造成錢荒的原因，表面上看好象是銀根緊縮，但從根本上看，應(yīng)該是這個(gè)行業(yè)不可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)模式所造成的。

　　2011年9月23日上午，創(chuàng)立七年的城市觀點(diǎn)論壇將繼2007年后再次走進(jìn)長(zhǎng)沙，邀請(qǐng)當(dāng)下知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士共同與長(zhǎng)沙及湖南的開發(fā)企業(yè)腦力激蕩，以“市場(chǎng)觀望中的房企新策略”為主題對(duì)長(zhǎng)沙乃至湖南的2011房地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)行深度探討及現(xiàn)場(chǎng)解讀。

　　以下是河山國(guó)際資本集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總裁曹少山先生演講實(shí)錄：

　　曹少山：融資策略，現(xiàn)在沒有一個(gè)行業(yè)像中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)這樣這么熱衷于談企業(yè)的融資問題，房地產(chǎn)行業(yè)在歷史上也從來沒有像今天一樣這么熱衷于這個(gè)話題。

　　以前，我在搞地產(chǎn)基金之前搞了投行服務(wù)業(yè)，做投行的時(shí)候也經(jīng)常和企業(yè)家去談企業(yè)的融資問題、資本結(jié)構(gòu)問題，上升到企業(yè)戰(zhàn)略的高度。但是，說實(shí)話，我覺得這是老王賣瓜，自賣自夸。

　　企業(yè)的融資問題，絕對(duì)會(huì)提升到戰(zhàn)略和策略的高度。除了房地產(chǎn)企業(yè)家朋友之外，我也有很多其他行業(yè)的企業(yè)家朋友，他們跟我談的時(shí)候，大部分談的是市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品、服務(wù)。但是，我的這些房地產(chǎn)企業(yè)家朋友跟我談的，尤其是最近一段時(shí)間，沒完沒了，千篇一律的就是談融資，怎么融到更多的錢。

　　為什么房地產(chǎn)企業(yè)家沒有花大精力和時(shí)間思考業(yè)務(wù)策略、客戶、人才、產(chǎn)品等問題？是他們?cè)谶@些方面都已經(jīng)做得很好了嗎？我看不見得。

　　上次在博鰲論壇上，陳啟宗先生的評(píng)價(jià)是，中國(guó)大江南北幾乎都走遍了，都是蓋的垃圾樓。其實(shí)，在產(chǎn)品、服務(wù)方面還是有很多文章可作的。而現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎異口同聲的說：“就是缺錢”。

　　造成錢荒的原因，表面上看好象是銀根緊縮，但是從根本上來看，應(yīng)該是這個(gè)行業(yè)不可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)模式所造成的。銀根收緊看上去不太好看，但把硬幣的另一面翻過來看，我覺得行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式一樣有問題，過去十年房地產(chǎn)商的集體盈利模式可以簡(jiǎn)單概括為，在廉價(jià)和過度充裕的銀行信貸支持下，利用制度造成的土地稀缺性享受資源增值的模式。

　　我們先不要做任何道德的評(píng)判，廉價(jià)信貸廉價(jià)到什么程度？連續(xù)十年中國(guó)是深度的負(fù)利率，讓全中國(guó)的平頭百姓去補(bǔ)貼投資者的盛宴。不可否認(rèn)，中國(guó)的地產(chǎn)商是最大的受益人之一。

　　計(jì)劃體制與壟斷體制相結(jié)合，導(dǎo)致的結(jié)果是供不應(yīng)求，受益者同樣有銀行、政府、開發(fā)商，開發(fā)商與前面兩者相比，同樣腰桿直不起來。

　　其實(shí)，地產(chǎn)商與其他商家一樣，但是地產(chǎn)商也有到處融資，到處找錢的案例，有的成功，有的失敗在過去十年中成功的是絕大多數(shù)，過去十年中敢于冒險(xiǎn)，甚至冒進(jìn)的，大部分都成功，成為了現(xiàn)在地產(chǎn)界有頭有臉的大腕級(jí)人物。

　　相反，作風(fēng)謹(jǐn)慎，步調(diào)保守，注意力沒有放在規(guī)模上，專心做產(chǎn)品的功能性企業(yè)，很多沒有大增大長(zhǎng)，有的甚至被邊緣化了。所以，過去十年每個(gè)人的鮮活成功案例，刺激了每一個(gè)還沒有發(fā)達(dá)的地產(chǎn)商的神經(jīng)，仍然想繼續(xù)做大，慣性依然非常強(qiáng)大，成為了一種公式。

