上半場萬科堅持“為普通人蓋好房子”，而到了下半場，則是“蓋有人住的房子”。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 2011年是房地產(chǎn)企業(yè)難過的一年。政策面的約束，市場前景黯淡，致使大多數(shù)房企的銷售業(yè)績黯淡失色。

　　萬科是此次調(diào)控中的幸存者之一，在同行奮力掙扎求存的同時，再度邁入千億梯度的萬科顯得更輕松。

　　不過，房地產(chǎn)冬天似乎還要持續(xù)相當(dāng)長的一段時間，眼前處于安全線內(nèi)的萬科，未來要面對的挑戰(zhàn)也不小。

　　各種的挑戰(zhàn)接踵而來，未雨綢繆無疑是最好的應(yīng)對之計，萬科也開始啟動“冬天模式”。

　　11月11-12日，萬科集團(tuán)總裁郁亮再度走到鎂光燈之下，介紹萬科的“過冬策”。

　　下半場

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策依然未見放松跡象，市場向下已經(jīng)成為房地產(chǎn)界普遍的共識，不少房企愁眉苦展。

　　郁亮認(rèn)為，此次調(diào)控實際上是2008年調(diào)控的延續(xù)。

　　“2008年調(diào)控在2009年左右實際上是見效了，結(jié)果突然來了個國際金融危機(jī)，挽救了中國房地產(chǎn)行業(yè)。因為調(diào)控沒有完成，所以現(xiàn)在補調(diào)。就像骨折了第一次沒接好，第二次就拉開了重新再接，當(dāng)然這次反而更痛一點。”

　　郁亮指出，兩次調(diào)控唯一不同的就是政府把保障性住房放到一個非常重要的位置。

　　“不要再留戀過去了。”郁亮表示。

　　“現(xiàn)在我聽到不少同行抱怨這個行業(yè)不好做之類的。確實，過去我們在甜水里長大，跟過去美好歲月比，現(xiàn)在可能不好過了。但是，這個美好歲月應(yīng)該嗎？正常嗎？”

　　不過，郁亮還是認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的前景依然不錯，正常的剛性主流需求和市場仍在。

　　“我們這個行業(yè)在未來十五到二十年里還有比較大的穩(wěn)定發(fā)展基本因素存在。所以，沒有理由對未來悲觀。”

　　郁亮稱，過去指望有產(chǎn)品就能賣掉賺錢的邏輯已經(jīng)不成立了，未來的市場需求一定是以居住為主，不同政策手段會比較完整齊全，過去“一放就亂，一亂就收，一收再打”的局面不會再出現(xiàn)，每種政策都會有序地進(jìn)行安排。

　　“所以，原來做開的、很成功的做法都要說再見了，要做新東西了。”

　　此外，行業(yè)的集中度會逐步提高，但這個過程中，不會出現(xiàn)雪崩，“這次離上次危機(jī)也不太遠(yuǎn)，絕大多數(shù)發(fā)展商和同行都能夠吸取上次教訓(xùn)。”

　　“下半場到了。”郁亮表示，沒有任何發(fā)展商能夠在下半場穩(wěn)操勝券，畢竟剛剛開始。而每個發(fā)展商贏得下半場比賽的技能及要求也不盡相同。所以，包括萬科在內(nèi)，大家都要鍛煉好在下半場自身的本領(lǐng)。

　　“上半場很多人說房地產(chǎn)行業(yè)黃金歲月已經(jīng)不在了，我覺得，黃金歲月仍然存在，只不過過去那種過于不正常的狀態(tài)不在了，下半場做你該做的，仍然是有機(jī)會。”郁亮指。

　　領(lǐng)先半步

　　下半場的游戲規(guī)則已經(jīng)悄然生變，萬科也開始不斷做出調(diào)整與適應(yīng)。

　　郁亮表示，上半場萬科堅持“為普通人蓋好房子”，而到了下半場，則是“蓋有人住的房子”。

　　上半場可能是產(chǎn)品、綠化之類的競爭，但到了下半場，重心開始出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。“未來的房子以居住為主，沒人住的房子是沒人要的，有人住的房子才能要，所以要把配套服務(wù)搞得更好。”

　　談及配套，自然而然就會聯(lián)想到商業(yè)地產(chǎn)。“我們是為了做好住宅做商業(yè)。社區(qū)配套商業(yè)我們要學(xué)會做，因為現(xiàn)在需要跟城市同步發(fā)展。如果我這個不會做，我連住宅都做不好。”

