在所有轉(zhuǎn)型中，考驗(yàn)企業(yè)能否走得長(zhǎng)遠(yuǎn)的因素，最關(guān)鍵的是開發(fā)融資的轉(zhuǎn)變。

　　2011年9月23日上午，創(chuàng)立七年的城市觀點(diǎn)論壇將繼2007年后再次走進(jìn)長(zhǎng)沙，邀請(qǐng)當(dāng)下知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士共同與長(zhǎng)沙及湖南的開發(fā)企業(yè)腦力激蕩，以“市場(chǎng)觀望中的房企新策略”為主題對(duì)長(zhǎng)沙乃至湖南的2011房地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)行深度探討及現(xiàn)場(chǎng)解讀。

　　以下是建設(shè)部政策研究中心秦虹女士演講實(shí)錄：

　　秦虹：房地產(chǎn)從來(lái)都是長(zhǎng)期投資，不是短期，什么是短期投資？股市才是短期投資。前兩天，我對(duì)炒股的朋友說(shuō)，股市投資時(shí)間太短了，房地產(chǎn)要看三、五年，你們看三、五個(gè)月。他們說(shuō)，您說(shuō)的三、五個(gè)月都長(zhǎng)了，我們只看三、五周。

　　房地產(chǎn)行業(yè)，既要看今年下半年，還要看長(zhǎng)遠(yuǎn)時(shí)機(jī)，所以我的題目就是“形勢(shì)與對(duì)策”。

　　大家注意到，今年9月1日溫家寶總理在《求是》雜志上發(fā)表了一篇文章，《關(guān)于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作》，在這里面他描述了一大段，內(nèi)容很多。但是核心一是溫總理說(shuō)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控決心不能動(dòng)搖，政策方向不能改變，力度不能放松”。

　　二是“房?jī)r(jià)上漲的短期和長(zhǎng)期潛在壓力仍然較大”。我深切地感覺(jué)到，當(dāng)前調(diào)控比較難，中央已經(jīng)出了這么多的政策，現(xiàn)在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的已經(jīng)不簡(jiǎn)單是限購(gòu)、限貸、限價(jià)這些限制性政策，應(yīng)對(duì)通貨膨脹壓力的緊縮性的貨幣政策，收緊銀根等等，對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型企業(yè)已經(jīng)影響很大了。雙向政策都在影響這個(gè)行業(yè)，為什么總理還覺(jué)得壓力還很大？調(diào)控仍然還要繼續(xù)，還要堅(jiān)持？為什么？我覺(jué)得和外圍形勢(shì)有很大的關(guān)系。

　　關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，我們考慮了很多因素。但是，我覺(jué)得過(guò)去十年呈大趨勢(shì)的人口增長(zhǎng)和民間資金的快速擴(kuò)張膨脹，這兩個(gè)因素超過(guò)了我們?cè)瓉?lái)的預(yù)期。

　　為什么市場(chǎng)這么難調(diào)？?jī)r(jià)格這么難議？主要原因是需求量的增加。那么，我認(rèn)為我們過(guò)去的判斷是不足的。房地產(chǎn)市場(chǎng)在人流、資金流雙向驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)了快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。

　　以城市化率指標(biāo)來(lái)看，統(tǒng)計(jì)局去年年底公布的是全國(guó)47.6%。大家知道，中國(guó)10年搞一次人口普查，去年年底搞了第六次人口普查，數(shù)據(jù)在6月份對(duì)外公布了，公布的結(jié)果是什么？實(shí)際上，我們?cè)谌ツ昴甑椎臅r(shí)候，中國(guó)的城市化率不是47.6%，而是49.68%。也就是說(shuō)，按照各個(gè)企業(yè)、各個(gè)層面、各個(gè)部門、各個(gè)角落在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)或研究城市化率的時(shí)候，實(shí)際的城市化率超過(guò)了我們的速度，占到了50%。