　　我覺得，到時(shí)間該改變這種公式了。監(jiān)管層到現(xiàn)在為止還在回避中國(guó)土地供應(yīng)制度，這就造成了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，甚至在一定程度上扭曲了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)。但是，在金融體系問題上，決策層的思路是非常清晰的，態(tài)度也是非常堅(jiān)決的。我認(rèn)為，每個(gè)地產(chǎn)商要改變追求原來有規(guī)模的發(fā)展，早領(lǐng)悟、早調(diào)整、早做打算，不然會(huì)害了大家。

　　今后十年房地產(chǎn)企業(yè)生存的環(huán)境，第一，不會(huì)有這么多錢了；如果中國(guó)的貨幣供應(yīng)量還照過去十年負(fù)荷增長(zhǎng)率去增長(zhǎng)的話，2020年的中國(guó)會(huì)是現(xiàn)在美國(guó)、日本、歐盟貨幣量總和的兩倍。

　　第二，錢不會(huì)那么便宜了。中國(guó)M2增速下降的客觀原因是銀行體系在整個(gè)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中、融資結(jié)構(gòu)當(dāng)中比例的下降，金融脫媒更大的意義在于資金成本和利率的市場(chǎng)化，利率市場(chǎng)化可能會(huì)沖擊銀行，或者沖擊低效率的投資部門，對(duì)絕大多數(shù)的人來講，利率市場(chǎng)化的過程應(yīng)該成為常態(tài)。

　　第三，以普通住宅投資化、價(jià)格泡沫化為目標(biāo)的宏觀政策組合，限購(gòu)、限價(jià)一定將長(zhǎng)期存在，房產(chǎn)稅和其他打擊投資的政策都將成為政策主推。限購(gòu)令目前在擴(kuò)大中，到一定程度會(huì)微調(diào)，比如針對(duì)從第幾套開始限購(gòu)的細(xì)節(jié)開始，這樣的政策不會(huì)取消。因?yàn)?，我們現(xiàn)在看到的情況是，中國(guó)城市化進(jìn)程當(dāng)中，相當(dāng)大比例（這個(gè)比例誰也說不好，估計(jì)在一、二線城市可能達(dá)到80%）新增住房都被比較小比例的人占有，80%的住房可能被20%的人群所占有。這種情況造成了富者愈富，貧者愈貧。而且，貧者到了放棄希望的時(shí)候。到了這種時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)問題絕對(duì)不是經(jīng)濟(jì)問題，甚至不是一個(gè)簡(jiǎn)單的民生問題，它就是政治問題。經(jīng)濟(jì)放在政府面前是很渺小的，更不要說一個(gè)行業(yè)了，或者說房地產(chǎn)行業(yè)了。

　　第四，保障房建設(shè)對(duì)整個(gè)格局的影響是深遠(yuǎn)的，即便不能完成3600萬套，即便只是政府下決心在今年和明年要推出的2000萬套的量，對(duì)市場(chǎng)的沖擊將會(huì)很大。相當(dāng)于政府原來要百分百市場(chǎng)和的行業(yè)，其中有20%要重新計(jì)劃經(jīng)濟(jì)化，或者是國(guó)有化。第五，行業(yè)利潤(rùn)率，尤其是普通住宅利率一定會(huì)下降，集中度必然會(huì)提高。沒有一點(diǎn)特別的能耐區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，路子會(huì)越走越窄。在這種大環(huán)境下，傳統(tǒng)重資產(chǎn)的發(fā)展模式是難以延續(xù)的。

　　我聽房企老板說過一句話，非常有道理。“我們不缺生存的錢，我們是缺發(fā)展的錢”，在金融格局發(fā)生劇烈波動(dòng)的時(shí)候，任何行業(yè)都講究生者為王，能生存下來就是不錯(cuò)的。那么，大家有自己的力量能否生存下來？生存下來不是指你在做這個(gè)事情就生存下來了，而是要維持現(xiàn)在的盈利及規(guī)模，還在做，越做越小的話，只是死得比較慢而已。

　　如果一個(gè)企業(yè)家總是找不到企業(yè)制定發(fā)展策略所需要的錢，是否該想想外部環(huán)境中是否有執(zhí)行企業(yè)策略所需要的條件？有沒有這個(gè)土壤？企業(yè)定的發(fā)展方向是不是有問題？

　　這一段給大家潑了很多涼水，很多人來聽論壇可能是抱著有專家、高人來指點(diǎn)一下，結(jié)果聽的全是廢話，但這都是現(xiàn)狀。我的很多房地產(chǎn)朋友問我，你能不能給我找來好又便宜的錢？我說，不行。這這些現(xiàn)實(shí)。

　　我們來看看發(fā)展商外部融資渠道，傳統(tǒng)的有銀行、信托、上市，境內(nèi)上市基本上不要指望了，境外上市對(duì)于一些企業(yè)還是可行的。但是，你去上市賣個(gè)4、5倍的市盈率，劃不劃算？你可以具體算帳。銀行和信托都是銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的，現(xiàn)在以額度、總量的控制方式在監(jiān)管了。

