

　　羅東江：當然，這必須經(jīng)過海洋主管部門和當?shù)刂鞴懿块T的批準，也要和相關合作方商談，待具體轉(zhuǎn)換為有效的法律合同之后才會真正實施，現(xiàn)在宣布的還只是約定的意向。

　　現(xiàn)場提問：這個填島的面積大概有多大？這個島填完以后，你們有優(yōu)先開發(fā)權嗎？

　　管理層：相關部門批準了以后，從經(jīng)濟可行性上來看，至少1500畝，甚至會達到2000畝以上。

　　我們有開發(fā)權，當然得批準了才有?，F(xiàn)在我們所說的是設想以及與當?shù)卣目蚣苁絽f(xié)議，并不是正式合同，不是政府批準的、有法律效應的批準書。

　　現(xiàn)場提問：公司今年在寫字樓方面的收入如何？平均價格是多少？你們今年還會增加土地儲備嗎？如果增加土地，會否有融資的需要？

　　江南：持有物業(yè)是我們雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略中一個很重要的輪子，一個發(fā)動機。持有物業(yè)分為兩個部分：寫字樓和酒店。

　　今年我們寫字樓業(yè)務還是非常不錯的，現(xiàn)在三棟寫字樓都處于滿租狀態(tài)。而且公司在北京、上海擁有非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，從2011年以來，這方面的租金漲幅非常快。

　　年初我就說過，去年年底的租金漲幅在前年的基礎上漲了接近40%，今年一季度仍然保持增長態(tài)勢。有效租金（簽約租金）增長了10%。

　　相對來說，今年酒店行情穩(wěn)定，我們爭取把內(nèi)部工作做得更好，現(xiàn)在有很多酒店在整合和組合之中，我們還是處在第一位。

　　至于融資方面，去年年底我們手握120億左右的現(xiàn)金，負債率約40%左右，應該說這個水平是非常健康的，現(xiàn)金也很充足，資金壓力不大。

　　但是，對于上市公司來說，我們把積極穩(wěn)健的策略擺在首位，要配合公司的發(fā)展和資金需求來決定是否融資。

　　羅東江：我們的土地儲備一直在增長，現(xiàn)在還在按年初公布的土地儲備計劃來執(zhí)行。

　　現(xiàn)場提問：據(jù)了解，方興地產(chǎn)正籌集一筆2億美元的貸款，現(xiàn)在進展怎么樣？

　　江南：一直在洽談，具體時間安排要到后面才知道。

　　現(xiàn)場提問：央企對中央政策比一般的企業(yè)更容易感知到，方興的感覺是什么？

　　羅東江：中央指到哪里，我們就朝著哪里走；中央指到哪里，我們就要做好到哪里。

　　現(xiàn)場提問：從市場上來感覺，調(diào)控政策出現(xiàn)事實上的放松嗎？

　　羅東江：沒放松，我們分管銷售，分管工程的同事臉上的汗沒有少流，班沒有少加，我沒感到他們有放松。如果真要放松，應該（中央）先說放松，然后我再放松。

　　現(xiàn)場提問：保障房會對你們的銷售影響會多大？

　　羅東江：應該不大，我們在一線城市的黃金地段做高端地產(chǎn)。在產(chǎn)品競爭上，保障房和高端產(chǎn)品隔得比較遠。我希望我們是一個做純手工制作的名牌西服制造家，跟流水線住宅不一樣。相較于大量生產(chǎn)的產(chǎn)品，我們的生產(chǎn)方式不一樣，這兩個市場也不一樣。不能說一點影響沒有，我們也會接一些這方面的任務，但是總體比較少。

　　我們的價格一直在漲，我覺得過去方興賣得太便宜了。上次投資者交流會的時候，投資者說我們的房子賣得太快，問是什么理由。我覺得第一，地段比較好；第二，質(zhì)量比較好；第三，我們給客戶的價格也比較好，比較便宜。

　　現(xiàn)場提問：下半年還有什么項目推出？

　　羅東江：有，各個項目都在賣，包括成渝、來廣營以及青島的項目都要在年底之前開盤?，F(xiàn)在方興從拿地到動工、從動工到開盤的速度比過去快多了。

　　我們明確規(guī)定，今年拿地，年內(nèi)要開工，明年必須開始賣，除非是12月31號拿的就開不了。重慶項目現(xiàn)在已經(jīng)開工了，北京來廣營項目在去年12月初就已開工，另外最大的項目將在今年12月份以前要開，都要進行預售。