　　大家要注意，城市化率快速增長(zhǎng)所伴隨的是什么？是大中小城市之間人口的流動(dòng)。小城鎮(zhèn)的人口流向地級(jí)市，地級(jí)市的人口流向省會(huì)城市，省會(huì)城市的人口流向大中城市，去購(gòu)房。在城市化率加快增長(zhǎng)的同時(shí)，特別明顯的表現(xiàn)出各個(gè)地區(qū)的省會(huì)城市、一線城市人口的集聚速度在大大聚集，而下面的城市人口是在流失的。

　　北京市2000-2010年這十年間，平均每年新增常住人口60萬(wàn)人。那么，這意味著什么？大家想一想，也就是說(shuō)假定去年新增常住人口60萬(wàn)人，按3個(gè)人需要一套房子，不一定買，也可能是租，但要在這個(gè)城市常住下去，一年就需要20萬(wàn)套房子。北京去年提供了多少套房子？北京去年新建商品住房銷售一共銷售了13萬(wàn)套，再加上二手房的銷售，一共銷售了26萬(wàn)套。

　　也就是說(shuō)，假定新增的常住人口都需要通過(guò)購(gòu)買形式來(lái)解決居住問(wèn)題的話，北京20萬(wàn)套房子解決60萬(wàn)常駐人口的需求，剩下6萬(wàn)套房子來(lái)解決拆遷、改善居住條件是不夠的。所以，60萬(wàn)的人口雖然在北京住下了，但他們沒(méi)有能力在北京買房，都要買的話，北京的價(jià)格不是今天的價(jià)格。這樣一個(gè)供求關(guān)系，是事實(shí)，因?yàn)槌鞘屑廴丝谒俣冗h(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了預(yù)期。那么，我相信不僅是北京、上海，只要是一線城市，各個(gè)省的一線城市、二線城市同樣面臨人口大集聚的過(guò)程。

　　現(xiàn)在，新的十年開始了，人口流動(dòng)趨勢(shì)會(huì)不會(huì)相反？人口會(huì)不會(huì)往中小城市流動(dòng)？目前來(lái)看，看不到。為什么有錢人、有能力的人去大城市落戶、去工作、去買房子呢？

　　一個(gè)很重要的原因，就是大中小城市目前的公共服務(wù)發(fā)展不均等，造成了很多人愿意去公共服務(wù)好的地方安家，只有公共服務(wù)好的地方能夠?yàn)楹蟠峁┝己玫慕逃?，有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，享受更多的文化教育等等，除非你沒(méi)有能力，你只要有能力就會(huì)要享受這些公共服務(wù)。所以，目前中國(guó)的公共服務(wù)好的地方仍然吸引著人流集聚。如果沒(méi)有第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我們可能還在沿用47.6%的數(shù)據(jù)。

　　現(xiàn)在買房的人怎么這么多？大家說(shuō)，有錢人多了，這是不錯(cuò)的。但是，有錢人多到什么程度呢？錢多到什么程度呢？過(guò)去，我們的估計(jì)確實(shí)不足。

　　今年上半年，我們做了一項(xiàng)研究，做了民間資本測(cè)算，去了山西、陜北，鄂爾多斯，測(cè)算得到了當(dāng)?shù)卣兔耖g的認(rèn)可，經(jīng)過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)鄂爾多斯約有民間資本2200億，山西大約2000億。以鄂爾多斯2200億為例，如果是北京的話，北京市去年一年新建商品住房銷售額達(dá)到2060億元，這意味著什么？我們算了一筆帳，這意味著假定鄂爾多斯都要去北京買房子的話，北京一年的新建商品房會(huì)全部買光，不用貸款。好在，鄂爾多斯的人喜歡在本地買房，買一套不夠就買兩套，買兩套不夠就買三套，形成了一座“死城”，只有少數(shù)人在北京買了房，如果真的要去炒房的話，我們的房產(chǎn)資本是扛不住的。

　　那么，我們把全國(guó)的民間資本調(diào)查清楚了，廣東的民間資本少嗎？湖南的民間資本少嗎？同樣不少。這么大的民間資本，可悲的是并不是均勻的分散在所有的家庭身上，這些民間資本集聚在少數(shù)人手里，這些民間資本就一定要去投資，因?yàn)樗约河貌煌曷?，一定要去投資。

