雖然這一成交樓面價(jià)為兩年來(lái)通州區(qū)商業(yè)用地新高，但無(wú)法改變北京土地市場(chǎng)冷淡的事實(shí)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 雖然通州西海子棚戶區(qū)2宗地1.18萬(wàn)元/平米的成交樓面價(jià)創(chuàng)下通州同類地價(jià)新高，但這并不意味著北京土地市場(chǎng)回暖的到來(lái)。

　　最高樓面價(jià)

　　6月11日，北京土地儲(chǔ)備中心官網(wǎng)顯示，于6月7日開始掛牌招標(biāo)的通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)西海子棚戶區(qū)Ⅶ-14、15地塊F3其他類多功能用地由北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司分別以1.5576億元和1.888億元獲得。

　　資料顯示，這兩幅地塊均位于北京通州溫榆河河畔的西海子公園東南側(cè)，東至東關(guān)西一路，南抵新華大街，西達(dá)吉祥路(西海子?xùn)|路)，北到Ⅶ-12地塊；地塊占地面積分別為12990平方米、15743平方米，建筑面積依次為1.32萬(wàn)和1.6萬(wàn)平方米。

　　據(jù)悉，拿地的北京通州房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司為通州區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)下屬企業(yè)，有一定的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

　　這兩宗地塊的成交，宣告了北京自4月18日豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)C9商業(yè)用地成功出讓以來(lái)經(jīng)營(yíng)用地?zé)o成交的局面，同時(shí)，這兩宗地塊約11800元/平米的樓面價(jià)，也創(chuàng)通州同類地塊的歷史新高。

　　經(jīng)查證，富華置地有限公司在2010年9月競(jìng)得通州區(qū)運(yùn)河核心區(qū)V-01、V-02、V-04、V-06V-01、V-02、V-04、V-06多功能用地時(shí)，樓面價(jià)高達(dá)1.1萬(wàn)元/平米。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，通州運(yùn)河核心區(qū)同類型地塊的樓面價(jià)大多不超過9000元/平米。

　　鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，1.18萬(wàn)元/平米的樓面價(jià)比去年同地段成交的地塊上漲了34.1%，與去年通州的商業(yè)用地平均樓面價(jià)5550元/平米相比，漲幅則為112.6%，為通州同類地塊的新高。

　　對(duì)于此次成交，鏈家地產(chǎn)陳雪稱，這是因?yàn)殚_發(fā)商依然看好北京商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿?，尤其是近郊商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)幾年將是針對(duì)住宅大范圍發(fā)展后的“補(bǔ)規(guī)劃，補(bǔ)發(fā)展”時(shí)期，所以，這兩宗地的成交價(jià)才會(huì)偏高。

　　不過，他也指出，雖然這一成交樓面價(jià)為兩年來(lái)通州區(qū)商業(yè)用地新高，但無(wú)法改變北京土地市場(chǎng)冷淡的事實(shí)。

　　陳雪續(xù)稱，就北京土地市場(chǎng)而言，商業(yè)地產(chǎn)中有開發(fā)價(jià)值的土地并沒有大規(guī)模放量的跡象，而住宅用地預(yù)期并沒有改變，開發(fā)商拿地依然保持冷靜，對(duì)于地價(jià)也有很明顯的壓低預(yù)期。

　　6月以來(lái)，隨著土地供應(yīng)節(jié)奏的加快和優(yōu)質(zhì)地塊的推出，并且整體土地樓面價(jià)的起始價(jià)格更低，北京市土地市場(chǎng)已開始逐步升溫，歷史上最低迷的時(shí)期已經(jīng)度過，但明顯回暖的現(xiàn)象并不會(huì)出現(xiàn)。

　　通州通不通？

　　北京業(yè)內(nèi)人士張大偉則對(duì)這兩地塊成交價(jià)格感到意外。他認(rèn)為，樓面價(jià)超過1萬(wàn)元，可能是由于地塊面積較小，而競(jìng)得地塊的公司作為國(guó)企資金比較充裕。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士指出，北京東擴(kuò)的事實(shí)不會(huì)改變，而通州與主城區(qū)緊緊相連，具有其他區(qū)縣無(wú)法相比的優(yōu)勢(shì)，與大興區(qū)一樣，它們都是北京未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)。

　　除此之外，北京主城區(qū)東西城區(qū)的人口疏散已經(jīng)選擇了通州地區(qū)，未來(lái)要搬至通州的人群很大，這也是上一輪通州房?jī)r(jià)超過北京西南三環(huán)的主要原因，人口的遷移勢(shì)必會(huì)帶來(lái)商業(yè)發(fā)展的需求。

　　同樣，這也是通州運(yùn)河核心區(qū)多功能用地地價(jià)會(huì)破萬(wàn)的原因。

　　事實(shí)上，2010年北京通州現(xiàn)代化國(guó)際新城核心區(qū)建設(shè)啟動(dòng)后，在通州運(yùn)河核心區(qū)的第一批項(xiàng)目土地出讓時(shí)，作為通州區(qū)國(guó)資委下屬企業(yè)的北京通州房地產(chǎn)就曾參與其中，但并未能獲得地塊。

　　在政府層面，通州新城的規(guī)劃定位也不斷被提及并重視。

　　去年10月，北京市政府正式印發(fā)《加快推進(jìn)通州現(xiàn)代化國(guó)際新城行動(dòng)計(jì)劃》。

　　據(jù)此規(guī)劃，通州新城明確定位為北京發(fā)展新磁極、首都功能新載體，中心城功能疏解的重要承接地、世界城市新功能的重要承載區(qū)、宜居宜業(yè)的綜合性新城市，世界一流水平的現(xiàn)代化國(guó)際新城三大方面。

　　為了推進(jìn)通州新城建設(shè)，政府將堅(jiān)持多渠道籌集建設(shè)資金，并設(shè)立通州新城建設(shè)專項(xiàng)資金。而市政府每年投資不低于20億元，加快實(shí)施外圍重大交通和資源能源項(xiàng)目，保障建設(shè)需求，市一級(jí)財(cái)政總投入將達(dá)百億元。

　　今年1月8日消息稱，通州新城核心區(qū)全部地塊將在今年實(shí)現(xiàn)上市。

　　《通州新城運(yùn)河核心啟動(dòng)區(qū)(I-IX)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中共規(guī)劃95個(gè)地塊，總建筑規(guī)模約458萬(wàn)平方米。其中有條件入市的地塊有44個(gè)，截至目前已完成7個(gè)地塊的入市工作，總建筑規(guī)模約66萬(wàn)平方米。

　　據(jù)悉，通州新城規(guī)劃面積155平方公里，其中核心區(qū)面積48平方公里，未來(lái)人口承載將達(dá)到100萬(wàn)人。