　　中國2007年新增貸款總量為3.6萬億，2008年為4.9萬億，2009年為9.6萬億，2010年為8萬億，2011年約為8萬億。如果我們將房地產(chǎn)行業(yè)耗用新增貸款的比例固定在某個位置，比如30%，那么2007年房地產(chǎn)行業(yè)能夠獲得的新增貸款為1.08萬億，2008年為1.47萬億，2009年為2.88萬億，10年為2.4萬億，2011年約為2.4萬億。

　　好了，這個數(shù)據(jù)出來以后，結(jié)論也出來了。如果以貸款總量來作為市場的總?cè)萘恐笜?biāo)，那么單位面積貸款數(shù)量越高，貸款面積就越低；反之亦然。而中國房地產(chǎn)市場量價關(guān)系是一個怎樣的狀況呢？2007年高點(diǎn)回調(diào)以后，2008年量價同步反彈，2011年全國房地產(chǎn)市場的價格約為2007年的一倍左右（非精確數(shù)據(jù)），那么對應(yīng)2007年的成交量，2011年需要多一倍的貸款量，也即2011年需要耗用2.16萬億的房地產(chǎn)貸款指標(biāo)。

　　如果我們將數(shù)據(jù)換成2009年的數(shù)據(jù)，那完全就是另外一個境況，而這也就是我們房地產(chǎn)行業(yè)今天的真實(shí)因素，如果2009年的成交量基數(shù)為1，2011年成交量基數(shù)為0.8，假定2009年房價為2011年房價的60%，那么會出現(xiàn)一個什么樣的情況呢？

　　如果單位面積貸款比例一致的話，2011年全年需要的信貸總量為2009年的133%。問題出現(xiàn)了，我們現(xiàn)在按照約定比例，2011年信貸指標(biāo)只有2009年的83.3%，兩者缺口將近50%，這才是當(dāng)今房地產(chǎn)市場的根本問題所在，這也可以解釋當(dāng)前大多數(shù)開發(fā)商的個貸大量積壓在銀行而無款可放的真實(shí)現(xiàn)狀。

　　再往下我們只能假設(shè)，于是必先有幾個前提：第一個就是當(dāng)前貨幣政策回歸常態(tài)，即M2年增長率保持在15%左右，這種情況下，新增貸款必然回落，房地產(chǎn)行業(yè)貸款總量必然萎縮。

　　假設(shè)二，銀行對地產(chǎn)行業(yè)貸款比例不發(fā)生較大變化，保持政策的相對連續(xù)性，那么地產(chǎn)貸款的總量也將持續(xù)萎縮，而這兩者必然導(dǎo)致的后果是成交量和成交價格之間的反比關(guān)系，那么地產(chǎn)市場的走向的三種狀態(tài)為：成交量價同步萎縮，且以一個均衡的態(tài)勢萎縮；那么市場將以均衡狀態(tài)回落；第二是成交量大幅度萎縮，成交價相對穩(wěn)定，市場必將發(fā)生劇烈的洗牌活動，若干房企將退出市場；第三是成交價萎縮的速度大于成交量，市場交易依舊活躍。

　　未來這三種可能都不確定，第一者是一種理想狀態(tài)，量價同步運(yùn)行的均衡市場只是瞬間行為，不是常態(tài)；第二種情況是成交量大幅度萎縮的時候，部分退出的開發(fā)商必然以價求量，導(dǎo)致價格和成交量非均衡運(yùn)行，市場出現(xiàn)結(jié)構(gòu)裂變的可能性大幅度增加，市場可能會出現(xiàn)各種產(chǎn)品下降比例不同步的均衡狀態(tài)；第三種難度在于2010年以后土地成本高企，房企退出以虧本狀態(tài)完成這種現(xiàn)象很難普遍發(fā)生。但市場的總體后果，將在二三種結(jié)論中產(chǎn)生，從這個角度來看，未來房價絕對價格下降是一種不可避免的現(xiàn)象，絕對成交量下降也是一種不可避免的現(xiàn)象。

　　但我們并不能在這里形成結(jié)論，原因很簡單，我們貨幣政策還可以繼續(xù)保持高度寬松的狀態(tài)，也就是政策重回2009年的可能；第二個市場假設(shè)是我們貿(mào)易順差依然強(qiáng)大，因此導(dǎo)致的人民幣占款數(shù)量巨大，導(dǎo)致市場新增較多貨幣；第三種是人民幣快速升值，導(dǎo)致熱錢大規(guī)模涌入，市場流動性過剩。