　　從目前中國(guó)的狀況來(lái)看，從民間資本的調(diào)研趨勢(shì)來(lái)看，過(guò)去一部分民營(yíng)資本投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)了。怎么投？買房子。過(guò)去，在本地買；本地買完了到省會(huì)城市買；省會(huì)城市買完了，到北京、三亞等一線城市買。

　　鄂爾多斯的民間借貸產(chǎn)業(yè)很發(fā)達(dá)，湖南的民間借貸產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有那么發(fā)達(dá)。現(xiàn)在，你到北京買房子，五年納稅才能買，現(xiàn)在外地人到北京買房子比較困難了。現(xiàn)在的鄂爾多斯人都到北京投資商業(yè)地產(chǎn)，為什么投資商業(yè)地產(chǎn)？是因?yàn)樗麄冞x來(lái)選去，比來(lái)比去，認(rèn)為投資房地產(chǎn)還是要投資他們非常關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是全球最好的，中國(guó)的股市基本上是全球最差的，投資股市能有什么回報(bào)？存款負(fù)利率，還有什么更好的投資渠道呢？

　　中國(guó)金融市場(chǎng)的管理比較嚴(yán)格，如果你是新加坡人，你是美國(guó)人、歐洲人在當(dāng)?shù)氐耐顿Y品種是非常豐富的，而在中國(guó)沒(méi)有太多的投資機(jī)會(huì)，選來(lái)選去就這么幾個(gè)。所以，投資渠道有限，大大地限制了這些民間資本的投資選擇?，F(xiàn)在，住宅限購(gòu)了，很多民間資本就投資商業(yè)地產(chǎn)了，這種情況是存在的。

　　所以，民間資本的規(guī)模大。我剛才說(shuō)了北京去年一年商品住房銷售額是2060億，大家知道17個(gè)省全省一年的商品房銷售額不到2060億，民間資本真的很大，這些資金流向哪里，哪里的市場(chǎng)是不可能扛得住。過(guò)去十年，人流、資金流雙向流動(dòng)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。實(shí)際上，增幅最快的是后五年，即2005-2010年，十年中后五年增長(zhǎng)最快。

　　所以，溫總理說(shuō)“不放松、不動(dòng)搖”，主要指房地產(chǎn)政策，限購(gòu)、限貸。大家批評(píng)這些政策，比如違反人權(quán)、不符合憲法等，有可能回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，有可能會(huì)碰到批評(píng)。

　　有時(shí)候反過(guò)來(lái)想，盡管限購(gòu)政策確實(shí)有很多的負(fù)作用，但是在現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)投資性需求，或者調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段還不充足的情況下，不用限購(gòu)又有什么更好的辦法來(lái)抑制當(dāng)前壓力如此之大的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？可能真是沒(méi)有更好的辦法。

　　按照我的想法，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，抑制投資性需求，最好的辦法是兩個(gè)稅，一是中間交易環(huán)節(jié)的稅，炒房的收益歸為國(guó)有了，收益空間降低了，誰(shuí)還去炒房？二是開征房產(chǎn)稅。你只有一套房子，政府不征稅，比如政府在上海人均60平米不征稅，超過(guò)這個(gè)面積的都征稅。誰(shuí)還愿意去投資買這么多房子？那么，這兩個(gè)稅收還沒(méi)有在中國(guó)普及的時(shí)候，只能用限的手段，不然壓力太大了。

　　限購(gòu)政策，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)過(guò)熱，房?jī)r(jià)還再繼續(xù)上漲的話，肯定會(huì)繼續(xù)實(shí)行。貨幣政策，現(xiàn)在看不到放松的跡象，以后會(huì)不會(huì)放松呢？我們看到了未來(lái)的通脹壓力，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是依然存在的。銀根會(huì)不會(huì)放寬？會(huì)不會(huì)降息？現(xiàn)在，看不到。