　　郁亮認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不是下半場的選擇。“很多人說商業(yè)不受調(diào)控影響，獲得較多的現(xiàn)金流。但是，不堆錢現(xiàn)金流就能來了嗎？很多人光看好的一面，經(jīng)營上從未出現(xiàn)好的一面。”

　　郁亮坦言，現(xiàn)在萬科的想法就是努力在客戶服務(wù)方面，在軟的服務(wù)方面做得更好。“我們才剛剛開始，正在下功夫研究。”

　　極小戶型也是萬科目前重點嘗試的方向之一。郁亮指，由于中國人口家庭結(jié)構(gòu)在變小，基本居住需求要求房子基本上應(yīng)該小型化。

　　據(jù)透露，明年萬科15平米的極小戶型將在北京落地。郁亮希望，小戶型未來在某種意義上成為首次置業(yè)者的一個過渡性產(chǎn)品，同時也是租賃的一個代替品。

　　面對變幻莫測的局勢，萬科總是體現(xiàn)一定的預(yù)見性。2008年的拐點論，讓萬科捉住了先機(jī)。眼下，不再談“拐點”的萬科似乎依然如此。

　　不過，郁亮表示，萬科領(lǐng)先半步就足夠了，“領(lǐng)先兩步我就成為先烈了，我不想拿命去冒險，所以還是一步步地走就可以了。”

　　郁亮指，現(xiàn)在萬科手持300多億現(xiàn)金，能讓萬科在未來的布局中較為靈活地安排，但不需要領(lǐng)先更多，領(lǐng)先市場半步很關(guān)鍵。

　　兩年前，萬科就開始著力建研基地的落成，開始研究綠色住宅及住宅工業(yè)化等等。“我覺得工業(yè)化的春天快到了。”

　　因為目前各地開始陸續(xù)出臺相應(yīng)的積極政策，推動產(chǎn)業(yè)化在全國的推進(jìn)。同時，中央在十二五規(guī)劃期間也開始加大節(jié)能減排的任務(wù)力度推進(jìn)。

　　郁亮表示，未來應(yīng)對的核心應(yīng)該是跟制造業(yè)學(xué)習(xí)。“萬科能夠?qū)W到中國制造業(yè)一半的水平，就很成功了，下半場就可以贏了。”

　　郁亮指，目前萬科在管理上依然很粗放，要學(xué)習(xí)制造業(yè)的精細(xì)化管理，控制成本支出，精打細(xì)算來過日子。

　　現(xiàn)金為王

　　目前而言，談?wù)勎磥硪荒甑膽?yīng)對策略可能更為實際些。

　　“2012年萬科的發(fā)展策略是什么？2012年萬科的發(fā)展策略是過冬。我們現(xiàn)在是冬天模式。”郁亮指。

　　“現(xiàn)金為王、積極銷售、審慎買地、節(jié)流、鍛煉身體”是萬科的五步“過冬策”。

　　“有時候現(xiàn)金流比利潤率更重要。其次要賣得更積極一點，不能存貨要控制存貨，不能屯地，該賣房子的時候要賣房子。第三，買地要更謹(jǐn)慎，買地最浪費錢，買錯地跟買錯股票一樣，虧起來不得了，所以不能買地。管理也要進(jìn)行冬天運營，該節(jié)流的要節(jié)流。”

　　雖然手持現(xiàn)金不少，但郁亮從來沒有覺得錢多。“在冬天情況下我花錢會很謹(jǐn)慎，有錢也不敢花。”

　　不僅如此，萬科還想一分錢想分成兩半花。郁亮表示，通過把股權(quán)分給合作方，萬科既可以多買地，也可以少花錢。

　　“我們已經(jīng)五年在股票市場沒有融資了，在不融資的情況下還要發(fā)展怎么辦？就是通過合作發(fā)揮資金效率，這也是是我們的長期策略。”

　　問及萬科未來是否會采取抱團(tuán)戰(zhàn)略，郁亮更稱，“我們其實也很瘦，抱我們不溫暖，抱胖子才溫暖。”

　　當(dāng)然，既然選擇收縮戰(zhàn)線的過冬模式，就意味著未來萬科有可能失去更多的新機(jī)會，萬科對此亦早有謀慮。

　　郁亮透露，選擇用冬天模式指導(dǎo)整個全年運營的時候，就做了放棄某些東西的決定。雖然現(xiàn)在市場說調(diào)控初見成效，但大見成效仍有待觀察。此外，失去的機(jī)會與面臨的風(fēng)險相比，這個決定還是值得的。

　　“萬科的心態(tài)從來都很平衡，賭一個不知道的未來干嘛？你只做你應(yīng)該做的事情，或者你只做你能夠做的事情。”