在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”不是一件好事情?！　?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 6月6日，上海土地市場(chǎng)迎來(lái)今年第一波成交小高峰，其中，上海萬(wàn)卓投資有限公司以1.75億元競(jìng)得嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊，樓板價(jià)16063元/平方米，溢價(jià)率435.5%。

　　嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊，出讓面積21789.4平方米，容積率0.5，起始總價(jià)3268萬(wàn)元，起始樓板價(jià)3000元/平方米，規(guī)劃為商業(yè)用地。

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，上海土地市場(chǎng)罕見(jiàn)出現(xiàn)435.5%的溢價(jià)率，這不禁讓人又重新回想起2009-2010年土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“地王”的行情。

　　土地市場(chǎng)真的又開(kāi)始火爆了嗎？非也。

　　受到本輪房地產(chǎn)調(diào)控影響，土地市場(chǎng)自2011年下半年開(kāi)始表現(xiàn)出頹勢(shì)，底價(jià)成交成為主流趨勢(shì)，土地“準(zhǔn)流拍”頻頻出現(xiàn)。2012年1-5月份土地市場(chǎng)也難見(jiàn)回暖趨勢(shì)，繼續(xù)延續(xù)底價(jià)成交的態(tài)勢(shì)。以上海為例，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2012年1-5月，上海共成交29幅經(jīng)營(yíng)性用地，成交金額85.12億元，同比去年減少76.49%，僅完成去年全年的3成。

　　那么，土地市場(chǎng)又現(xiàn)“高溢價(jià)”，原因何在？未來(lái)土地市場(chǎng)如果繼續(xù)產(chǎn)生“高溢價(jià)”的現(xiàn)象，將對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控政策產(chǎn)生什么樣的影響？這些都值得我們思考。

　　從土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”原因來(lái)分析，主要有三方面：

　　第一、地塊位置區(qū)位確實(shí)比較好，比如在城市副中心、新區(qū)、新城中心核心地段，這樣的地段的地塊后期具有明顯的成長(zhǎng)和溢價(jià)價(jià)值，會(huì)吸引開(kāi)發(fā)企業(yè)溢價(jià)拿地。

　　第二、“圈地運(yùn)動(dòng)”導(dǎo)致土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”。開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得更多的土地儲(chǔ)備，同時(shí)，也為了企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張的需要，企業(yè)會(huì)在不同城市積極拿地儲(chǔ)備土地資源，這樣的行為也會(huì)導(dǎo)致“高溢價(jià)”。

　　第三、“低起拍價(jià)”導(dǎo)致“高溢價(jià)”。當(dāng)前高溢價(jià)的現(xiàn)象讓筆者回想到2009-2010年土地市場(chǎng)剛剛開(kāi)始活躍時(shí)的場(chǎng)景。當(dāng)時(shí)，土地市場(chǎng)成交仍然低迷，但是隨后出現(xiàn)高溢價(jià)率成交的現(xiàn)象。從原因角度而言，當(dāng)時(shí)土地市場(chǎng)高溢價(jià)率的現(xiàn)象一定程度上和“低起拍價(jià)”有關(guān)系，政府通過(guò)“低起拍價(jià)”讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出高溢價(jià)率現(xiàn)象，隨后，土地市場(chǎng)交易逐漸活躍起來(lái)，甚至后期出現(xiàn)多個(gè)“地王”。

　　另外，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”是魔鬼。其背后是否在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，也值得我們進(jìn)一步思考。

　　從上海市商品住宅成交量來(lái)看，2012年3月、5月商品住宅市場(chǎng)成交量的回暖讓土地市場(chǎng)呈現(xiàn)“高溢價(jià)”成為可能，也讓相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)于土地市場(chǎng)產(chǎn)生高溢價(jià)的聯(lián)想。

　　市場(chǎng)成交量的回暖導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿增強(qiáng)了？顯然，筆者認(rèn)為，當(dāng)這樣的成交量回暖還沒(méi)有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時(shí)，它還不是一個(gè)充分的理由。尤其是當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈相對(duì)緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)這么激進(jìn)的進(jìn)行拿地，如果地價(jià)略顯高于市場(chǎng)預(yù)期，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)停止出手。

　　但是，土地市場(chǎng)確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“高溢價(jià)”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個(gè)角度證明盡管“去投資化”的調(diào)控措施使“降價(jià)跑量”成為常態(tài)，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并沒(méi)有改變開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)利好的預(yù)期，讓開(kāi)發(fā)商“謹(jǐn)慎”擴(kuò)張，樓市調(diào)控至今仍然是失敗的。

　　與此同時(shí)，我們也看到，在樓市“降價(jià)跑量”的市場(chǎng)背景下，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分的更小，MINI地塊漸成土地市場(chǎng)成交趨勢(shì)。從市場(chǎng)接受度來(lái)講，MINI地塊控制地塊總價(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)容易接受，減少流拍的風(fēng)險(xiǎn)。

　　與此同時(shí)，從當(dāng)前嘉定土地市場(chǎng)成交情況來(lái)看，土地市場(chǎng)高溢價(jià)率的現(xiàn)象一定程度上和“低起拍價(jià)”有關(guān)系，嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊起始樓板價(jià)3000元/平方米，而在2011年1月至2012年6月6日嘉定新城商辦類地塊平均中標(biāo)樓板價(jià)已在4221元/平方米，拍賣方通過(guò)“低起拍價(jià)”讓市場(chǎng)呈現(xiàn)出高溢價(jià)率現(xiàn)象。

　　無(wú)論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”現(xiàn)象，筆者認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。

　　從樓市成交量?jī)r(jià)的表現(xiàn)也可以反映出當(dāng)前樓市調(diào)控政策的走向，當(dāng)2012年5月份全國(guó)大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈的時(shí)候，住建部又出來(lái)發(fā)話，指明微調(diào)政策核心仍然圍繞著首套房，首套房政策“要在統(tǒng)一框架內(nèi)”，超越這個(gè)范圍的政策應(yīng)該及時(shí)糾正叫停。

　　那么，土地市場(chǎng)一旦出現(xiàn)“高溢價(jià)率”逐漸走向復(fù)蘇的行情化，盡管這可以增加政府的土地財(cái)政收入，但是，從樓市調(diào)控政策走向大局的角度而言，有可能引來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的再度收緊。因此，土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”是魔鬼，我們不希望在這個(gè)時(shí)候有過(guò)多的魔鬼出現(xiàn)。

　　張宏偉 觀點(diǎn)新媒體專欄作者