　　既保持現(xiàn)有的貨幣政策不變，既不松，也不緊，我想對(duì)于房地產(chǎn)的限貸恐怕還會(huì)繼續(xù)收緊。因?yàn)?，在銀行部門看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，將更加謹(jǐn)慎，總的來(lái)說(shuō)不會(huì)放松。而且房地產(chǎn)開發(fā)成本越來(lái)越高，意味著利潤(rùn)越來(lái)越低，風(fēng)險(xiǎn)在加大，所以房地產(chǎn)融資是傳統(tǒng)融資渠道，銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不可能有寬松余地，對(duì)此要有足夠的準(zhǔn)備。

　　那么，以控制信貸規(guī)模和省息為主要內(nèi)容的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈將產(chǎn)生影響，從拿地到施工，到后期的銷售，全產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)產(chǎn)生了影響。銀行貸款在企業(yè)資金來(lái)源里的占比已經(jīng)達(dá)到了歷史的低位，在企業(yè)資金來(lái)源里面，4%多一點(diǎn)也是歷史低位，銀行貸款增速只出現(xiàn)過(guò)三次。個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)速度已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，資金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響甚至超過(guò)了限的政策。

　　我們說(shuō)的是這么一個(gè)數(shù)據(jù)，但實(shí)際上去看全國(guó)的數(shù)據(jù)。今年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開工、投資、銷售的總體數(shù)據(jù)還是不錯(cuò)的。比如，今年1-8月，盡管有些城市市場(chǎng)萎縮得比較厲害，北京、上海等城市成交量到8月份已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)了，但是全國(guó)的數(shù)據(jù)很漂亮。

　　1-8月份，全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)速度為12.9%。所以很多分析人士說(shuō)：“大城市、一線城市限購(gòu)，影響成交，沒(méi)有問(wèn)題。二、三、四線城市銷售上漲，完全可以彌補(bǔ)大城市成交量下降的趨勢(shì)”。

　　盡管銷售遇到了難題，但開發(fā)企業(yè)仍在加大馬力生產(chǎn)投資。是不是完全是這種情況？我覺(jué)得要客觀分析。今年1-8月，全國(guó)總的商品房銷售面積是12.9%，看起來(lái)數(shù)據(jù)很漂亮。但是，這與去年的基數(shù)有關(guān)系。

　　去年，整個(gè)商品房市場(chǎng)分了三個(gè)階段，國(guó)十條出臺(tái)之前1-4月份是一個(gè)階段，延續(xù)到2009年高飛猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度是比較高的。5-8月份的數(shù)據(jù)正好是去年最低的數(shù)據(jù)，去年當(dāng)月商品房銷售數(shù)據(jù)是負(fù)增長(zhǎng)，基數(shù)穩(wěn)定。所以，今年在比較的時(shí)候，數(shù)據(jù)就還不錯(cuò)。但是，實(shí)際上這是基數(shù)的原因，大家一定要重點(diǎn)這一點(diǎn)。

　　那么，房地產(chǎn)的開發(fā)投資和新開工面積的增長(zhǎng)速度里面包含了一部分保障房的內(nèi)容，大家知道今年保障房的新開工面積比較大，今年是1000萬(wàn)套，而且中央在盯著各個(gè)地方加快開工進(jìn)度。所以，這里面也包含了保障房的因素，對(duì)市場(chǎng)也還是有一定影響的。

　　現(xiàn)在，來(lái)看看房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?，F(xiàn)在看來(lái)，受到了影響。但是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我認(rèn)為未來(lái)十年房地產(chǎn)不可能復(fù)制和持續(xù)前十年的高速增長(zhǎng)。因?yàn)?，?jīng)過(guò)十年的高速增長(zhǎng)，未來(lái)基本不具備前十年的市場(chǎng)增長(zhǎng)環(huán)境。前十年中，有六年中國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度在10%以上，有三年在9%以上，只有2000年在8%以上，從來(lái)沒(méi)有過(guò)的十年。過(guò)去的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，六年在10%以上的速度增加，三年在9%以上的速度增加，您認(rèn)為今后十年還會(huì)有這樣的GDP增長(zhǎng)速度嗎？國(guó)務(wù)院確定了“十二五”GDP增長(zhǎng)速度是7%，國(guó)家在主動(dòng)地調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。