　　總的金融形勢(shì)前面講過了，每年銀行和信托都會(huì)維持相應(yīng)的量。但是，總體的銀根不具備繼續(xù)寬松的條件，信貸資源也會(huì)向總行級(jí)的優(yōu)質(zhì)客戶傾斜。如果你是這些大銀行總行的優(yōu)質(zhì)客戶，日子可能不會(huì)太難過。如果你現(xiàn)在不是，以后要擠進(jìn)去不會(huì)很容易?，F(xiàn)在，資金成本早就市場(chǎng)化了。銀行和信托這兩個(gè)渠道，大部分開發(fā)商用過了，我就不重點(diǎn)講了。

　　今天在這里重點(diǎn)講的是比較新興的渠道。一是合作投資、合作開發(fā)；二是地產(chǎn)基金。最近，媒體對(duì)地產(chǎn)基金報(bào)道得非常多，吸引了很多眼球。但是，我想說的是地產(chǎn)基金目前還真的救不了中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資困境，因?yàn)檎w規(guī)模太小了。

　　地產(chǎn)基金的作用不在于投了多少錢，解了多少開發(fā)商的急，讓投資人掙了多少錢，而是通過我們的時(shí)間來倡導(dǎo)和推廣一種新的合作開發(fā)模式，這種合作開發(fā)模式有很強(qiáng)的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)邏輯。從長(zhǎng)期來講，是有很深的意義。

　　最近，河山國(guó)際資本集團(tuán)有限公司也聯(lián)合了多家頂峰級(jí)企業(yè)，成立了房地產(chǎn)私募投資基金聯(lián)盟，目的是想通過聯(lián)盟實(shí)踐來催生新的合作模式。但是，我們?cè)谔暨x合作伙伴的時(shí)候非常嚴(yán)厲，你在執(zhí)行力上是不是明確的勝旁一籌？所以，我們不可能成為所有房地產(chǎn)企業(yè)的金融方。我覺得，特別值得開發(fā)商朋友去大力推廣和探討的是，和同行或者是當(dāng)?shù)厥煜さ钠髽I(yè)、資本方進(jìn)行合作投資開發(fā)，這是一個(gè)切實(shí)可行的方法。

　　我給大家舉一些例子，綠城搞了代建，星河灣也開始給人做代建，萬科雖然沒有代建，但也走代建的雛形，綠城代建是從大量和別人的合作開發(fā)中得到了啟示。這些企業(yè)做的業(yè)務(wù)有一個(gè)共同特征，他們做的事情不需要錢，他們就永遠(yuǎn)不會(huì)缺錢。我不是說所有的人都能走這條路，如果你能走這條路，你的企業(yè)就要有一些自己的絕活，這樣才能輸出管理，真正掌握資本渠道。

　　今后一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，在我看來是三方甚至四方資本的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，一是資本方；二是資本管理方；三是運(yùn)營(yíng)管理方；四是土地管理方。怎么檢驗(yàn)自己在某一方面強(qiáng)不強(qiáng)？開發(fā)方面，如果你和投行合作，他們是不是選你作為操盤單位？運(yùn)營(yíng)方面，有沒有第三方將建成的物業(yè)給你經(jīng)營(yíng)？你拿到的地是不是真的那么優(yōu)秀？你是不是能夠取得投資人完全的信任，同時(shí)為給他們的承諾而負(fù)責(zé)？如果你可以這么做，就可以生存和發(fā)展起來。有管理能力的輸入管理，有資源沒錢的讓出資源，讓資源的紐帶把大家捆綁在一起，分享成功。

　　最后給開發(fā)商幾點(diǎn)建議：第一，維持好現(xiàn)有的銀行關(guān)系，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)他們還是你們最好的朋友；第二，經(jīng)營(yíng)上一定要強(qiáng)調(diào)資本和現(xiàn)金流；第三，不要用過多的杠桿來擴(kuò)大規(guī)模；第四，仔細(xì)思考自己是否有持續(xù)的、獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，沒有就考慮退出，退出也是一種轉(zhuǎn)型；第五，一定要放棄吃獨(dú)食的模式，和同行合作，和有錢的企業(yè)合作，和地產(chǎn)基金合作，讓利共贏；第六，對(duì)自己的開發(fā)模式、業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力特別有信心的開發(fā)商，又愿意和合作者分享利潤(rùn)的，可以嘗試發(fā)起私募基金，但為了緩解和投資人利益沖突問題，最好能和獨(dú)立的地產(chǎn)基金管理人尋求合作。