　　如果出現(xiàn)這三種狀況，結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)特征，供需相對均衡，貨幣過剩的特征。新增加的貨幣并不能增加生產(chǎn)，也不會新增需求，那么新增貨幣唯一能產(chǎn)生的后果即是物價上漲。在通脹的背景下，我們要討論的是CPI漲幅與房價漲幅的關(guān)系，這里的關(guān)系是，CPI漲幅跑過房價，則意味著房價的絕對價格上升，相對價格下降。

　　因?yàn)閲鴥?nèi)沒有成型的研究成果與數(shù)據(jù)，因此我們只能借助推論來完成兩者之間的轉(zhuǎn)換，在2009年與2010年房地產(chǎn)市場信貸供應(yīng)是足夠充分的，這兩年市場特征是成交量基本穩(wěn)定，成交價格大幅度上揚(yáng)，這背后的邏輯一方面是中國的社會結(jié)構(gòu)決定的購買力和購買特征反映，另一方面也是房地產(chǎn)金融杠桿化的典型反映，前者是意味著需求到頂，后者意味著市場高位以后，結(jié)構(gòu)性風(fēng)險開始呈現(xiàn)。

　　如果按照這個推論繼續(xù)前進(jìn)，即未來信貸市場充分的情況下，房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的情況是，成交量穩(wěn)定中略有萎縮，成交價格依據(jù)貨幣供應(yīng)量的充裕與否上漲。

　　但另一方面如果房地產(chǎn)信貸指標(biāo)維持在固定比例的情況下，實(shí)體行業(yè)的資金充裕度大大高過房地產(chǎn)行業(yè)（無限制放寬房地產(chǎn)信貸比例這種極端情況很難出現(xiàn)因此也不予討論，另2009與2010年大量的外行業(yè)資本涌入房地產(chǎn)行業(yè)，意味著非地產(chǎn)業(yè)的資本供過于求，這種情況下出現(xiàn)的大蒜，花椒爆炒等等意味著實(shí)體對資金吸納能力極為有限），如果實(shí)體行業(yè)資本不予轉(zhuǎn)出的情況下，實(shí)體資金與房地產(chǎn)行業(yè)資金2倍以上的速度供應(yīng)，在整個社會實(shí)體行業(yè)供求基本均衡的情況下，貨幣的供給將于房地產(chǎn)一樣，最終只會導(dǎo)致價格的變化，從這個角度而言，CPI的漲幅會因?yàn)橘Y金供給速度快過房地產(chǎn)而呈現(xiàn)出更大的漲幅，這個時候也即房地產(chǎn)的相對價格仍然會下降。

　　上面兩條路徑得出的結(jié)論均是房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下降，要么絕對價格下降，那么房價忍受30%的跌幅并非不可想象；要么出現(xiàn)大米20元一斤，豬肉150元一斤，房價出現(xiàn)3萬5萬每平米的常態(tài)價格，但房價相對價格依然下降了。

　　人民幣能順利過渡到日元韓元的狀態(tài)么？筆者認(rèn)為這里難度極大，我們剩下的唯一可能便是忍受房價的下跌，甚至超過30%的下跌。

　　相對于中國當(dāng)前經(jīng)濟(jì)特征，高出口，高投資，低消費(fèi)的狀態(tài)，房價的下跌首先會遵循美國房地產(chǎn)市場的狀態(tài)，即銀行、建筑、鋼鐵等市場同步萎縮，這中間的問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，較大面積的失業(yè)減少將惡化整個市場信心，導(dǎo)致預(yù)期購房減少，市場真實(shí)需求減少。金融市場壞賬激增，銀行惜情節(jié)空前強(qiáng)化，進(jìn)而惡化市場流動性。大量待贖回房屋與按揭困難的家庭與新增市場的拋售形成三方供應(yīng)市場，而需求市場則在萎縮中前進(jìn)。

　　更困難的是，行業(yè)市場中供應(yīng)方總是滯后于需求市場，具體到當(dāng)前市場而言，市場上大量的土地存貨導(dǎo)致的未來供應(yīng)量巨大，市場供求結(jié)構(gòu)差持續(xù)高位徘徊，整個市場未來可能將導(dǎo)致中期停滯與萎縮。

　　2008年依靠貨幣拯救了市場，但貨幣的副作用今天看起來幾乎已經(jīng)超出了我們的承受能力，且眼前的情況看起來，大有還賬2009的情節(jié)。房地產(chǎn)市場失去了任何激進(jìn)的想象力，快速由成熟市場走向蕭條，所有的不切實(shí)際的幻想都將充滿風(fēng)險與災(zāi)難。

　　王雪松觀點(diǎn)新媒體專欄作者