　　過(guò)去的十年，是中國(guó)的城市化速度增長(zhǎng)最有質(zhì)量的十年，黏附力強(qiáng)，以后只會(huì)下降。過(guò)去十年，基本上是比較寬松的貨幣政策，特別是2009年，一年花了三年的錢，今后幾乎不會(huì)再有了。

　　過(guò)去十年，房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)，快速到什么程度？去年一年，商品房銷售是2000年的10倍，房地產(chǎn)投資額是2000年的9.4倍，過(guò)去十年有房改制度改革的因素，您認(rèn)為紅利釋放完了還會(huì)釋放嗎？會(huì)釋放，但利潤(rùn)會(huì)大大縮減。所以，未來(lái)十年，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)本身還會(huì)有增長(zhǎng)，市場(chǎng)空間還有，但速度一定是下降。

　　政府主動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，怎么堅(jiān)持呢？我個(gè)人的看法是，未來(lái)十年，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策還有優(yōu)化空間的話，控制住宅投資性需求和加大保障房建設(shè)是兩個(gè)好的手段，房地產(chǎn)企業(yè)必然進(jìn)入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。很多企業(yè)說(shuō)，現(xiàn)在是遇到了調(diào)控政策而已，實(shí)際上即使現(xiàn)在沒(méi)有調(diào)控政策，開發(fā)企業(yè)在今后十年也要轉(zhuǎn)型。因?yàn)?，外圍環(huán)境和過(guò)去十年是不一樣的。

　　那么，轉(zhuǎn)型呢？轉(zhuǎn)型肯定有很大的機(jī)遇。無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)的模式、開發(fā)的方式，都存在很大的轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，但轉(zhuǎn)型也有很大的挑戰(zhàn)。轉(zhuǎn)型就是利益重新分配的過(guò)程，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中一定有獲利大者，一定也有轉(zhuǎn)型失敗者，或者被淘汰的一些企業(yè)。

　　所以，我們說(shuō)我們所開發(fā)的產(chǎn)品本身內(nèi)在的質(zhì)量，內(nèi)在的功能，內(nèi)在的定位，本身有很大的提升空間和提升機(jī)會(huì)，但也有很大的困難。比如，開發(fā)業(yè)態(tài)，商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等新興地產(chǎn)增長(zhǎng)很快。但是，有機(jī)遇?，F(xiàn)在，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，這些地產(chǎn)發(fā)展難度比較大，如果這些產(chǎn)業(yè)不能發(fā)展，蓋房子誰(shuí)不會(huì)蓋？一定能把所有的房子蓋好，一家餐館沒(méi)有好廚師，那你的餐館就是不行的。在產(chǎn)品業(yè)態(tài)，融資模式等方面，大家眼前最要關(guān)注的就是開發(fā)融資的創(chuàng)新。因?yàn)?，產(chǎn)品的創(chuàng)新、業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)換、模式的轉(zhuǎn)變不是一日之變，不是一日就可以轉(zhuǎn)的。但是，眼前面臨的是資金鏈短缺的問(wèn)題。

　　眼前，企業(yè)要在融資方面高度關(guān)注，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變：一是從過(guò)去的銀行貸款一定要習(xí)慣民間融資；二是從過(guò)去的債權(quán)融資在將來(lái)更多的要考慮股權(quán)融資，和投資者一起共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。

　　關(guān)于新型的房地產(chǎn)融資新趨勢(shì)和新手段，目前已經(jīng)受到了各界的關(guān)注，正在興起。一會(huì)兒，河山國(guó)際資本集團(tuán)有限公司曹總會(huì)有一個(gè)發(fā)言，希望大家能夠認(rèn)真聽，今天不再這里多說(shuō)了。

　　總而言之，在所有轉(zhuǎn)型中，考驗(yàn)企業(yè)能否走得長(zhǎng)遠(yuǎn)的因素，最關(guān)鍵的是開發(fā)融資的轉(zhuǎn)變。發(fā)言到這里，時(shí)間到了，謝謝大家！